Căn cứ pháp lý:

- Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

1. Khái niệm bất động sản

Cho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" theo luật cổ La Mã. Cách phân chia này hiện vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều nước trên thế giới. Theo đó, bất động sản là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được; bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự của Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức,...

Cùng với cách tiếp cận như vậy, Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng có sự tương đồng với Bộ luật Dân sự của các nước trên thế giới khi quy định về bất động sản. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 thì: “Bất động sản là tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật” (Khoản 1). Sự tương đồng thể hiện dưới 3 khía cạnh cơ bản sau đây:

Một là, bất động sản là tài sản. Điều này có nghĩa là bất động sản hàm chứa trong nó kết tinh giá trị sức lao động của con người. Hay nói cách khác, bất động sản là tài sản do con người làm ra hoặc tuy không do con người tạo ra nhưng trong quá trình quản lý, sử dụng, con người đã bỏ công sức, tiền của và thời gian… đầu tư làm tăng giá trị.

Hai là, phần lớn bất động sản là tài sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được từ nơi này đến nơi khác. Ví dụ : đất đai, nhà ở gắn liền với đất, trái cây chưa bứt khỏi cây, mùa màng chưa gặt,… Còn một số tài sản như: nhà để ở như lều bạt có thể di chuyển được, trái cây đã bứt khỏi cây, mùa màng đã thu hoạch,… thì không phải là bất động sản.

Balà, bất động sản còn là tài sản do pháp luật quy định. Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở, bởi lẽ cho đến nay chưa có các quy định cụ thể về danh mục “tài sản khác do pháp luật quy định” là tài sản nào. Đa số các quốc gia (Nhật Bản, Đức, Pháp,…) đều quy định bất động sản là tài sản cố định, gắn liền với đất và có thể xác định được theo vị trí của đất[1]. Tuy nhiên, năm 1994, Luật Dân sự của Nga đã đưa ra những quy định mới, khác biệt so với khái niệm truyền thống đó là: “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị của chúng” bao gồm những yếu tố không hề liên quan đến đất đai cũng là bất động sản như: máy bay, tài biển, phương tiện vũ trụ…[2] 

2. Đặc điểm của bất động sản

So với các tài sản khác, bất động sản có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định và không di dời được. Đất đai là một loại bất động sản có vai trò rất quan trọng tạo tiền đề cho các bất động sản xuất hiện như nhà, công trình xây dựng... Đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên ban tặng, có trước con người, cố định về vị trí địa lý và bị giới hạn bởi không gian, diện tích và không thể di dời được,... Các bất động sản khác gắn liền với đất, vì vậy cũng có đặc tính cố định về vị trí địa lý và không di dời được. Vị trí cụ thể của bất động sản làm nên giá trị và lợi ích của nó, biểu hiện ở giá và phương thức sử dụng bất động sản. Vì vậy, yếu tố vùng và khu vực là yếu tố tác động sâu sắc đến giá trị và lợi ích của bất động sản.

Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền.

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật, công trình kiến trúc xây dựng trên đất sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng và qua một thời gian sử dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính lâu bền của bất động sản là tiêu chí xác định tuổi thọ của vật kiến trúc hoặc công trình xây dựng. Theo các chuyên gia, tuổi thọ của bất động sản bao gồm "tuổi thọ vật lý" và "tuổi thọ kinh tế". Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế của bất động sản khá nhiều vì nó chỉ chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị “lão hóa” xuống cấp hoặc hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng. Trong trường hợp này, con người nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp để thu được những lợi ích lớn hơn so với việc phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài "tuổi thọ vật lý" của bất động sản. Và cũng do tính chất lâu bền của bất động sản mà các hàng hóa bất động sản có giá trị cao hơn rất nhiều so với các loại hàng hóa khác và cũng bởi vì có tính chất lâu bền nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng.

Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt, khan hiếm.

Đặc điểm này có nguồn gốc do tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng thửa đất, từng khu vực, từng địa phương và vùng lãnh thổ. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định, không di dời được của đất đai mà hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt. Tính cá biệt thể hiện trong cùng một khu vực cụ thể, hai bất động sản sát cạnh nhau có diện tích, hình thể, kích thước, hướng, nguồn gốc sử dụng và các giấy tờ pháp lý,… khác nhau. Vì vậy, trên thực tế không thể tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù chúng được thiết kế và xây dựng theo một mẫu kiến trúc. Do vậy, mỗi bất động sản đều mang tính cá biệt, điều này tạo nên giá trị của bất động sản đó.

Thứ tư, bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý của người dân.

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào yếu tố tâm lý, thị hiếu, phong tục, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Ví dụ: Mảnh đất “khuyết hậu” (chiều dài cạnh mặt trước giáp lối đi lớn hơn chiều dài cạnh phía sau của mảnh đất) thường có giá trị thấp hơn mảnh đất có kích thước hình vuông. Hoặc người dân có tâm lý e ngại, không mua những ngôi nhà, mảnh đất có đường đi chung đâm thẳng vào chính giữa mặt tiền... yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.

Thứ năm, bất động sản mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn.

Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn vinh vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.  

