1. Tranh chấp đồng chủ sở hữu về bán nhà ?

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Gia đình tôi có một ngôi nhà đã được cấp sổ đỏ. Sổ đỏ đứng tên 5 người là đồng sở hữu, bao gồm 3 người trong gia đình tôi và 2 người thuộc gia đình khác. Vì ngôi nhà chỉ có 20m2 gia đình tôi không ở nổi nhưng họ nhất quyết không chịu bán dù gia đình tôi đã tìm được người mua với giá rất hợp lý (cao). Gia đình tôi muốn đưa ra để tòa án phân xử thì không biết có được không và liệu cách phân xử như thế nào? Chúng tôi muốn bán với hình thức ai trả giá cao thì được sau đó chia đều cho những đồng sở hữu ?
Rất mong quý công ty có thể tư vấn cho gia đình tôi. Chân thành cám ơn và chúc quý công ty một năm mới an khang thịnh vượng!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 về định đoạt tài sản chung thì:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này”.

Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

"Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.".

Theo quy định trên thì bạn muốn bán nhà thì bạn cần phải có sự đồng ý của những người đồng sở hữu chung (việc đồng ý phải bằng văn bản).

Như vậy, trong trường hơp này việc bán nhà khi chung sổ đỏ phải được sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu khác. Trường hợp chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì bạn có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Chứ bạn không được tự ý bán khi chưa được sự đồng ý của những đồng chủ sở hữu khác.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp trong mua bán đất ?

Thưa luật sư, Chị tôi có mua một thửa đất 350m2 (nhưng trên thực tế là 500m2, phần 150m2 nằm ngoài sổ đỏ). Phần đất trên chị tôi chỉ mới làm hợp đồng công chứng, chưa ra sổ đỏ. Vào tháng 12/2015, chị tôi bán cho bà A, tôi là người đứng ra nhận cọc 300 triệu cho chị tôi, có viết giấy nhận cọc và có người ký tên làm chứng. Trên giấy đặt cọc ghi diện tích là 350m2. Đầu tháng 1/2016 bà A đơn phương đòi lại tiền cọc, vì lý do trên giấy không thể hiện 500m2. Chị tôi không đồng ý vì trước khi mua, bà A có ra xem thực tế khu đất. Bà A đòi kiện chị tôi vì 3 lý do: đất của chị tôi nhưng tôi là người đứng ra bán và nhận cọc; chúng tôi không trả lại tiền cọc và có dấu hiệu lừa đảo trong mua bán.
Vậy mong luật sư tư vấn giúp tôi ?
Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi : 1900.6162

Trả lời:

Vấn đề 1: Phần diện tích đất không có trong sổ đỏ:

Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013 có quy định về việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:

"1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.".

Về hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khoản 1 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định:

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 có quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
" Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này".

Như vậy trong trường hợp của chị bạn, có sự chênh lệch kích thước giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp.Thì, chị bạn có thể làm hồ sơ xin cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất. Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, chị bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn và có thể sở hữu 500m2 đất. Hơn nữa như quy định trên thì diện tích 350m2 mà bạn ghi trên giấy đặt cọc là đúng như trong sổ đỏ khi làm giấy đặt cọc bà A không có ý kiến gì còn phần còn lại 150m2 chưa có trong sổ đỏ nên không thể coi hợp đồng mua bán này có dấu hiệu lừa đảo được.

Vấn đề 2: đặt cọc

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Theo quy định này thì việc đặt cọc mua bán đất của chị bạn với bà A đã lập thành văn bản được coi là có giá trị hiệu lực nhưng việc đặt cọc này lại do bạn ký và nhận tiền đặt cọc nên đặt cọc này chỉ vô hiệu khi lúc làm giấy đặt cọc đã đồng ý để cho bạn ký và nhận tiền đặt cọc. Vậy bạn cần chứng minh được chị bạn đã ủy quyền cho bạn nhận tiền đặt cọc và làm giấy đặt cọc thì coi như giấy đặt cọc đó có hiệu lực.

Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết.

