1. Xử lý tranh chấp mua bán nhà đất không có giấy tờ ?

Thưa luật sư công Ty Luật Minh Khuê, Tôi có vấn đề sau xin luật sư tư vấn: Trước năm 1996 gia đình tôi có mua một mảnh đất của 1 người hàng xóm, nhưng do chủ quan nên trong quá trình mua bán gia đình tôi và bên bán không có giấy tờ mua bán, và cũng không có diện tích sử dụng trong sổ đỏ.

Đến năm 1996 có người hỏi mua và gia đình tôi đồng ý bán với giá 2tr nhưng việc mua bán không xong, UBND xã không cho bán và nói đó là đất hành lang giao thông và không được bán. Tuy nhiên bên người mua đã xây ki ốt trên mảnh đất đó. Gia đình tôi đã viết đơn gửi lên UBND xã và được UBND xã gửi giấy triệu tập 2 gia đình đến giải quyết. Tronglần giải quyết đó, UBND xã giải quyết cho gđ đó được sử dụng ki ốt đó còn gđ tôi sử dụng đất và đóng thuế cho gia đình tôi. Nhưng trong quá trình giải quyết UBND xã chỉ lập 1 biên bản và gđ bên kia cầm biên bản đó.

Nhưng sau đó gia đình đó đã dùng mối quan hệ cộng thêm tiền đút lót để làm biên bản khác, khác với biên bản mà UBND xã đã lập trong lần giải quyết tranh chấp đó. Từ lần đó gia đình kia đã sử dụng diện tích đất đó mà không đóng cho gia đình tôi một khoản tiền thuế nào. Năm 2012 gia đình tôi có viết đơn gửi lên UBND xã để yêu cầu UBND xã tổ chức buổi giải quyết tranh chấp nhưng không được chấp nhận. Mới đây, ngày 20/1/2015 gia đình kia cho xe đổ đất trên mảnh đất đó, nhưng UBND xã đã can thiệp, không cho gia đình kia đổ vì đất còn tranh chấp. Gia đình tôi đã làm đơn để yêu cầu giải quyết. Đến ngày 22/1/2015 UBND xã gửi giấy triệu tập 2 gia đình để giải quyết. Ngày 23/1/2015 UBND xã tổ chức buổi giải quyết tranh chấp. UBND xã kết luận đất đó không thuộc diện sử dụng và sở hữu của gia đình nào hết và gửi đơn lên phòng TN MT huyện để về giải quyết.

Theo luật sư, UBND xã giải quyết như trên đã đúng chưa? Và gia đình tôi có khả năng lấy lại mảnh đất đó không? ? Nếu phòng TN MT huyện giải quyết theo hướng thu hồi lại đất đó và cho UBND xã đấu giá thì gia đình tôi sẽ mất vì gia đình tôi rất nghèo không có khả năng đấu giá.

Kính mong Luật Minh Khuê giúp phân tích trường hợp trên và có những tư vấn giải quyết cho gia đình tôi. Có thể ký hợp đồng với công ty để giải quyết.
Xin chân thành cảm ơn công ty Luật Minh Khuê.

Người hỏi: LV DUY

Tư vấn xử lý tranh chấp việc mua bán nhà đất không có giấy tờ  mua bán?

Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất gọi: 1900.6162

Trả lời:

1.Thứ nhất về vấn đề UBND xã giải quyết như trên đã đúng chưa? Và gia đình tôi có khả năng lấy lại mảnh đất đó không ?

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13.:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy theo quy định trên do diện tích đất mà hai bên đang tranh chấp không có sự thay đổi về hiện trạng ranh giới và biên bản hòa giải không thành nên trong trường hợp này UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền lập biên bản hòa giải không thành và gửi tới các bên mà không có thẩm quyền ra kết luận trên.

2.Thứ hai về vấn đề gia đình tôi có khả năng lấy lại mảnh đất đó không? ? Nếu phòng TN MT huyện giải quyết theo hướng thu hồi lại đất đó và cho UBND xã đấu giá thì gia đình tôi sẽ mất vì gia đình tôi rất nghèo không có khả năng đấu giá.

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy do diện tích đất trên gia đình kia sử dụng tuy nhiên nếu bạn có một trong giấy tờ nêu trên thì bạn có thể được cấp giấy chứng nhận.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Hỏi về đền bù đất do quy hoạch mở đường giao thông ? Điều kiện để được đền bù đất đai ?