Thứ sáu, bất động sản là tài sản có giá trị lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn đối với một đất nước, một quốc gia. Các giao dịch về bất động sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Do đất đai là yếu tố “đầu vào” của mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ và đời sống. Để duy trì sự ổn định và quản lý có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các chính sách, pháp luật về bất động sản. Hay nói cách khác, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của những chính sách, pháp luật của Nhà nước.

3. Phân loại bất động sản

Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản được phân thành 3 nhóm sau: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. Cụ thể:

Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc,… Trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.

Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng. Bất động sản thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,...

Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường bất động sản rất thấp[3].

Việc phân chia bất động sản là rất cần thiết để đảm bảo cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường bất động sản.

2. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản

Trong đời sống xã hội, có rất nhiều hoạt động kinh doanh của nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận. Ngành nghề kinh doanh cũng vô cùng đa dạng, có ngành nghề cấm kinh doanh, có ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo Từ điển Luật học “kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”[4].

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không đưa ra định nghĩa về hoạt động kinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh bất động sản, theo khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản”. Kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể, rõ ràng định nghĩa kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3 như sau: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản đã loại bỏ một số dịch vụ bất động sản như định giá, đấu giá, quảng cáo bất động sản. Theo đó, các dịch vụ bất động sản được kinh doanh bao gồm, dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản và sàn giao dịch bất động sản như định nghĩa ở khoản 1 Điều 3 đã nêu ở trên. Kinh doanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, chủ thể kinh doanh bất động sản có phạm vi hoạt động không giống nhau, đặc biệt trong sự so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép “mua đi bán lại” bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước khi được Nhà nước cho phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trừ một số trường hợp đặc biệt. Điều đó thể hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản có những quy định thể hiện về mặt chính sách trong hoạt động kinh doanh bất động sản của từng chủ thể nhất định và không đồng nhất giữa các chủ thể trong nước và nước ngoài.

Thứ hai, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do yêu cầu của hoạt động kinh doanh bất động sản là triển khai các dự án bất động sản phải được thực hiện trên quy mô lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ thể kinh doanh phải chứng minh năng lực tài chính nhằm ngăn ngừa tình trạng lừa đảo trong kinh doanh. Và ngược lại, đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì điều kiện về chứng chỉ hành nghề là một trong những điều kiện bắt buộc để đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ kinh doanh bất động sản có chất lượng và mang tính chuyên nghiệp.

Thứ ba, đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai có giới hạn, do con người tạo ra có tính cố định về vị trí “không thể di dời” và có giá trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn như là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, kể cả tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng như thể hiện tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 và một loại quyền tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất.

Thứ tư, hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao song lợi nhuận càng cao thì khả năng tiềm ẩn rủi ro càng lớn. Điều này không chỉ xuất phát do yếu tố chủ quan trong quá trình kinh doanh mà còn có thể xuất phát từ cơ chế, chính sách của Nhà nước, môi trường, đầu tư, thị trường bất động sản. Bởi lẽ, thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm và phản ứng mau lẹ với bất kỳ sự thay đổi nào của chính sách, pháp luật, tâm lý, thị hiếu của người dân, sự tăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước,… cho dù là nhỏ nhất. Do vậy, kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có sự hỗ trợ, trợ giúp của các loại hình tư vấn chuyên nghiệp, nhằm phòng ngừa rủi ro ở mức thấp nhất..

5. Phân loại kinh doanh bất động sản

Việc phân loại kinh doanh bất động sản có thể căn cứ đối tượng BĐS đưa vào kinh doanh hoặc căn cứ vào bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa BĐS, có thể phân chia kinh doanh BĐS thành các loại khác nhau. Cụ thể:

- Căn cứ vào bất động sản đưa vào kinh doanh có thể phân chia kinh doanh bất động sản thành kinh doanh BĐS có sẵn và kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Trong đó: Kinh doanh BĐS có sẵn là kinh doanh Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai; Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là kinh doanh Nhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

- Căn cứ vào bản chất của hành vi kinh doanh, có thể phân chia kinh doanh bất động sản thành hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Kinh doanh bất động sản là một ngành phát triển lâu đời trên thế giới nhưng ở nước ta thì thực sự chỉ mới phát triển trong thời gian ngắn. Do vậy những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản chỉ mới bước đầu được đại bộ phận người dân tiếp cận và dần hình thành cơ chế hoạt động như đối với các lĩnh vực khác đã có từ lâu trong hoạt động kinh doanh. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản ngoài yếu tố sinh lợi thì vấn đề đảm bảo về sự ổn định, phát triển kinh tế - xã hội phải được quan tâm đúng mức.

Ghi chú:

[1] Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 94, 96 Luật Dân sự Đức.

[2] Điều 130 Luật Dân sự của Nga.

[3] Chương trình đào, bồi dưỡng kiến thức cơ sở về bất động sản, 2009, Công ty cổ phần Bất động sản GoldLand, tr59.

[4] Từ điển Luật học (2006), Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội, Tr. 450, 451

Bài viết tham khảo: Một số vấn đề về kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam hiện nay; Đỗ Việt Thanh (Học viên, Học viện Khoa học Xã hội)