1. Tranh chấp về cho tặng quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Năm 2000 bác tôi có cho gia đình tôi một mảnh đất mà ba tôi được hưởng khi ông nội để lại, và anh chị con của bác tôi nói sẽ đổi cho tôi một mảnh đất khác.
Gia đình tôi đã đồng ý với mảnh đất khác, tôi và anh chị có ra xã chứng thực việc cho tôi được sử dụng 500m2 đất để xây nhà ở đến nay đã được 15 năm rồi. Nhưng vì một số lý do tôi chưa làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nay tôi đi làm thì anh chị không ký và nói sẽ lấy lại mảnh đất mà tôi đang ở và đổi lại cho tôi mảnh đất trước kia. Mảnh đất tôi đang ở trước kia là đất rừng, gia đình tôi đã khai phá và xây nhà ở đến nay. Tôi không muốn đổi vì đất mà tôi đang ở đã có nhà và hoa màu.
Vậy tôi và gia đình phải làm sao để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? Nếu xảy ra tranh chấp có bất lợi gì cho tôi và mảnh đất đang ở không?
Kính mong luật sư tư vấn và trợ giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu là khi ông bạn mất thì bác bạn là người quản lý di sản thừa kế và đã giao cho bạn mảnh đất mà ông nội để lại cho bố bạn nhưng anh chị con bác bạn lại thỏa thuận với bạn để bạn hưởng mảnh đất khác. Có 2 trường hợp có thể xảy ra:

- Nếu vào thời điểm anh chị bạn thỏa thuận về việc đổi mảnh đất mà bác bạn và bố bạn còn sống thì việc thỏa thuận này không phải thỏa thuận về việc hưởng di sản thừa kế mà tương tự như thỏa thuận để tặng cho đất thông thường vì anh chị bạn không phải người quản lý di sản và không có quyền như vậy và bạn cũng không phải là người được hưởng mảnh đất đó trừ khi bố bạn đã từ chối việc hưởng thừa kế và làm thủ tục chuyển việc thừa kế cho bạn. Theo khoản 1 điều 620 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác."

Anh chị bạn chỉ có thể quản lý di sản này khi có văn bản ủy quyền của bác bạn.

Khi anh chị bạn mà không có quyền của người quản lý di sản mà lại đổi mảnh đất cho bạn thì trong trường hợp này giống như việc anh chị bạn tặng cho bạn mảnh đất đó.

Do bạn và anh chị bạn đã ra xã chứng thực việc cho bạn được sử dụng 500m2 đất để xây nhà ở nên đối với trường hợp anh chị bạn cho ban mảnh đất đó, thì theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội thì:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:....

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;”

Như vậy, căn cứ vào giấy tặng cho đất có xác nhận của phường 15 năm trước, bạn có thể làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó cho mình. Nhưng từ đó đến nay, bạn vẫn chưa làm thủ tục đăng ký sang tên mà hiện nay lại có tranh chấp về quyền sử dụng đất với anh chị bạn nên theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì bạn chưa có quyền hoàn toàn đối với mảnh đất đó, và bây giờ bạn cũng không thể đi làm thủ tục sang tên do đất đang có tranh chấp.

Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất...

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Do đó anh chị bạn có thể đòi lại mảnh đất này.

- Nếu trước thời điểm thỏa thuận đó bác bạn và bố bạn đều mất thì theo điểm a khoản 1 điều 651 BLDS 2015: "Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;" nên anh chị bạn là người thừa kế việc quản lý di sản và bạn là người thừa kế mảnh đất đó. Hoặc bác bạn mất trước thời điểm thỏa thuận nhưng bố bạn vẫn còn sống từ chối việc thừa kế và chuyển việc thừa kế cho bạn.

Khi anh chị bạn là người quản lý di sản thừa kế thì theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 617 BLDS 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản :"Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp và định đoạt tài sản bằng các hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản;"

Như vậy, mảnh đất mà bạn 500m2 mà bạn đang ở trong trường hợp này sẽ được coi như đất bạn được thừa kế và bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo điểm c, khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nếu như trong giấy trao đổi giữa anh chị bạn và bạn có đề cập đến việc thừa kế. Khi đó, bạn không cần phải xin xác nhận của anh chị bạn mà bạn có thể đến trực tiếp văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn có thể dựa trên những giấy tờ về thừa kế của mình để xác lập quyền sử dụng đối với phần đất này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. UBND xã có quyền thu hồi đất không ?

