Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Năm 1990 ông A làm đơn đề nghị và được UBND xã QL cho mượn đất để làm ốt quán kinh doanh trước khu vực chợ Mơ xã QL (Có đơn gửi kèm), ông A có nộp tiền lệ phí. Gia đình ông A đã làm ốt kinh doanh

Đến năm 1997, theo chủ trương của UBND xã quy hoạch lại ốt quán kinh doanh khu vực chợ Mơ. Ông B (con trai ông A) làm đơn xin thuê đất làm ốt quán kinh doanh (có đơn kèm theo), được UBND xã QL cho thuê đất tại vị trí mà UBND xã cho ông A mượn làm ốt kinh doanh từ năm 1991. Hợp đồng thuê đất giữa UBND xã và ông B ngày 10/9/1997 và có thu tiền thuê đất (Có hợp đồng kèm theo). Thời hạn hợp đồng thuê đất là 20 năm.

Đến năm 2004, công dân có đơn tố cáo phản ảnh UBND xã QL cho thuê đất làm ốt kinh doanh nằm trong hành lang đường tỉnh lộ 537B, UBND huyện QL thành lập đoàn giải quyết và ban hành Quyết định 881/2004/QĐ-UBND về việc giải quyết đơn tố cáo của công dân xã QL (có quyết định gửi kèm). Thực hiện Quyết định 881/2004/QĐ-UBND ngày 02/8/2004 của UBND huyện QL về việc xử lý đơn thư của công dân xã QL tố cáo ông C, Chủ tịch UBND xã QL từ năm 1997 đến tháng 5 năm 2004, UBND xã QL đã ban hành Quyết định số 46/2004/QĐ-UBND ngày 10/8/2004 về việc hủy bỏ hợp đồng cho thuê đất ngày 10/9/1997 đối với ông B.

Tuy nhiên ông B vẫn tiếp tục sử dụng ốt quán cho đến nay (Hiện nay con trai ông B là Hồ Cảnh T sử dụng).

Từ khi ban hành Quyết định số 46/2004/QĐ-UBND ngày 10/8/2004 về việc hủy bỏ hợp đồng cho thuê đất ngày 10/9/1997 đối với ông B cho đến cuối năm 2017, UBND xã QL vẫn chưa thực hiện các biện pháp tuyên truyền vận động để gia đình ông D trả lại mặt bằng thuê đất làm ốt quán và cũng chưa đền bù trả lại tiền đất mà gia đình ông D đã nộp thuê đất làm ốt quán năm 1997.

Đề nghị Luật sư tư vấn một số nội dung sau:

1. Hợp đồng thuê đất giữa UBND xã và ông D ngày 10/9/1997 vi phạm bị hủy bỏ, như vậy trở thành vô hiệu thì việc UBND xã cho ông A mượn đất làm ốt quán năm 1991 có còn giá trị sử dụng không? (Ở đây có trường hợp khác giống như ông A, ông B nhưng người được UBND xã cho mượn đất năm 1991 và cho thuê đất năm 1997 là một người). Một số người dân cho rằng hợp đồng năm 1997 vô hiệu thì quay lại căn cứ vào việc UBND xã cho mượn đất năm 1991 để tiếp tục sử dụng. Trong khi đó kết luận của thanh tra huyện (UBND xã từ năm 1988-1993 cho mượn đất làm ốt quán là sai)

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cưỡng chế của UBND cấp xã đối với công trình xây dựng trái phép ?

2. Đến tháng 10/2017 đủ 20 năm theo hợp đồng năm 1997, sau thời điểm này ông D không trả lại mặt bằng đất (Đất này nằm trong hành lang giao thông tỉnh lộ 537B) mà vẫn tiếp tục sử dụng thì có phải là đã có hành vi chiếm đất không? Nếu có thì áp dụng ở Điểm, Khoản, Điều, Nghị định nào để xử lý?

3. UBND xã đề nghị UBND huyện thu hồi đất do UBND xã năm 1997 cho thuê đất trái thẩm quyền có đúng không?

4. Nếu nội dung 2 và nội dung 3 đều thực hiện được thì nên thực hiện xử lý vi phạm hay thu hồ đất?

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 199.3;

Luật đất đai 2013;

Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành luật đất đai 200.3;

Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

>> Xem thêm:  Hợp đồng chuyển nhượng đất đai thế nào là hợp pháp ?