Khoản 1 Điều 351 Bộ luật dân sự năm 2015 : "Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền". Trong trường hợp này bên mua đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 328 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Bản chất việc chị gái bạn chưa sang tên sổ đỏ thì chưa thể thực hiện giao dịch mua bán cho người khác. Việc lập văn bản đặt cọc hai bên có thể thỏa thuận lại, ở đây chưa có căn cứ về tội lừa đảo chiểm đoạt tài sản của bộ luật hình sự.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Có làm được sổ đỏ khi diện tích đất tăng hay khi xảy ra tranh chấp ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi làm bìa đỏ nhà đất nhưng khi đo địa chính thì diện tích lại tăng lên do nhà tôi đổi ngõ với hàng xóm, vậy tôi có làm được bìa đỏ không? Và đất bố mẹ cho tôi làm nhà chỉ có giấy tờ viết tay và xác nhận trưởng thôn, bố mẹ tôi vẫn đóng thuế, vậy cho tôi hỏi nếu có tranh chấp hay bố mẹ thay đổi ý kiến thì tôi phải làm sao?
Mong luật sư tư vấn cho tôi. Tôi chân thành cảm ơn.
Người gửi: D.L

Có làm được sổ đỏ khi diện tích đất tăng hay khi xảy ra tranh chấp ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 5 điều 98 của Luật đất đai năm 2013 quy định:

" Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. "

- Như vậy, nếu gia đình bạn được ủy ban nhân dân xã xác nhận phần diện tích đất tăng đó không có tranh chấp với người hàng xóm thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm. Đây là một trong những biến động cần phải được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc) quy định tại Khoản 4 Điều 41 Luật đất đai 2013. Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân xã nếu tại địa phương không có Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 60 và Điều 85 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai).

- Khi bố mẹ bạn cho bạn đất để làm nhà nếu sau này bố mẹ bạn thay đổi ý kiến mà không có văn bản công chứng , chứng thực tại ủy ban nhân dân xã thì bố mẹ bạn không muốn chia đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không cần phải thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho. Trường hợp này, nếu bố mẹ bạn đồng ý bằng văn bản cho phép vợ chồng bạn xây nhà trên phần đất trên thì sau này khi xảy ra tranh chấp phần giá trị ngôi nhà đó sẽ được pháp luật bảo vệ.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tư vấn về việc tranh chấp quyền sở hữu đất nông nghiệp ?

Xin chào luật sư. Em có một vấn đề muốn hỏi nhờ luật sư tư vấn giúp ạ. Em xin chân thành cảm ơn! Nhà em có đổi 4 thước ruộng canh tác cho nhà hàng xóm được 10 năm nay.
Khi đổi được sự nhất trí của 2 bên bằng miệng mà không thông qua giấy tờ gì cả. Có nghĩa là sổ đỏ mang tên họ còn ruộng nhà em làm nhưng sau 10 năm họ muốn lấy lại ruộng đó. Nhà em không đồng ý đổi lại họ vẫn cứ tranh và cấy trên thửa ruộng đó. Bố em sai mẹ em đi cắt lúa trên thửa ruộng đó và bỏ không. Họ kiện nhà em là phá hoại tài sản cá nhân. (Hiện mẹ em là giáo viên). Luật sư cho em hỏi nếu họ kiện mẹ em có bị mất việc hay không? Và nếu kiện thì ai đúng ai sai thưa luật sư?
Trân trọng cảm ơn luật sư,

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Thứ nhất, theo quy định tại điều 500 đến điều 503 Bộ luật dân sự 2015 thì Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định và hướng dẫn cụ thể như sau:

Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời điểm chuyển giao đất;

5. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi;

6. Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;

8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;

3. Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;

4. Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên kia giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;

3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển đổi;

4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

"Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan..."

Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, Nhà bạn có đổi 4 thước ruộng canh tác cho nhà hàng xóm được 10 năm nay. Khi đổi được sự nhất trí của 2 bên bằng miệng mà không thông qua giấy tờ gì cả. Theo các quy định trên thì hợp đồng giao kết giữa nhà bạn và hàng xóm bị vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất: Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: Yêu cầu bên kia giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất; Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển đổi; Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Tức là khi đó gia đình bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển đổi. chứ không phải là sổ đỏ vẫn mang tên hàng xóm của bạn.

Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất: Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn; Sau 10 năm đấy, gia đình bạn phải trả lại phần đất mà đã đổi quyền sử dụng cho nhà hàng xóm.

Nếu quá thời hạn đó mà gia đình bạn không trả lại phần đất chuyển đổi quyền sử dụng đó cho nhà hàng xóm thì họ hoàn toàn có thể kiện gia đình bạn.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì: khi tham gia tố tụng các đương sự có quyền, nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, chứng minh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Do đó trong trường hợp này, nếu hai bên khởi kiện ra Tòa để giải quyết tranh chấp, tùy thuộc vào chứng cứ các bên có thể cung cấp và hồ sơ vụ án, năng lực thu thập chứng cứ chứng minh của các bên đương sự đến đâu, Tòa án sẽ tiến hành xét xử dựa trên các chứng cứ các bên đưa ra và ra bản án, quyết định đúng người đúng tội.