2. Tranh chấp khi Việt kiều nhờ người khác đứng tên sở hữu nhà ?

Thưa luật sư, xin hỏi: "Tôi là Việt kiều mang quốc tịch Anh. Nhiều năm trước, tôi có đưa tiền cho một người bà con nhờ mua nhà ở Sóc Trăng, TP HCM và nhờ đứng tên chủ quyền, đồng thời có cho họ mượn một số tiền. Họ có viết giấy tay cam kết giữ giùm tài sản của tôi. ".
"Nay tôi về VN, yêu cầu họ trả nhà và tiền cho tôi thì họ làm khó dễ. Tôi có nhờ chính quyền địa phương can thiệp thì họ thừa nhận nhà mua và giữ giùm tôi, song buộc tôi phải cho tiền họ mới đi. Tôi không đồng ý và phải nhờ tòa án giải quyết. Xin hỏi tôi có lấy lại được tài sản của tôi không và nếu được, tôi có được đứng tên chủ quyền nhà của tôi?"
V.H.H. (Long Phú, Sóc Trăng)

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời

- (1) Việc ông đưa tiền cho người bà con để nhờ mua giùm nhà và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, khi ông là Việt kiều chưa đủ điều kiện để mua nhà và đứng tên sở hữu nhà tại VN theo qui định, là giao dịch không phù hợp pháp luật. Về nguyên tắc, giao dịch này là vô hiệu. Tuy nhiên, việc xét xử của tòa án sẽ tùy từng trường hợp cụ thể.

Nếu hiện nay ông là Việt kiều vẫn chưa đủ điều kiện mua nhà tại VN, tòa án có thể tuyên giao dịch dân sự nêu trên vô hiệu toàn bộ, khi đó các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận - tức người bà con sẽ trả lại ông số tiền đã trao để mua nhà giùm trước đây và nhận căn nhà, nếu không có tiền trả thì căn nhà sẽ được bán để trả lại tiền cho ông.

Trường hợp ông là Việt kiều đã đủ điều kiện mua nhà, tòa án có thể tuyên giao dịch trên vô hiệu một phần, theo đó ông vẫn được chấp nhận là chủ sở hữu nhà đã mua trên thực tế và được làm thủ tục chuyển tên sở hữu căn nhà từ người bà con sang tên ông.

Việt kiều đủ điều kiện mua nhà thuộc các trường hợp sau: (a) về đầu tư lâu dài ở VN, người có công đóng góp với đất nước, (b) nhà hoạt động văn hóa, khoa học về hoạt động thường xuyên tại VN, (c) người được phép về sống ổn định ở VN; nếu không thuộc các diện trên đây nhưng về VN cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên thì được sở hữu một nhà ở/căn hộ tại VN.

- (2) Đối với quan hệ cho vay mượn tiền giữa ông và người bà con là giao dịch bình thường theo quy định pháp luật dân sự. Nếu người bà con không trả tiền cho ông, ông có quyền khởi kiện ra tòa án để đòi số tiền trên. Giấy tờ nhận tiền sẽ là bằng chứng về việc cho mượn tiền của ông.

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua điện thoại yêu cầu dịch vụ hoặc yêu cầu tư vấn luật: 1900.6162

>> Xem thêm:  Khi bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được hưởng những quyền lợi gì ? Quy định thẩm quyền thu hồi đất ?

3. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà khi giá giao dịch tay cao hơn hợp đồng công chứng ?

Năm 2003, vợ chồng bà Trần Thị Ngọc Sương có mua căn nhà 552 Cách Mạng Tháng Tám, thị xã Thủ Dầu Một, Bình Dương. Đến năm 2007, sau khi chồng bà đột ngột qua đời, bà phải đối mặt với khoản nợ lớn gần gấp ba lần số tiền mua căn nhà ban đầu.

Buộc phải trả số vàng chênh lệch

Theo hợp đồng mua bán nhà ở lập ngày 24-12-2003 giữa vợ chồng bà Sương với người bán (đã được Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình Dương chứng nhận), giá mua bán căn nhà trên là 546 triệu đồng. Hợp đồng ghi rõ: “Giá này là giá cố định, không thay đổi trong trường hợp giá thị trường lên, xuống. Bên mua có trách nhiệm thanh toán một lần sau khi ký hợp đồng. Sau khi thanh toán đủ, bên mua được giao nhà đất”. Đầu năm 2004, vợ chồng bà Sương đã nhận nhà và làm xong thủ tục sang tên.

Mọi chuyện trôi qua yên ả cho đến tháng 3-2007, tức hơn ba năm sau thời điểm hai bên mua bán nhà. Bấy giờ, chủ nhà cũ đã khởi kiện bà Sương ra tòa, yêu cầu phải trả nợ 92,5 lượng vàng thay cho người chồng đã chết. Theo nguyên đơn, trước đây chồng bà Sương mua nhà trên với giá 300 lượng vàng và chỉ mới trả được hơn 200 lượng vàng. Để chứng minh, nguyên đơn đưa ra giấy viết tay lập ngày 18-12-2003 (trước ngày đi công chứng hợp đồng mua bán nhà). Giấy này không ghi tên người nhận tiền, chỉ ghi “Gửi cho thầy số vàng 207,5 lượng vàng, còn lại 92,5 lượng vàng”. Chủ nhà cũ khẳng định đó là giấy của chồng bà Sương xác nhận việc nợ tiền mua nhà.

“Theo hợp đồng, giá mua bán chỉ hơn 500 triệu đồng, tương đương 80 lượng vàng ở thời điểm giao dịch. Vậy con số 300 lượng vàng lấy đâu ra?” – Từ các thắc mắc này, bà Sương không đồng ý trả nợ.

Thế nhưng cả hai bản án sơ thẩm tháng 7-2007 của TAND thị xã Thủ Dầu Một và phúc thẩm tháng 9-2007 của TAND tỉnh Bình Dương đều tuyên xử “bà Sương phải trả nốt 92,5 lượng vàng”. Hai tòa này đều căn cứ vào giấy tay nêu trên để cho rằng việc nợ nần “là có thật” và không đả động gì đến số tiền giao dịch ghi trên hợp đồng mua bán nhà được công chứng.

Xử vậy là sai?

Luật sư Nguyễn Thế Anh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) nhận định: “Cả hai cấp tòa đều xử sai luật”. Bởi theo khoản 1c Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân sự, những tình tiết, sự kiện đã được ghi trong văn bản và được công chứng, chứng thực hợp pháp thì không phải chứng minh. Tòa án phải căn cứ vào những chứng cứ đó để phán quyết cho hợp lẽ. Trong trường hợp hai bên cùng đưa ra chứng cứ, một bên là chứng cứ hợp pháp và một bên là chứng cứ chưa được kiểm nghiệm thì tòa án không thể bỏ qua chứng cứ hợp pháp.

Luật sư Nguyễn Minh Luận (Đoàn luật sư TP.HCM) còn chỉ ra một sai sót khác: Dù hết thời hiệu khởi kiện nhưng tòa án vẫn thụ lý đơn kiện của chủ nhà cũ nộp tháng 3-2007. Cụ thể, theo khoản 3 Điều 159 bộ luật trên thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết vụ án dân sự là hai năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân bị xâm phạm. Kế tiếp, Nghị quyết 02 ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn: “Nếu tranh chấp phát sinh trước ngày 1-1-2005 thì thời hiệu khởi kiện là hai năm kể từ ngày 1-1-2005”. Do vợ chồng bà Sương đã hoàn tất thủ tục sang tên nhà từ đầu năm 2004 nên nếu thực sự có việc nợ nần mà không chịu khởi kiện thì đến ngày 1-1-2007, chủ cũ đã mất quyền khởi kiện.

Ngoài ra, tòa án hai cấp còn vi phạm thủ tục tố tụng khi không đưa những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia vụ án. Luật sư Luận phân tích: “Khi chồng bà Sương chết không để lại di chúc, vợ, các con và cha mẹ ruột của ông được đồng thừa kế phần nhà thuộc sở hữu hợp pháp của ông. Theo khoản 1 Điều 637 Bộ luật Dân sự, những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Như vậy, khi bị kiện tụng thì không chỉ bà Sương mà hai con đã thành niên của vợ chồng bà cùng cha mẹ chồng của bà (nếu còn sống) đều là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và phải tham gia vụ án”.

Các bạn có đồng tình với hai quan điểm của hai luật sư nêu trên, nhất là về việc tòa án cần dựa vào hợp đồng công chứng để làm căn cứ xét xử tranh chấp? Do việc làm hai hợp đồng khác nhau để đối phó với cơ quan thuế vẫn hay xảy ra trên thực tế nên chúng tôi ghi nhận được nhiều ý kiến liên quan. Mời bạn đọc theo dõi tiếp ở số báo sau.

