1. Tư vấn bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi đất?

Thưa luật sư, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi có ý định mua 1 căn nhà có sổ hồng riêng, diện tích 50m2 nhưng đang thuộc diện quy hoạch chấm mè (lộ giới). Sổ hồng này được cấp năm 2003 và trên sổ ghi:"diện tích quy hoạch được công nhận". Tôi có các câu hỏi sau mong nhận được sự giải đáp từ phía luật sư:

1. Khi nhà nước lấy đất làm lộ giới thì tôi có được đền bù không (hay chỉ đền bù nếu người chủ trước còn sở hữu)?

2. Nếu đền bù thì dựa trên nguyên tắc giá cả như thế nào? Đền bù cho đất thế nào, đền bù cho nhà thế nào (Căn nhà này là nhà cấp 4 thuộc phường Tân Thới Hiệp, Q12, TPHCM).

3. Nếu tôi mua thì có xin phép sửa chữa lại được hay không?

4. Vào tháng 2/2013 đã có 1 người mua căn nhà này và bây giờ người đó muốn bán lại cho Tôi. Khi mua bán với người chủ trước đó, 2 người này đã mang ra phòng công chứng số 5 (Gò Vấp) để công chứng và sang tên chuyển nhượng có ghi rỏ ràng trên sổ (nếu bây giờ tôi mua cũng như vậy) và phòng công chứng vẫn công chứng. Điều này có phải là do đất khu vực đó đã bỏ quy hoạch hay không?

5. Tôi đã mang giấy tờ (sổ hồng và bản vẽ sơ đồ vị trí ) ra quận 12 để hỏi về quy hoạch của ngôi nhà nhưng Quận 12 thông báo là do sổ này đã cũ nên không được giải quyết. Muốn giải quyết phải vẽ lại sơ đồ hiện trạng mới. Không biết Quận 12 làm như vậy là có đúng không?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư.

Người gửi: Nguyễn Văn Giáp

>> Tư vấn bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 1900.6162

Trả lời:

1.Thứ nhất về vấn đề khi nhà nước lấy đất làm lộ giới thì tôi có được đền bù không (hay chỉ đền bù nếu người chủ trước còn sở hữu)?

Căn cứ khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1.Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.....”

Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp......”

Như vậy căn cứ vào quy định nêu trên khi bạn tiến hành thủ tục mua bán và sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì diện tích đất của bạn có thể được bồi thường khi nhà nước thu hồi theo quy định.

2. Thứ hai về vấn đề nếu đền bù thì dựa trên nguyên tắc giá cả như thế nào? Đền bù cho đất thế nào, đền bù cho nhà thế nào (Căn nhà này là nhà cấp 4 thuộc phường Tân Thới Hiệp, Q12, TPHCM).?

Căn cứ khoản 3, 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013:

“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

....đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy để xác định giá đất để đền bù là bao nhiêu thì phải căn cứ vào Bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.

3. Thứ ba về vấn đề nếu tôi mua thì có xin phép sửa chữa lại được hay không?

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng của Quốc hội, số 50/2014/QH13:

“Điều 89. Đối tượngvà các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Như vậy khi tiến hành sửa chữa lại thì bạn cần tiến hành thủ tục xin cấp giấy phép. Và với diện tích đất của bạn chuẩn bị nằm trong diện quy hoạch nên bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn:

Căn cứ Điều 94 Luật xây dựng năm 2014:

Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b)Phù hợp với quy mô công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn,nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn màkế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.

5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.”

4. Thứ tư về vấn đề . Vào tháng 2/2013 đã có 1 người mua căn nhà này và bây giờ người đó muốn bán lại cho Tôi. Khi mua bán với người chủ trước đó, 2 người này đã mang ra phòng công chứng số 5 (Gò Vấp) để công chứng và sang tên chuyển nhượng có ghi rỏ ràng trên sổ (nếu bây giờ tôi mua cũng như vậy) và phòng công chứng vẫn công chứng. Điều này có phải là do đất khu vực đó đã bỏ quy hoạch hay không?

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất......”

Như vậy khi có đầy đủ các điều kiện quy định tạị khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì diện tích đất trên được phép chuyển nhượng. Còn diện tích đất nằm trong diện quy hoạch thì vẫn có thể tiến hành thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật.

5.Thứ năm về vấn đề tôi đã mang giấy tờ (sổ hồng và bản vẽ sơ đồ vị trí) ra quận 12 để hỏi về quy hoạch của ngôi nhà nhưng Quận 12 thông báo là do sổ này đã cũ nên không được giải quyết. Muốn giải quyết phải vẽ lại sơ đồ hiện trạng mới. Không biết Quận 12 làm như vậy là có đúng không?

Căn cứ khoản 16 Điều 2 Luật đất đai năm 2013:

....16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Căn cứ khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

....b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;.....”

Như vậy việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trả lời bạn như vậy là không có cơ sở. Còn trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn mà bị ố, nhòe, rách, hư hỏng thì bạn có thể tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn khiếu nại quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất mới nhất

2. Bồi thường khi thu hồi đất cho thuê?

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi mong Luật sư giải đáp giúp tôi: gia đình tôi và một số hộ dân được cấp một khu đất cho thuê vào năm 2000 và trả thuế theo năm. Mỗi năm chúng tôi chỉ làm có một vụ lạc (hay còn gọi là đậu phộng) thời gian canh tác khoảng 4 tháng và thời gian còn lại trong năm thì bỏ hoang.
Nhưng nay có dự án nông thôn mới và xã đã thu hồi số đất đó của chúng tôi, lúc xã thu hồi thì số đất đó đang trong thời gian để hoang. Vậy xin Luật sư cho tôi hỏi là căn cứ theo Quyết định 75/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hà Tĩnh thì các hộ gia đình chúng có được hỗ trợ đền bù không và mức hỗ trợ thế nào? Xin Luật sư trả lời chính xác cho tôi biết,để tôi đối xứng với UBND xã nhà ?
Xin trân trọng cảm ơn Luật sư!

Bồi thường khi thu hồi đất cho thuế?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Căn cứ theo Điều 11 của Quyết định 75/2014/QĐ-UBND tỉnh Hà Tỉnh "Quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Hà Tĩnh" quy định

Điều 11. Bồi thường về đất đai, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Thực hiện theo quy định tại Điều 77 Luật đất đai 2013i, Điều 4 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và Điều 10 Quy định này.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được hỗ trợ khác bằng tiền, mức hỗ trợ bằng 50% giá đất nông nghiệp theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh.

3. Đất nông nghiệp để lập phương án bồi thường về đất, là đất đã được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật hoặc có trong Phương án giao đất, Phương án chuyển đổi ruộng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp địa phương đã thực hiện giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp, nay các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện chuyển đổi ruộng đất trên thực địa theo Nghị quyết số01/NQ-TU ngày 12/6/2001 của Ban Chấp hành Đảng bộ tỉnh khóa XV và Chỉ thị số 40-CT/TU ngày 26/3/2009 của Tỉnh ủy Hà Tĩnh nhưng Phương án chuyển đổi ruộng đất chưa phê duyệt thì phải có Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi.

4. Xử lý đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất nông nghiệp sau khi thu hồi đất:

a) Nếu diện tích thửa đất còn lại <>2 hoặc diện tích thửa đất còn lại không thể tiếp tục sản xuất do hình thể phức tạp, chia thành nhiều phần gây khó khăn trong sản xuất nông nghiệp và người sử dụng đất có đơn đề nghị thu hồi thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng xem xét từng trường hợp cụ thể để đề nghị thu hồi và thực hiện bồi thường theo quy định.

b) Khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân có diện đất nông nghiệp còn lại tự nguyện trả lại đất để Nhà nước quản lý hoặc thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân liền kề hợp thành thửa đất mới để tiếp tục sử dụng.

và Điều 77 của Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

Căn cứ theo các quy định trên, khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất. Cụ thể, trong trường hợp của bạn, gia đình bạn được nhận bồi thường về đất. Nếu đất nông nghiệp mà gia đình bạn đang sử dụng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất nông nghiệp mà gia đình bạn được bồi thường bao gồm: diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức và diện tích đất vượt hạn mức được nhận (nhận chi phí đầu tư vào đất còn lại). Nếu đất nông nghiệp của gia đình bạn đang sản xuất, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo diện tích đất thực tế đang sử dụng. Tuy nhiên, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật đất đai 2013. Mức bồi thường sẽ được tính dựa theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất của UBND Tỉnh Hà Tĩnh.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

3. Tư vấn trường hợp bị phường thu hồi đất để làm khu thể thao?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Em mua mảnh đất nông nghiệp và đã mất một khoản chi phí không nhỏ cho cán bộ xã để đươc xây nhà cấp bốn và được ở bốn năm nay được xã thông báo thu hồi để làm khu thể thao của phường mà lại có nhà đầu tư chứ không phải nhà nước thu hồi. Luật sư cho em hỏi có thể thỏa thuận với nhà đầu tư không ạ?
Em xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: N.T.H

Tư vấn trường hợp bị phường thu hồi đất để làm khu thể thao ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 62 Luật đất đai 2013 quy định về Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

"Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.

Như vậy, việc thu hồi đất của bạn mà dự án là xây khu thể thao đã được cấp tỉnh chấp thuận thì đây thì bạn phải thi hành quyết định.

Theo khoản 2 điều 66 Luật đất đai về thẩm quyền thu hồi đất"

"2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

UBND xã chỉ thông báo về việc thu hồi đất nhà bạn, còn việc thu hồi do cấp huyện thực hiện, nhà đầu tư chỉ là hình thức đầu tư vào để thu lợi nhuận bên phía đầu tư, chứ bên đầu tư không có thẩm quyền gì trong việc thu hồi đất, nên việc thỏa thuận với nhà đầu tư không mang lại lợi ích gì cho bạn cả, việc thu hồi đất của nhà bạn sẽ được nhà nước bồi thường theo quy định pháp luật về đất đai. Để tìm hiểu rõ thêm bạn có thể tìm đọc Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều Luật đất đai 2013.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

4. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đất ở và đất cho thuê?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê! Nhà em ở Tiên Lữ, Hưng Yên đang nằm trong dự án xây dựng cầu, đường. Mảnh đất nhà em gồm 2 mảnh, 1 mảnh đất ở lâu năm, một mảnh đất thầu 50 năm, và gia đình em đã trả tiền sử dụng cho toàn bộ 50 năm đó. Hiện tại thời gian sử dụng còn 30 năm.
Em xin hỏi chính sách đền bù đất như thế nào? Đất thầu 50 năm sẽ được đền bù theo giá đất nào ạ? Các văn bản luật điều chỉnh là những văn bản nào ạ?
Em xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về chính sách đền bù khi nhà nước thu hồi đất

Đối với diện tích đất ở bị thu hồi, gia đình bạn sẽ được hưởng các chính sách sau:

- Bồi thường về đất theo quy định tại điều 79, Luật đất đai 2013. Theo đó:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất"

-Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng có trên đất theo quy định tại điều 89, Luật đất đai 2013. Theo đó:

"1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế."

-Được hưởng chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điều 83, Luật đất đai 2013. Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

Tùy thuộc vào tình hình thực tế thì gia đình bạn sẽ được xem xét để hưởng các khoản hộ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Về điều kiện để được hưởng các khoản hỗ trợ bạn có thể xem thêm tại điều 19, Nghị định 147/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Đối với diện tích đất đang được nhà nước cho thuê, có thời hạn thuê là 50 năm thì gia đình bạn được hưởng các chính sách sau:

-Theo quy định tại khoản 2, điều 74 Luật đất đai 2013 thì trước hết gia đình bạn sẽ được bồi thường theo nguyên tắc giao đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

-Ngoài ra, gia đình bạn còn có thể được bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi nếu trên diện tích đất gia đình bạn đang thuê có cây trồng, vật nuôi mà chưa thu hoạch.(điều 90, Luật đất đai 2013)

-Bồi thường chi phí di chuyển tài sản. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. (Khoản 1, điều 91, Luật đất đai 2013)

2. Về giá đất bồi thường đối với diện tích đất thuê

Theo quy định tại khoản 2, điều 74, Luật đất đai 2013 thì "Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất".

Như vậy, giá đất bồi thường sẽ là giá đất của loại đất gia đình bạn đang thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Để hiểu rõ hơn, bạn có thể tham khảo quyết định về giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên vào thời điểm gia đình bạn nhận được quyết định thu hồi đất.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

