Gia đình tôi đã đồng ý với mảnh đất khác, tôi và anh chị có ra xã chứng thực việc cho tôi được sử dụng 500m2 đất để xây nhà ở đến nay đã được 15 năm rồi. Nhưng vì một số lý do tôi chưa làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nay tôi đi làm thì anh chị không ký và nói sẽ lấy lại mảnh đất mà tôi đang ở và đổi lại cho tôi mảnh đất trước kia. Mảnh đất tôi đang ở trước kia là đất rừng, gia đình tôi đã khai phá và xây nhà ở đến nay. Tôi không muốn đổi vì đất mà tôi đang ở đã có nhà và hoa màu. Vậy tôi và gia đình phải làm sao để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? Nếu xảy ra tranh chấp có bất lợi gì cho tôi và mảnh đất đang ở không? Kính mong luật sư tư vấn và trợ giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai công ty luật Minh Khuê.


Tranh chấp về cho tặng quyền sử dụng đất?

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nội dung tư vấn:

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu là khi ông bạn mất thì bác bạn là người quản lý di sản thừa kế và đã  giao cho bạn mảnh đất mà ông nội để lại cho bố bạn nhưng anh chị con bác bạn lại thỏa thuận với bạn để bạn hưởng mảnh đất khác. Có 2 trường hợp có thể xảy ra:

- Nếu vào thời điểm anh chị bạn thỏa thuận về việc đổi mảnh đất mà bác bạn và bố bạn còn sống thì việc thỏa thuận này không phải thỏa thuận về việc hưởng di sản thừa kế mà tương tự như thỏa thuận để tặng cho đất thông thường vì anh chị bạn không phải người quản lý di sản và không có quyền như vậy và bạn cũng không phải là người được hưởng mảnh đất đó trừ khi bố bạn đã từ chối việc hưởng thừa kế và làm thủ tục chuyển việc thừa kế cho bạn. Theo khoản 1 điều 642 BLDS 2005: "Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác."

Anh chị bạn chỉ có thể quản lý di sản này khi có văn bản ủy quyền của bác bạn. 

Khi anh chị bạn mà không có quyền của người quản lý di sản mà lại đổi mảnh đất cho bạn thì trong trường hợp này giống như việc anh chị bạn tặng cho bạn mảnh đất đó.

Do bạn và anh chị bạn đã ra xã chứng thực việc cho bạn được sử dụng 500m2 đất để xây nhà ở nên đối với trường hợp anh chị bạn cho ban mảnh đất đó, thì theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì: 
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. 

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
.... 
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;” 
Như vậy, căn cứ vào giấy tặng cho đất có xác nhận của phường 15 năm trước, bạn có thể làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó cho mình. Nhưng từ đó đến nay, bạn vẫn chưa làm thủ tục đăng ký sang tên mà hiện nay lại có tranh chấp về quyền sử dụng đất với anh chị bạn nên theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì bạn chưa có quyền hoàn toàn đối với mảnh đất đó, và bây giờ bạn cũng không thể đi làm thủ tục sang tên do đất đang có tranh chấp. 
Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai quy định: 
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
... 
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” 

Do đó anh chị bạn có thể đòi lại mảnh đất này.

- Nếu trước thời điểm thỏa thuận đó bác bạn và bố bạn đều mất thì theo điểm a khoản 1 điều 676 BLDS 2005: "Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;" nên anh chị bạn là người thừa kế việc quản lý di sản và bạn là người thừa kế mảnh đất đó. Hoặc bác bạn mất trước thời điểm thỏa thuận nhưng bố bạn vẫn còn sống từ chối việc thừa kế và chuyển việc thừa kế cho bạn. 

Khi anh chị bạn là người quản lý di sản thừa kế thì theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 639 BLDS 2005 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản :"Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp và định đoạt tài sản bằng các hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản;"

Như vậy, mảnh đất mà bạn 500m2 mà bạn đang ở trong trường hợp này sẽ được coi như đất bạn được thừa kế và bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo điểm c, khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nếu như trong giấy trao đổi giữa anh chị bạn và bạn có đề cập đến việc thừa kế. Khi đó, bạn không cần phải xin xác nhận của anh chị bạn mà bạn có thể đến trực tiếp văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn có thể dựa trên những giấy tờ về thừa kế của mình để xác lập quyền sử dụng đối với phần đất này. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn Pháp luật đất đai.