Vì sao phải làm hai hợp đồng?

Khi mua bán nhà, đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân (theo quy định cũ là chuyển quyền sử dụng đất); phần người mua nộp lệ phí trước bạ nhà, đất.

- Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% theo giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc theo giá do UBND tỉnh quy định trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá của tỉnh. Hoặc người bán có thể nộp 25% trên tiền lãi.(Thuế chuyển quyền sử dụng đất ở bằng 4% theo bảng giá do UBND tỉnh quy định).

- Lệ phí trước bạ nhà, đất bằng 0,5% (quy định cũ là 1%) theo giá ghi trên hợp đồng hoặc theo giá do UBND tỉnh quy định trong trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá của tỉnh.

Sợ ghi đúng theo giá giao dịch trên thực tế thì phải đóng thuế, lệ phí cao, hai bên mua, bán đã thỏa thuận làm hai hợp đồng: Một hợp đồng tay ghi chính xác giá mua bán để hai bên thực hiện; một hợp đồng ghi không đúng giá mua bán để hai bên đi công chứng.

PV

Ý KIẾN CỦA MỘT SỐ CHUYÊN GIA

Ông Trần Đông Chu, kiểm sát viên cao cấp VKSND tối cao:

Sẽ đầy đủ hơn nếu xem xét thêm giấy tay

Trước giờ, trong rất nhiều trường hợp mua bán nhà, đất, tuy giá giao dịch thực tế một đằng nhưng giá ghi trên hợp đồng được công chứng, chứng thực lại là một nẻo. Thường là giá giao dịch luôn cao hơn rất nhiều so với hợp đồng công chứng. Sở dĩ xảy ra điều này vì các bên ý thức rõ: nếu ghi đúng giá giao dịch thực có thể phải đóng thuế, lệ phí cao.

Ở góc độ pháp lý, trong hợp đồng mua bán nhà, đất, công chứng viên xác nhận nhiều nội dung. Khi có tranh chấp, hợp đồng mua bán nhà, đất được công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý để chứng minh hành vi mua bán là hợp pháp.

Nhưng xét riêng về giá cả (như bên bán kiện đòi bên mua thanh toán số tiền chênh lệch theo hợp đồng) thì hợp đồng công chứng không phải là căn cứ duy nhất để xác định giá trị thực của căn nhà mà cần phải dựa vào nhiều chứng cứ khác (như hợp đồng tay, hợp đồng nguyên tắc, người làm chứng, giá cả của hội đồng định giá do tòa trưng cầu…) để ra phán quyết.

Cần lưu ý, chúng ta chưa có cơ quan chuyên môn thẩm định giá cả nên công chứng viên không chịu trách nhiệm về giá cả của hợp đồng mà giá cả là do các bên tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm với nhau. Đây là cách làm phù hợp với luật tố tụng dân sự.

Đồng ý là việc ghi sai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng là hành vi ăn gian, đáng phê phán. Nhưng tiếc rằng pháp luật chưa có thang điểm về chứng cứ, cơ chế phạt hành vi ăn gian này nên đến giờ các vi phạm vẫn còn tồn tại.

Bà Nguyễn Thị Minh Hương, thẩm phán TAND quận 10, TP.HCM:

Phải căn cứ vào giá giao dịch thật

Về nguyên tắc, tòa án cần xác định đối tượng tranh chấp là gì để sử dụng nó làm vật ngang giá nhằm xử lý tranh chấp của các bên. Khi các bên tự thừa nhận giá trị thật của tài sản không phải là giá trị ghi trong hợp đồng công chứng, tòa án không thể dựa vào hợp đồng công chứng đó để xét xử.

Bên cạnh đó, tòa án có quyền định giá lại tài sản tranh chấp khi có sự không phù hợp về giá. Chẳng hạn, một căn nhà nằm ở vị trí đắc địa, có nhiều lợi thế thì không thể có giá quá thấp như ghi trong hợp đồng công chứng. Trong trường hợp này, pháp luật cho phép tòa án được diễn giải, suy đoán một cách có căn cứ để tìm ra giá trị thật của tài sản tranh chấp.

Luật sư Phạm Quốc Hưng, Đoàn luật sư TP.HCM:

Nếu giả tạo thì không có giá trị pháp lý

Trên nguyên tắc, tòa phải xử dựa vào hợp đồng công chứng vì đây là chứng cứ không cần chứng minh. Nhưng nếu các bên chứng minh được giá giao dịch thật thì hợp đồng công chứng lúc này chỉ là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng thật khác. Do hợp đồng giả tạo không có giá trị pháp lý nên tòa án cần căn cứ vào hợp đồng tay để xét xử.