Xin kính chào công ty luật Minh Khuê, tôi có vấn đề mong công ty tư vấn: Hợp tác xã tôi có 3000m2 đất nông nghiệp bà con khai hoang năm 1956, nay UBND xã thu hồi bán cho doanh nghiệp làm nhà bán cho nhân dân, tiền đền bù UBND xã lấy có đúng không ?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của Luật đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền thu hồi đất.

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất".

Căn cứ vào quy định này thì UBND xã không có thẩm quyền thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Như vậy trong trường hợp này UBND ra quyết định thu hồi và chi trả tiền bồi thường như vậy làm không đúng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi lên UBND cấp xã hoặc làm đơn khởi kiện ra Tòa án hành chính về hành vi này của UBND cấp xã. Tham khảo bài viết liên quan: Thẩm quyền thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

3. Mua lại mảnh đất khi chưa có sổ đỏ có được không ?

Chào Luật sư, Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư . Vợ chồng tôi đang muốn mua lại mảnh đất S=40m2 thuộc khu tập thể của trường Học Viện Tài Chính. Đất hiện tại chưa có sổ đỏ, chưa có chứng nhận quyền sử dụng, hiện tại mảnh đất đó đang có nhà 4 tầng.
Qua tìm hiểu vợ chồng tôi được biết khu đất ấy khoảng 10 nhà cũng chưa gia đình nào cấp sổ,một số gia đình đã xây nhà cao tầng (4-5 tầng).Chủ nhà nói với vợ chồng tôi đó là đất nhà bà được trường Học Viện Tài Chính phân cho do có thời gian công tác và cống hiến tại trường. Mảnh đất đó ở ngõ 56 phố Lê Văn Hiến- tổ 5 khu C tập thể HVTC.
Vậy nhờ luật sư tư vấn giúp vợ chồng tôi mảnh đất đó nếu mua tôi có thể làm sổ được không?khi mua bán cần những giấy tờ gì ? Điều kiện để làm được sổ là gì, và chi phí khoảng bao nhiêu ạ ?
Xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Mua lại mảnh đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Điều 188 Luật đất đai 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Căn cứ khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013:

"3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính."

Như vậy căn cứ quy đinh nêu trên thì đất mà vợ chồng bạn dự định mua thì khi mua bán thì mảnh đất đó cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất chưa có giấy chứng nhận thì chưa đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để đảm bảo quyền lợi của mình và đảm bảo giao dịch hợp pháp thì vợ chồng chị có thể đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ thì thực hiện giao dịch.

Còn nếu, chị vẫn muốn thực hiện giao dịch trước khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ thì:

Chủ sử dụng đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính, có biên lai xác nhận thì khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng chị và chủ sử dụng, để thực hiện được giao dịch này, phải có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai là UBND quận, huyện thị xã nơi chị đang sinh sống.

Hai bên cần có những giấy tờ sau:

+ Đơn xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Kèm theo các biên lai xác nhận nghĩa vụ tài chính từ chủ sử dụng.

+ Các giấy tờ khác quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 18 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2013.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 người, có công chứng, chứng thực.

Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các khoản phí, lệ phí phải nộp bao gồm:

+ Thuế thu nhập cá nhân.

Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế;

Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan: 2% trên giá trị chuyển nhượng;

Nhưng nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mà bên bán là cá nhân chỉ có một lô đất ở duy nhất thì bạn sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

+ Lệ phí trước bạ

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

Diện tích đất tính bằng m2

Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

Lệ phí 0,5%.

+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng

+ Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Mức thu tiền thuế sử dụng đất và cách áp loại thuế này ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi đang sử dụng thửa đất 120m2 tại thị trấn Lạc Tánh, huyện Tánh Linh từ năm 1996. Nguồn gốc: là đất nhà nước quy hoạch giao sử dụng nhưng chưa có quyết định giao đất. Năm 1998, UBND tỉnh xác định giá đất là 120.000đ/m2; năm 2003 phòng Địa chính thông báo cho tôi nộp số tiền 14.400.000 đ nhưng tôi chưa nộp. Nay tôi đề nghị cấp giấy chứng nhận QSDĐ và xin nộp số tiền 14.400.000 dồng nhưng không được chấp nhận và được yêu cầu phải nộp với giá đất hiện nay (tương đương 150 triệu đồng).
Xin hỏi luật sư là hiện nay tôi phải nộp tiền theo giá đất tại thời điểm nào? căn cứ quy định nào để thực hiện ?
Xin cảm ơn.