- Thứ hai, hiện mẹ bạn là giáo viên, nếu họ kiện mẹ bạn không bị mất việc, bởi vì đây là vụ kiện dân sự mà trong luật lại không quy định về việc kiện tụng sẽ bị mất việc khi làm giáo viên cho nên bạn hoàn toàn yên tâm về vấn đề này.

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Tư vấn giải quyết tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, Xin hỏi: Tôi tên là V, tôi ở NA. Xin quý anh chị tư vấn giúp trường hợp của gia đình tôi, Ông nội tôi sinh ra 4 người con gồm có: 1 bác trai ( con đầu) và 2 người con con gái và ba tôi (con út). Hiện ông tôi: 99 tuổi (còn khỏe mạnh,trí tuệ còn minh mẫn) tôi xin trình bày vấn đề như sau:

Năm 2002 ông nội tôi chia cho bố tôi một phần đất để làm nhà ở, giấy tờ nhà tôi đã làm (bác 2 tôi khởi kiện gia đình tôi, quyết không cho nhà tôi làm). Nhưng ông nội tôi đã kiên quyết cho bố tôi và làm nhà ở chỗ như ý muốn của ông tôi hiện nhà đã có (di chúc, sổ hồng). Ông nội tôi còn nhà ông đang ở 500 m2. Năm 2008 bà nội tôi mất, trước khi bà mất thì bác tôi về nói nuôi ông nội và bà tôi cho tới ngày mất để hưởng 500m2 còn lại. Nhưng ông Bác tôi không nuôi bà nội tôi và luôn hất hủi, ganh gắt gia đình tôi. Từ năm 2008 bác tôi không ngó ngàng gì tới ông nội tôi, ngay cả khi đêm cho một miếng cháo húp củng không có. Hiện ông nội tôi đang ở với Gia đình tôi, vừa qua 2014 ông nội tôi chia ra rằng: 250 m2 phía sau nhà bố mẹ tôi hưởng và giỗ phần bà tôi (giấy tờ đã làm,di chúc đã có). Còn phía trước 250m2 ai ăn phần này sẽ giỗ ông bà và lo ông nội tôi khi mất. Nhưng tới nay vẫn không ai lo (ông nội tôi hiện đang ở nhà ông cơm 2 bữa trưa tối ông ăn với nhà tôi và sáng thì 1 bà cô thứ 3 mua cho ông, Buổi tối bố tôi lên ở với ông), trong khi đó 2 cô của tôi tranh dành quyền lợi cho con bác hai tôi: bảo là Trả phần đất phía sau để cho con bác 2 tôi về nhà lo cho ông nội (trong khi đó ông nội tôi đã cho gia đình tôi,cho gia đình đây là ước nguyện của ông). hai cô đòi nhà tôi phải trả phần đất phía sau ông tôi cho tôi để mấy người kia về có lo giỗ,chạp => nhà tôi quyết không trả.

Tôi có hỏi ý kiến của ông nội tôi: "ông nội tôi bảo rằng đây là ông cho ba mẹ con và cho cháu,con cứ giữ đó mà làm ăn." Do thấy tuổi già sức yếu bố tôi cũng muốn anh con bác 2 tôi về chú cháu cộng tác lại để lo chô ông tôi. Nhà tôi tổ chức một buổi họp gia đình để nói về vấn đề này: ngày(12-3-2016 DL) trong cuộc họp gồm có: thôn trưởng; vợ, con bác hai và gia đình tôi,và bà cô thứ 3. Nội dung cuộc họp: vấn đề chăm lo cho ông. bà cô thử thứ 3 sỉ mạ bố mẹ tôi rằng: tham ăn, trả phần đất phía sau, để cho cô bác dòng họ về thắp hương cho ông bà có chổ đi toilet vì phía trước là nhà.phía sau là đất trống ông đã cho phía sau nhà tôi. Bố mẹ tôi kiên định là không trả, vì cho rằng con ai cũng 9 tháng 10 ngày, bố mẹ tôi nói rằng có quyền trao đổi chứ không trả, con bác 2 đã đồng ý là trao đổi. và bác thôn trưởng đã kí và 2 bên đã kí. với nội dung "đổi phía sau bề ngang 4 mét.nhà tôi lấy 4 mét phía trước và Anh con bác hai về phải nuôi ông nội, giỗ ông khi mất và lo thờ cúng ông bà. (Nhưng tới hôm nay anh con bác hai không về lo cho ông nội tôi, Bố mẹ tôi chấp nhận lo cho ông nội cho tới khi mất). Hiện tại bác 2,bà cô thứ 3: chống đối nhà tôi bảo nhà tôi phải trả lại đất nhà thờ.Nhưng ông nội tôi bảo đây là ông cho ba mẹ con,con cứ làm như ý của ông )))) cô thứ 3 đi nói xấu nhà tôi đủ thứ,sỉ mạ mẹ tôi và gia đình tôi. tôi có lên nói chuyện đàn hoàng với cô , bố mẹ tôi sai thì nói với tôi,không được nói xấu mẹ tôi))) bà này im lặng. Tôi thành thật xin quý anh chị trong công ty luật bảo an tư vấn cho tôi những câu hỏi sau:

1. Tôi có phải trả đất để cho anh con bác 2 hay không (trong khi đó đất ông nội tôi tự nguyên cho và ông nội tôi không đòi lại) ?

