1. Tranh chấp về đường đi, lối đi duy nhất ?

Kính chào luật Minh Khuê ! Gia đình em ở Bến Tre, liên quan tới vấn đề đường đi. Gia đình em có mua 1 phần đất cách đây 15 năm và trước giờ vẫn đi trên con đường ngang phần đất của bên A, trước khi người A này đến mua lại phần đất này thì đã có con đường đi này. Trong 15 năm nay còn đường này vẫn là đường đi chính và hàng năm đều được tu sửa ( đỗ đá xanh).
Con đường này chỉ đi có 3 hộ đi ( gia đình em, bên A, bên B chỉ có phần đất trồng trọt và chỉ đến đó chăm sóc chứ không xây nhà ở lại). Gia đình em ở cuối con đường và đây là con đường duy nhất để đi lại. Trong dự định của Tổ nhân dân tự quản là sẽ bê tông hóa con đường này. Thời gian gần đây bên A bán đi phần đất có con đường đi này cho bên C và bên C đã rào lại con đường này không cho gia đình em đi. Con đường này trước khi bên A mua là đã có và đã được sử dụng được gần 20 năm. Gia đình em cũng có trao đổi với bên C nhưng vẫn không thay đổi được quyết định Mong luật sư tư vấn giúp em, bên C làm vậy là có đúng luật không và em cần phải làm gì để giải quyết được vấn đề này.
Vì đây là con đường duy nhất để gia đình em đi lại ?
Em xin cám ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Ở đây, những thông tin bạn đưa ra còn thiếu và chưa rõ ràng:

Lối đi này có năm trong diện tích đất thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn không hay nó thuộc quyền của ai, hay đơn thuần là đất công cộng để làm lối đi chung được ghi nhận trong bản hồ sơ địa chính xã.

Bởi vậy, chúng tôi chia trường hợp của bạn thành các giả định sau để giải quyết:

Giả định 1: phần đất đang tranh chấp hoàn toàn thuộc sở hữu của gia đình bạn, được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như trong bản hồ sơ địa chính xã, thì bạn hoàn toàn có quyền tiếp tục sử dụng.

Giả định 2: phần đất đang tranh chấp là thuộc sở hữu của C (sau khi mua đất của A)

Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định như sau:

Điều 254: Quyền về lối về qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Như vậy, theo quy định này, gia đình bạn có quyền yêu cầu C dành cho gia đình bạn một lối đi cũng chính là con đường mà bạn đang nhắc đến. C có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó của bạn. Về diện tích lối đi cũng như việc đền bù sẽ do gia đình bạn và C tự thỏa thuận.

Giả định 3: Phần đất đang tranh chấp là phần đất công cộng được sử dụng làm lối đi chung cho khu dân cư. Thì C hoàn toàn không có quyền chiếm dụng phần đất này.

Về phần thủ tục, trước hết hai gia định bạn phải tự hòa giải. Trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyên sử dụng đất của gia đình bạn. (Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015).

2. Giải quyết tranh chấp đất đai khi người bán đất không minh mẫn?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi có bác được huyện cấp cho một mảnh đất, nhưng bác tôi lại là người không được minh mẫn, không có chồng con, xã cũng công nhận điều này. Một hôm có một người gọi bác tôi lên Phòng Công chứng của huyện điểm chỉ bán mảnh đất này với giá 50.000.000 đồng (trong đó chỉ có bác tôi và người hàng xóm làm giấy tờ mua bán) mà không có người thân trong gia đình là chị tôi ruột của bác tôi.

Mẹ tôi đã không đồng ý và đã yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất này thì Tòa định giá mảnh đất này là 200.000.000 triệu, tòa tuyên án là bác tôi là người phá hợp đồng mua bán và phải bồi thường cho người mua kia (có chồng làm địa chính xã quen biết rộng) là 75.000.000 đồng + 50.000.000 đồng = 125.000.000 đồng là đúng hay sai? Còn bên gia đình tôi chỉ chấp nhận đền bù 50.000.000 đồng tiền mua bán nhưng tòa không chấp nhận và vẫn bắt gia đình tôi phải đền bù 125.000.000 triệu?

Mong Luật sư tư vấn. Trân trọng cảm ơn!

Giải quyết tranh chấp đất đai khi người bán đất không minh mẫn ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 125 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện như sau:

Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp sau đây:

- Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó;

- Giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập, thực hiện giao dịch với họ;

- Giao dịch dân sự được người xác lập giao dịch thừa nhận hiệu lực sau khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.

Điều 22 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc thực hiện giao dịch của người bị mất năng lực hành vi dân sự như sau:

"Điều 22. Mất năng lực hành vi dân sự

1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định huỷ bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện."

Theo như thông tin bạn đưa ra thì bác của bạn là người không được minh mẫn, nhưng lại chưa có Quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự của Tòa án. Do đó, bác của bạn có thể thuộc trường hợp người bị mất năng lực hành vi dân sự, nên trong trường hợp này, gia đình bạn có thể yêu cầu tổ chức giám định thực hiện việc giám định cho bác bạn để xác định xem bác bạn có bị mất năng lực dân sự hay không?

Khi có kết quả giám định nếu bác bạn bị mất năng lực hành vi dân sự thì theo quy định của pháp luật , người mất năng lực hành vi dân sự muốn tham gia các giao dịch dân sự thì phải do người đại diện theo pháp luật thực hiện. Trong trường hợp bác của bạn tự thực hiện giao dịch đó (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) mà không có mặt người đại diện thì người đại diện của bác bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu. Ngược lại, nếu bác bạn không phải là người bị mất năng lực hành vi dân sự thì giao dịch chuyển nhượng đất giữa bác bạn và người kia là có giá trị vì đã được Công chứng viên công chứng hợp đồng đáp ứng quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Dẫn chiếu đến Điều 131 và Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, theo đó, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện là 02 năm, kể từ ngày:

- Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

- Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

- Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

- Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

- Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

Hết thời hiệu nêu trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ?

Chào Luật sư!Tôi có 07 ha đất nuôi trồng thủy sản ở Xã Phú Tân, huyện Tân Phú Đông, tỉnh Tiền Giang, nay tôi muốn sang chuyển nhượng có được không? Có rơi vào tình trạng vượt mức hạn điền không?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai năm 2013 thì:

"Điều 44. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

1. Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại."

Vậy, hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là 20ha. Vậy quý khách vẫn chuyển nhượng bình thường cho người khác được vì năm trong hạn mức nhận chuyển nhượng.

Kính gửi luật sư! Xin luật sư tư vấn cho gia đình tôi vấn đề về quyền sở hữu đất đai sau đây: Gia đình tôi có một miếng đất do cha mẹ tôi để lại cho tôi. Ngày xưa khi em gái tôi đi lấy chồng, gia đình em gái có trục trặc, anh chị em (của chồng em gái) họp bàn và nói rằng: "làm nhà cho em gái tôi trên miếng đất mà tôi đang ở" và tôi đã đồng ý. Hiện nay, em gái tôi yêu cầu tôi làm bìa đất, nhưng gia đình tôi không cho. Sau đó, em gái bảo là: làm tờ giấy quyền sử dụng nhà rồi anh em trong gia đình ký và có con dấu của xã. Xin hỏi luật sư, tờ giấy đó có giống như là bìa đất không? Và nếu sau này có tranh chấp, khi ra pháp luật thì quyền sử dụng đất và nhà đó có thuộc quyền sử dụng của em gái tôi không?. Mong luật sư tư vấn sớm cho tôi! Tôi xin chân thành cảm ơn!

=> Căn cứ vào khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì:

"16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Vậy việc sử dụng nhà ở là hợp pháp, tuy nhiên nếu đất mà gia đình bạn chưa tặng, cho em gái mình hay chưa có sự ủy quyền sử dụng đất thì việc sử dụng đất là không hợp pháp nên nhà nước sẽ không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho em gái bạn cho dù em gái bạn có sử dụng nhà ở là hợp pháp và giấy tờ về quyền sử dụng nhà ở không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên quyền sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng đất của em gái bạn vì chưa thực hiện chuyển quyền cho em gái bạn

Kính gửi văn phòng luật Minh Khuê. Tôi hiện đang có một chút vướng mắc về vấn đề Luật Đất Đai như sau: “Gia đình tôi có một thửa đất, ước chừng khoảng ba trăm mét vuông là đất KHAI HOANG hiện khu vực tôi sinh sống đang có dự án cải tạo, phát triển hạ tầng phục vụ du lịch thành phố Hà Nội. Nhưng tôi không rõ là thửa đất này liệu có được trong dạng bồi thường của nhà nước không đồng thời mong văn phòng cung cấp thông tin văn bản pháp luật để tôi tiện tra cứu và làm cơ sở tham khảo” ? Tôi xin trân thành cảm ơn.

=> Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Nếu thỏa mãn điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên thì quý khách sẽ được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Văn bản pháp luật để quý khách truy cứu chúng tôi đã cũng cấp ở trên, quý khách có thể tham khảo ở phần CƠ SỞ PHÁP LÝ.

Chào luật sư! cháu có câu hỏi mong luật sư tư vấn giúp cháu. Hiện gia đình cháu gồm bố,mẹ và cháu đang sống trên mảnh đất có diện tích >500m2 của cụ cháu để lại vì trước đây mẹ cháu sống cùng và chăm sóc cụ. Gia đình cháu đã có sổ đỏ từ lâu đứng tên bố cháu. Cụ cháu mất từ năm 2001, tuy nhiên đến 2009 ông cậu và bà bác quay lại đòi chia đất, chia làm 4 gồm: gia đình cháu, ông cậu, bà bác, bà dì. Cháu có thắc mắc là tại sao đứng tên sổ đỏ rồi mà vẫn chia đất được ạ. Làm như vậy có đúng không ạ và nhà cháu chia như thế có đúng hay không?

Nếu việc bố bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc cụ của bạn đã tặng, cho quyền sử dụng mảnh đất thì khi cụ của bạn mất mảnh đất đó không được coi là di sản thừa kế. Nếu các cậu, bác, dì của bạn mà có bằng chứng chứng minh được cụ tặng, cho quyền sử dụng đất cho bố bạn là không hợp pháp thì mảnh đất đó được vẫn được coi là di sản thừa kế của cụ bạn. Cụ của bạn mất năm 2001 đến năm 2009 cậu, nếu năm 2009 mà cậu, bác, dì của bạn yêu cầu tòa án chia di sản thì vẫn nằm trong thời hiệu chia di sản thừa kế. Nếu hiện tại yêu cầu tòa án chia di sản thừa kế thì theo Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Vậy cần lưu ý thời hạn yêu cầu chia di sản thừa kế ở quy định trên.

Thưa luật sư, xin hỏi: Anh chị tư vấn hộ em chút. Hiện giờ em có mua một mảnh đất có nhà ở. Từ năm 2014 đến giờ gia đình em sống ở đó đến năm 2016 cùng 1 sổ đỏ chưa tách ra được. Và em chưa chuyển khẩu được. Gia đình em vẫn ở từ 2014 đến 2016 ổn định. Chỗ đó ‎Hiện nay thành phố lấy đất làm tái đinh cứ có được đền bù về đất 100% không ạ ? Mong anh chi tư vấn cho em em xin chân thành và cảm ơn anh chị.

=> Điều kiện được bồi thưởng về đất khi nhà nước thu hồi đất quý khách có thể tham khảo Điều 75 Luật đất đai năm 2013 mà chúng tôi cung cấp ở phần trả lời các câu hỏi ở trên.

4. Có bị thu hồi đất đã được sử dụng ổn định ?

Xin chào quý Luật sư, gia đình tôi xin nhờ quý Luật sư tư vấn giúp việc yêu cầu thu hồi đất đang ở ổn định hơn 30 năm và bây giờ có lệnh thu hồi lại đất của UBND xã. Gia đình tôi đang ở ổn định trên trên đám đất của thôn được sự đồng ý của Ban nhân dân thôn từ năm 1981.
Trên diện tích đất có hai phòng thời Pháp để lại và sau này được trường tiểu học lấy làm lớp học từ trước năm 1981. Ba mẹ tôi đều là giáo viên tại trường tiểu học này. Đến năm 1998 thì Phòng giáo dục Huyện có làm giấy sở hữu diện tích đất bao gồm cả diện tích nhà chúng tôi đang ở mà gia đình không hề hay biết. Đến nay diện tích đất mà gia đình đang ở vẫn ổn định mà không có bất cứ sự tranh chấp nào và đã có hộ khẩu thường trú tại đây. Tuy nhiên đến cuối năm 2015 thì Phòng Giáo dục cho phá dở lớp học và trả lại cho UBND xã. Đầu năm 2016 UBND xã và Ban nhân dân Thôn có kế hoạch xây dựng nhà văn hóa Thôn những đã không thông báo sự việc cho gia đình chúng tôi. Chỉ yêu cầu bằng miệng buộc chúng tôi phải di dời ra khỏi đất đang ở để trả mặt bằng xây nhà văn hóa thôn không có bất cứ một văn bản hay quyết định để thông báo cho gia đình.
Như thế UBND xã, Phòng Giáo dục và Ban nhân dân đã làm đúng quy trình pháp luật hay chưa? Nếu chúng tôi muốn yêu cầu để lấy lại đất đang ở có được không vì đã ở ổn định hơn 30 năm?
Kính mong nhận được sự hồi đáp của quý luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Xin tư vấn về việc bị yêu cầu thu hồi đất đã được sử dụng ổn định trong 30 năm ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo Luật Đất đai 2013:

"Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

...3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;"

Theo thông tin bạn cung cấp, đất gia đình bạn sử dụng ổn định đã được 30 năm nhưng đầu năm 2016 UBND xã và Ban nhân dân Thôn có kế hoạch xây dựng nhà văn hóa Thôn đã không thông báo sự việc cho gia đình bạn, chỉ yêu cầu bằng miệng buộc chúng tôi phải di dời ra khỏi đất đang ở để trả mặt bằng xây nhà văn hóa thôn, không có bất cứ một văn bản hay quyết định để thông báo cho gia đình bạn. Trường hợp của gia đình bạn, vì chưa có đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, phần diện tích đất đó thuộc quyền quản lý của Nhà nước. Trường hợp này, bạn cần làm rõ vấn đề rằng phần diện tích đất đó có thuộc diện quy hoạch của Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh hay không, trường hợp đất thuộc diện quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền chỉ được thu hồi đất khi có quyết định thu hồi của UBND cấp huyện/tỉnh.

Nếu như đất thuộc diện quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi thì bạn vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 49 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Theo đó nếu diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng là đất thuộc diện bị Nhà nước thu hồi đất (theo quy định pháp Luật Đất đai được quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luật đất đai số 13/2003/QH11) để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì sau khi có kế hoạch về dự án thu hồi đất của Hội Đồng nhân dân cấp tỉnh, đất đó sẽ bị thu hồi.

"Điều 66 Luật Đất đai về Thẩm quyền thu hồi đất:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam."
Theo đó, thẩm quyền thu hồi đất thuộc về UBND huyện đối với việc thu hồi đất mà gia đình đang ở trong một thời gian dài, UBND xã không có thẩm quyền thu hồi, mà chỉ được giao quản lý đất. Việc Ủy ban nhân dân xã ra quyết định thu hồi đất đối với diện tích mà gia đình bạn đang ở là sai thẩm quyền. Và ở đây Ủy ban nhân dân thôn cũng không có thẩm quyền trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất."

Mặt khác theo quy định tại khoản 1 Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Luật Đất đai 2013):

“Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm”.

Việc thu hồi đất ở đây không chỉ vi phạm về thẩm quyền thu hồi đất mà còn có sự vi phạm nghĩa vụ thông báo thu hồi đất, Như vậy có thể thấy, Ủy ban nhân dân xã và Ban nhân dân thôn đã làm sai quy định của pháp luật.

Về vấn đề bạn hỏi: Nếu gia đình bạn muốn yêu cầu để lấy lại đất đang ở có được không vì đã ở ổn định hơn 30 năm?

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, trước tiên để giải quyết câu hỏi này, cần xem xét rằng trường hợp diện tích đất của gia đình bạn đã sử dụng ổn định trong ba mươi năm, không có tranh chấp thì có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Căn cứ quy định pháp luật đất đai, gia đình bạn có thể được cấp GCNQSD đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Mặt khác, theo quy định tại Điều 236 Bộ luật Dân sự: Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác. Do vậy, nếu gia đình bạn chứng minh được là đã chiếm hữu, sử dụng thửa đất đó ngay tình, liên tục, công khai từ 30 năm trở lên thì gia đình bạn trở thành chủ sở hữu tài sản kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu. Và vì vậy gia đình bạn có quyền khởi kiện để kiện đòi lại đất theo quy định của pháp luật