Trả lời:

​Luật Minh Khuê tư vấn về việc thu tiền thuế sử dụng đất và cách áp loại thuế này cũng như những vướng mắc pháp lý của người dân đối với việc đóng thuế sử dụng đất theo luật:

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất thì:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trongcác hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 4 Điều 126 Luật Đât đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Theo quy định trên, nếu bạn thời điểm này mới được công nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm được công nhận này.

Xin chào Công ty luật Minh Khuê, Tôi có vấn đề chưa hiểu rõ cần sự tư vấn của quý Công ty, mong các bạn giúp đỡ. Gia đình tôi hiện đang sử dụng một mảnh đất liền kề đất ở của nhà tôi. Mảnh đất này bố mẹ tôi thầu của hợp tác xã để làm ao nuôi cá từ năm 1990. Trong vòng 8 năm trở lại đây, gia đình tôi có đóng thuế sử dụng đất ở nông thôn cho mảnh đất đó. Và hiện tại không có bất cứ tranh chấp nào. Vậy luật sư cho hỏi: gia đình tôi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó không? Và nếu được cấp thì gia đình tôi có phải thu tiền không? Luật sư hãy giải đáp giúp tôi và dẫn ra những điều luật liên quan để tôi dễ tham chiếu. Xin cảm ơn!

=> Trong trường hợp này, nếu gia đình bạn sử dụng đất ổn định lâu dài, nhưng chưa từng được cấp những giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, thì theo quy định tại Điều 101 Luật này như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Trong trường hợp này, để được cấp mới lần đầu, gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất, để xác định giá đất phải nộp thì bạn phải dựa vào tình hình thực tế của mảnh đất mà gia đình bạn khai thác, sử dụng. Theo đó, Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bạn cần phải xem xét trường hợp phần đất nhà mình hiện đang sử dụng như thế nào, có thuộc trong hạn mức giao đất ở tại địa phương hay không, có nhà ở hiện hữu hay không....để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp.

Thưa luật sư, xin hỏi: Nam 2009 bo me toi co mua mot manh dat de o dung ten chu su dung la bo va me toi. Den nam 2014 bo toi mat khong de lai di chuc. Nay me toi co nhu cau vay von ngan hang. Nhung do bia do dung ten ca bo va me toi nen co quan co tham quyen yeu cau phai lam ho so phan chia tai san thua ke doi voi giay chung nhan quyen su dung dat tren. Bo me toi co 2 nguoi con mot nguoi 20 tuoi va mot nguoi 14 tuoi. Vay nguoi con 14 tuoi khi lap bien ban phan chia di san thua ke cua bo toi co can phai co nguoi giam ho khong. Trong bien ban phan chia di san thua ke me toi co quyen giam ho cho con 14 tuoi khong. mong luat gia tu van. toi xin chan thanh cam on

=> Trong trường hợp này, để ký nhận trong biên bản thỏa thuận phân chia di sản thì em trai bạn - người dưới 18 tuổi phải có người đại diện ký tên. Vì mẹ bạn cũng là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên mẹ bạn không thể đồng thời là người được ký thay vào biên bản cho em trai bạn. Vì vậy, lúc này, người giám hộ cho em trai bạn có thể được xác định là ông, bà của bạn để đứng ra ký nhận vào biên bản phân chia di sản.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Hiệu lực của hợp đồng mua bán đất không có công chứng ?

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện giao dịch và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Theo đó muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo những điều kiện trên đây. Khi đã đủ điều kiện chuyển nhượng thì hợp đồng này phải được thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Giữa bạn và bên A có chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thông qua giấy viết tay. Vì không rõ bạn đã thực hiện được từ 2/3 nghĩa vụ hay chưa cho nên chúng tôi hỗ trợ giải quyết theo 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất, nếu như bạn đã trả đủ số tiền hoặc trả tiền đủ từ 2/3 giá trị tiền thỏa thuận theo hợp đồng thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch hợp pháp. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 129 BLDS năm 2015 “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Thứ hai, nếu bạn chưa trả đủ số tiền đã thỏa thuận hoặc trả chưa đủ mức 2/3 nghĩa vụ thì khi này bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch của bạn vô hiệu vì chưa đáp ứng điều kiện công chứng về mặt hình thức. Khi đó các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bạn nhận lại tiền đã trả cho bên bán đất.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất