Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai hiện hành

Trả lời :

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với ban như sau:

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hai trường hợp sau đây:

Trường hợp thứ nhất: cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có giấy tờ về đất đai

Theo quy định tại điều 100 luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có các giấy tờ sau thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất bao gồm:

1. Bằng khoán điền thổ.

2. Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

3. Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

4. Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.

5. Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.

6. Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

7. Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài việc phải có một trong các giấy tờ được nêu ở trên thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phải đảm bảo là sử dụng đất ổn định, việc sử dụng ổn định được hiểu như sau:

" Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất "

Trường hợp thứ hai: cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không có giấy tờ về đất đai

Theo quy định tại điều 101 luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ gì về đất đai thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014 không có giấy tờ gì về đất đai nhưng có hộ khẩu thường trú tại điạ phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà nay được ủy ban nhân dân xã xác nhận sử dụng ổn định không có tranh chấp thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy đối với hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ gì về đất đai mà không có căn cứ là có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thì chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2004 không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Xử lý hành vi lấn chiếm đất

Thưa luật sư, Nhờ luật sư tư vấn cho em 1 chút ạ. Nhà em có 1 mảnh đất mua từ năm 98 của xã, trong biên bản bàn giao đất có ghi rõ ràng các đường ranh giới của mảnh đất (vd như cách mép kênh bê tông 0,5m,.. đến nay các ranh giới không thay đổi so với trong biên bản bàn giao đất, cũng không có tranh chấp gì với hàng xóm) nhưng diện tích ghi trong biên bản bàn giao nhỏ hơn diện tích thực tế. Nay xã thông báo là nhà em lấn chiếm đất, đòi phá bỏ công trình nhà ở nhà em đã xây dựng trên mảnh đất ấy( nhà em xây phía sát bờ kênh, nhưng không lấn chiếm quá ranh giới), cụ thể xã đòi phá bỏ các công trình tính từ bờ kênh vào 7m. Vậy luật sư cho em hỏi là xã làm như vậy thì có đúng quy định không ? Mong nhận đc sự tư vẫn của Luật sư. Em xin chân thành cảm ơn !

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì hành vi lấn đất và chiếm đất được định nghĩa như sau:

“1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Căn cứ để xác định gia đình bạn có lấn chiếm đất hay không là biên bản giao đất trước đây. Nếu các mốc quy định ranh giới thửa đất nhà bạn là chính xác, có nghĩa việc đo đạc diện tích đất trước đây không đúng. Gia đình bạn yêu cầu đo đạc lại và đính chính lại phần diện tích ghi thiếu. Trường hợp UBND xã phá bỏ các công trình hợp pháp nhà bạn, bạn có thể khiếu nại về hành vi này.

Nếu trước đây khi bàn giao đất đã đo đạc lại, xác định cụ thể phần đất nhà bạn mà nhà bạn đã xây dựng vượt khỏi mốc thửa đất thì gia đình bạn phải trả lại phần đất đã lấn chiếm.

5. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?

Dear Quý công ty! Em ở Nam Định. Trước năm 1990 ông nội em có mua mảnh đất cửa hàng của hợp tác xã để ở. Gia đình em được ông nội nhượng lại quyền sử dụng đất và sinh sống tới bây giờ. Gần đây, xã có gửi văn bản về gia đình em yêu cầu phải nộp hơn 80 triệu cho 120m2 nhà em đang sinh sống để làm sổ đỏ. Đất nhà em không hề có tranh chấp, nhưng vì ông bà em đã mất, các giấy tờ thủ tục liên quan đến mua bán không còn nữa. Bố em có xuống địa chính xã yêu cầu tìm lại hồ sơ mua bán nhưng xã cũng bảo không có. Xã bảo nộp đơn gửi lên huyện để giải quyết. Mong luatminhkhue tư vấn giúp em. Liệu gia đình em có phải đóng phí cao như thế không để được làm sổ đỏ?

Theo như thông tin anh đưa ra thì nguồn gốc sử dụng đất là do hợp tác xã giao và sử dụng trước ngày 15/10/1993, căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất về thu tiền sử dụng đất thì khi được công nhận quyền sử dụng đất, về nghĩa vụ tài chính gia đình bạn thực hiện như sau:

Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai ban hành năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai ban hành năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.