Việc chứng minh hợp đồng công chứng là hợp đồng giả tạo thường khá phức tạp. Để tránh những thiệt thòi có thể xảy ra về sau, các bên không nên vì lợi nhỏ trước mắt mà gian dối khi kê khai giá chuyển nhượng. Người dân được hưởng phúc lợi từ nhà nước và xã hội nên phải có nghĩa vụ đóng thuế. Đây vừa là nghĩa vụ pháp lý, vừa là nghĩa vụ đạo lý.

Tất nhiên, nhà nước cũng cần xem xét lại chính sách thuế và việc sử dụng tiền thuế sao cho có tác dụng động viên người dân đóng thuế.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp Tỉnh ?

Xin chào luật sư Minh Khuê, Luật sư có thể cho tôi hỏi về Hồ sơ, trình tự thủ tục, để giải quyết tranh chấp về đất đai của ủy ban nhân dân cấp tỉnh có được không ạ?
Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Người gửi: N.T.H

Trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai 2013, cụ thể tại Điều 204 luật đất đai quy định chung về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như sau: Đối với các tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì trình tự giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Tòa án;

- Trường hợp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền;

+ Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền;

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: Nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là của Chủ tịch UBND cấp huyện; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; Còn đối với trường hợp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là của Chủ tịch UBND cấp tỉnh; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ TN và MT hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính…

1. Các bước giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện:

Bước 1. Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Bước 2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

Bước 3. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Bước 4. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

2. Hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện

Người yêu cầu nộp 01 bộ hồ sơ gồm có các loại giấy tờ, tài liệu sau:

- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

3. Mẫu đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

, ngày tháng năm 2014

ĐƠN ĐỀ NGHỊ

(V/v yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai)

Kính gửi: UBND xã (phường, thị trấn)...............

Tên tôi là: Sinh năm

CMND số: Ngày cấp:

Hộ khẩu thường trú:

Địa chỉ nơi ở:

Tôi viết đơn này đề nghị quý cơ quan hòa giải tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi với gia đình ông (bà): .......................... Địa chỉ tại:.............................................

Nội dung vụ việc như sau:

Gia đình tôi có thửa đất tại thôn........xã........được cấp GCNQSDĐ ngày tháng năm tờ số.........tại thửa............ diện tích.............Tôi đã sử dụng thửa đất từ năm .........đến nay. Trước phần đất nhà tôi là rãnh nước chung với nhà ông/bà...............Rãnh nước này đã có từ trước nhưng không thuộc quyền sở hữu của ai mà là rãnh nước chung. Hiện nay, tôi đang tiến hành thi công xây dựng nhà ở. Phần mái tầng trên tôi có xây ban công lùi ra phía rãnh nước thì gia đình nhà ông/ bà có xảy ra tranh chấp với gia đình tôi và cho rằng phần rãnh nước này là của họ.

Đến nay, các bên không thể thương lượng, hòa giải được với nhau để giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai nêu trên. Vì vậy, tôi làm đơn này đề nghị UBND xã ............. tổ chức hòa giải tranh chấp đất giữa gia đình tôi với gia đình ông/ bà ........... trú tại ................để giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp nêu trên.

Cụ thể:

- Yêu cầu UBND xã tiến hành đo đạc lại ranh giới thửa đất để xác định phần đất của các bên.

- Gia đình tôi đề nghị tiếp tục xây dựng công trình nhà ở vì lý do...........................

Kính mong quý cơ quan sớm xem xét giải quyết.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tài liệu gửi kèm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- ..........................

NGƯỜI LÀM ĐƠN

(ký và ghi rõ họ tên)

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Đất trồng rừng có tranh chấp được giải quyết như thế nào ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi được nhà nước giao đất từ 1996 thực hiện dự án 327 của chính phủ trồng rừng mới và có khế ước thời hạn là 50 năm.Từ năm 1996 đến nay gia đình tôi trồng rừng và sử dụng đúng mục đích, hiện nay có một số gia đình đến tranh chấp và yêu cầu gia đình phải trả lai đất cho họ “trước 1996 những hộ gia đình này đã khai phá và bỏ hoang”.
Vậy với trường hợp như trên, gia đình tôi phải làm như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Luật Đất đai 2013 quy định:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

=> Căn cứ hồ sơ giao đất để chứng minh gia đình bạn sử dụng đất theo đúng mục đích và diện tích đất được giao, các hộ gia đình khác không có quyền cản trở, ngăn cấm. Cho dù đó là diện tích đất thuộc các hộ dân khai hoang nhưng đã bỏ hoang cho đến nay và đã thuộc quyền quản lý của nhà nước thì không thuộc sở hữu của họ. Bạn có thể khiếu nại về hành vi của những hộ trên.

