1. Khái niệm giao đất không thông qua đấu giá

Giao đất không thông qua đấu giá là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các cá nhân, tổ chức mà không diễn ra thông qua việc tổ chức đấu giá công khai. Thay vào đó, nhà nước có thể quyết định giao đất dựa trên các phương thức khác như thỏa thuận trực tiếp, phân lô bán nền, chuyển nhượng đất cho các dự án quy hoạch hoặc các mục đích công cộng mà không cần qua quy trình đấu giá công khai.

Các trường hợp được giao đất không thông qua đấu giá được quy định tại Điều 124 Luật đất đai năm 2024 bao gồm:

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất

- Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất:

Sử dụng vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công;
Dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trong các trường hợp cụ thể:

Giao đất ở cho các đối tượng như cán bộ, công chức, công nhân viên chức quân đội, công an, và các đối tượng khác nhận lương từ ngân sách nhà nước mà chưa có đất ở;
Giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế tại các khu vực khó khăn;
Giao đất ở cho cá nhân thường trú tại các vùng khó khăn mà chưa có đất ở;
Cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp bị thu hồi đất do ô nhiễm môi trường hoặc để tiếp tục sản xuất;
Cho thuê đất cho các trường hợp đặc biệt như người dân tộc thiểu số và các đơn vị có chức năng cụ thể.

- Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 121 của Luật đất đai 2024.

- Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất khi chỉ có một nhà đầu tư quan tâm và không cần phải đấu thầu.

- Trường hợp đất không đấu giá thành công sau 2 lần đấu giá hoặc không có người tham gia, thời gian giao đất, cho thuê đất được thực hiện trong vòng 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành lập lần 2.

- Tổ chức kinh tế nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Thủ tục giao đất không thông qua đấu giá

Căn cứ vào Điều 53 và Điều 54 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục giao đất không thông qua đấu giá như sau:

Đối với trường hợp theo điểm a, b, c, d và đ Khoản 3 và Khoản 6 Điều 124 Luật đất đai 2024

Bước 1: Ủy ban nhân dân cấp xã thông báo cho cá nhân khác có nhu cầu sử dụng đất nộp hồ sơ xin giao đất ở.
Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có thông báo, cá nhân nộp đơn xin giao đất ở theo Mẫu số 02a tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 3: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày kết thúc thời hạn nộp đơn xin giao đất, Ủy ban nhân dân cấp xã thành lập Hội đồng xét duyệt giao đất không đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 4: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày xác định được cá nhân đủ điều kiện giao đất, Ủy ban nhân dân cấp xã lập hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Bước 5: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thẩm định hồ sơ giao đất đối với từng cá nhân.
Bước 6: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày có báo cáo kết quả thẩm định hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã hoàn thiện hồ sơ gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện để trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giao đất cho cá nhân đủ điều kiện.

Đối với trường hợp theo điểm p Khoản 3 và Khoản 5 Điều 124 Luật đất đai 2024

Thủ tướng Chính phủ quyết định các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất quy định tại điểm p Khoản 3 khi đáp ứng một trong các điều kiện:

- Thuộc dự án sử dụng đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh

- Thuộc dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật thuộc trường hợp thu hồi đất mà không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đấu thầu và không phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư;

- Thuộc trường hợp khác không quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai.

Đối với trường hợp đất đưa ra đấu giá 02 lần không thành do không có người tham gia đấu giá cho trường hợp phải lập dự án đầu tư

Bước 1: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đăng công khai trên cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia trong thời hạn 30 ngày và niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

Bước 2: Có nhà đầu tư đề xuất dự án đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định;

Trướng hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đề xuất dự án đầu tư thì phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

3. Điều kiện để được giao đất không thông qua đấu giá

Hiện nay, pháp luật đất đai chưa có quy định điều khoản về điều kiện được giao đất không thông qua đấu giá mà chỉ quy định các trường hợp cụ thể. Nhưng nhìn chung, để được giao đất cần có những điều kiện sau:

- Đảm bảo mục đích sử dụng đất đúng quy hoạch: Việc giao đất phải đảm bảo rằng mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch địa phương, khu vực. Điều này giúp bảo đảm tính hợp lý trong việc sử dụng đất, tránh các trường hợp sử dụng không hiệu quả hoặc xung đột với các mục tiêu phát triển của địa phương.

- Có đủ năng lực pháp lý: Người được giao đất phải có đủ năng lực pháp lý để thực hiện các nghĩa vụ và quyền lợi liên quan đến việc sử dụng đất. Điều này bao gồm việc có đủ điều kiện pháp lý để ký kết và thực hiện các hợp đồng, cam kết đảm bảo pháp lý cho các hoạt động sử dụng đất một cách bền vững và hợp pháp.

- Đảm bảo các nghĩa vụ tài chính: Các bên liên quan phải đảm bảo có đủ khả năng tài chính để thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất, bao gồm các khoản chi phí phát sinh như thuế đất, phí sử dụng đất, cũng như các chi phí liên quan đến bảo vệ và bảo quản tài sản đất đai. Điều này đảm bảo tính ổn định tài chính và phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất.

Các điều kiện trên là những yếu tố cơ bản và cần thiết để được giao đất không thông qua đấu giá, giúp đảm bảo tính hợp lý, pháp lý và hiệu quả trong việc sử dụng đất đai, đồng thời đóng góp vào sự phát triển bền vững của kinh tế và xã hội địa phương. Tuy nhiên, việc chi tiết hóa và định nghĩa rõ ràng các điều kiện này trong pháp luật sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và khả năng thực thi hiệu quả của chính sách quản lý đất đai.

Việc tuân thủ đúng quy định trong quá trình giao đất là điều cực kỳ quan trọng để đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả của các hoạt động liên quan. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan mà còn giúp tăng cường sự minh bạch, công khai trong quản lý đất đai và tài nguyên. Đặc biệt, việc tuân thủ các thủ tục đúng đắn giúp tránh được những tranh chấp pháp lý sau này, góp phần vào sự ổn định và phát triển bền vững của địa phương và cả nước.