5. Giải đáp vướng mắc liên quan đến bồi thường khi thu hồi đất?

Kính gửi quý công ty! Được biết công ty là 1 công ty luật có uy tín, hôm nay nhân tiện đọc được bài viết https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/co-the-thoa-thuan-ve-gia-den-bu-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat-.aspx của quý công ty, tôi thấy nó có liên quan rất nhiều đến hoàn cảnh gia đình tôi, nên tôi viết thư này mong sự công ty giúp giải đáp.
Hiện tại địa phương tôi (Thượng Lý, Hồng Bàng, Hải Phòng) đang triển khai dự án dự án khu đô thị Vinhomes Riverside Hải Phòng. Hiện thành phố đang ép chúng tôi di dời với giá 21tr/m2 (mặt đường Hà Nội/Bạch Đằng phường Thượng Lý) trong khi đó giá thị trường trong vòng 1-2 năm trở lại đây là 70-90tr/m2. Chúng tôi có 1 số thắc mắc mong các anh chị luật sư giải đáp giúp:
1/Đây có phải là dự án mà người dân được phép tự thỏa thuận với chủ đầu tư (tập đoàn Vingroup) hay không? Nếu được thì căn cứ pháp lý là gì;
2/Nếu đây là dự án mà chính quyền đứng ra thu hồi đất của dân, thì dự án đó phải có những văn bản pháp lí cụ thể gì để chứng minh là họ được phép đứng ra thu hồi đất thay doanh nghiệp Vì hành động thu hồi đất thay doanh nghiệp là điều mà Luật Đất đai 2013 đang cố gắng hạn chế và cũng là mong muốn từ trung ương http://dautunhadat.net/v/thu-hoi-dat-nha-nuoc-khong-thu-thay-doanh-nghiep-128.html
3/Giá thị trường 70-90tr/m2 thì chúng tôi có thể chứng minh bằng cách nào? Hiện chúng tôi đang căn cứ vào giá nhà đất của những hộ đối diện bên kia đường Bạch Đằng/đường Hà Nội.
4/Trong trường hợp được tự thỏa thuận về giá đền bù với chủ đầu tư, chúng tôi phải làm gì. Hiện tại có vẻ như chính quyền thành phố Hải Phòng đang cố tình đứng ra làm trung gian để ăn chặn tiền chênh giữa giá thị trường (70-90tr/m2) với giá do ubnd tp Hải Phòng (21tr/m2). Không biết tôi nghĩ như thế có đúng không? Rất mong sự giúp đỡ của các anh các chị. Tôi rất mong được hồi âm của các anh các chị vì theo phương án đền bù và hỗ trợ tái định cư của quận Hồng Bàng, chúng tôi đang rất thiệt thòi, phải di dời về nơi gần trạm xăng dầu và khu đất bị ô nhiễm nặng.
Tôi xin chân thành cảm ơn các anh các chị. Nếu như phải mất phí tư vấn cũng mong anh chị tư vấn giúp Trân trọng

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ tại Điều 114. Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội Về Bảng giá đất và giá đất cụ thể:

"1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo quy định trên, căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể được lập bởi UBND Tỉnh. Theo đó, bạn có thể đến UBND Tỉnh để biết giá đất cụ thể.

Căn cứ tại Điều 62, 63 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

"Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản."


"Điều 63. Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;
2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án."

Luật Đất đai quy định, đối với trường hợp thu hồi đất để xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp; dự án khai thác khoáng sản; khu chế biến nông, lâm, thủy, hải sản tập trung; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng thì phải có nghị quyết của HĐND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy định này sẽ chấm dứt được sự tùy tiện trong thu hồi đất của người dân.

Nếu doanh nghiệp cần đất để đầu tư dự án thuần túy vì mục tiêu lợi nhuận, vì mục đích kinh tế, thì dứt khoát phải thỏa thuận giá với người có quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo giao dịch dân sự được quy định tại Bộ luật Dân sự. Giao dịch dân sự tức là hai bên thỏa thuận, nếu doanh nghiệp và người dân thỏa thuận được về giá thì thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, không thì thôi, Nhà nước không can thiệp. Vì vậy, trước khi định đầu tư vào đâu, doanh nghiệp phải lường trước, tính toán hiệu quả đầu tư. Luật Đất đai sửa đổi quy định, tất cả dự án, ngoài dự án được xác định là vì lợi ích kinh tế - xã hội, vì mục đích công cộng, phải thực hiện theo cơ chế thỏa thuận với tất cả người dân có đất bị thu hồi, Nhà nước dứt khoát không can thiệp bằng biện pháp cưỡng chế thu hồi đất. Doanh nghiệp thỏa thuận được với tất cả người dân có đất bị thu hồi thì đầu tư, không thì thôi, không lẫn lộn cơ chế thu hồi và cơ chế thỏa thuận.

Doanh nghiệp đã đầu tư thì phải tính trước, lường trước tất cả mọi khó khăn trong việc thu hồi đất. Cụ thể, khi đầu tư ở đâu, doanh nghiệp phải tìm hiểu xem sự đồng thuận của người dân khu vực ấy ra sao, phải tổ chức họp với người dân để thuyết phục được tất cả người dân trong vùng định đầu tư chuyển nhượng QSDĐ cho mình. Việc chuẩn bị dự án đầu tư phải hoàn thiện mọi quy trình, thủ tục trước khi đặt viên gạch đầu tiên xây dựng dự án. Nếu doanh nghiệp chưa thỏa thuận được về giá đền bù cho 100% người dân có đất bị thu hồi mà đã tiến hành đầu tư trên diện tích đất đã thu hồi được, thì phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình, không thể tồn tại cơ chế “tiền trảm hậu tấu” theo kiểu cứ đầu tư rồi đề nghị chính quyền địa phương can thiệp, hỗ trợ, giúp đỡ để thu hồi nốt diện tích còn lại cho dự án.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: L[email protected] để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?