Xin chào luật sư! Khoảng 10 năm trước gia đình tôi có mua một mảnh đất nhỏ, tuy nhiên sau khi mua xong thì phát sinh 1 vấn đề tranh chấp giữa anh em người bán. Mảnh đất đó bán đi khi chưa có sự đồng ý của người anh do đó phát sinh vấn đề trên. Và gia đình chúng tôi hiện không thể bán hay xay cất gì từ thời gian đó cho đến nay. Vậy liệu có cách nào để giải quyết vấn đề trên, giúp cho chúng tôi bán được mảnh đất đó hay không khi mà hai anh em chủ đất vẫn không tính đến chuyện giải quyết vấn đề này? Xin cảm ơn luật sư!

=> Căn cứ hợp đồng mua bán để xác định chủ sở hữu của thửa đất. Như thông tin bạn cung cấp, sau khi mua xong mới phát sinh vấn đề tranh chấp giữa anh em người bán. Bạn đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng thì bạn có toàn quyền sở hữu thửa đất.

Nếu trong quá trình chuyển nhượng phát sinh tranh chấp. Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

b) Đất không có tranh chấp".

Như vậy, đất có tranh chấp thì không thể thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng đất. Bạn có quyền yêu cầu bên bán giải quyết tình trạng tranh chấp để tiến hành chuyển nhượng cho bạn, đồng thời thỏa thuận về mặt thời gian. Hết thời hạn theo thỏa thuận mà vẫn tranh chấp chưa được giải quyết, bạn yêu cầu người bán trả lại tiền cho bạn (nếu đã thanh toán) và hủy bỏ hợp đồng mua bán.

Xin chào luật minh khuê Gia đình tôi có mua một mảnh vườn đồi từ 1990, không có giấy tờ gì, gia đình tôi sử dụng đất từ năm 1990 cho đến bây giờ, nhưng bây giờ chủ cũ của mảnh vườn đấy lại đòi lại 1 nửa mảnh đất đấy, xin hỏi luật sư bây giờ uỷ ban nhân dân huyện sẽ giải quyết cho bên nào ạ?

=> Căn cứ Luật Đất đai 2013 Điều 101 khoản 2, diện tích đất nhà bạn không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định từ năm 1990 cho đến nay thì phần đất đó thuộc sở hữu của gia đình bạn.

Thưa luật sư, Hiện nay tòa án đang tiến hành giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng qsdđ. Nhưng trước khi hòa giải chúng tôi đã tự thỏa thuận về việc giải quyeeta vụ án và đề nghị tòa án ghi nhận sự thỏa thuận.vậy chúng tôi có phải chịu án phí không ?

=> Hai bên đã tự thỏa thuận về việc giải quyết vụ án thì nên thỏa thuận cả về việc chịu án phí. Nếu không có thỏa thuận, nghĩa vụ nộp án phí thuộc về phía nguyên đơn. Theo quy định hiện hành, án phí sơ thẩm vụ án Dân sự là 200.000 nghìn đồng.

Đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch thì mức án phí phụ thuộc vào giá trị tài sản có tranh chấp.

Thưa luật sư, hiện nay g/đ tôi đang trồng hoa màu trên mảnh đất 375m2 đất tự khai phát từ năm 1983 tới nay.từ trước tới nay vẫn không có có tranh chấp trên phần đất đó.nhưng bây giờ đất này được nàm trong dự án của huyện mà tôi lại không có giấy tờ gì về mảnh đất hiện tại của mình. vậy g/đ chúng tôi có làm được giấy tờ hay được hưởng gì không?g/đ chúng tôi xin chân thành cám ơn luật sư.

Căn cứ Điều 101 khoản 2 Luật Đất đai 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đất sử dụng ổn định từ trước thời điểm 01/07/2004 không có tranh chấp thì thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế nếu phần đất này hiện nay nằm trong quy hoạch thì phải được bồi thường theo quy định.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?