Mục lục bài viết

1. Tỉnh Quảng Ninh thay đổi về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi đang nghiên cứu một số vấn đề về đất đai, điều tôi quan tâm là vấn đề về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở, mỗi tỉnh có một diện tích tối thiểu tách thửa khác nhau, tôi đang nghiên cứu về diện tích tối thiểu tách thửa ở các tỉnh Lai Châu, Ninh Bình, Quảng Ninh, cần được hỗ trợ ? Cám ơn!
Trả lời:
Căn cứ Luật đất đai 2013; Quyết định 35/2014/QĐ-UBND về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận đất ở; kích thước, diện tích đất tối thiểu được tách thửa; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đơn vị sự nghiệp trên địa bàn tỉnh Lai Châu Quyết định 24/2014/QĐ-UBND về hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản trên địa bàn tỉnh Ninh Bình Quyết định 14/2017/QĐ-UBND về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

1. Diện tích tối thiểu tách thửa ở tỉnh Lai Châu là như thế nào ?

Kích thước, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phải phù hợp với quy định về xây dựng nhà ở.
Đối với đất ở tại đô thị thì các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo có diện tích tối thiểu là 80 m2 và kích thước chiều rộng tối thiểu của thửa đất là 04 mét (4m);
Đối với đất ở tại nông thôn thì các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo có diện tích tối thiểu là 120 m2 và kích thước chiều rộng tối thiểu của thửa đất là 05 mét (5m);
Trường hợp thửa đất xin tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng đồng thời hợp với thửa đất khác để hình thành thửa đất mới mà đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu thì được phép tách thửa.
Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thực hiện theo dự án hoặc phương án sản xuất, kinh doanh được cấp thẩm quyền phê duyệt.
Các trường hợp không cho phép tách thửa
Đất ở có nguồn gốc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các hộ gia đình chính sách, gia đình có công với cách mạng.
Thửa đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thửa đất đang có tranh chấp.
Thửa đất hoặc tài sản gắn liền với thửa đất đang bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phong toả, kê biên để thi hành án.
Thửa đất không đủ điều kiện theo quy định này.
Thửa đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.
Các khu vực đã có quy định phải bảo vệ, bảo tồn.
Đất ở thuộc dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Khu vực đất có dự án đầu tư mà đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo thu hồi đất.

2. Diện tích tối thiểu tách thửa ở tỉnh Ninh Bình là như thế nào?

Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở
Thửa đất ở được hình thành từ việc tách thửa phải bảo đảm đủ các điều kiện sau:
Có diện tích không nhỏ hơn 36 m2 và có bề rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3 m đối với đất ở tại các phường và thị trấn.
Có diện tích không nhỏ hơn 45 m2 và có bề rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 4 m đối với đất ở tại các xã.
Đối với trường hợp tiến hành đồng thời tách thửa đất ở với hợp thửa đất ở khác thì thửa đất ở còn lại và thửa đất ở sau khi hợp thửa phải bảo đảm điều kiện quy định này.
Quy định tại này không áp dụng đối với trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất ở, đất hiến tặng cho Nhà nước và đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa.

