Mục lục bài viết

1. Một số tỉnh có thay đổi về diện tích tối thiểu tách thửa?

Chào Luật sư, tôi tên An, tôi công tác ở thành phố B, tôi đang muốn mua một thửa đất ở trước khi kết hôn, cho tôi hỏi diện tich tối thiểu tách thửa đất ở các tỉnh Quảng Bình, Quảng Nam và Quảng Ngãi là bao nhiêu theo quy định mới nhất năm nay? Cảm ơn!
Trả lời:
Căn cứ quy định của Luật đất đai 2013; Quyết định 23/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình; Quyết định 22/2016/QĐ-UBND về Quy định hạn mức giao, công nhận quyền sử dụng các loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Quảng Nam và Quyết định 54/2015/QĐ-UBND Quy định về hạn mức giao đất để xây dựng nhà ở; hạn mức công nhận diện tích đất ở và xác định diện tích đất ở để tính bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất và khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân và quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi

1. Diện tích tối thiểu tách thửa ở tỉnh Quảng Bình là như thế nào?

Phạm vi điều chỉnh:Quyết định này quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với đất sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác; đất rừng sản xuất là rừng trồng; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
Quyết định này không áp dụng cho các trường hợp sau:Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất;Đất hiến tặng cho Nhà nước để thực hiện dự án xây dựng công trình công cộng;Các giao dịch về quyền sử dụng đất có tách thửa đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực hoặc người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành mà chưa được giải quyết;Tách thửa theo quyết định, bản án có hiệu lực của tòa án; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án dân sự; tách thửa theo kết quả hòa giải thành hoặc quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành.
Đối tượng áp dụng:Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có yêu cầu tách thửa.Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách thửa theo quy định của pháp luật.
Những quy định cụ thể: Các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa có diện tích không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định tại Quyết định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.Đối với đất sản xuất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác: Trường hợp tách thửa nhưng không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nằm trong khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản và nông nghiệp khác thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa phải đảm bảo các thửa đất được hình thành sau khi tách (gồm các thửa đất mới được tách ra và thửa đất còn lại) có diện tích tối thiểu mỗi thửa là 300m2, cạnh nhỏ nhất lớn hơn hoặc bằng 10m.
Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa phải đảm bảo các thửa đất được hình thành sau khi tách có diện tích tối thiểu mỗi thửa là 500m2, cạnh nhỏ nhất lớn hơn hoặc bằng 15m.
Đối với đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất phi nông nghiệp khác:Đất do tổ chức sử dụng: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo dự án đầu tư nhưng phải đảm bảo các thửa đất được hình thành sau khi tách có diện tích tối thiểu mỗi thửa là 300m2, cạnh nhỏ nhất phải lớn hơn hoặc bằng 10m.Đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa phải đảm bảo các thửa đất được hình thành sau khi tách có diện tích tối thiểu là mỗi thửa 30m2, cạnh nhỏ nhất phải lớn hơn hoặc bằng 4m.
Trường hợp tách thửa loại đất theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này đồng thời với chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa của loại đất phi nông nghiệp đó.
Trường hợp các thửa đất quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp nhưng sau 03 năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất chưa điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định này và không được thay đổi mục đích sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định này đồng thời với việc xin hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới đảm bảo thửa đất mới được hình thành sau khi gộp thửa và thửa đất còn lại có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.
Các trường hợp không được phép tách thửa:Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thì không được tách thửa;Đất đang có tranh chấp, đất đang được kê biên để đảm bảo thi hành án;Đất đang trong thời gian thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm;Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Diện tích tối thiểu tách thửa ở tỉnh Quảng Nam là như thế nào?

Diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với đất ở: Việc giao đất ở, công nhận đất ở và tách thửa phải đảm bảo yêu cầu về diện tích, kích thước tối thiểu, cụ thể như sau:Đối với đất thuộc khu vực I: diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở là 40m2 (thửa đất tính từ chỉ giới xây dựng) và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) từ 4m trở lên.Riêng các phường thuộc thành phố Hội An, diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở phải đảm bảo theo các quy định sau:
- Tại các phường Minh An, Cẩm Phô và phường Sơn Phong:
Đối với khu vực I phố cổ: Giữ nguyên hiện trạng không cho phép tách thửa theo Luật Di sản văn hóa.
Đối với các tuyến đường không tiếp giáp với khu vực đặc thù có mặt cắt từ 3m trở lên:
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại diện tích tối thiểu 80m2 đất ở và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) từ 5m trở lên.
Trường hợp thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có chiều rộng (mặt tiền) từ 5m trở lên và đảm bảo diện tích để xây dựng theo quy định, nhưng không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định này thì cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn nhưng thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải có diện tích tối thiểu 70m2.
Đối với các tuyến đường không tiếp giáp với khu vực đặc thù có mặt cắt nhỏ hơn 3m:
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại diện tích tối thiểu 60m2 đất ở và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) từ 4m trở lên.
Đối với các tuyến đường tiếp giáp khu vực đặc thù (theo Phụ lục số 01):
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có diện tích tối thiểu 90m2 đất ở và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) từ 6m trở lên
Trường hợp thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có chiều rộng (mặt tiền) từ 6m trở lên và đảm bảo diện tích để xây dựng theo quy định, nhưng không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định này, thì cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn nhưng thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải có diện tích tối thiểu 80m2.
- Tại các phường Cẩm Châu, Cẩm An, Cẩm Nam, Cửa Đại, Tân An và phường Thanh Hà:
Đối với các tuyến đường không tiếp giáp với khu vực đặc thù:
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có diện tích tối thiểu 80m2 đất ở và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) từ 5m trở lên.
Trường hợp thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có chiều rộng (mặt tiền) từ 5m trở lên và đảm bảo diện tích để xây dựng theo quy định, nhưng không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định này, thì cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn nhưng thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải có diện tích tối thiểu 70m2.
Đối với các tuyến đường tiếp giáp với khu vực đặc thù (theo Phụ lục số 02):
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có diện tích tối thiểu 90m2 đất ở và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) từ 6m trở lên.
Trường hợp thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có chiều rộng (mặt tiền) từ 6m trở lên và đảm bảo diện tích để xây dựng theo quy định, nhưng không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định này, thì cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn nhưng thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải có diện tích tối thiểu 80m2.
Đối với đất thuộc khu vực II: diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở là 50m2 và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) thửa đất tính từ chỉ giới xây dựng từ 4m trở lên.
Riêng các xã thuộc thành phố Hội An, diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở phải đảm bảo theo các quy định sau:
- Tại các xã Cẩm Hà, Cẩm Kim và xã Cẩm Thanh:
Đối với các tuyến đường không tiếp giáp với khu vực đặc thù:
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có diện tích tối thiểu 100m2 đất ở và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) từ 5m trở lên.
Trường hợp thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có chiều rộng (mặt tiền) từ 5m trở lên và đảm bảo diện tích để xây dựng theo quy định, nhung không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định này thì cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn nhưng thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải có diện tích tối thiểu 90m2.
Đối với các tuyến đường tiếp giáp với khu vực đặc thù (theo Phụ lục số 03): thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có diện tích tối thiểu 120m2 đất ở và phải đảm bảo chiều rộng (mặt tiền) từ 6m trở lên.
Trường hợp thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có chiều rộng (mặt tiền) từ 6m trở lên và đảm bảo diện tích để xây dựng theo quy định, nhưng không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định này, thì cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn nhưng thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải có diện tích tối thiểu 110m2.
- Tại xã Tân Hiệp: thực hiện theo quy hoạch riêng.
Các trường hợp đặc biệt như ly hôn, phân chia tài sản, thừa kế, cha mẹ hoặc người nuôi dưỡng tặng cho con, anh chị em ruột tặng cho nhau thì cho phép tách thửa đất ở nhỏ hơn quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng diện tích đất ở tối thiểu 40m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3m đối với tất cả các khu vực.
Riêng đối với các xã, phường thuộc thành phố Hội An không áp dụng quy định này.
Trường hợp người sử dụng đất ở xin tách thửa mà thửa đất xin tách nhỏ hơn diện tích quy định tại Khoản 1 Điều này, thì phải đồng thời xin hợp thửa đất ở đó với thửa đất khác liền kề để thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định.
Việc tách thửa, chia nhỏ các lô đất đã được phê duyệt quy hoạch tại các khu quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/1000 đến 1/200 được quy định như sau:Người sử dụng đất không được tách thửa, chia nhỏ các lô đất đã được phê duyệt quy hoạch tại các khu quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/1000 đến 1/200 trên địa bàn huyện, thị xã, thành phố để chuyển quyền sử dụng đất (trừ trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép).
Đối với các xã, phường thuộc thành phố Hội An, việc tách thửa, chia nhỏ các lô đất phải đảm bảo theo các quy định sau:
- Các khu vực đã được phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết thì không được tách thửa. Riêng đối với khu vực quy hoạch phân lô để bố trí tái định cư, thì được phép tách thửa khi thửa đất mới hình hình và thửa đất còn lại đủ điều kiện để tách thửa như các tuyến đường không tiếp giáp với khu đặc thù trên địa bàn thành phố.
- Trường hợp thửa đất có 2 mặt tiền thì áp dụng quy định tách thửa đối với mặt tiền tiếp giáp với tuyến đường có mặt cắt lớn hơn.
- Trường hợp thửa đất xin tách tiếp giáp với góc giao lộ (ngã ba, ngã tư), thì thửa đất sau khi tách tiếp giáp giao lộ phải đảm bảo diện tích tối thiểu và chiều rộng (mặt tiền) theo quy định tại từng tuyến đường sau khi trừ chỉ giới xây dựng.

