Tác giả:: Mục lục bài viết
Khách hàng: Xin chào Luật sư! Em có tham gia là người làm chứng một hợp đồng mua suất nhà chung cư, hợp đồng viết tay, không được công chứng do 2 bên tự thoả thuận và ký tên 2 bên cùng với người làm chứng. Năm 2014 hết hợp đồng, nhưng hợp đồng không thực hiện được và bên mua kiện bên bán. Em xin hỏi luật sư trong trường hợp này người làm chứng có phải chịu trách nhiệm pháp lý khi khởi kiện ra tòa án dân sự không ạ?
Em xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: NTHA
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật Dân sự của công ty Luật Minh Khuê
Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
- Căn cứ pháp lý được sử dụng trong bài viết:
1. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:
Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
=> Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Tại Điều 450 Bộ luật Dân sự của năm 2005 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
"Điều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."
2. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
Ngoài ra tại điều 122 Luật nhà ở 2014 cũng quy định:
"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.
Trong trường hợp của bạn, hợp đồng mua nhà chung cư này là hợp đồng viết tay, không được công chứng mà chỉ do 2 bên tự thoả thuận và bạn là người làm chứng, do đó, theo quy định trên thì hợp đồng đó là hợp đồng vô hiệu do hợp đồng không có công chứng, chứng thực. Như vậy, theo quy định của pháp luật dân sự thì khi hợp đồng vô hiệu, “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” (Khoản 2 Điều 137 Bộ luật dân sự)."
=> Ngoài ra,người làm chứng là bạn cũng không phải chịu trách nhiệm pháp lý trong trường hợp này. Tuy nhiên, khi có tranh chấp xảy ra giữa các bên về hợp đồng mua bán trên nhưng các bên không thể tự giải quyết mà khởi kiện tại Tòa án thì bạn có thể được Tòa án tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng.
3. Quyền và nghĩa vụ của người làm chứng
Quyền và nghĩa vụ của Người làm chứng được quy định tại điều 78 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, cụ thể:
“Điều 78. Quyền, nghĩa vụ của người làm chứng
1. Cung cấp toàn bộ thông tin, tài liệu, đồ vật mà mình có được có liên quan đến việc giải quyết vụ việc.
2. Khai báo trung thực những tình tiết mà mình biết được có liên quan đến việc giải quyết vụ việc.
3. Được từ chối khai báo nếu lời khai của mình liên quan đến bí mật nhà nước, bí mật nghề nghiệp, bí mật kinh doanh, bí mật cá nhân, bí mật gia đình hoặc việc khai báo đó có ảnh hưởng xấu, bất lợi cho đương sự là người có quan hệ thân thích với mình.
4. Được nghỉ việc trong thời gian Tòa án triệu tập hoặc lấy lời khai, nếu làm việc trong cơ quan, tổ chức.
5. Được thanh toán các khoản chi phí có liên quan theo quy định của pháp luật.
6. Yêu cầu Tòa án đã triệu tập, cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, tài sản và các quyền và lợi ích hợp pháp khác của mình khi tham gia tố tụng; khiếu nại hành vi tố tụng của người tiến hành tố tụng.
7. Bồi thường thiệt hại và chịu trách nhiệm trước pháp luật do khai báo sai sự thật gây thiệt hại cho đương sự hoặc cho người khác.
8. Phải có mặt tại Tòa án, phiên tòa, phiên họp theo giấy triệu tập của Tòa án nếu việc lấy lời khai của người làm chứng phải thực hiện công khai tại Tòa án, phiên tòa, phiên họp; trường hợp người làm chứng không đến phiên tòa, phiên họp mà không có lý do chính đáng và việc vắng mặt của họ cản trở việc xét xử, giải quyết thì Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Hội đồng giải quyết việc dân sự có thể ra quyết định dẫn giải người làm chứng đến phiên tòa, phiên họp, trừ trường hợp người làm chứng là người chưa thành niên.
9. Phải cam đoan trước Tòa án về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình, trừ trường hợp người làm chứng là người chưa thành niên.”
4. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở là gì?
Theo Điều 119 Luật nhà ở quy định về "Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở" là:
- Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Nội dung của Hợp đồng về nhà ở
Theo Điều 121 Luật nhà ở năm 2014 quy định "Hợp đồng về nhà ở" như sau:
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
"1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký."
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi.
Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT DÂN SỰ