3. Diện tích tối thiểu tách thửa ở tỉnh Quảng Ninh là như thế nào ?

Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng:Phạm vi điều chỉnh: Bản Quy định này quy định cụ thể một số điều, khoản của Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (sau đây gọi là Luật Đất đai 2013) về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, bao gồm:Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước giao đất ở theo khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013.Hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình theo khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013.Diện tích tối thiểu được tách thửa theo khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013.
Đối tượng áp dụng:Các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện quyền hạn và trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
Đất ở của hộ gia đình, cá nhân: (theo quy định tại khoản 1 Điều 143 và khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013):
Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Quy định diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân theo khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ):
Diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa:Diện tích các thửa đất sau khi tách thửa không nhỏ hơn 45m2, chiều rộng (chiều bám đường) và chiều sâu không nhỏ hơn 4,5m (không kể diện tích lối đi, hệ thống thoát nước, phần diện tích thửa đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang đường ống xăng dầu, hành lang đường điện và hành lang các công trình khác không được phép xây dựng nhà ở).
Không được tách thửa trong các trường hợp sau: Các thửa đất sau khi được tách không đảm bảo quy định này.
Thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện dự án khu dân cư, khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trừ trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách, hợp thửa theo quy hoạch điều chỉnh).
Thửa đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi.
Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.Thửa đất sau khi tách ra không có đường đi vào thửa đất.
Quy định xử lý chuyển tiếp: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp hồ sơ xin tách thửa (hồ sơ hợp lệ) tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định hoặc những hộ gia đình, cá nhân đã có hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, văn bản phân chia di sản, thừa kế một phần thửa đất (hợp đồng, văn bản đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật) từ ngày 20/12/2007 (ngày Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh có hiệu lực) đến trước ngày 23/8/2014 (ngày Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13/8/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh có hiệu lực) mà diện tích các thửa đất tách ra phù hợp với quy định về diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa tại Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh thì diện tích tách thửa theo các Hợp đồng, văn bản đó.
Trường hợp tại thời điểm Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, văn bản phân chia di sản, thừa kế một phần thửa đất (Hợp đồng, văn bản đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật) trước ngày 20/12/2007 thì được thực hiện theo các hợp đồng, văn bản đó.
Đối với các trường hợp đã xây dựng nhà ở:
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở trước ngày 20/12/2007 nhưng đến nay mới tiến hành làm thủ tục tặng, cho, chuyển nhượng, thừa kế, phân chia di sản, theo quy định của pháp luật theo ranh giới đất thực tế đang sử dụng thì xử lý như sau:Giao UBND cấp huyện xác định chính xác nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm xây dựng nhà ở của các hộ dân để thực hiện việc tách thửa và cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng nhà ở các hộ gia đình đang quản lý, sử dụng xây dựng nhà ở với nguyên tắc không có tranh chấp.Giao UBND cấp huyện chịu trách nhiệm về nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm xây dựng nhà ở của các hộ gia đình và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự quy định và xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có) đảm bảo đúng các quy định hiện hành.Trường hợp nếu chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích có nhà ở và công trình phục vụ để ở thì phải chuyển mục đích sử dụng và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở từ ngày 20/12/2007 đến trước ngày 23/8/2014 và không bị cơ quan có thẩm quyền lập biên bản yêu cầu phá dỡ trong quá trình xây dựng, đến nay mới tiến hành làm thủ tục tặng, cho, chuyển nhượng, thừa kế, phân chia di sản, theo quy định của pháp luật theo ranh giới đất thực tế đang sử dụng thì xử lý như sau:Giao UBND cấp huyện xác định chính xác thời điểm xây dựng nhà ở của các hộ dân, nếu đến nay phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm đất ở thì cho phép tách thửa đất có nhà ở theo hiện trạng sử dụng nhưng phải đảm bảo phần thửa đất còn lại không có nhà ở (nếu có) sau khi tách ra có kích thước chiều ngang không nhỏ hơn 3,6 m và diện tích không nhỏ hơn 36m2 (không kể diện tích lối đi, hệ thống thoát nước, phần diện tích thửa đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang đường ống xăng dầu, hành lang đường điện và hành lang các công trình khác không được phép xây dựng nhà ở).Giao UBND cấp huyện chịu trách nhiệm về nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm xây dựng nhà ở của các hộ gia đình và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự quy định và xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có) đảm bảo đúng các quy định hiện hành.Trường hợp nếu chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích có nhà ở và công trình phục vụ để ở thì phải chuyển mục đích sử dụng và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.
Những trường hợp tách thửa nêu tại điểm a,b trên áp dụng đối với những vị trí chưa có quy hoạch quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Những nơi có quy hoạch thì việc tách, hợp thửa theo quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trong quá trình thực hiện các quy định trên, nếu có vướng mắc yêu cầu UBND các huyện, thị xã, thành phố, các sở, ban, ngành chức năng có liên quan của tỉnh và các tổ chức, cá nhân có liên quan phản ánh về UBND tỉnh xem xét, quyết định.
 

