Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Xin Chào Luật Sư.
Tôi có thuê mặt bằng kinh doanh của anh A, là người thuê lại đất của chị B với giá 12tr/tháng. Anh A làm ăn không thành công nên cho bên tôi thuê lại với giá 33tr/tháng (vì có bao gồm tài sản trên đất). Thời gian sử dụng của miếng đất của A là 4,4 năm, đến nay phía tôi đã sử dụng được 1,8 năm.
Vì tình hình kinh doanh khó khăn, nên chúng tôi không thanh toán kịp tiền thuê, vì vậy cho tôi xin hỏi: Tiền thuê đất của anh A là 12tr, nhưng anh A cho chúng tôi thuê với giá 33tr, khoản chênh lệch đó được xem là tài sản anh A cho chúng tôi thuê, vậy khi dột mái, hư hỏng tài sản hay như bão số 9 làm hư mái kéo thì anh A có nghĩa vụ sửa chữa để chúng tôi tiếp tục kinh doanh không vì tất cả những khoản phí trên chúng tôi đều phải tự sửa.
Mong luật sư sớm phản hồi, cảm ơn Luật sư.
TRẢ LỜI:
CƠ SỞ PHÁP LÝ
- Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
- Luật đất đai 2013;
- Luật công chứng 2014;
- Luật nhà ở 2014;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Dưới đây Luật Minh Khuê chỉ phân tích điều kiện về nội dung trọng tâm của tỉnh huống, các Điều kiện còn lại khác về giao dịch dân sự Luật Minh Khuê hiểu rằng đã đáp ứng theo quy định:
"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
Theo thông tin Qúy khách cung cấp, diện tích đất này của anh A do anh thuê lại của chị B.
Điều 475 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc cho thuê lại tài sản như sau:
“Điều 475. Cho thuê lại
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”
Như vậy, nếu chị B đồng ý để A cho thuê lại tài sản thì A có quyền cho người khác thuê lại. Theo hồ sơ, thông tin Qúy khách cung cấp có thể thấy chị B đồng ý để A cho thuê lại tài sản. Vì vậy, hợp đồng thuê tài sản, cụ thể là hợp đồng thuê mặt bằng giữa A và Qúy khách hợp pháp.
Tiền thuê đất của anh A là 12 triệu, nhưng anh A cho Qúy khách thuê với giá 33 triệu. Về giá thuê là do sự thỏa thuận của các bên.
Hợp đồng mà Qúy khách đã ký kết với A là hợp đồng thuê mặt bằng (quyền sử dụng đất). Việc dột mái, hư hỏng tài sản, bão số 9 làm hư mái kéo ...hai bên không thể hiện rõ trong hợp đồng thuê mặt bằng, do đó các nghĩa vụ sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật.
Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”
Theo quy định này, Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
Do đó, bên cho thuê là bên A phải bảo đảm tài sản thuê cho Qúy khách trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê. Tuy nhiên, Qúy khách lưu ý hợp đồng Qúy khách ký với A là hợp đồng thuê mặt bằng, tức là thuê quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu không có thỏa thuận khác thì bên A chỉ có nghĩa vụ bảo đàm quyền sử dụng đất, sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê là quyền sử dụng đất.
Còn về phần ngôi nhà hay những tài sản khác trên đất không được ghi nhận trong hợp đồng thuê mặt bằng (quyền sử dụng đất) mà hai hai bên đã ký kết ngày 21 tháng 6 năm 2019. Như vậy, nếu không còn hợp đồng, văn bản khác thể hiện việc Qúy khách thuê nhà, tài sản trên đất mà chỉ có hợp thuê cho thuê mặt bằng mà Qúy khách cung cấp. Luật Minh Khuê hiểu rằng hai bên chỉ ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Do đó, anh A chỉ có nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê là quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?
Hợp đồng thuê nhà thuộc hợp đồng thuê tài sản, được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
"Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan."
Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà, theo đó, vấn đề này được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan khác.
Đối chiếu với khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:
"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."
Như vậy, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.
Hợp đồng thuê nhà không công chứng có gặp rủi ro không?
Dù các bên chỉ ký kết hợp đồng mà không có nhu cầu công chứng, chứng thực thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý. Song, giá thuê nhà không phải nhỏ đặc biệt khi thuê những căn nhà có diện tích lớn, vị trí đẹp để kinh doanh, trong trường hợp này, các bên khi giao kết hợp đồng nên xem xét kỹ việc có cần công chứng, chứng thực hợp đồng không. Theo quan điểm của Luật Minh Khuê thì Hợp đồng thuê nhà có công chứng, chứng thực sẽ có giá trị pháp lý tốt hơn, hạn chế được phần nào rủi ro, tranh chấp xảy ra cho các bên.
Đặc biệt, hợp đồng thuê nhà được công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng này không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu (khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014).
Do đó, dù pháp luật cho phép các bên có quyền lựa chọn công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà hoặc không, tuy nhiên, để tránh rủi ro các bên nên cân nhắc việc công chứng, chứng thực, nhất là với những hợp đồng có giá trị lớn.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về giao dịch nhà đất”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH Minh Khuê