3. Diện tích tối thiểu tách thửa ở tỉnh Quảng Ngãi là như thế nào?

Khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất đối với đất ở thì diện tích tối thiểu sau khi thửa đất được tách không được nhỏ hơn quy định sau:Khu vực đô thị, huyện Lý Sơn, các xã: Bình Chánh, Bình Thạnh, Bình Đông, Bình Châu, Bình Hải, Bình Trị thuộc huyện Bình Sơn; Tịnh Kỳ, Nghĩa An, Nghĩa Phú thuộc thành phố Quảng Ngãi; Đức Lợi thuộc huyện Mộ Đức; Phổ Thạnh, Phổ Quang thuộc huyện Đức Phổ; khu vực có thửa đất tiếp giáp với Quốc lộ 1A; khu vực có thửa đất tiếp giáp với Quốc lộ 24 (đoạn từ xã Phổ An đến hết địa phận xã Phổ Phong): 50m2.
Các khu vực khác còn lại: 100m2.
Diện tích tối thiểu tách thửa quy định tại Khoản 1 và 2 Điều này phải có kích thước các cạnh thửa đất tối thiểu: Chiều rộng mặt tiền thửa đất tối thiểu là 3m tại vị trí trùng với chỉ giới xây dựng và chiều sâu thửa đất so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên.
Một số quy định cụ thể về tách thửa đất ở
Trường hợp thửa đất nhận chuyển nhượng, tặng cho đã có xây dựng nhà ở trước ngày 04 tháng 5 năm 2009 có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại Điều 8 của Quy định này nhưng tại thời điểm đó chưa được cấp có thẩm quyền cho phép, thì nay không phải lập lại thủ tục tách thửa mà được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất;
Trường hợp thửa đất được hình thành do người sử dụng đất tự tách ra từ thửa đất đang sử dụng từ ngày 04 tháng 5 năm 2009 mà thửa đất đó có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa quy định tại Điều 8 của Quy định này thì không được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không được làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Điều 8 của Quy định này để hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định tại Điều 8 của Quy định này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa, chỉnh lý biến động và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đối với trường hợp này phải thực hiện đồng thời việc tách và hợp thửa.
Đối với các dự án khu dân cư đã thực hiện theo quy hoạch thiết kế phân lô để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất, chỉnh trang phát triển đô thị - nông thôn thì được thực hiện việc hợp thửa đất. Trường hợp tách thửa đất, khi thực hiện thủ tục phải có ý kiến thống nhất của cơ quan thẩm quyền phê duyệt quy hoạch thiết kế phân lô mới được thực hiện.
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất đối với một phần thửa đất, thì phần diện tích còn lại sau khi thu hồi cơ quan thẩm quyền phải thực hiện chỉnh lý biến động hoặc cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích còn lại theo đúng quy định mà không áp dụng diện tích tối thiểu quy định tại Điều 8 của Quy định này và cũng không được yêu cầu người sử dụng đất lập thủ tục tách thửa đất.
Trường hợp thửa đất nằm trong quy hoạch mà đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan cấp thẩm quyền thì không thực hiện việc tách thửa đất. Xem thêm: Điều kiện để được tách thửa đất thổ cư mới nhất: Hồ sơ và lệ phí?
 