NỘI DUNG TƯ VẤN

Để làm rõ câu hỏi của quý khách, Luật Minh Khuê sẽ phân tích và trả lời các câu hỏi cụ thể của quý khách hàng

Câu hỏi 1 Hợp đồng thuê đất giữa UBND xã và ông D ngày 10/9/1997 vi phạm bị hủy bỏ, như vậy trở thành vô hiệu thì việc UBND xã cho ông A mượn đất làm ốt quán năm 1991 có còn giá trị sử dụng không?(Ở đây có trường hợp khác giống như ông A, ông Dũng nhưng người được UBND xã cho mượn đất năm 1991 và cho thuê đất năm 1997 là một người). Một số người dân cho rằng hợp đồng năm 1997 vô hiệu thì quay lại căn cứ vào việc UBND xã cho mượn đất năm 1991 để tiếp tục sử dụng. Trong khi đó kết luận của thanh tra huyện (UBND xã từ năm 1988-1993 cho mượn đất làm ốt quán là sai)

Trả lời:

Năm 1990 ông A làm đơn đề nghị và được UBND xã QL cho mượn đất để làm ốt quán kinh doanh trước khu vực chợ Mơ xã QL, ông A có nộp tiền lệ phí. Gia đình ông A đã làm ốt kinh doanh. Có thê thấy việc UBND xã QL cho ông A mượn đất là một giao dịch dân sự. Trong đơn xin đất làm nhà dịch vụ của ông Ac, UBND xã QL đã thể hiện nội dung “đồng ý giải quyết cho mượn đất làm quán”. Nội dung này thế hiện rõ rằng UBND xã chỉ cho mượn đất, chứ không phải giao đất cho ông A. Vì vậy, có thể hiểu ông A chỉ được tạm sử dụng diện tích đất này trong một thời gian nhất định.

Đến năm 1997, theo chủ trương của UBND xã quy hoạch lại ốt quán kinh doanh khu vực chợ Mơ. Ông B (con trai ông A) làm đơn xin thuê đất làm ốt quán kinh doanh và được UBND xã QL cho thuê đất tại vị trí mà UBND xã cho ông A mượn làm ốt kinh doanh từ năm 1991. Hợp đồng thuê đất giữa UBND xã và ông B ngày 10/9/1997 và có thu tiền thuê đất.

Thời điểm năm 1991 khi UBND xã cho ông A mượn đất không quy định rõ thời gian cụ thể là bao nhiêu lâu. Tuy nhiên, đến năm 1997 cũng trên diện tích đất ấy UBND xã đã có quy hoạch lại ốt quán kinh doanh. Do vậy, có thể thấy việc mượn đất của ông A đã kết thúc. Điều đó càng thể hiện rõ hơn khi ông B làm đơn xin thuê đất làm ốt kinh doanh và được UBND xã QL cho thuê đất tại vị trí mà UBND xã cho ông A mượn làm ốt kinh doanh từ năm 1991. Cùng một diện tích đất không thể tồn tại hai giao dịch: Vừa cho mượn, vừa cho thuê.

Vì vậy, việc ông B làm đơn xin thuê đất đã thể hiện rõ ông B nhận thức được thời hạn Nhà nước cho bố mình (ông A) mượn đất đã hết nên mới tiến hành ký hợp đồng thuê đất với UBND xã QL. Do đó, việc người dân cho hợp đồng thuê đất năm 1997 hết hiệu lực thì quay lại căn cứ vào việc UBND xã cho mượn đất năm 1991 để tiếp tục sử dụng là hoàn toàn không có cơ sở.

Câu hỏi 2: Đến tháng 10/2017 đủ 20 năm theo hợp đồng năm 1997, sau thời điểm này ông B không trả lại mặt bằng đất (Đất này nằm trong hành lang giao thông tỉnh lộ 537B) mà vẫn tiếp tục sử dụng thì có phải là đã có hành vi chiếm đất không? Nếu có thì áp dụng ở Điểm, Khoản, Điều, Nghị định nào để xử lý?

Trả lời:

>> Xem thêm:  Vướng mắc về đất nông nghiệp đã hết thời hạn và vấn đề mua bán, chuyển nhượng đất ?

Thời hạn của hợp đồng thuê đất là 20 năm. Như vậy, theo thông tin quý khách cung cấp thì đến tháng 10/2017 là hết hiệu lực. Khoản 1 Điều 482 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc trả lại tài sản thuê như sau:

“Điều 482. Trả lại tài sản thuê

1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.”

Như vậy, nếu đã hết thời hạn thuê mà bên thuê là ông B cần phải trả lại tài sản thuê cho bên cho thuê là UBND xã QL. Đồng thời hết thời hạn thuê nếu bên thuê là ông B không tự nguyện trả lại tài sản cho thuê, theo quan điểm của Luật Minh Khuê UBND xã cần thông báo bằng văn bản cho ông B và yêu cầu ông B hoàn trả lại tài sản thuê theo thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng hai bên đã ký kết.

Trường hợp phía ông B không hoàn trả theo yêu cầu của UBND xã QL, như vậy có phải là hành vi chiếm đất không? Ta cần hiểu thế nào là chiếm đất?

Khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định và giải thích về hành vi chiếm đất như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

>> Xem thêm:  Thẩm quyền đo đạc địa chính thuộc văn phòng đăng ký đất đai ?

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này, ông Bg được UBND xã cho thuê đất đã hết hạn sử dụng và không được UBND xã gia hạn sử dụng. Đất này không phải đất sản xuất nông nghiệp mà là đất làm quán kinh doanh khu vực chợ Mơ. Do đó, theo điểm c khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP hành vi của ông Dũng là hành vi chiếm đất.

Hành vi lấn chiếm đất bị xử phạt theo Khoản 4 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

Điều 14. Lấn, chiếm đất

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

>> Xem thêm:  Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất không công chứng có hiệu lực không?

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này.

Qúy khách có thể xem xét để tiến hành xử phạt mức phạt phù hợp theo quy định. Đồng thời buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm;

Câu hỏi 3. UBND xã đề nghị UBND huyện thu hồi đất do UBND xã năm 1997 cho thuê đất trái thẩm quyền có đúng không?

Trả lời:

Không phải trường hợp nào, cơ quan có thẩm quyền cũng được tiến hành thu hồi đất. Theo quy định tại Điều 16 Luật đất đai 2013 Nhà nước quyết định thu hồi đất trong 03 trường hợp:

>> Xem thêm:  Xuất hóa đơn chuyển quyền sử dụng đất khi công ty không có ngành nghề kinh doanh chuyển nhượng đất hay bất động sản thì có xuất hóa đơn được không ?

Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Thứ hai, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán tài sản hoặc nhà đất theo quy định mới nhất hiện nay

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Thứ ba, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Có ba trường hợp Nhà nước thu hồi đất nêu trên, nên nếu lấy lý do UBND xã năm 1997 cho thuê đất trái thẩm quyền là hành vi vi phám pháp luật đất đai để thu hồi là phù hợp với quy định trên.

Câu hỏi 4. Nếu nội dung 2 và nội dung 3 đều thực hiện được thì nên thực hiện xử lý vi phạm hay thu hồi đất?

Trả lời:

Theo quan điểm của Luật Minh Khuê, quý khách nên xử lý theo hướng ở nội dung 2 là yêu cầu hoàn trả lại đất đã chiếm đất. Nếu xử lý theo hướng thu hồi đất thì cơ bản ở góc độ của người dân, người dân sẽ không phục vì: Thu hồi đất do vi phạm luật đất đai thì UBND xã cũng có sai phạm trong việc cho thuê. Lúc này, tâm lý người dân sẽ có sự bất bình hơn so với trường hợp trả lại đất do lấn chiếm. Vì lấy lý do hợp đồng thuê đất đã hết hạn, yêu cầu trả lại đất thì sẽ phù hợp hơn cả về tình và lý.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

>> Xem thêm:  Trường hợp được thực hiện đăng ký lần đầu đối với đất đai, nhà ở ? Quyền của người sử dụng đất, nhà ở ? Thời hạn phải thực hiện thủ tục là bao lâu ?

Công ty Luật TNHH Minh Khuê

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng thành của riêng chồng