1.Quyền sở hữu chung và riêng trong các tòa nhà chung cư

1.1 Phần sở hữu riêng trong tòa nhà chung cư

Theo Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. 

Diện tích bên trong căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu được hiểu là tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia và không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ, khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

 

1.2 Phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư

Phần sở hữu chung trong tòa nhà chung cư được quy cụ thể tại Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích sở hữu riêng vừa được đề cập ở phía trên; Nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Theo Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư thì phần sở hữu chung vừa được phân tích ở trên sẽ thuộc sở hữu hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác và chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý sử dụng tài sản chung đó, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác.

 

2. Xác định quyền sở hữu tầng hầm trong tòa nhà chung cư

Trước hết là theo quy định tại Điều 6 và Điều 7 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD thì phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu  cùng với phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của chủ sở hữu được phân tích ở phía trên phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại Điểm d khoản 2 Điều 5 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD và danh mục phần sử hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở cho người mua.

Việc xác định quyền sở hữu tầng hầm trong tòa nhà chung cư ta cần xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ có quy định về quyền sở hữu tầng là sở hữu riêng của chủ đầu tư hay sở hữu chung chủ sở hữu căn hộ.

Trong trường hợp không có quy định cụ thể về quyền sở hữu tầng hầm thì cần xác định thông qua việc tầng hầm của chung cư có được sử dụng làm nơi để xe hay không.

 

2.1 Trường hợp tầng hầm được sử dụng là nơi để xe đạp, xe dành cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh

Điều 8 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD đã quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải ghi rõ việc chỗ để xe được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Tuy nhiên trước khi Thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực có rất nhiều chung cư có hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ không quy định rõ điều này gây ra rất nhiều mẫu thuẫn tranh chấp về quyền sở hữu tầng hầm. Ngày 31/12/2021 Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành quyết định số 594/QĐ-CA về việc công bố thêm 9 án lệ vừa mới được Hộ đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua trong đó có Án lệ số 51/2021/AL về tranh chấp quyền sở hữu tầng hầm.

Theo quy định tại Điều 101 Luật Nhà ở thì chỗ để xe phục vụ cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Trong đó đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. 

 

2.2 Trường hợp tầng hầm dùng để xe ô tô hoặc không dùng vào mục đích để xe đạp, xe dành cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh

Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư có quyền quyết định mua hoặc thuê; trong trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô cho mỗi căn hộ và người sở hữu căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải đảm bảo nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của nhà chung cư. Do đó chỗ để xe ô tô mà chủ sở hữu căn chung cư không mua sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. 

Như vậy quyền sở hữu tầng hầm được quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư trong trường hợp không có quy định cụ thể thì việc xác định quyền sở hữu phụ thuộc vào quy định nơi để xe phục vụ cho chủ sở hữu căn hộ chung cư. Tầng hầm dùng để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh thì sẽ thuộc sở hữu chung của người sở hữu căn hộ chung cơ. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ đã chỗ để xe ô tô thì phì phần tầng hầm để xe ô tô đã mua thuộc quyền sở hữu của chủ căn hộ đó.

Trường hợp bài viết có nội dung chưa rõ, mời quý bạn đọc liên hệ tổng đài tư vấn luật trực tuyến Luật Minh Khuê theo Hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ giải đáp.