2. Quy định diện tích làm mương máng khi tiền hành dồn điền, đổi thửa?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Hiện nay địa phương tôi đang tiến hành dồn ruộng đổi thửa mỗi hộ có từ 1 đến 2 thửa. Từ năm 1994 nhà nước giao cho mỗi khẩu 600m2 đất để canh tác. Khi thực hiện mục tiêu dồn ruộng đổi thửa xã lấy mỗi khẩu 50m2 mục đích để làm bờ mương máng. Nếu sử dụng không hết thì trả lại. Việc xã lấy lại diện tích làm mương máng như thế là đúng hay sai? Vì dân chúng tôi hiện nay không nhất chí trả xã. Rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê vào địa chỉ email này. (Người gửi: Nga Vu)

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

 Trả lời:

Căn cứ Điều 35 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“Điều 35. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.

2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

3. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.

4. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng với biến đổi khí hậu.

5. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.

6. Dân chủ và công khai.

7. Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.

8. Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.”

Căn cứ Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

“Điều 78. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.....

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này.”

Như vậy trong trường hợp này UBND chỉ có thẩm quyền trong việc lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. Và phương án này phải phù hợp với nguyên tắc lập kế hoạch, quy hoạch tại địa phương.Vì vậy nếu phương án này đẩm bảo tuân thủ nguyên tắc quy định Điều 35 Luật đất đai năm 2013 và trình tự quy định tại Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các hộ gia đình phải thực hiện quy định trên.

 

3. Tư vấn mua một phần diện tích nhỏ trong tòa nhà văn phòng cho thuê?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Hiện tại tôi đang muốn mua một diện tích nhỏ trong một tòa nhà văn phòng cho thuê. Tôi có hỏi thăm thông tin của bên môi giới như sau:

Tòa nhà này là của chủ đầu tư là công ty Sông đà xây dựng trên mảnh đất 50 năm đã bán cho một cá nhân và hiện tại cá nhân này đang muốn bán lại cho tôi

Tôi có các ý kiến cần nhờ công ty tư vấn như sau:

1. Khi mua bán như trên tôi cần bên bán cung cấp các loại giấy tờ gì kèm theo

2. Sau khi hết thời hạn 50 năm thì tài sản này của tôi sẽ như thế nào?

3. Nếu tôi là cá nhân mua tài sản như trên tôi có được phép cho các công ty thuê để làm văn phòng không?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư! (Người gửi: nplien)

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

 

Trả lời:

* Thứ nhất: các loại giấy tờ cần bên bán cung cấp:

Theo quy định tại điều 91 Luật Nhà ở thì bạn cần yêu cầu bên bán cho mình xem xét những giấy tờ sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài các giấy tờ trên còn có các giấy tờ kèm theo như: tờ khai lệ phí trước bạ, Hộ khẩu và CMND.

* Thứ hai: về sau khi hết thời hạn 50 năm thì tài sản này của bạn sẽ như thế nào?

Sau khi hết thời hạn tài sản của bạn sẽ bị phá dỡ theo quy định tại điều 92 Luật nhà ở năm 2014:

"Điều 92. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

1. Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
2. Nhà ở thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này.
3. Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
5. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng."

* Thứ ba: về cho thuê chung cư làm văn phòng:

Theo mục 1 Công văn 2544/BXD-QLN thì nhà ở chung cư phải được sử dụng đúng mục đích:

"Hiện nay, một số căn hộ nhà chung cư được chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là trái với mục đích sử dụng, không đảm bảo an toàn. Pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư không cho phép chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái mục đích quy định. Ngoài ra, việc sử dụng văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh xen lẫn với nhà ở gây xáo trộn, mất trật tự và ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt của các hộ dân sống ở các nhà chung cư. Chính quyền địa phương là nơi đã cho phép các chủ đầu tư phát triển nhà chung cư cần kiểm tra, hướng dẫn các chủ đầu tư dự án, các hộ dân sống trong nhà chung cư làm tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, đảm bảo quyền lợi của cả chủ đầu tư và các hộ dân. Trường hợp nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có thể tách riêng các văn phòng với khu ở thì cần bố trí và quản lý các văn phòng như đối với công trình kinh doanh, dịch vụ. Trường hợp văn phòng không đảm bảo điều kiện làm việc theo Quy chuẩn xây dựng và Tiêu chuẩn quy định thì phải có biện pháp chấn chỉnh kịp thời".

>> Tham khảo dịch vụ: Điều kiện để được tách thửa đất thổ cư mới nhất: Hồ sơ và lệ phí?