Do bạn có nêu, vào thời điểm năm 1998 Phòng giáo dục Huyện có làm giấy sở hữu diện tích đất bao gồm cả diện tích nhà chúng tôi đang ở mà gia đình không hề hay biết và đến nay diện tích đất mà gia đình đang ở vẫn ổn định mà không có bất cứ sự tranh chấp nào đồng thời gia đình bạn đã có hộ khẩu thường trú tại đây Như vậy ở đây sẽ có thể phát sinh tranh chấp, việc gia đình bạn có phải trả lại thửa đất hay không phụ thuộc vào những căn cứ mà phòng giáo dục Huyện đưa ra có đủ cơ sở chứng minh họ là chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp tài sản mà họ đang kiện đòi hay không và yêu cầu kiện đòi của họ có phù hợp với quy định của pháp luật về kiện đòi tài sản hay không. Nếu các tài liệu, chứng cứ mà phòng giáo dục huyện xuất trình không đủ giá trị chứng minh thì yêu cầu của họ cũng không được tòa án chấp nhận.

5. Quy định về việc nhận thầu khoán đất ?

Thưa luật sư : Mong luật sư giải đáp cho tôi tình huống sau Chúng tôi đang nhận thầu khoán đất 5% do UBND xã Quản lý sử dụng đúng mục đích là cấy 2 vụ lúa vậy chúng tôi có được hưởng chế độ hỗ trợ theo nghị định 42-NĐ/CP về hỗ trợ người trồng lúa không ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hiện tại Nghị định số 35/2015/NĐ-CP của Chính phủ : Về quản lý, sử dụng đất trồng lúa đã có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 và thay thế cho nghị định Nghị định số 42/2012/NĐ-CP ngày 11 tháng 5 năm 2012 về quản lý và sử dụng đất trồng lúa.

Căn cứ theo Điều 8 Nghị định số 35/2015/NĐ-CP:

"Điều 8. Sử dụng kinh phí hỗ trợ

Ủy ban nhân dân các cấp sử dụng kinh phí do người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước nộp và nguồn kinh phí hỗ trợ theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 của Nghị định này để thực hiện bảo vệ, phát triển đất trồng lúa phù hợp điều kiện của địa phương:

1. Quy hoạch, lập bản đồ các vùng đất chuyên trồng lúa nước có năng suất, chất lượng cao phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố công khai để thực hiện.

2. Phân tích chất lượng hóa, lý tính của các vùng đất chuyên trồng lúa nước có năng suất, chất lượng cao định kỳ 10 năm để sử dụng hiệu quả và có biện pháp cải tạo phù hợp.

3. Cải tạo nâng cao chất lượng đất chuyên trồng lúa nước hoặc đất trồng lúa nước còn lại: Tăng độ dày của tầng canh tác; tôn cao đất trồng lúa trũng, thấp; tăng độ bằng phẳng mặt ruộng; bón phân hữu cơ, phân hữu cơ vi sinh, bón vôi; thau chua, rửa mặn đối với đất bị nhiễm phèn, mặn và các biện pháp cải tạo đất khác.

4. Đầu tư xây dựng, duy tu bảo dưỡng các công trình hạ tầng nông nghiệp, nông thôn trên địa bàn xã, trong đó ưu tiên đầu tư hệ thống giao thông, thủy lợi trên đất trồng lúa.

5. Khai hoang, phục hóa đất chưa sử dụng thành đất chuyên trồng lúa nước hoặc đất trồng lúa nước còn lại.

6. Hỗ trợ trực tiếp cho người trồng lúa để áp dụng giống mới, tiến bộ kỹ thuật, công nghệ mới trong sản xuất lúa; hỗ trợ liên kết sản xuất, tiêu thụ sản phẩm."

Như vậy UBND các cấp sẽ hỗ trợ trực tiếp cho người trồng lúa từ nguồn kinh phí do người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước nộp và nguồn kinh phí hỗ trợ theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 nghị định này. Đối với trường hợp của gia đình bạn nhận thầu khoán đất là hình thức người dân nhận giao khoán đất nông nghiệp của nhà nước thuộc một trong các hình thức giao đất nông nghiệp của nhà nước theo đó người được giao đất trồng lúa là người trồng lúa sẽ được hỗ trợ theo quy định tại Nghị định số 35/2015/NĐ-CP.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê