1. Quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư

Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 quy định về việc xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư như sau:

(1) Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công và lô gia liền kề căn hộ đó.

- Các phần diện tích khác trong nhà chung cư mà được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ.

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng, gắn liền với căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

(2) Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

- Diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng như đã quy định ở mục (1); đây là những khu vực chung sử dụng trong tòa nhà chung cư.

- Không gian và hệ thống cơ sở hạ tầng chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.

Bao gồm cấu trúc khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngoài, tường phân chia giữa các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang, thang máy, lối thoát hiểm, hệ thống xử lý rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cung cấp điện, nước, ga, hệ thống liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, hệ thống thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ.

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng liên kết với nhà chung cư, trừ trường hợp hạ tầng kỹ thuật được sử dụng cho mục đích công cộng hoặc phải bàn giao cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư, trừ những công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt. Các công trình này bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt.

2. Quản lý phần sở hữu riêng, sở hữu chung của nhà chung cư

2.1. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư được điều chỉnh theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng như sau:

- Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu, như quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở, phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ, cũng như phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư (gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ). Bản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng phải được chủ đầu tư cung cấp kèm theo hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ cho người mua hoặc thuê mua.

- Đối với những hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ ký trước ngày 02/04/2016, việc xác định phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng, cũng như việc cung cấp các bản vẽ kèm theo, sẽ tuân theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng. Trong trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định cụ thể, việc xác định sẽ dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ.

- Chủ sở hữu nhà chung cư có thể tự trực tiếp quản lý phần sở hữu riêng hoặc ủy quyền cho người khác quản lý. Tuy nhiên, việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải tuân thủ công năng thiết kế và mục đích đã được phê duyệt, và không được gây ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2.2. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư

- Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở 2014 và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ. Danh mục phần sở hữu chung, như quy định tại Luật Nhà ở, cũng phải được ghi kèm theo hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ. Phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích và công năng thiết kế đã được phê duyệt.

- Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, nếu công trình này thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa được bàn giao, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý. Sau khi bàn giao cho Nhà nước, đơn vị được Nhà nước giao quản lý sẽ chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng công trình theo đúng mục đích và công năng thiết kế đã được phê duyệt.

- Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt, chủ đầu tư sẽ sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì công trình này.

- Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư dùng cho mục đích ở, các chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm cùng quản lý. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành, phần sở hữu chung này sẽ được giao cho đơn vị đó. Nếu không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành, hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.

- Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư dùng cho mục đích sử dụng hỗn hợp, việc quản lý sẽ được thực hiện theo quy định sau:

+ Nếu không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ cùng quản lý phần sở hữu chung này.

+ Nếu phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ, chủ sở hữu khu căn hộ sẽ chịu trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ. Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại, đơn vị quản lý vận hành sẽ chịu trách nhiệm quản lý. Trường hợp nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu khu chức năng này sẽ thực hiện quản lý.

Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ cùng quản lý.

- Nhà sinh hoạt cộng đồng trong tòa nhà chung cư sẽ được quản lý bởi các chủ sở hữu, Ban quản trị (nếu có) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

- Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư sẽ được Ban quản trị của cụm nhà chung cư đại diện các chủ sở hữu quản lý.

- Đối với những hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ ký trước ngày Quy chế này có hiệu lực, việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ tuân theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng. Trong trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định cụ thể, việc xác định sẽ dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua căn hộ.

3. Những lưu ý về phân định quyền sở hữu chung - riêng cho chủ đầu tư

Mặc dù phần diện tích này đã được phân định trên mặt pháp lý, nhưng trong quá trình vận hành thực tế, vẫn xảy ra nhiều trường hợp mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư và Cư dân. Các tranh cãi thường bắt nguồn từ sự thiếu đầy đủ, minh bạch trong tài liệu quy định việc sử dụng Chung - Riêng của các khu vực khi Chủ đầu tư thiết kế. Điều này dẫn đến sự mơ hồ trong việc xác định quyền sở hữu và sử dụng trong các khu vực này.

Để giải quyết mâu thuẫn và hạn chế ảnh hưởng đến giai đoạn sau, Chủ đầu tư cần phải lường trước và tính toán đúng các diện tích Chung - Riêng từ giai đoạn thiết kế, cũng như trình bày rõ ràng trong báo cáo kỹ thuật. Các báo cáo này cần được cung cấp cho cả Ban quản trị đại diện Cư dân để họ có thể xác định được các diện tích Chung - Riêng và giải quyết các tranh chấp một cách dễ dàng hơn.

Ngoài ra, Chủ đầu tư cần thống nhất với các bên liên quan để thiết lập các quy tắc cho các khu vực và tiện ích sử dụng chung. Từ đó, đưa ra thỏa thuận và thống nhất chung giữa các bên liên quan về các nội dung liên quan đến quyền lợi, sử dụng và bảo vệ tài sản để tránh các tranh chấp và giải quyết các vấn đề phát sinh. Quy tắc sử dụng chung cũng cần được đưa ra một cách minh bạch và công khai, đồng thời được tuân thủ bởi tất cả các chủ sở hữu.

Việc thiết kế, phân định và quản lý phần sở hữu Chung – Riêng trong vận hành vẫn luôn là một vấn đề phức tạp và đầy thách thức, đòi hỏi Chủ đầu tư cần có kiến thức chuyên môn về nhiều lĩnh vực từ pháp lý, kiến trúc, kỹ thuật xây dựng, đến quản lý dự án và quản lý tài sản. Đặc biệt, Chủ đầu tư cần có kinh nghiệm vận hành thực tiễn cùng khả năng linh động trong việc xử lý các tình huống phát sinh.

Bài viết liên quan: Quy định về quyền sở hữu tầng hầm đối với các tòa nhà chung cư?

Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Luật Minh Khuê qua số hotline: 1900.6162 hoặc qua email: lienhe@luatminhkhue.vn nếu như còn bất kỳ thắc mắc nào về mặt pháp lý. Xin trân trọng cảm ơn!