1. Mua shophouse sở hữu 50 năm có những rủi ro gì ?

Thưa luật sư, Tôi dự đinh mua shop house dưới đất nhưng hợp đồng ghi chỉ dc sử dụng có thời hạn 50 năm. Những căn hộ phía trên chung cư thì dc sở hữu lâu dài. Sau 50 năm chung cư xuống cấp phải giải toả thì những căn hộ phía trên được đền bù. A ở phía dưới có được đền bù không. Do căn shophouse thường mắc hơn gấp 3-4 lần căn hộ chung cư phía trên.
Vì vậy nhờ luật sư tư vấn giúp chính xác về vấn đề này ?
Cám ơn luật sư minh khuê

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Bộ phận Luật sư tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê. Sau khi được các Luật sư nghiên cứu, chúng tôi xinh đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Về mức độ phân hạng cần căn cứ theo Thông tư 31/2016/TT-BXD, theo đó, mỗi công trình căn hộ được phân thành 3 hạng A, B, C, tùy vào mật độ xây dựng, khả năng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu,... Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo đó cũng được phân thành nhà chung cư sở hữu lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn, tùy thuộc vào phân loại công trình, chất lượng công trình đối với từng dự án đầu tư và được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Điều 99 Luật nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, cụ thể:

"Điều 99. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;

b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai."

Như vậy, thời hạn sử dụng chung cư phụ thuộc vào chất lượng công trình và thời hạn sử dụng đất khi chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng công trình. Pháp luật không có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng của Shophouse. Chủ đầu tư khi bán shophouse có thỏa thuận về thời hạn sử dụng là 50 năm, điều này xuất phát từ lợi ích thương mại của shophose và phù hợp với quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư dự án xây dựng chung cư.

2. Cải tạo phá dỡ nhà chung cư:

Điều 110 Luật nhà ở năm 2014, quy định các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:

"1. Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 của Luật này.

2. Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

3. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư."

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức rà soát, thống kê các loại nhà chung cư trên địa bàn; lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư. Trước khi thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt. Phương án tái định cư phải được thông báo đến khu dân cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Theo đó quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn chung cư khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng là như nhau. Trường hợp bạn sở hữu căn shophouse thời hạn là 50 năm, bạn phải căn cứ vào điều khoản của hợp đồng mua bán giữa bạn và chủ đầu tư để xác định hết thời hạn 50 năm thì quyền và nghĩa vụ của bạn được thỏa thuận như thế nào.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Cách xác định mức bồi thường đất thuê đã bị nhà nước thu hồi đất ?

Thưa luật sư, năm 2000, gia đình tôi ký hợp đồng thuê đất với UBND xã An Thạnh, huyện Bến Lức, mục đích để sản xuất nông nghiệp với diện tích 2ha. Thời hạn thuê đất là 20 năm. Hiện nay, nhà nước có chủ trương xây dựng khu chế biến sản xuất nông sản nên đã thu hồi một phần diện tích đất mà gia đình tôi đã cho thuê.
Trong trường hợp này gia đình tôi có được bồi thường phần đất đã bị nhà nước thu hồi không? Nếu có thì sẽ được bồi thường như thế nào?
Cảm ơn!

Cách xác định mức bồi thường đất thuê đã bị nhà nước thu hồi đất ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại:

Trả lời:

Bà không nói rõ là bà thuê đất trả tiền một lần hay hằng năm, do đó, cần xem xét theo hai trường hợp sau:

1. Nếu là thuê đất trả tiền một lần thì được bồi thường về đất (Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013). (Lưu ý: bà phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận).

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi (trường hợp của bà là đất nông nghiệp), nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013).

Vậy, việc bồi thường về đất của bà sẽ phụ thuộc vào quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Long An vào thời điểm thu hồi.

2. Nếu là thuê đất trả tiền hằng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Khoản 1 Điều 76).

Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà bà đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau: (Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: nếu đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất thì cũng áp dụng như với đất thuê trả tiền hằng năm.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. UBND xã thu hồi đất như vậy có đúng không ?

