1. Bên mua nhà bán lại nhà cho người khác khi mới ký hợp đồng đặt cọc ?

Chào Luật Sư, Gia đình em có đồng ý bán căn nhà cho anh A (bên mua) với giá 4,85 tỷ, hai bên có ký "Hợp Đồng Mua Bán - Giấy Nhận Cọc" bằng tay. Trong hợp đồng có các điều khoản chính như sau:
- Đặt cọc 300tr hẹn 2 tháng sau ký công chứng, giao nhà trống vào ngày công chứng.
- Nếu bên bán hủy hợp đồng sẽ đền cọc gấp đôi.
- Bên mua được phép chỉ định người khi công chứng. Lý do em ghi giao nhà trống là vì hiện tại em đang kinh doanh trà sữa tại căn nhà bán, có rất nhiều cửa kính và bục gỗ cũng như các thiết bị gắn vào nhà, nên em đã trao đổi với họ là sẽ tháo dỡ đi nơi khác để tiếp tục kinh doanh. Sự việc không có gì đáng nói cho đến sau khi ký hợp đồng vài ngày thì có rất nhiều người đến xem nhà, sau đó có một người đến và nói là đã mua nhà (không phải người ký hợp đồng với em). Người đó nói là đã mua lại nhà từ anh A và cũng đã đặt cọc 150 triệu cho anh A (có hợp đồng ký tay giữa hai bên và có người làm chứng). Họ cho em xem hợp đồng trong đó ghi "tất cả các trang thiết bị gắn vào nhà không được tháo dỡ" và hẹn ngày giao nhà và công chứng giống như đã ký với em.

Luật sư cho em hỏi:

1. Hành vi của họ có vi phạm hợp đồng với mình hay ko?

2. Nếu có thêm người khác mang hợp đồng mua nhà đã ký với người ký hợp đồng với em đến nữa thì sẽ như thế nào?

3. Nếu sau khi công chứng mà bên kia không cho em tháo dỡ đồ em đã gắn vào nhà thì em phải làm sao? (Nếu người ký hợp đồng với em không chịu giải quyết).

Mong nhận được tư vấn của luật sư sớm Cám ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

1. Vấn đề anh A có vi phạm hợp đồng với bạn không ?

Theo các quy định pháp luật thì bên mua không bị cấm bán lại nhà cho một bên thứ ba khác, do đó, anh A không vi phạm hợp đồng với bạn. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng giữa bạn là bên mua là anh A mới chỉ là hợp đồng đặt cọc, chưa phát sinh quyền sở hữu thực tế của anh A đối với ngôi nhà nên hợp đồng đặt cọc bán nhà cho một bên thứ ba khác của anh A có thể bị tuyên vô hiệu:

Theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

2. Nếu có nhiều người mang hợp đồng mua nhà với anh A đến thì làm thế nào?

Những người mua nhà đến nhà bạn chỉ có hợp đồng đặt cọc với anh A, giao kết trực tiếp với anh A mà không liên quan gì tới bạn. Thêm vào đó, bạn và A mới chỉ ký hợp đồng đặt cọc, chưa có công chứng, GCN QSDĐ của căn nhà vẫn do bạn giữ, khi chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với bạn và hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà chưa công chứng thì bạn vẫn là chủ sở hữu của căn nhà, được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đó và hợp đồng của những người mua khác với A là không có hiệu lực pháp luật.

3. Sau khi công chứng hợp đồng bên thứ ba không cho tháo dỡ đồ?

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng mua bán nhà - hợp đồng đặt cọc quy định việc bàn giao nhà của bạn cho bên mua là bàn giao nhà trống. Theo đó, bạn có thể tháo dỡ các trang thiết bị, chỉ bán căn nhà mà không bán các tài sản gắn liền với ngôi nhà. Như vậy, bạn phải giao nhà theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, nghĩa là giao nhà trống như trong hợp đồng mua bán nhà - hợp đồng đặt cọc nói trên.

Việc bên thứ ba - người mua nhà từ anh A không cho bạn tháo dỡ đồ là không có căn cứ do bạn là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà, giao kết hợp đồng mua bán với A nên chỉ có nghĩa vụ thực hiện những nội dung giao kết với A mà không phải với bên thứ ba nào khác. Việc A giao kết hợp đồng giao nhà cho bên thứ ba kèm điều khoản không tháo dỡ đồ sẽ do A hoàn toàn chịu trách nhiệm. Nếu A cố tình trốn tránh, không giải quyết, bạn và bên thứ ba mua lại nhà từ A có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi A cư trú để đòi quyền lợi chính đáng.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Đi xuất khẩu lao động có phải đặt cọc không ? Cách rút tiền đặt cọc đi xuất khẩu lao động ?

2. Tư vấn về thuế khi mua căn hộ chung cư ?

Kính chào các Quý luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Hiện nay tôi đang sống ở Hà Nội, đã có một mảnh đất sổ đỏ. Bây giờ tôi muốn mua thêm căn hộ chung cư, thì thuế và phí phải nộp là bao nhiêu?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: Thanh

Tư vấn về thuế khi mua căn hộ chung cư ?

Tư vấn mua căn hộ chung cư gọi: 1900.6162

Trả lời:

Lệ phí trước bạ sang tên nhà đất là 0,5% (theo khung giá đất nhà nước ở địa phương của từng năm);

Lệ phí công chứng:

Theo quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch nhà đất được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng.

50.000 đồng

2

Từ 50 - 100 triệu đồng.

100.000 đồng.

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

4

Từ trên 01 - 03 tỷ đồng.

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.

5

Từ trên 03 - 05 tỷ đồng.

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.

