Tác giả:: Mục lục bài viết
1. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024;
2. Điều kiện để được tách thửa
Theo Điều 220 của Luật đất đai 2024, việc tách thửa đất phải tuân thủ những quy định nghiêm ngặt và phải đáp ứng được 7 điều kiện bắt buộc. Những điều kiện này được đặt ra nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hợp pháp trong quá trình tách thửa đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất cũng như đảm bảo sự phát triển bền vững của hạ tầng và xã hội.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được xác định rõ phạm vi
- Đảm bảo kết nối hạ tầng giao thông và tiện ích cơ bản
- Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách
- Chuyển mục đích sử dụng đất và diện tích tối thiểu sau tách thửa
- Tách thửa trong trường hợp phân chia theo bản án của Tòa án
Trong các quy định hiện hành, như Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và những văn bản pháp luật có liên quan, không có quy định cụ thể nào về việc phải tháo dỡ nhà ở khi thực hiện tách thửa đất. Vấn đề này được để ngỏ, phụ thuộc vào sự thống nhất và thỏa thuận giữa các bên liên quan. Điều này tạo ra sự linh hoạt trong việc quản lý tài sản khi thực hiện tách thửa, nhưng cũng dẫn đến nhiều câu hỏi về phương án giải quyết trong thực tiễn.
Theo đó, nếu các cá nhân có nhu cầu thực hiện tách thửa và đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định, việc xử lý phần tài sản là nhà ở sẽ phụ thuộc vào sự đồng thuận của các bên. Hai bên có thể thỏa thuận về việc định đoạt tài sản theo các phương án sau:
- Giữ nguyên căn nhà trên một thửa đất: Trong trường hợp này, các bên có thể thống nhất rằng căn nhà sẽ thuộc quyền sở hữu của một bên, nằm trên một thửa đất cụ thể. Đây là phương án đơn giản và dễ thực hiện nhất, đặc biệt khi ngôi nhà chỉ nằm trên một phần của thửa đất và không ảnh hưởng đến ranh giới của thửa đất mới được tách.
- Định giá căn nhà và thanh toán giá trị: Nếu căn nhà nằm trên diện tích có giá trị đáng kể, các bên có thể thỏa thuận về việc định giá tài sản. Sau đó, bên nhận sở hữu ngôi nhà sẽ thanh toán phần giá trị tương ứng cho bên còn lại. Phương án này đảm bảo quyền lợi công bằng giữa các bên, đồng thời duy trì tính nguyên vẹn của căn nhà.
- Tháo dỡ nhà để phục vụ tách thửa: Trong trường hợp căn nhà nằm giữa khu đất, khiến cho việc phân chia không thể thực hiện mà không phá vỡ cấu trúc nhà, các bên có thể đồng ý tháo dỡ căn nhà để hoàn tất thủ tục tách thửa. Đây là phương án cuối cùng khi các bên không thể tìm ra cách giải quyết khác.
Tuy nhiên, vấn đề nảy sinh khi các bên không thể đạt được sự đồng thuận. Nếu xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và đất đai, các bên có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết. Trong trường hợp này, tòa án sẽ căn cứ vào quy định pháp luật hiện hành và các yếu tố thực tế để đưa ra phán quyết công bằng, đảm bảo quyền lợi của các bên.
Nhìn chung, pháp luật hiện hành chưa có quy định bắt buộc cụ thể về việc có phải tháo dỡ nhà khi tách thửa đất có nhà ở hay không. Điều này tạo ra sự linh hoạt trong việc giải quyết các tranh chấp và thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, các bên cần nắm vững quy định của pháp luật, đặc biệt là Điều 220 của Luật Đất đai 2024, để đảm bảo quá trình tách thửa được thực hiện đúng quy định và quyền lợi của mình được bảo vệ tối đa.
3. Hồ sơ cần chuẩn bị
Bắt đầu từ ngày 01/8/2024, thủ tục tách thửa và hợp thửa đất sẽ chính thức được áp dụng theo quy định mới của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Những điều chỉnh này hướng tới việc tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình xử lý các yêu cầu tách thửa, hợp thửa đất của người dân, cũng như đảm bảo quyền lợi và sự thuận tiện cho người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất khi muốn thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và nộp tại các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Những cơ quan này có thể là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương, hoặc các cơ quan tiếp nhận hồ sơ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể.
Hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất theo quy định của Nghị định 101/2024/NĐ-CP bao gồm các thành phần bắt buộc sau:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất: Đây là tài liệu quan trọng thể hiện rõ yêu cầu và mong muốn của người sử dụng đất. Đơn này được lập theo Mẫu số 01/ĐK, là mẫu đơn chuẩn đã được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đảm bảo tính thống nhất trong quá trình thực hiện thủ tục.
- Bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa đất: Đây là phần không thể thiếu trong hồ sơ, thể hiện rõ ràng ranh giới, kích thước và diện tích của các thửa đất sau khi được tách hoặc hợp. Bản vẽ này được lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và phải được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc các đơn vị đo đạc có Giấy phép hoạt động đo đạc và thành lập bản đồ địa chính. Việc tuân thủ các yêu cầu về bản vẽ giúp đảm bảo tính chính xác và minh bạch của thông tin về thửa đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người nộp hồ sơ cần cung cấp Giấy chứng nhận đã cấp, hoặc có thể nộp bản sao kèm bản gốc để đối chiếu. Trong một số trường hợp, người sử dụng đất có thể nộp bản sao công chứng hoặc chứng thực để thay thế bản gốc. Điều này đảm bảo rằng các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất được xác minh đầy đủ và chính xác.
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền: Trong trường hợp có văn bản thể hiện nội dung tách thửa hoặc hợp thửa từ cơ quan có thẩm quyền, người nộp hồ sơ cần bổ sung thêm các tài liệu này (nếu có). Điều này giúp quá trình tách hoặc hợp thửa đất diễn ra thuận lợi và hợp pháp hơn.
Việc tách thửa hoặc hợp thửa đất không chỉ đơn giản là một thủ tục hành chính mà còn có ý nghĩa quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Thủ tục này giúp người sử dụng đất điều chỉnh diện tích, phân chia ranh giới thửa đất một cách hợp lý, đáp ứng các nhu cầu sử dụng khác nhau như chuyển nhượng, thừa kế, hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất. Quá trình tách thửa đất thường được thực hiện khi người sử dụng đất muốn chia nhỏ diện tích để bán hoặc tặng cho các thành viên trong gia đình. Trong khi đó, hợp thửa đất thường được thực hiện khi có nhu cầu gộp các thửa đất liền kề thành một thửa đất lớn hơn để phục vụ cho các mục đích sử dụng khác nhau.
4. Thủ tục tách thửa đất đã có nhà trên đất
Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cần nộp một bộ hồ sơ đầy đủ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Đây là các cơ quan có thẩm quyền trong việc tiếp nhận và xử lý các yêu cầu liên quan đến tách thửa và hợp thửa đất.
Hồ sơ cần nộp phải đáp ứng các yêu cầu về tính hợp lệ và đầy đủ theo quy định của pháp luật. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu hồ sơ với các quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định xem hồ sơ có đủ điều kiện để thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa hay không.
Khi nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành các bước kiểm tra sau:
- Đối chiếu các điều kiện tách thửa và hợp thửa: Cơ quan chức năng sẽ xem xét các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024, bao gồm kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, và loại đất của các thửa đất trong hồ sơ.
- Kiểm tra sơ đồ thửa đất: Đối với hồ sơ đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa, nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất, hoặc có sơ đồ nhưng thiếu thông tin về kích thước các cạnh hoặc diện tích, hoặc các thông tin về kích thước và diện tích không thống nhất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo cho người sử dụng đất. Trong trường hợp này, cơ quan sẽ trả hồ sơ và yêu cầu người nộp bổ sung hoặc chỉnh sửa các thông tin cần thiết trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ và thông tin cần thiết được bổ sung, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành xử lý hồ sơ và thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa trong thời gian không quá 15 ngày làm việc. Thời gian này bao gồm cả các bước kiểm tra, xác minh và cập nhật thông tin vào hồ sơ đất đai hiện có.
Quy trình tách thửa và hợp thửa đất theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã được quy định một cách chi tiết nhằm đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và nộp tại đúng cơ quan tiếp nhận, đồng thời theo dõi và thực hiện các yêu cầu bổ sung nếu có. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện kiểm tra và xử lý hồ sơ trong thời gian quy định, đảm bảo quá trình tách thửa và hợp thửa được thực hiện một cách minh bạch và hiệu quả. Việc nắm rõ quy trình và các yêu cầu sẽ giúp người dân thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai một cách thuận lợi, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Xem thêm >>> Điều kiện để được tách thửa đất thổ cư mới nhất: Hồ sơ và lệ phí?
Nếu quý khách hàng còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Nếu quý khách hàng cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất. Xin trân trọng cảm ơn!