2. Điều chỉnh giấy chứng nhận khi có sự chênh lệch diện tích với thực tế?

Thưa luật sư, xin Luật sư cho em hỏi năm 2012 vợ chồng em có mua một lô đất với diện tích ngang 5m dài 30 m .nhưng trong sổ hồng thì chỉ có ngang 5m dài 17.5 m, tức đất trên sổ ít hơn so với thực tế mong luật sư tư vấn để em có thể làm lại sổ ạ? Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp điều chỉnh diện tích khi có sự chênh lệch trên giấy tờ và thực tế tại Khoản 5 Điều 98 như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Theo đó, bạn cần xác định xem ranh giới thửa đất có thay đổi so với thời điểm được cấp giấy chứng nhận không. Nếu ranh giới thửa đất không thay đổi mà không có bất cứ tranh chấp gì đối với người sử dụng đất liền kề thì bạn có thể làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo số liệu đo đạc trên thực tế mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch. Trường hợp có sự thay đổi ranh giới thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất này nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật này.

Về thủ tục cấp, bạn có thể tham khảo Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai (sẽ có hiệu lực ngày 03/03/2017).

>> Bài viết tham khảo thêm: Chi phí để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? 

 

3. Đăng ký quyền sử dụng đất với diện tích 52m2 ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Tôi có mua một miếng đất ở Dĩ An, Bình Dương diện tích là 52m2 giấy tờ viết tay không đóng dấu. Vậy tôi có thể làm đăng ký quyền sử dụng đất được không? Nếu làm được thì thủ tục như thế nào? Mong Luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn! Người gửi: Lê

Trả lời:

Trước tiên, việc mua bán đất của bạn về mặt hình thức chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Điểm b, Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2013 quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là giấy viết tay và không có công chứng nên hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật. Do đó, để hợp đồng này có hiệu lực pháp luật, 2 bên cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản và phải được công chứng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm 2 bên ký kết và hợp đồng có công chứng. Do vậy, theo điểm c Khoản 1 Điều 99, bạn thuộc vào trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

- Lưu ý:

+ Đối với đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Đối với tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB); Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ) được ban hành kèm theo tại Thông tư 156/2013/TT-BTC.

 