2. Nếu anh con bác hai muốn lấy 4m phía sau,mà không đổi phía trước cho tôi,thì theo quan điểm của quý anh chị, tôi nên làm gì trong trường hợp họ không chấp nhận đổi cho tôi ?

3. Nhiều lúc tôi muốn gọi anh con bác hai ra quán CF nói chuyện đất đai này, ý của tôi muốn đổi như ý của ba mẹ tôi, theo ý kiến của anh chị tôi có nên gọi anh ra không ?

4. Có nhiều người trong tộc họ bảo gia đình tôi nuôi ông nội cho đến khi mất( và làm giấy báo cáo rằng : cho tới nay con anh bác hai, và bác hai không về nuôi cha, không về thì sau này ông nội tôi qua đời đừng có về đòi hỏi quyền lợi, làm và nộp cho, tộ có kí tên và ủy ban ? gia đình tôi có nên làm hay không?

5. Bà cô thứ 3 nói xấu gia đình tôi, Bác hai hay xuống thăm chừng thử gia đình tôi có xây dựng gì không ,ông hay quậy gia đình tôi mỗi khi xây dựng,Tôi phải làm gì để cho họ sợ tác động đến gia đình tôi nữa?

Tôi rất biết ơn và xin rất chân thành cảm ơn ,Quý anh chị trong "Công Ty luật Minh khuê" đã giúp đỡ tôi chúc quý anh chị thật nhiều sức khỏe!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất: Vấn đề gia đình bạn có phải trả đất không. Liên quan đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, căn cứ vào khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Vậy việc ông của bạn đã cho đất cho gia đình bạn có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng văn bản, có đi công chứng, chứng thực và làm thủ tục sang tên trước bạ và thực hiện các nghĩa vụ về đất đai khi tặng cho quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp pháp và gia đình bạn không phải trả lại đất. Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà không có công chứng, chứng thực thì văn bản đó không có hiệu lực, gia đình bạn có thể phải trả đất.

Thứ hai: Liên quan đến chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất:

"Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan..."

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Vậy hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Nếu hợp đồng mà gia đình bạn đã ký để chuyển đổi 4m đất có mỗi chữ ký của trưởng thôn thì không đáp ứng quy định của pháp luật. Vậy để đảm bảo việc chuyển đổi thành công, thì gia đình bạn đem văn bản chuyển đổi quyền sử dụng đất đi công chứng, chứng thực.

Thứ ba: Hoà giải tại UBND xã là điều kiện bắt buộc khi có tranh chấp đất đai. Việc khi có tranh chấp đất đai phát sinh mà hai bên thoả thuận được với nhau thì sẽ làm cho vụ việc trở lên đơn giản. Nếu bạn muốn thoản thuận, không muốn phát sinh tranh chấp thì có quyền hẹn con của Bác hai bạn ra nói chuyện. Pháp luật tôn trọng sự thoả thuận của các bên.

Thứ tư: Theo quy định của pháp luật dân sự thì các con đều nằm trong hàng thứa kết thứ nhất, khi cha mẹ mất mà không để lại di chúc thì di sản thừa kết phải chia đều cho các con. Nếu ông bạn mất mà có đất đai làm di sản thừa kế thì bác, bố, các cô của bạn đều có quyền hưởng trừ khi họ bị tước quyền thừa kế. Nếu ông bạn không muốn cho bác của bạn hưởng thì có quyền viết di chúc không cho bác bạn hưởng di sản thừa kế. Gia đình bạn không có quyền quyết định gia đình bác của bạn có được hưởng phần đất đó không. Di chúc phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Theo quy định của Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 thì di chúc hợp pháp là:

"1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng."

Thứ năm: Bạn có thể đển xã để trình bảy về việc gia đình bạn bị quấy rối và có thể yêu cầu xã có những biện pháp để ngăn chặn hành vi trên.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hỏi đáp về tội chiếm đoat tài sản và hình phạt đối với tội danh này ?