Tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản ?

Luật Sư trả lời:

Cảm ơn quý khách đã tin tưởng và gửi câu hỏi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Khuê. Sau khi nghiên cứu trường hợp cụ thể của khách hàng, Luật Minh Khuê giải đáp trường hợp cụ thể này như sau:

Cơ sở pháp lý

Thông tư số 78/2014/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 18 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 của Chính ohur quy định và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp

Thông tư số 156/2013/TT-BTC về quản lý thuế ngày 6 tháng 11 năm 2013 hướng dẫn thi hành một số điều của luật quản lý thuế; luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ.

Nội dung tư vấn

Khi doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì phải khai thuế TNDN theo từng lần phát sinh. Theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Thông tư 156/2013/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 151/2014/TT-BTC:

" Khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản áp dụng đối với doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu. "

1. Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản

 Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản: tổ chức sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ gồm: Doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; các công ty nước ngoài và tổ chức nước ngoài hoạt động kinh doanh tại Việt Nam không theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; doanh nghiệp tư nhân, hợp tác xã, tổ hợp tác, tổ chức chính trị – xã hội; tổ chức xã hội; tổ chức xã hội nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp có tổ chức sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ (gọi chung là cơ sở sản xuất kinh doanh) có thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản, cụ thể như sau:

• Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất. 

2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); 

- Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; 

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; 

- Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; 

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở. 

3. Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất độn sản được xác định theo công thức sau:

Trong đó ta có thể xác định:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế - Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có)

- Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ trường hợp thăm dò, khai thác khoáng sản) nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinhd oanh (bao gồm tất cả các thu nhập khác được quy định tại Điều 7 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

- Trường hợp doanh nghiệp làm thủ tục giải thể doanh nghiệp, sau khi có quyết định giải thể nếu có chuyển nhượng bất động sản là tài sản cố định của doanh nghiệp thì thu nhập (lãi) từ chuyển nhượng bất động sản (nếu có) được bù trừ với lỗ từ hoạt động sản xuất, kinh doanh (bao gồm cả số lỗ của các năm trước được chuyển sang theo quy định) vào kỳ tính thuế phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản (Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

3.1  Cách tính thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cụ thể được xác định theo công thức như sau:

Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

* Về chi phí chuyển nhượng bất động sản

- Nguyên tắc xác định chi phí: 

+ Các khoản chi phí được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 78/2014/TT-BTC.

+ Việc phân bổ các chi phí được xác định theo công thức sau:

+ Trường hợp một phần diện tích đất của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung được nêu ở trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo sõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác.

- Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

+ Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

• Đối với trường hợp nhà nước giao có thu tiền sử dụng đát, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực hiện nộp ngân sách nhà nước.
• Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.
• Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn.
• Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình khi lấy đất của nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
• Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự; do được tặng cho, biếu mà khoogn xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho tặng.

3.2 Thuế suất thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20% và được áp dụng từ ngày 1/12016.

Đối với trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì tổ chức tín dụng khi được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách nhà nước. Trường hợp bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay thì số tiền thu được thực hiện thanh toán theo quy định của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng và kê khai nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản bảo đảm tiền vay.

Trường hợp tổ chức tín dụng được phép chuyển nhượng bất động sản đã được thế chấp theo quy định của pháp luật để thu hồi vốn nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản cộng chi phí lãi vay chưa trả đến thời điểm phát mãi bất động sản thế chấp theo hợp đồng tín dụng cộng các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệLuật sư tư vấn pháp luật thuế trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Thuế - Công ty luật Minh Khuê