4. Làm sao lấy lại đất khi Ủy ban nhân dân giao thiếu diện tích?

Kính gửi Công ty Luật Minh khuê, tôi có một nội dung muốn hỏi công ty luật và rất mong công ty luật minh khuê giúp đỡ tôi. gia đình tôi có mảnh đất số 905 trên bản đồ 65 đã và đang sử dụng từ năm 1960 đến nay (khi chưa có luật đất đai). đến năm 1992 ubnd xã trung thành đo để cấp quyền sử dụng đất (tôi không biết).
Đến năm 2011 gia đình nhà hàng xóm có mảnh đất liền kề bán, lúc đó tôi mới biết một phần diện tích thửa đất tôi đang sử dụng nằm trong phần đất nhà hàng xóm (trên bản đồ). phần đất đó đo được là 56m2. như vậy thửa đất đó tôi mới được cấp năm 1992 là 104m2, thực tế là 160m2. hiện tại còn thiếu 56m2 nữa. mảnh đất này của bố mẹ tôi chuyên trồng màu và trồng tre danh giới, đến nay vẫn còn 1 bụi tre (tôi thừa kế). như vậy sự sai trên là do ubnd xã (năm 1992) đã đo sai danh giới dẫn đến:
- Gây nên tranh chấp, - Mất đoàn kết - thiệt hại về kinh tế - mất nhiều thời gian đi lại vất vả của gia đình tôi. Từ năm 2011 đến nay tôi đã làm đơn đề nghị nhiều lần với ubnd xã và ubnd thị xã cấp bổ sung 56m2 đất còn thiếu vào thửa đất số 905 trên bản đồ 65 cho gia đình tôi nhưng đến nay đã gần 7 năm vẫn chưa được giải quyết xong. Gia đình tôi được phòng tài nguyên môi trường thị xã trả lời cần gửi đơn lên tòa án nhân dân thị xã để giải quyết. tôi muốn hỏi công ty luật xem trường hợp đất nhà tôi có được cấp lại không? Khi gửi đơn ra tòa án gia đình tôi có được giải quyết cấp lại phần đất còn thiếu hay không?
Tôi xin chân thành cảm ơn. rất mong nhận được thư hồi âm của công ty. tôi xin gửi thêm ảnh cho công ty xem xét giúp cho!

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp, tôi xin đưa ra lời tư vấn như sau:

Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đó là UBND cấp xã đã đo sai địa giới của mảnh đất dẫn tới việc UBND thị xã cấp GCNQSDĐ sai. Cho nên yêu cầu của bạn đặt ra là hiện tại nếu khởi kiện ra Tòa án nhân dân có đòi lại được đất hay không. Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành, tôi xin nhận thấy:

- Thứ nhất, hiện nay có hai phương thức giải quyết sự việc của gia đình bạn. Đó là: giải quyết bằng cơ quan hành chính nhà nước (UBND thị xã) và Tòa án nhân dân. Cụ thể:

+ Phương thức giải quyết tranh chấp bằng UBND thị xã:

Theo quy định tại điểm d - khoản 2 - Điều 106 - Luật đất đai năm 2013 Ủy ban nhân dân cấp huyện/thị xã thu hồi GCNQSDĐ đã cấp khi GCN đã cấp không đúng diện tích.

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau:

d) Giấy chứng nhận đã cấp.... không đúng diện tích.....

Theo đó gia đình bạn sẽ phải làm đơn gửi tới UBND thị xã của mình đề nghị thu hồi GCNQSDĐ đã cấp cho gia đình bạn và gia đình bên cạnh để đính chính lại thông tin. Tuy nhiên chỉ có thể áp dụng quy định này khi gia đình bên cạnh không có tranh chấp với gia đình bạn về diện tích còn thiếu đó.

+ Phương thức giải quyết tranh chấp tại Tòa án:

Đối với phương thức này gia đình bạn có quyền lựa chọn một trong hai hình thức khởi kiện: khởi kiện hành chính và khởi kiện dân sự. Cụ thể:

Ban đầu gia đình bạn cần làm đơn yêu cầu hòa giải để giải quyết tranh chấp về ranh giới đất ra Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại Điều 202 - Luật đất đai năm 2013. Sau đó nếu không thành sẽ tiến hành một trong hai phương thức sau:

(i) Khởi kiện hành chính:

Khởi kiện hành chính có nghĩa là gia đình bạn sẽ khởi kiện ra Tòa án nhân dân đề nghị Tòa án hủy GCNQSDĐ đã được cấp cho gia đình người hàng xóm và gia đình bạn. Đồng thời đề nghị Tòa án công nhận 56m2 đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của nhà mình.