4. Hỏi về diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng căn hộ?

Kính thưa luật sư, xin hỏi: 1. Theo khoản 6 điều 1 Thông tư 03/2014/ TT- BXD, tôi muốn hỏi:
Khi đo kích thước thông thủy thì đo từ tường gạch/ kết cấu chưa hoàn thiện (trát vữa) hay tường đã trát vữa? Nếu ban công/ lô gia là không gian mở được tính toàn bộ diện tích sàn, vậy sân phơi cũng là không gian mở có phải tính như ban công/ logia không hay tính như là một không gian trong căn hộ giống phòng ngủ, phòng tắm.... ? 2. Theo khoản 7 điều 1 Thông tư 03/2014/ TT- BXD, 1/2 tường bao ngoài ở mặt ngoài căn hộ thuộc về ai? Xin cảm ơn luật sư !

Trả lời:

Thứ nhất, Theo khoản 1 điều 101 Luật nhà ở 2014 quy định về chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư như sau: "...2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung."

Theo đó, kích thước thông thuỷ bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia( nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Do đo, kích thước thông thuỷ đo tường đã trát vữa. Nếu ban công, lô gia là không gian mở, được tính toàn bộ diện tích sàn, sân phơi có đặc điểm hoàn toàn khác, không được tính như ban công, lô gia.

Thứ hai,  Theo Điều 100 Luật nhà ở năm 2014 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư

"1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt."

Theo đó, phần diện tích sở hữu riêng bao gồm :Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. Ngoại trừ những phần diện tích được liệt kê ở trên là diện tích thuộc sở hữu riêng, còn lại là thuộc sở hữu chung. Như vậy, 1/2 tường bao ngoài thuộc mặt ngoài căn hộ, ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần còn lại thuộc sở hữu chung của nhà chung cư.

 

5. Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở các tỉnh Đồng Tháp, Bến Tre, Bạc Liêu?

Thưa luật sư, xin hỏi: Hai anh em tôi đang sự kiến góp tiền mua chung một thửa đất ở để đồng sở hữu chung cho hai anh em và kêu ba mẹ về ở cùng, nhưng tuy nhiên tôi không biết diện tích tối thiểu tách thửa đất ở trên địa bàn các tỉnh Đồng Tháp,Bến Tre,Bạc Liêu là bao nhiêu để chúng tôi sắp xếp.Nên xin được tư vấn cụ thể.
Trả lời:

1. Diện tích tối thiểu tách thửa ở tỉnh Đồng Tháp là như thế nào ?

Đối với đất nông nghiệp: Đất tại đô thị: Diện tích tối thiểu từ 300 m2 trở lên. Đất tại nông thôn: Diện tích tối thiểu từ 700 m2 trở lên.
Đối với đất ở tại đô thị: Thửa đất có nhà ở: Diện tích tối thiểu từ 40 m2 trở lên. Thửa đất không có nhà ở: Diện tích tối thiểu từ 70 m2 trở lên. Kích thước cạnh tiếp giáp với đường phố (có lộ giới ≥ 20 m) tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này tối thiểu phải đảm bảo từ 5 m trở lên. Kích thước cạnh tiếp giáp với đường phố (có lộ giới < 20 m) tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này tối thiểu phải đảm bảo từ 4 m trở lên.
Đối với đất ở tại nông thôn: Thửa đất có nhà ở: Diện tích tối thiểu từ 60 m2 trở lên.Thửa đất không có nhà ở: Diện tích tối thiểu từ 80 m2 trở lên.Kích thước cạnh tiếp giáp với đường giao thông (có lộ giới ≥ 20 m) tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này tối thiểu phải đảm bảo từ 5 m trở lên.Kích thước cạnh tiếp giáp với đường giao thông (có lộ giới < 20 m) tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này tối thiểu phải đảm bảo từ 4 m trở lên.
Xử lý một số trường hợp cụ thể: Người sử dụng đất xin tách thửa đất thành hai hay nhiều thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề có cùng mục đích sử dụng, để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa, thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.Người sử dụng đất xin tách thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, đồng thời hiến thửa đất đó cho cộng đồng dân cư hoặc tặng cho Nhà nước, để sử dụng vào mục đích công trình công cộng, phúc lợi xã hội, thì được phép tách thửa đồng thời với việc lập thủ tục hồ sơ tặng cho. Các trường hợp tách thửa kích thước cạnh tiếp giáp đường giao thông không đảm bảo quy định này, nhưng người sử dụng đất xác lập thủ tục tách thửa, kết hợp với việc hợp thửa đất tách ra với thửa đất liền kề và chuyển quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới hình thành, thì được tách thửa theo quy định. Trường hợp thửa đất đang sử dụng là đất nông nghiệp, xin tách thửa đồng thời với việc xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, mà tại vị trí thửa đất này theo Kế hoạch sử dụng đất được cấp thẩm quyền phê duyệt là đất ở, thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu theo quy định này.
Xử lý một số trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích quy định được phép tách thửa: Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày Quy định này có hiệu lực thi hành, hoặc thửa đất hình thành từ kết quả giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, kết quả bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, trường hợp thừa kế phân chia quyền sử dụng đất đã được pháp luật công nhận, kết quả hòa giải thành về tranh chấp quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nhưng có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người sử dụng đất được tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Những hạn chế đối với việc xác lập các thủ tục của thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu: Không công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được xác lập thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất, mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định.

2. Diện tích tối thiểu tách thửa ở tỉnh Bến Tre là như thế nào ?

Diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại sau khi trừ hành lang an toàn bảo vệ công trình công cộng (gồm công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống dẫn điện) như sau:

STT

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Đất nông nghiệp (m2)

Tại khu vực quy hoạch đất phi nông nghiệp

Tại khu vực quy hoạch đất nông nghiệp

1

Tại các phường

36

100

300

2

Tại các thị trấn

40

200

300

3

Tại các xã

50

300

500
Đối với diện tích đất ở, ngoài mức diện tích tối thiểu quy định tại Khoản 1 Điều này, các thửa đất sau khi tách thửa phải có: Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất ≥ 4 m (lớn hơn hoặc bằng bốn mét).
Trường hợp đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch được duyệt, diện tích tối thiểu thửa đất được xác định theo dự án và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì việc tách thửa, hợp thửa đất được căn cứ cụ thể vào dự án, phương án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn để xem xét giải quyết tách thửa nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.
Một số quy định cụ thể về áp dụng diện tích tối thiểu các loại đất được phép tách thửa: Người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới mà diện tích thửa đất còn lại có diện tích phù hợp với quy định tại khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa.
Trường hợp thửa đất khi tách thửa để hình thành đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác vào điểm dân cư hoặc lối đi vào nhà ở riêng lẻ: Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng để đáp ứng các điều kiện đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác hoặc chấp thuận mở lối đi vào nhà ở riêng lẻ. Diện tích, chiều rộng để làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác và lối đi theo phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng hoặc chấp thuận mở lối đi của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để chuyển mục đích sang đất ở theo quy hoạch được phê duyệt thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa được tính theo diện tích tối thiểu của đất ở. Phần diện tích đất còn lại phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1, Điều 3 Quyết định này. Thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Tách thửa phục vụ giải quyết tranh chấp, tổ chức thi hành án dân sự đối với trường hợp mà Tòa án, cơ quan thi hành án thấy cần thiết phải tách thửa mới giải quyết toàn diện vụ án, lý do việc tách thửa phần đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định này phải được ghi vào bản án, quyết định của Tòa án, văn bản thi hành án dân sự khi đề nghị chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 106 Luật Thi hành án dân sự.
Đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh, Cục thi hành án dân sự tỉnh hướng dẫn Tòa án nhân dân huyện, thành phố; Chi cục thi hành án huyện, thành phố thực hiện nội dung này.
Đối với thửa đất có nhiều mục đích là đất ở và mục đích khác, khi tách thửa chỉ áp dụng phần diện tích đất ở theo quy định này. Trường hợp này áp dụng cho thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có nhiều mục đích là đất ở và mục đích khác.
Đối với các trường hợp không được cụ thể hoá trong Quyết định này thì Ủy ban nhân dân huyện, thành phố thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường trình Uỷ ban nhân dân tỉnh có ý kiến chỉ đạo giải quyết từng trường hợp cụ thể.Trường hợp tách thửa mà thửa đất mới hình thành thuộc cả hai khu vực (quy hoạch đất nông nghiệp và phi nông nghiệp) thì áp dụng diện tích tối thiểu được tách thửa tại khu vực phi nông nghiệp.
Trường hợp tách thửa đối với thửa đất nhiều mục đích thành thửa đất có từng mục đích riêng thì diện tích tách thửa phải đảm bảo quy định tại khoản 1, Điều 3 Quyết định này hoặc phải giữ nguyên diện tích của từng mục đích sử dụng đất.

