1. Thủ tục tách thửa đất và lệ phí tách thửa như thế nào?

Hiện tại gia đình em có 1 thửa đất diện tích 350m2, nhà ở chiếm 150m2. Bây giờ gia đình em muốn tách thành 3 thửa bằng nhau ( mỗi thửa100m2 ) nữa có được không ? và tách luon 1 lần có được không hay là phải tách làm 3 lần.

Lệ phí cho việc tách thửa là bao nhiêu ạ. Hiện tại gia đình em sống ở vùng nông thôn, Tỉnh Quảng Bình ạ ?

Cảm ơn luật sư !

Luật sư tư vấn thủ tục tách thửa đất đai

Luật sư tư vấn trực tiếp về tách thửa đất, gọi 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyên mục hỏi đáp của công ty Luật Minh Khuê, thắc mắc của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

Theo những thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi thì, gia đình bạn muốn tách thành 3 thửa bằng nhau ( mỗi thửa100m2 ). Như vậy, Trình tự thực hiện tách thửa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định như sau:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính

+ Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận cho thửa đất mới;

+ Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận cho Phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất.

Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Phí, lệ phí tách thửa:

Theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp này, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…Trường hợp của bạn phải nộp phí trước bạ. Mức phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tách thửa và bạn có thể thực hiện việc tách thửa một lần.

>> Tham khảo thêm nội dung bài viết: Hạn mức công nhận đất ở, qui định tách thửa đất mới nhất của Hà Nội ?

2. Tư vấn về thủ tục tách thửa ?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một số thắc mắc xin được tư vấn như sau: Nhà em đang định mua 01 mảnh đất 100m2.trong đó có 50m2 đất xây dựng, nhà chủ có tất cả 920m2 trong đó có 200m2 đất xây dựng, giá 2,5 triệu/m2.Vậy để tách thửa và sang tên đổi chủ chúng em cần làm những gì ạ?phải đóng những loại thuế gì ạ?thời gian trong bao lâu?
Em xin chân thành cảm ơn!

Thủ tục tách thửa đất và lệ phí tách thửa như thế nào?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

1. Về việc tách thửa và sang tên đổi chủ

Theo thông tin bạn cung cấp thì nhà bạn muốn mua một mảnh đất là 100m2, trong đó có 50m2 là đất ở.

Khi nói đến việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn và người bán phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 thì thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì nếu bạn muốn tiến hành thủ tục sang tên hay tách thửa thì đều phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, để xác định bạn có thể làm được thủ tục tách thửa hay không thì bạn cần phải căn cứ vào diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có diện tích đất cần tách thửa. Do bạn không nêu cụ thể địa chỉ của thửa đất nên xin được tư vấn cho bạn trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Diện tích 50m2 đó đảm bảo điều kiện tối thiểu được phép tách thửa.

Trong trường hợp này người sử dụng đất (Sau đây tạm tọi là NSDĐ) cần phải nộp hồ sơ để làm thủ tục tách thửa và đăng ký biến động đất đai. Đầu tiên NSDĐ cần phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa theo hướng dẫn tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính như sau:

“a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

Khoản 3 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:

“3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Cùng với đó là nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) đối với diện tích đất không phải là đất ở để văn phòng đăng ký đất đai kết hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

Hồ sơ đăng ký biến động (sang tên đổi chủ) bao gồm:

“a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”

(Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT)

Trường hợp 2: 50m2 đó không đủ diện tích tối thiểu thì cần tiến hành thỏa thuận lại về diện tích đất ở cho đảm bảo việc tách thửa hoặc yêu cầu người bán tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất một phần mảnh đất còn lại để hợp nhất với đất ở đảm bảo đủ diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Về việc chuyển mục đích, người chuyển mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

“a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).” (Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)

Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất (không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền) như sau: (Khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)

“a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; (cụ thể Phòng tài nguyên môi trường vì bạn là cá nhân với cá nhân)

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Song song với việc nộp hồ sơ xin chuyển mục đích thì NSDĐ nộp luôn hồ sơ để thực hiện thủ tục tách thửa và đămg ký biến động (sang tên đổi chủ) như trường hợp 1, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành làm kết hợp các thủ tục trên để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-Về thời hạn giải quyết: (áp dụng cho cả 2 trường hợp): Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;”

2. Về các khoản thuế, lệ phí phải nộp

- Về thuế TNCN : Đây là loại thuế đánh vào cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thuế này sẽ do người bán có trách nhiệm nộp vào ngân sách nhà nước, tuy nhiên nếu hai bên có thỏa thuận là bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì sẽ do bên mua nộp.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quy định:

“c) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

"Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.”