Thưa luật sư: Ở xã tôi trước những năm 1990 xóm bản nào cũng có một nhà kho của HTX, sau khi kết thúc thời bao cấp và chuyển sang thời kỳ phát triển mới. Thì một số lô đất nhà kho của HTX bị bỏ hoang hóa, không có ai quản lý.
Thời gian trôi qua rất nhiều hộ dân đã tận dung khai hoang phục hóa, cải tạo đất để sản xuất nông nghiệp (Trong quá trình khai hoang phục hóa cho tới nay không có tổ chức, xóm hay UBND xã có ý kiến gì). Nhưng Đột nhiên vài năm gần đây xóm và UBND xã lại yêu cầu các hộ phải trả lại phần đất đó. Như vậy xóm, UBND xã làm như vậy đúng hay sai? người dân chúng tôi có được cấp bìa đỏ không?
Rất mong Luật sư trả lời giúp.
Người gửi: N.S

1. Về thẩm quyền thu hổi đất đối với trường hợp của bạn

Theo quy định tại điều 66 Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền thu hồi đất thì ủy ban nhân dân xã sẽ không có thẩm quyền thu hồi đất

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Như vậy, việc thu hồi đất trên là không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất.

2. Về việc gia đình bạn sử dụng đất khai hoang từ những năm 1990 có được cấp sổ đỏ không

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo quy định trên nếu như gia đình bạn đáp ứng được điều kiện trên thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Tư vấn giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ?

Thưa luật sư! Tôi có câu hỏi như sau: Hiện nay ở khu 7 thị trấn Cái Rồng huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh có dự án Đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng dân cư khu 7 thị trấn Cái Rồng huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh. Chủ đầu tư là công ty TNHH thương mại thuỷ sản Thống Nhất.
Công ty dựa vào ban giải phóng mặt bằng của huyện lập ra đơn giá cho từng loại đất theo quy định đơn giá của tỉnh để bồi thường cho người dân. Vậy theo luật sư việc áp đặt đơn giá như vậy có phù hợp không? Hay là chủ đầu tư phải đền bù theo giá thoả thuận giữa chủ đầu tư và người dân (theo giá đất liền kề của chủ đầu tư bán).
Rất mong nhận được tư vấn sớm của luật sư! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Luật đất đai 2013:

"Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản”.

Nhà nước có thể trực tiếp hoặc giao cho chủ đầu tư tự tổ chức bồi thường đối với những trường hợp trên. Việc bồi thường với những dự án này sẽ do Nhà nước chi trả dựa trên giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh đất hàng năm K. Như vậy, việc được bồi thường với số tiền là bao nhiêu thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi bạn đang sinh sống quy định, tuân thủ theo nguyên tắc được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Thứ hai, ngoài những dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai 2013 thì những dự án khác đã được phê duyệt sẽ do chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân thông qua các hình thức quy định tại Điều 73 Luật đất đai 2013:

“Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Trường hợp này người có đất nằm trong diện quy hoạch có thể thỏa thuận trực tiếp với chủ đầu tư về giá đất bồi thường.

Trong trường hợp của bạn có thể thấy, nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trên cơ sở quy định pháp luật đất đai hiện hành người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường khi có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013. Ở đây việc thu hồi đất để làm dự án đầu tư của chủ thể khác (Đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng dân cư khu 7 thị trấn Cái Rồng huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh. Chủ đầu tư là công ty TNHH thương mại thuỷ sản Thống Nhất), đây là trường hợp thuộc quy định tại Điều 62 Luật đất đai về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, do đó việc bồi thường không được thực hiện theo sự thỏa thuận về giá đất bồi thường giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi. Vì vậy việc Công ty dựa vào ban giải phóng mặt bằng của huyện lập ra đơn giá cho từng loại đất theo qui định đơn giá của tỉnh để bồi thường cho người dân là phù hợp với quy định của pháp luật. Bạn có thể căn cứ vào quyết định của UBND tỉnh ban hành hành về giá đất 5 năm một lần.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Tư vấn về việc giao đất, đền bù và bồi thường khi bị thu hồi đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Em có một số vấn đề mong các luật sư giải đáp về việc giao đất, bồi thường và đền bù khi thu hồi đất như sau:

1. Năm 1995 bố em có nộp tiền mua đất dịch vụ lâu dài do uỷ ban nhân dân xã bán, số tiền mà bố em nộp 2 số phiếu 98, 99 tổng là 2.100.000đ. Trong năm đó toàn bộ những hộ dân khác đều được giao đất, nhưng bố em thì không. Thời gian từ đó đến nay, bố em đều làm đơn yêu cầu UBND xã giao đất nhưng không được trả lời họ làm ngơ suốt 20 năm qua. Hiện tại khu đất mà bố em mua bây giờ ubnd xây dựng chợ, bố em có làm đơn yêu cầu ubnd giải quyết về số phiếu bố em đã nộp tiền thì uỷ ban nhân dân trả lời là sẽ trả bằng tiền và tính theo lãi xuất ngân hàng 20 năm. Bố e không đồng ý vì tính theo lãi xuất ngân hàng thì quá thiệt thòi so với số tiền 2.100.000đ đã nộp năm 1995.

