1. Hợp đồng kinh doanh hàng hóa Bất động sản

Hợp đồng kinh doanh hàng hóa Bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên về mua bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích kiếm lời.

2. Đặc điểm của hợp đồng kinh doanh hàng hóa bất động sản

- Về chủ thể:

+ Các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản rất đa dạng (bao gồm: nhà đầu tư tạo lập bất động sản tiến hành giao dịch với người có nhu cầu mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh hoặc phục vụ cho mục đích tiêu dùng)

+ Người không đầu tư tạp lập bất động sản nhưng đang sở hữu hoặc có quyền sử dụng bất động sản với các tư cách khác nhau là các chủ thể kinh doanh cung cấp nhà ở, công trình xây dựng thông qua các giao dịch nhằm tìm kiếm lợi nhuận.

+ Các bên tham gia các giao dịch không nhằm mục đích kinh doanh.

- Đối tượng giao dịch trong hợp đồng kinh doanh bất động sản: là quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và phải đủ điều kiện được cho phép đưa vào kinh doanh.

- Hình thức hợp đồng phải được xác lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định.

- sự thể hiện với mức độ hạn chế của nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận

- mục đích trong hợp đồng kinh doanh bất động sản là lợi nhuận.

3. Phân loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng, khai thác, sử dụng bất động sản.

- Căn cứ vào đối tượng giao dịch là nhà ở, công trình xây dựng hay quyền sử dụng đất

- Căn cứ vào năng lực tài chính của các bên thì hợp đồng trong kinh doanh hàng hóa bất động sản được chia thành 5 loại

+ Hợp đồng mua bán nhà và công trình xây dựng: theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua và bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

+ Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng

+ Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

+ Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản.

4. Các quy định chung về hợp đồng

- Về nội dung chính:

Điều 18. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Các thông tin về bất động sản;

3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

4. Phương thức và thời hạn thanh toán;

5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

6. Bảo hành;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

9. Phạt vi phạm hợp đồng;

10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

11. Giải quyết tranh chấp;

12. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Điều 47. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

3. Thời hạn sử dụng đất;

4. Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);

5. Phương thức và thời hạn thanh toán;

6. Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

10. Phạt vi phạm hợp đồng;

11. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

12. Giải quyết tranh chấp;

13. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý.

Điều 53. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

3. Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

4. Giá chuyển nhượng;

5. Phương thức và thời hạn thanh toán;

6. Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8. Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

9. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

10. Phạt vi phạm hợp đồng;

11. Giải quyết tranh chấp;

12. Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;

13. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

- Mẫu của hợp đồng: được quy định tại phụ lục của Nghị định 76/2015.

- Giải thích thuật ngữ (buộc phải có)

- công chứng, chứng thực.

+ giao dịch quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai)

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán thuê mua nhà, công trình xây dựng mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy mô nhỏ không thường xuyên, không phải thành lập doanh nghiệp => phải công chứng chứng thực.

Các quy định cụ thể:

- Về nội dung của hợp đồng:

Tên địa chỉ của các bên: bên bán (phải có tên Doanh nghiệp, mã số Doanh nghiệp. người đại diện, chức vụ của người đại diện, địa chỉ công ty, văn phòng giao dịch, số điện thoại và số tài khoản), bên mua (người đại diện phải có văn bản ủy quyền, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú, địa chỉ, số điện thoại, số tài khoản, mã số thuế nếu có)

- Về điều kiện:

+ Đối với bên bán: nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất; cần xem xét đến yếu tố đáp ứng yêu cầu về vốn; nếu chuyển nhượng dự án bất động sản thì phải được nhà nước cho phép; không được ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện kí hợp đồng mua bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản

+ Đối với bên mua:

Về chủ thể được thực hiện giao dịch, quy định tại Điều 69 Luật Đất đai 2013)

Đối với cá nhân: phải đáp ứng đủ năng lực, độ tuổi quy định tại Điều 19 Bộ luật Dân sự

Ngoài ra cần quan tâm đến thời hạn ủy quyền, phạm vi ủy quyền. (Điều 212, 563 Bộ luật Dân sự )

+ Đối với người đại diện của doanh nghiệp (được quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020)

- Thông tin về bất động sản:

+ Đối với quyền sử dụng đất: đáp ứng điều kiện chung trong điều 9 Luật kinh doanh Bất động sản

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

+ Giá cả của hợp đồng: giá đất và giá chuyển nhượng có giá trị khác nhau; giá hợp đồng là giá cố định hoặc giá biến động.

5. Phương thức và thời hạn thanh toán

- Phương tiện thanh toán là Việt Nam đồng và không được sử dụng vàng hoặc ngoại tệ để thanh toán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản

- Thời điểm thanh toán: thỏa thuận thanh toán một lần hoặc theo đợt

+ tuân thủ quy định về tiến độ thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai

+ thanh toán theo hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chính.

6. Thời gian giao nhận và hồ sơ kèm theo

- chủ đầu tư thường xây dựng thỏa thuận theo thủa thuận bàn giao nhà theo quý

- Khi bàn giao phải lập biên bản bàn giao

- bàn giao sau khi nghiệm thu

- Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng sau khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kĩ thuận. hạn tầng xã hội ghi trong dự án đã được phê duyệt bảo đmả kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực

Bảo hành bảo trì: Quy định tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014Luật Nhà ở năm 2014

Điều 20. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

1. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)