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Theo đó,

Thuế TNCN từ CNBĐS = 2% x giá chuyển nhượng

Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định thì áp theo biểu giá do UBND tỉnh quy định.

-Về lệ phí trước bạ:

Điều 2 Thông tư 34/2013/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định: „Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá trị tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). „

Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ: Nhà, đất mức thu là 0,5%”

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh ban hành.

Theo đó,

Lệ phí trước bạ = 0.5% x giá tính lệ phí trước bạ x diện tích cần sang tên

- Lệ phí địa chính:

Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định:

„a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

...

+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.”

3. Có thể tách thửa đất không có đường đi ?

Thưa luật sư, Tôi có mảnh đất diện tích 15m x 100m mặt đường 15m. Tôi muốn cho 5 đứa con mỗi đứa có diện tích 15m x 20m. Vậy có tách được sổ không. Mảnh đất ở thị xã đồng xoài tỉnh bình phước ?
Người gửi : Đ.D.H

Tách thửa đất không có đường đi

Luật sư trả lời:

Cẳm ơn bạn đã tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê. Với vấn đề của bạn, đội ngũ tư vấn pháp luật công ty Luật Minh Khuê giải đáp như sau:

Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 144. Đất ở tại đô thị

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."

Theo quy định này, pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền tách thửa thành nhiều thửa. Tuy nhiên việ tách thửa phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Mỗi địa phương có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khác nhau vì vậy mỗi địa phương có quy định về diện tích đất tối thiểu để tách thửa là khác nhau.
Theo thông tin bạn cung cấp, địa chỉ thửa đất của bạn nằm ở thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước, nên các điều kiện tách thửa do UBND tỉnh Bình Phước quy đinh. Ngày 19 tháng 12 năm 2014, UBND tỉnh Bình Phước bạn hành quy định diện tích đất tách thửa đất đối với đất ở tại Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND QUY ĐỊNH DIỆN TÍCH TÁCH THỬA ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT Ở, HẠN MỨC ĐẤT Ở KHI NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH PHƯỚC như sau:

"Điều 3. Hạn mức tách thửa đất ở

1. Đất ở tại các phường thuộc các thị xã: Đồng Xoài, Bình Long, Phước Long và các thị trấn thuộc các huyện, diện tích tách thửa tối thiểu quy định như sau:

a) Đối với thửa đất tại các khu quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, trong đó có quy định rõ kích thước, diện tích, lộ giới, chỉ giới và khoảng lùi xây dựng, mật độ xây dựng thì việc tách thửa phải thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt;

b) Đối với thửa đất tiếp giáp với các đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m, diện tích tách thửa tối thiểu là 45m2 (bốn mươi lăm mét vuông) không tính phần diện tích hạn chế sử dụng (hành lang bảo vệ công trình: giao thông, đường điện, sông, suối) trong đó cạnh nhỏ nhất của thửa đất tối thiểu là 05m;

c) Đối với thửa đất tiếp giáp với các đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m, diện tích tách thửa tối thiểu là 36m2 (ba mươi sáu mét vuông) không tính phần diện tích hạn chế sử dụng (hành lang bảo vệ công trình: giao thông, đường điện, sông, suối) trong đó cạnh nhỏ nhất của thửa đất tối thiểu là 04m.

2. Đất ở tại các xã thuộc các thị xã: Đồng Xoài, Bình Long, Phước Long và các huyện: Diện tích tách thửa tối thiểu là 100m2 (một trăm mét vuông) không tính phần diện tích hạn chế sử dụng (hành lang bảo vệ công trình: giao thông, đường điện, sông, suối) trong đó cạnh nhỏ nhất của thửa đất tối thiểu là 05m.

