Thủ tục và hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất từ 01/8/2024

1. Điều kiện để được tách thửa, hợp thửa đất

Nguyên tắc, điều kiện tách thửa hợp thửa đất

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa hoặc hợp thửa đất phải tuân theo các nguyên tắc và điều kiện nhất định. Cụ thể:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thửa đất cần tách thửa hoặc hợp thửa phải được cấp một trong các loại giấy chứng nhận sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Xác nhận quyền sử dụng đối với một thửa đất cụ thể.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Áp dụng cho thửa đất có nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác liên quan.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Áp dụng cho thửa đất có tài sản gắn liền.

- Thời hạn sử dụng đất: Thửa đất phải còn thời hạn sử dụng theo quy định. Nếu thửa đất đã hết thời hạn sử dụng hoặc không còn giá trị pháp lý, việc tách thửa hoặc hợp thửa sẽ không được thực hiện.

- Tình trạng pháp lý của đất: Thửa đất không được thuộc diện tranh chấp, kê biên để thi hành án, hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của các cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp đất đang tranh chấp nhưng đã xác định được phạm vi diện tích tranh chấp, phần còn lại của thửa đất đó vẫn có thể thực hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa.

- Kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng: Thửa đất phải đảm bảo có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Đồng thời, cần bảo đảm các yêu cầu về cấp, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác. Nếu trong quá trình tách thửa, hợp thửa, một phần diện tích của thửa đất được dùng làm lối đi, thì phần diện tích này sẽ không cần thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, để thực hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện nêu trên.

Những điều kiện khác

Bên cạnh các nguyên tắc và điều kiện đã nêu tại mục (1), người sử dụng đất còn cần phải đáp ứng một số điều kiện khác tùy thuộc vào việc tách thửa hay hợp thửa:

- Tách thửa:

+ Diện tích tối thiểu: Các thửa đất sau khi thực hiện tách thửa phải đảm bảo đạt diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu thửa đất tách ra có diện tích nhỏ hơn mức quy định, phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề để đạt yêu cầu diện tích tối thiểu.

+ Chuyển mục đích sử dụng: Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần của thửa đất, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất mới sau khi chuyển mục đích. Đối với thửa đất có cả đất ở và đất khác, việc tách thửa không bắt buộc khi chuyển mục đích sử dụng, trừ khi người sử dụng đất có yêu cầu tách thửa.

- Hợp thửa:

+ Yêu cầu đồng nhất: Các thửa đất hợp nhất phải có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, và hình thức trả tiền thuê đất. Tuy nhiên, trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau, hoặc hợp thửa đất có đất ở với đất khác, không yêu cầu phải đồng nhất các yếu tố này.

+ Điều chỉnh khi khác nhau: Nếu các thửa đất được hợp nhất có khác biệt về mục đích sử dụng, thời hạn, hoặc hình thức trả tiền thuê đất, cần thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi, điều chỉnh để thống nhất theo quy định của pháp luật.

Ngoài các điều kiện nêu trên, UBND cấp tỉnh còn căn cứ vào một số yếu tố khác để quy định cụ thể về điều kiện và diện tích tối thiểu của việc tách thửa và hợp thửa đất, bao gồm:

- Nguyên tắc và điều kiện quy định tại mục (1) và (2).

- Các quy định pháp luật khác có liên quan.

- Phong tục, tập quán của địa phương.

2. Hồ sơ cần thiết

Hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất từ 01/8/2024 bao gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất: Đơn này phải được lập theo mẫu số 01/ĐK, được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Đơn đề nghị cần phải điền đầy đủ thông tin về thửa đất và yêu cầu tách thửa hoặc hợp thửa để cơ quan có thẩm quyền xử lý.

- Bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa đất: Bản vẽ này phải được lập theo mẫu số 02/ĐK, ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Bản vẽ cần phải được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc do các đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động đo đạc và thành lập bản đồ địa chính. Bản vẽ này sẽ thể hiện sự phân chia hoặc hợp nhất các thửa đất theo yêu cầu.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bao gồm bản gốc của giấy chứng nhận đã cấp, hoặc bản sao có công chứng, chứng thực kèm theo bản gốc để đối chiếu. Giấy chứng nhận này là bằng chứng xác nhận quyền sở hữu của người sử dụng đất đối với thửa đất đang được yêu cầu tách hoặc hợp thửa.

- Các văn bản liên quan của cơ quan có thẩm quyền: Nếu có, cần nộp các văn bản từ cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa hoặc hợp thửa đất. Những văn bản này có thể bao gồm quyết định, thông báo hoặc các tài liệu khác chứng minh rằng thửa đất có đủ điều kiện để thực hiện việc tách thửa hoặc hợp thửa.

3.Thủ tục thực hiện

Bước 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

+ Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

+ Văn phòng đăng ký đất đai;

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2. Kiểm tra hồ sơ và cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra hồ sơ theo quy định của Luật Đất đai 2024. Công việc này bao gồm việc đối chiếu các thông tin liên quan đến người sử dụng đất, ranh giới, diện tích và loại đất của các thửa đất theo hồ sơ lưu trữ và hồ sơ do người sử dụng đất nộp. Quá trình kiểm tra được thực hiện như sau:

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa: Nếu hồ sơ không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả hồ sơ lại cho người sử dụng đất. Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ, cơ quan này sẽ thông báo rõ lý do không đủ điều kiện, giúp người sử dụng đất hiểu và khắc phục các thiếu sót trong hồ sơ.

- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không đầy đủ thông tin: Nếu hồ sơ đáp ứng điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có sơ đồ thửa đất hoặc sơ đồ không đầy đủ, thiếu kích thước các cạnh, hoặc diện tích và kích thước không thống nhất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại hồ sơ trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Cơ quan này sẽ thông báo cho người sử dụng đất để họ thực hiện các chỉnh sửa cần thiết và chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai.

- Trường hợp hồ sơ không thuộc điểm a và điểm b của khoản 3 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: Nếu hồ sơ không thuộc các trường hợp trên, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận đủ điều kiện tách thửa hoặc hợp thửa. Cơ quan này sẽ ghi nhận các thông tin của thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa, đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa, hợp thửa để hoàn tất thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa. Trường hợp Bản vẽ tách thửa, hợp thửa do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện, cơ quan này sẽ không yêu cầu xác nhận từ các đơn vị khác.

- Cập nhật thông tin vào bản đồ địa chính: Thông tin chính thức về các thửa đất sau khi tách thửa hoặc hợp thửa chỉ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất hoàn thành đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau khi tách thửa hoặc hợp thửa.

Trường hợp thay đổi người sử dụng đất

- Không thay đổi người sử dụng đất: Trong trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa đất mà không có thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời, cơ quan này sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

- Có thay đổi người sử dụng đất: Nếu việc tách thửa hoặc hợp thửa đất đi kèm với thay đổi người sử dụng đất, thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 37 và Điều 43 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

4. Thời gian thực hiện

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất được quy định cụ thể như sau:

- Đối với các khu vực thông thường: Thủ tục tách thửa phải được hoàn tất trong thời gian không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ. Đây là thời gian chuẩn để đảm bảo các quy trình được thực hiện kịp thời và chính xác.

- Đối với các khu vực đặc thù: Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa được kéo dài thêm để phù hợp với điều kiện thực tế. Cụ thể, tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, cũng như các khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện không quá 25 ngày làm việc.

Xem thêm: Luật Đất đai năm 2024 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024?

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!