3. Diện tích tối thiểu tách thửa ở tỉnh Bạc Liêu là như thế nào?

Đất ở:Khu vực phường, thị trấn:- Đối với nhà ở liên kế hiện có cải tạo:
+ Trường hợp thửa đất là bộ phận cấu thành của cả dãy phố, diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 25 m2, với chiều sâu và bề rộng thửa đất được tính từ chỉ giới xây dựng bằng hoặc lớn hơn 2,5 m.
+ Trường hợp thửa đất đơn lẻ, diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 50 m2, với chiều sâu và bề rộng thửa đất, được tính từ chỉ giới xây dựng bằng hoặc lớn hơn 05 m.
- Đối với thửa đất không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1 Điều này:
+ Thửa đất tiếp giáp với lộ giới nhỏ hơn 20 m, diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 36 m2, với chiều sâu và bề rộng thửa đất được tính từ chỉ giới xây dựng bằng hoặc lớn hơn 04 m.
+ Thửa đất tiếp giáp lộ giới bằng hoặc lớn hơn 20 m, diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 45 m2, với chiều sâu và bề rộng thửa đất được tính từ chỉ giới xây dựng bằng hoặc lớn hơn 05 m.
Khu vực xã: Diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 60 m, với chiều sâu và bề rộng thửa đất được tính từ chỉ giới xây dựng hoặc hành lang lộ giới bằng hoặc lớn hơn 04 m.Diện tích tối thiểu tách thửa quy định tại Điểm a và b, Khoản 1 Điều này, không tính diện tích đất hành lang bảo vệ an toàn công trình. Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Diện tích tối thiểu được tách thửa theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc theo dự án đầu tư hoặc nhu cầu khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
Quy định diện tích đất nông nghiệp được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa: Đất trồng cây lâu năm và trồng cây hàng năm khác: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 150 m2, bề rộng bằng hoặc lớn hơn 06 m. Đất trồng lúa, làm muối, nuôi trồng thủy sản: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không nhỏ hơn 250 m2, bề rộng bằng hoặc lớn hơn 07 m.
Quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa đối với trường hợp thửa đất có đất trồng cây lâu năm và hàng năm khác trong cùng thửa đất ở: Trường hợp tách đất trồng cây lâu năm, hàng năm khác đồng thời chuyển mục đích sang đất ở thì phải đảm bảo theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 của Quy định này.
Trường hợp tách một phần đất ở và đất trồng cây lâu năm, hàng năm khác trong cùng thửa đất: Diện tích đất ở được tách ra và đất ở còn lại phải đảm bảo theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 Quy định này; diện tích trồng cây lâu năm, hàng năm khác tách theo đất ở không áp dụng diện tích tối thiểu. Trường hợp tách hết đất ở thì diện tích đất trồng cây lâu năm và trồng cây hàng năm khác còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo theo quy định tại Khoản 1, Điều 4 Quy định này.
Các trường hợp không được phép tách thửa: Đất thuộc dự án nhà ở, khu dân cư, tái định cư và khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.Quy hoạch phân lô khi chưa có chủ trương chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.Chuyển mục đích đất nông nghiệp xây dựng nhà ở, công trình trên đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép theo quy định.
Trường hợp tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo Quy định này mà đồng thời với việc xin hợp thửa đất liền kề: Trường hợp tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo Quy định này mà đồng thời với việc xin hợp thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu tại quy định này thì được phép tách và đồng thời hợp thửa với thửa đất liền kề.
Xử lý trường hợp đặc biệt tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa: Trường hợp bề rộng thửa đất xin tách thửa không đảm bảo theo Quy định này, nhưng tổng diện tích tối thiểu xin tách thửa đảm bảo theo Quy định này (ví dụ: Thửa đất nằm phía trong mà có nhu cầu nhận chuyển quyền sử dụng đất làm lối, đường mương dẫn nước, thoát nước, dẫn điện... gắn liền với thửa đất có diện tích đảm bảo theo quy định này) thì cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết từng trường hợp cụ thể khi có văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, nhưng chỉ xem xét giải quyết một lần.