3. Thửa đất tách ra theo Quy định tại Khoản 1 và 2 Điều này phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng."

Như vậy, tại Thị xã Đồng Xoài, với mỗi khu vực lại có điều kiện tách thửa khác nhau. Nếu đất của bạn đã nằm trong quy hoạch thì bạn phải thực hiện đúng theo quy hoạch, không được làm khác.Nếu thửa đất nhà bạn tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn 20m thì phần đất nhà bạn không đủ điều kiện tách thửa. (Pháp luật quy định diện tích tối thiểu là 45m2 nhưng diện tích nhà bạn chỉ có 30m2).Nếu thửa đất nhà bạn tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m thì phần đất nhà bạn cũng không đủ điều kiện tách thửa (Pháp luật quy định diện tích tối thiểu là 36m2 nhưng diện tích nhà bạn chỉ có 30m2). Nếu đất nhà bạn không thuộc hai trường hợp này, bạn cũng không đủ điều kiện tách thửa thwo Khoản 2 điều 3 quyết định này. (Diện tích tối thiểu phải là 100m2)

Như vậy, với thông tin mà bạn cung cấp thì phần đất mà bạn dự định tách không đủ điều kiện tách thửa theo quyết định của UBND tỉnh Bình Phước.

4. Thủ tục tách thửa như thế nào?

Thưa luật sư, Xin cho em hỏi em có mua 1 lô đất 75 m2 ( sổ chung) của một người bạn nằm trong khu dân cư hiện hữu huyện Bình Chánh, tp HCM).

Nhưng trước đó bạn em mua lại ( giấy tay ) Của chị Dung. Chị Dung trứơc đó mua của chủ đất ( có chứng thực của UBND xã năm 2003) Vậy xin hỏi em có đc tách thửa theo qui định hiện hành của nhà nước k? Nếu được thì em phải cần làm thủ tục gì để có thể chuyển lên đất ở.

Em xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn pháp luật đất  đai trực tuyến

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Trong trường hợp của bạn có 2 cách giải quyết như sau:

- Thứ nhất: Bạn của bạn và chị Dung hoàn tất thủ tục sang tên, rồi sau đó bạn của bạn sang tên mảnh đất cho bạn

- Thứ hai: 3 người có thể thỏa thuận để chị Dung trực tiếp sang tên cho bạn

Về thủ tục tách thửa:

* Hồ sơ tách thửa gồm có:

- Đơn xin tách thửa;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất

* Thủ tục:

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;

- Trong trường hợp đủ điều kiện tách thửa thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ra công văn đồng ý cho tách thửa.

Lưu ý: Khi thực hiện thủ tục tách thửa thì gia đình bạn phải tuân thủ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:

"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Như vậy, khi tách thửa cần phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiếu, không quy định điều kiện được tách thửa là đất phải thuộc quy hoạch .Để biết về thông tin về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cụ thể, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin.

5. Thủ tục và điều kiện tách thửa đất ?

Thưa luật sư, tôi tên là Hoàng, tôi và ông Nguyễn Văn A có tranh chấp về đất đai và đã được tòa án cấp sơ thẩm giải quyết. Sau đó, ông Nguyễn Văn A kháng cáo bản án sơ thẩm và tòa phúc thẩm đã tiến hành xét xử. Sau khi có bản án phúc thẩm tôi và ông Nguyễn Văn A đã nhiều lần hòa giải tại Tòa và cả 2 bên đồng ý bán nhà và Nguyễn Văn A nhận 1/5 tiền bán nhà.

Nhưng hơn 1 năm vẫn không bán được nhà. Tôi muốn hạ giá bán nhưng ông Nguyễn Văn A không đồng ý hạ giá mà yêu cầu tôi tách thửa 1 phần đất cho Nguyễn Văn A. Tôi và ông Nguyễn Văn A đã thỏa thuận được 1 số yêu cầu trong việc tách đất. Nhưng khi tiến hành lập thủ tục tách thửa thì lại không đủ điều kiện theo quy đinh của nhà nước. Bây giờ tôi không biết phải làm thế nào để giải quyết 1 phần căn nhà trên cho Nguyễn Văn A.