Vậy xin Ls tư vấn giúp em trường hợp như vậy giải quyết thế nào, bồi thường ra sao cho hợp lý hoặc giao đất. Nếu giao đất thì em cần phải làm thủ tục gì ?

2. Cạnh chỗ đất mà e nói trên trước kia là thùng vũng bố, mẹ em vượt lập bỏ công sức san lấp khoảng 100m2 từ năm 1983 và đến nay sử dụng ổn định không có tranh chấp. Nay ubnd xã nói là đất nhà em lấn chiếm. Hiện tại ubnd xã bàn giao mặt bằng chủ thầu xây dựng chợ vào chính phần đất bố mẹ em vượt lập nói trên, bên công trình thi công tự ý cho máy xúc vào san lấp phá hoại hoa màu trên đất bố mẹ em vượt lập đó.

Vậy em muốn hỏi là bố mẹ em có được bồi thường 100m2 đất, hoa màu, công trình xây dựng trên đất vượt lập đó không, bồi thường là bao nhiêu?

Em xin chân thành cám ơn!

Người gửi: V.T.Huy

Kính chào bạn V.T.Huy, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

1. Với những thông tin bạn cung cấp chúng tôi nhận thấy mong muốn của gia đình bạn là được giao đất chứ không phải là lấy lại số tiền đã nộp. Vậy, ý kiến tư vấn của chúng tôi như sau:

Khoản 7 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất: "Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai".

Đối với việc UBND xã không giải quyết việc giao đất cho gia đình bạn theo hợp đồng năm 1995, gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành vi này của UBND xã.

- Nếu khiếu nại, gia đình bạn làm Đơn khiếu nại hành vi hành chính gửi Ủy ban nhân dân huyện.2

- Nếu khởi kiện, gia đình bạn làm Đơn khởi kiện hành vi hành chính của UBND xã gửi Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có UBND xã.

Điều 31 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 quy định về Thẩm quyền của Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh như sau:

"Điều 31. Thẩm quyền của Tòa án cấp huyện

Tòa án cấp huyện giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những khiếu kiện sau đây:

1. Khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan hành chính nhà nước từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án hoặc của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước đó, trừ quyết định hành chính, hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện.

2. Khiếu kiện quyết định kỷ luật buộc thôi việc của người đứng đầu cơ quan, tổ chức từ cấp huyện trở xuống trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án đối với công chức thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức đó.

3. Khiếu kiện danh sách cử tri của cơ quan lập danh sách cử tri trên cùng phạm vi địa giới hành chính với Tòa án".

Đồng thời, Điều 33 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 cũng quy định về việc xác định thẩm quyền trong trường hợp vừa có đơn khiếu nại vừa có đơn khởi kiện như sau:

"Trường hợp người khởi kiện có đơn khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án có thẩm quyền, đồng thời có đơn khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại thì Tòa án phải yêu cầu người khởi kiện lựa chọn cơ quan giải quyết và có văn bản thông báo cho Tòa án".

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, gia đình bạn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện hành vi hành chính của UBND xã.

Trong trường hợp gia đình bạn được gia đất thì phía gia đình bạn không phải tiến hành thủ tục gì cả, chỉ có Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ra Quyết định giao đất cho gia đình bạn. Sau đó, gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp gia đình bạn nhận bồi thường, chúng tôi nhận thấy UBND xã cũng chỉ có thể bồi thường cho gia đình bạn tính theo mức lãi suất ngân hàng 20 năm.

2. Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Trường hợp của bạn thuộc trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Khoản 5 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể trường hợp này như sau:

"5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước".

Trên đây là quy định của pháp luật đất đai. Dễ dàng nhận thấy vai trò của UBND xã trong việc xác nhận tình trạng của đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp của bạn, khi UBND xã đã cho rằng đất của gia đình bạn là lấn, chiếm thì việc UBND xã xác nhận cho gia đình bạn là đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp để gia đình bạn đủ điều kiện được đền bù về đất là điều khó nói trước.

Trong trường hợp UBND xã không xác nhận tình trạng đất đai để gia đình bạn đủ điều kiện được đền bù về đất thì bạn có thể khiếu nại hành vi này của UBND xã lên UBND huyện, hoặc có thể làm đơn xác nhận với sự xác nhận của người dân sống xung quanh.

Khi đã xác định được đất của gia đình bạn đủ điều kiện để được bồi thường về đất thì lúc này gia đình bạn đương nhiên được bồi thường về tài sản gắn liền với đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài, gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?