6

Từ trên 05 - 10 tỷ đồng.

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.

7

Từ trên 10 - 100 tỷ đồng.

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8

Trên 100 tỷ đồng.

32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Trân trong./.

>> Xem thêm:  Người sử dụng lao động có được giữ tiền đặt cọc của người lao động không ? Cách đòi lại tiền đặt cọc ?

3. Xin mẫu hợp đồng mua bán nhà ?

Thưa Luật sư! Em đang là sinh viên ngành Quản lý đất đai, hiện nay em đang thực hành làm các mẫu hợp đồng dựa vào các mẫu trong Nghị định 76/2015/NĐ-CP gồm: Mẫu HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN; HỢP ĐỒNG CHO THUÊ NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN; HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CÓ SẴN; HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
Vậy Luật sư có thể cho em xin một số mẫu thực tế trên để em có thể hiểu vấn đề và hoàn thành yêu cầu của Giảng viên được không ạ?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Tham khảo mẫu Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn tại đây.

Tham khảo mẫu Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn tại đây.

Tham khảo mẫu Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn tại đây.

Tham khảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại đây.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Bán đất đai thuộc sở hữu của công ty có cần đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không ?

4. Tư vấn về thủ tục và lệ phí mua bán nhà chung cư ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Hiện tại có 1 người đang rao bán 1 căn hộ chung cư. Tôi được bên bán nói ngoài phí chuyển nhượng quyền sử dụng thì hằng tháng đóng tiền sử dụng và sau 1 hoặc 2 năm thì phải gia hạn hợp đồng 1 lần.
Tôi có tham khảo 1 số ý kiến của người thân thì được biết sẽ có rủi ro cao trong việc mua bán/chuyển nhượng này vì nếu sau này việc gia hạn hợp đồng không thành công thì tôi sẽ không được tiếp tục thuê căn hộ đó nữa và sẽ mất khoản tiền chuyển nhượng ban đầu. Tôi đang rất băn khoăn và không rõ về các vấn đề này. Xin quý công ty cho tôi hỏi về các thủ tục cũng như các lệ phí cần thiết.
Chân thành cảm ơn quý công ty!
Người gửi: T.C.T

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp của bạn là hợp đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Theo quy định của Luật nhà ở 2014 tại điều 129 khoản 1:

"1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó".

Do ở đây bạn nói là bên cho thuê yêu cầu bạn chuyển nhượng phí sử dụng, tuy nhiên đây có thể xem là một khoản tiền đặt cọc để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền thuê nhà của bạn được thực hiện hoặc xem như khoản tiền trả trước cho thời gian thuê nhà. Còn nếu như nói là phí chuyển nhượng quyền sử dụng thì đây là do các bên thỏa thuận còn theo luật định thì không có khoản phí nào phát sinh trong hợp đồng thuê nhà.

Còn về thời gian thuê thì cũng do các bên thỏa thuận và hình thức thanh toán cũng vậy.

Trong hợp đồng bạn có thể thỏa thuận các điều khoản như nếu gia hạn không thành công thì bên cho thuê có trách nhiệm hoàn trả khoản tiền mà bên cho thuê đã yêu cầu bên thuê đóng lúc ban đầu giao kết hợp đồng mà bên cho thuê gọi là phí chuyển nhượng cho bên thuê. Vì hợp đồng các bên có toàn quyền thỏa thuận miễn là không trái pháp luật. Khi đấy bạn sẽ không lo rằng không lấy được khoản tiền ban đầu khi mà có tranh chấp hay khi thỏa thuận gia hạn không đạt được.

Như vậy, bạn không cần phải quá lo lắng chỉ cần các điều khoản bạn thỏa thuận rõ ràng về nghĩa vụ và thực hiện hình thức hợp đồng theo như luật định thì nếu có tranh chấp thì tòa án sẽ dựa trên căn cứ mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng để đưa ra quyết định. Bên cạnh đấy bạn lưu ý rằng khi ký kết hợp đồng thuê nhà sẽ không mất bất kỳ một khoản phí hay lệ phí nào. Bạn chỉ mất phí cho văn phòng công chứng khi tiến hành công chứng cho bạn mà thôi.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Chứng minh quyền sở hữu đối với đất đai khi mua bán ?

Kính gủi văn phòng luật Minh Khuê, Luật sư cho em hỏi: Hiện tại đất nông nghiệp đang canh tác của nhà em có trúng diện quy hoạch để xây dựng đường hầm xe và đã có giấy gọi lên ký xác nhận. Diện tích đất này là ba em được chia phần sử dụng đất từ bà nội em và đã canh tác, cũng như đóng các loại thuế hằng năm khác. Song trong giấy tờ chủ sở hữu đất vẫn là bà nội em và nhà em không có giấy tờ chuyển nhượng nào cả.
Vậy khi nhận bồi thường bà nội em là người nhận hay là gia đình em? Làm sao để chứng minh đất trên là của gia đình em?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: truong hoangyen

Chứng minh quyền sở hữu đối với đất đai đã mua khi không có hợp đồng chuyển nhượng?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

Điều 74 Luật đất đai năm 2013 (Luật đất đai) về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất đượcquy định:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường...."

Điều 75 Luật đất đai quy định: "1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp...."

Theo quy định trên thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà đất này không phải là đất thuê trả tiền thuê hàng năm và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình là nhà nước đã công nhận quyền sử dụng và định đoạt tài sản mảnh đất đó. Trong trường hợp của bạn, người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bà của bạn thì bà là người trực tiếp nhận bồi thường khi nhà nhà nước thu hồi mảnh đất này.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Có đòi lại được tiền đặt cọc nhà khi phát hiện nhà kém chất lượng?