Theo quy định của Luật tố tụng hành chính năm 2015 hiện nay, bạn cần phải nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân tỉnh trong địa hạt Ủy ban nhân dân thị xã có trụ sở theo quy định tại khoản 4 - Điều 32 - Luật tố tụng hành chính năm 2015.

Điều 32. Thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh

Tòa án cấp tỉnh giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây:

4. Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án.

Với một vụ án như vậy, bạn sẽ là bên khởi kiện và nhà nước là bên bị kiện. Thường vụ án hành chính, đặc biệt là đất đai giải quyết thường rất phức tạp, mất thời gian.

(ii) Khởi kiện vụ án dân sự:

Tức là bạn sẽ khởi kiện ra Tòa án nhân dân đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn với nhà hàng xóm. Đồng thời với đó sẽ có yêu cầu Tòa án có thẩm quyền hủy GCNQSDĐ đã cấp cho gia đình nhà hàng xóm.

Theo quy định tại khoản 4 - Điều 34 - Luật tố tụng dân sự năm 2015, thẩm quyền giải quyết vụ việc của gia đình bạn như sau:

Điều 34. Thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức

1. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.

4. Thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Quy định này dẫn chiếu sang Luật tố tụng hành chính. Đối chiếu với Luật tố tụng hành chính năm 2015 nhận thấy khoản 4 - Điều 32 có quy định thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Cho nên trường hợp của bạn, bạn cần làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân tỉnh dù là khởi kiện hành chính hay dân sự.

- Thứ hai, theo tôi gia đình bạn cần khởi kiện dân sự về tranh chấp ranh giới đất và có yêu cầu Tòa án hủy GCNQSDĐ đã cấp. Bởi: khi giải quyết bằng một vụ án hành chính thì chắc chắn sau đó gia đình nhà hàng xóm họ lại có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nên khởi kiện vụ án dân sự sẽ bỏ bớt được một trình tự tố tụng.

Còn đối với việc có đòi lại được đất hay không còn phải phụ thuộc vào tài liệu, chứng cứ mà bạn đưa ra để bảo vệ quyền lợi của mình đồng thời bác bỏ lập luận của nhà hàng xóm cũng như Ủy ban nhân dân đưa ra. Bởi: Luật tố tụng hành chính hay luật tố tụng dân sự đều quy định nghĩa vụ chứng minh thuộc về các đương sự, Tòa án chỉ đứng ra với vai trò trung gian "nghe" để đưa ra phán quyết trên cơ sở những chứng cứ mà các đương sự cung cấp.

 

5. Có được làm trang trại trên diện tích đất canh tác?

Xin chào Luật Minh Khuê, em có câu hỏi sau xin được giải đáp: Xã em đã thực hiện dồn điền đổi thửa xong và ruộng nhà em 2000m2 nhưng ở trên gò hơi cao không có mương nước thuỷ lợi nên việc tưới tắm là hoàn toàn phải dùng máy bơm nhưng mỗi lần bơm rất tốn kém nên trồng lúa và hoa màu em tính là hoà vốn hoặc lỗ. Vì vậy bây giờ em muốn chuyển đổi sang làm trang trại theo mô hình VAC.
Vậy luật sư cho em biết theo luật em có được làm trang trại trên diện tích đất canh tác không? Bởi vì em ra xã hỏi thì họ trả lời là đất đây là đất canh tác làm nông nghiệp không được xây dựng làm trang trại, vì như thế là vi phạm luật đất đai? Luật sư trả lời giúp em ạ! Em xin cảm ơn. (Người gửi: Đức)

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 57 Luật Đất đai năm năm 2013 quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Trong trường hợp này, bạn chuyển mục đích đất nông nghiệp trồng cây sang đất nông nghiệp chăn nuôi, theo quy định của pháp luật bạn không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng bạn phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Như vậy, cũng có nghĩa là bạn được phép xây dựng trang trại trên đất đất nông nghiệp đó nhưng bạn phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.