Xin luật sư giúp chúng tôi hướng giải quyết thế nào .

Tôi xin cám ơn !

Tư vấn thủ tục tách thửa đất

Luật sư tư vấn luật đất đai về điều kiện tách thửa, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất về việc tách thửa đất

Khoản 4 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định:

“2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”.

Như vậy, bạn lưu ý rằng, việc tách thửa phải tuân theo quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 9 Khoản 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm: “a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

Trên đây là các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề tách thửa đất. Tổng thư bà không nói rõ lí do bị từ chối tách thửa nên chúng tôi chưa thể tư vấn cho bà một cách cụ thể được, rất mong bạn bổ sung thêm những thông tin cần thiết để nhận được sự tư vấn cụ thể từ phía chúng tôi.

Thứ hai, về việc giải quyết một phần căn nhà

Theo như nội dung thư bà đã trình bày, ông Nguyễn Văn A đã thỏa thuận được với nhau về việc tách thửa đất nhưng lại không thực được do không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và nay ông Nguyễn Văn A có yêu cầu phân chia ngay 1/5 giá trị ngôi nhà. Trong trường hợp này, hai bên gặp khó khăn trong việc thỏa thuận giá bán và ông A không đồng ý hạ giá bán nhà, bởi vậy, hai bên có thể chọn phương pháp định giá và sau đó tiến hành phân chia theo quy định của bản án. Về việc định giá, hai bên có thể tự thỏa thuận định giá hoặc thỏa thuận thuê một tổ chức định giá chuyên nghiệp để thực hiện công việc này. Nếu sử dụng dịch vụ thẩm định giá, bà cũng cần lưu ý các điều kiện đối với thẩm định giá viên về giá được quy định tại Điều 7 Nghị định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật giá về thẩm định giá như sau:

"1. Có năng lực hành vi dân sự.

2. Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan.

3. Có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp.

4. Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại Khoản 3 Điều này.

5. Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau:

a) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá;

b) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá.

6. Có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp"

Bên cạnh đó, việc thẩm định giá phải tuân theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ tài chính ban hành.

6. Diện tích cho phép được tách thửa ?

Kính chào Luật sư, Em tên là H, e có 1 câu hỏi mong muốn nhận được sự giúp đỡ và giải đáp từ Luật sư. Khu đất nhà em chiều rộng là 6m8, giờ xây thành 2 ngôi nhà bên cạnh nhau với chiều rộng là 3m4. Giờ gia đình em muốn bán 1 căn nhà đó nhưng chính quyền địa phương lại không đồng ý cắt trích lục 6m8 thành 2. Có nghĩa là gia đình em phải bán cả. Vậy Luật sư có thể cho em biết bộ luật và điều luật nào quy định về số mét vuông và kích thước cụ thể được làm trích lục mới không ạ?
Em rất mong nhận được sự hồi âm từ Luật sư. Em xin chân thành cảm ơn!

Diện tích cho phép được tách thửa ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Xin chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho luật Minh Khuê. Chúng tôi xin được trả lời bạn như sau:

Căn cứ quy định tại Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013:

"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở".

Như vậy, quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa tuỳ thuộc vào mỗi địa phương. Vì bạn không nói rõ nơi bạn đang sống nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn. Nhưng thông thường, diện tích tối thiểu được tách thửa là 30m2. Với chiều rộng 3m4 của bạn thì có lẽ diện tích khá nhỏ và không đủ tiêu chuẩn mà UBND tỉnh đưa ra. Theo quy định thì nếu không đáp ứng được diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì sẽ không được tách thửa.

Khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về trường hợp được tách thửa khi nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

"3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Quy định này chỉ áp dụng khi hợp thửa với 1 thửa đất khác, có nghĩa là khi bạn tách thửa đất của gia đình bạn ra thì bạn phải hợp thửa với 2 thửa đất liền kề, và phương án này thì không được khả thi.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê