1. Xử lý sai phạm về thu hồi đất như thế nào?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có thắc mắc mong được luật sư giúp đỡ: Hộ gia đình ông A năm 1989 được UBND huyện cấp đất ở , diện tích là 200m2 sát đường quốc lộ. Việc giao đất tại thực địa do UBND xã thực hiện nhưng không có giấy tờ thể hiện cách mốc giới mép đường là bao nhiêu. HIện nay đo tới sát mép đường vẫn là 200m2.

Năm 2008 UBND huyện thu hồi 30m2 để mở rộng dường nhưng không bồi thường, không có quyết định thu hồi vì cho rằng phần đất bị thu hồi nằm trong hành lang an toàn giao thông. Hộ gia đình ông A không đồng ý và không thực hiện yêu cầu trả đất cho Hội đồng GPMB . UBND huyện tổ chức cưỡng chế( không có quyết định cưỡng chế). Hỏi:

1. UBND huyện có các hành vi hành chính nào khi thực hiện nhiệm vụ thu hồi đất trái pháp luật

2. Gia đình ông A không được bồi thường đúng hay sai? vì sao?

3. việc cưỡng chế thu hồi của UBND huyện đúng hay sai? vì sao? quy định tại văn bản nào?

4. Ông A có quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định tại văn bản pháp luật nào?

Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: NMQ

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

1. Vấn đề UBND có những hành vi hành chính trái pháp luật sau:

Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm."

"Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.

2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.

4. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng."

Như vậy, UBND đã không làm đúng trình tự, thủ tục thu hồi đất bao gồm:

- Không tiến hành thông báo cho gia đình ông A về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất trước khi có quyết định thu hồi

- Không có quyết định thu hồi đất, không có kế hoạch bồi thường, hỗ trợ.

- Khi gia đình ông A không đồng ý thu hồi đất thù UBND đã thực hiện cưỡng chế luôn mà không tổ chức vận động, thuyết phục gia đình ông A trước, thêm vào đó là không có quyết định cưỡng chế

2. Vấn đề bồi thường việc thu hồi đất

Trước tiên, phải khẳng định việc thu hồi một phần đất của gia đình ông A là có căn có pháp luật mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia cộng đồng. Luật Đất đai 2013 quy định tại:

Điểm b khoản 3 Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

"b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;"

Khoản 1, 2 Điều 63. Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

"Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:

1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;

2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;"

Khoản 1 Điều 75 về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy, gia đình ông A có quyền được nhận bồi thường về đất vì đây là phần đất của gia đình ông A có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND muốn thu hồi để mở rộng đường theo kế hoạch của UBND nhằm xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông, ở đây là mở rộng đường

3. Về vấn đề cưỡng chế thu hồi của UBND huyện đúng hay sai?

Điều 71 về Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

"1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 70 của Luật này.

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản."

Như đã nói ở trên vì UBND không có quyết định thu hồi đất rõ ràng, không làm công tác bồi thường, giải phóng, vận động, thuyết phục nên việc cưỡng chế thu hồi đất là sai

4. Ông A có quyền khiếu nại và tiến hành khiếu nại theo quy định tại Luật Khiếu nại 2011:

Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011 quy định Trình tự khiếu nại

"1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Đối tượng được đền bù hỗ trợ di chuyển khi bị thu hồi đất?

Thưa Luật Sư. Tôi tên là DK ở HL tôi có việc muốn hỏi luật sư như sau: Hiện nay tôi có ở căn nhà tại trung tâm HL căn nhà này sổ đỏ đứng tên anh ruột tôi và trong nhà là 2 hộ khẩu riêng biệt, 1 hộ khẩu là của gia đình anh tôi và 1 hộ khẩu là của tôi (tôi chưa có gia đình).
Đến bây giờ UBND tỉnh Q thuộc thành phố HL có giải phóng mặt bằng thu hồi đất giao cho nhà đầu tư là công ty may hạ long để xây khu trung tâm thương mại, nhưng trong phương án đền bù hỗ trợ di chuyển lại không có tên tôi (chỉ có tên gia đình anh tôi) vậy là đúng hay sai?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Đối tượng được đền bù hỗ trợ di chuyển khi bị thu hồi đất?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú 2006, sửa đổi bổ sung năm 2013 quy định:

"1. Sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân."

Như vậy có thể thấy, ý nghĩa của Sổ hộ khẩu là để cho cơ quan nhà nước thuận tiện hơn trong việc quản lý dân cư, xác định được việc sinh sống, đi ở của công dân đang sinh sống tại Việt Nam. Chứ không có ý nghĩa về mặt sở hữu nhà ở hay về việc sử dụng đất.

Điều 75 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cũng quy định như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp......"

Như vậy chỉ có những hộ gia đình hay cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,.... thì mới đủ điền kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Việc đứng tên sổ hộ khẩu riêng không phải là căn cứ cũng như điều kiện để được hưởng bồi thường về đất khi đất ở bị thu hồi. Bời vậy việc phương án đề bù hỗ trợ di chuyển đối với mảnh đất mà anh của bạn đang được giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tên bạn là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất?

Chào luật sư tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư giải đáp! Câu hỏi : Gia đình tôi trong diện giải phóng mặt bằng đền bù thu hồi đất, diện tích đất là 172 m thổ cư đã đền bù toàn bộ nhà và thu hồi 75m đất, sau khi có quyết định đền bù và thu hồi đất tháng 11/2013 gia đình tôi đã chấp hành đầy đủ theo quy định tháo rỡ toàn bộ nhà cửa và đi thuê nhà nơi khác để ở.

Thời điểm đó gia đình tôi được hỗ trợ 06 tháng tiền thuê nhà, Do diện tích đất còn lại là 97m đủ điều kiện để cấp lại ở, gia đình tôi xin tái định cư tại chỗ nhưng do ảnh hưởng của dự àn thi công đất bị trũng thấp hơn so với mặt đường là 3m. Từ sau khi thu hồi đất gia đình tôi cũng chưa nhận được một giấy tờ, văn bản gì về việc cấp lại hay trao trả mặt bằng hiện trạng đất, đến nay là tháng 5/2016 gia đình tôi vẫn đang phải đi thuê nhà để ở.

Xin hỏi luật sư như vậy gia đình tôi có được tiếp tục hỗ trợ tiền thuê nhà không? (Các hộ gia đình khác cũng đền bù giải phóng mặt bằng như gia đình tôi nhưng nhận đất tái định cư mới thì đến nay chưa nhận đất, đã được tiếp tục hỗ trợ tiền thuê nhà).

Rất mong luật sư giúp đỡ!

>> Luật sư tư vấn pháp luật về đất đai trực tuyến, Gọi: 1900.6162

Trả lời :

Căn cứ vào Điều 84 của Luật đất đai năm 2013 quy định về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất như sau:

"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Các khoản hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:

"Điều 22. Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở

Việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp."

Các khoản hỗ trợ khác theo Điều 25 trong hướng dẫn tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ:

"Điều 25. Hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất

Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 19, 20, 21, 22, 23 và 24 của Nghị định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi; trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho phù hợp với thực tế của địa phương; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định."

Vậy, nhà nước thu đất, gia đình bạn được bồi thường, hỗ trợ để đảm bảo có chỗ ở mới là tiền thuê nhà. Khi tái định cư gia đình sẽ được hỗ trợ tái định cư theo quy định của Điều 22 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP như trình bày ở trên; tuy nhiên, hiện gia đình bạn chưa nhận được quyết định tái định cư tại chỗ thì gia đình bạn vẫn được hỗ trợ tiền thuê nhà theo nguyên tắc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để đảm bảo có chỗ ở, ổn định đời sống.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Điều kiện được hỗ trợ tái định cư khi bị thu hồi đất?

Thưa luật sư, Vợ chồng tôi có mua 01 mảnh đất 100m2 vào năm 1997. Mảnh đất này có nguồn gốc từ đất khai hoang rộng lớn, sau đó được phân lô sang nhượng qua nhiều đời chủ và đều có chứng nhận của UBND phường.

Năm 1997 Vợ chồng tôi mua thì từ người chủ sang nhượng cho chúng tôi chỉ là tờ giấy viết tay ký giữa hai bên. Năm 1998 vợ chồng tôi có dựng 01 căn nhà cấp 4 và sinh sống ở đó. Khu vực chúng tôi sinh sống thuộc quy hoạch làm khu đô thị mới cho nên tất cả các hộ dân sinh sống ở đây trong đó có gia đình tôi không được xây dựng cải tạo…

Vì bao năm sống trong căn nhà cấp 4 chật chội xuống cấp mà không được sửa sang, lại không biết quy hoạch treo đến bao giờ. Năm 2013 chúng tôi quyết định mua 01 mảnh đất khác cùng trong thành phố nhưng khác phường (Mảnh đất này khi mua bán có xác nhận của UBND phường nhưng chưa có sổ đỏ). Cũng trong năm 2013 chúng tôi làm nhà và chuyển hẳn đến đây sinh sống từ đó tới nay. Còn căn nhà cũ chúng tôi cho người khác ở thuê.

Năm 2015 Chủ Đầu tư của dự án khu đô thị mới tiến hành kê khai và lập hồ sơ làm công tác đền bù giải tỏa khu nhà đất mà chúng tôi mua năm 1997. Nói chung chúng tôi có đủ giấy tờ để chứng minh gia đình tôi đã sinh sống trên mảnh đất này từ năm 1998, có điện nước đầy đủ và hiện tại thì hộ khẩu của cả gia đình tôi vẫn còn để ở đó.

Vậy xin hỏi trong trường hợp này nếu chủ đầu tư lấy nhà của chúng tôi để làm dự án khu đô thị mới thì chúng tôi có được tái định cư không trong khi chúng tôi đã có nhà ở chỗ khác. (Như đã trình bày ở trên)?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

"Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở."

Như vậy, chỉ khi thỏa mãn các điều kiện như diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Trong trường hợp của bạn thì Năm 2013 bạn quyết định mua 01 mảnh đất khác cùng trong thành phố nhưng khác phường (Mảnh đất này khi mua bán có xác nhận của UBND phường nhưng chưa có sổ đỏ). Do bạn có đất ở khác phường nơi có đất thu hồi nên bạn có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Mức bồi thường khi thu hồi đất theo quy định hiện hành?

Kính gửi Công ty luật Minh Khuê: Gia đình tôi mua 1 thửa đất tại thành phố từ năm 2006, đã lập hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực của UBND phường, trong hợp đồng ghi 100m2 đất ở, 100 m2 đất nông nghiệp, lúc mua tôi đã nộp thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất là 100m2 đất ở, 100 m2 đất nông nghiệp, và từ 2006 đến nay, hàng năm vẫn nộp thuế sử dụng đất với 2 loại đất như trên.

Hiện trạng lúc mua và hiện nay vẫn còn là đồi trồng cây lâu năm (vì gia đình tôi chưa kịp san ủi để làm nhà ở); hiện tại chưa có giấy chứng nhận. Nay Nhà nước thu hồi toàn bộ để làm đường. Vậy gia đình tôi có được bồi thường về đất được xác định là 100m2 đất ở, 100 m2 đất nông nghiệp hay không (vì cơ quan lập phương án bồi thường chỉ tính tất cả 200m2 là đất nông nghiệp). Kính mong Công ty luật Minh Khuê tư vấn giúp gia đình.

Xin chân thành cám ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Nguyên tắc bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Theo đó để được bổi thường khi Nhà Nước thu hồi đất thì bạn phải có đủ các điều kiện sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên để được bồi thường khi bị Nhà Nước thu hồi đất thì bạn phải có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gia đình bạn mua đất năm 2006 do bạn không nói rõ nên chúng tôi không biết là mảnh đất đó chủ sở hữu cũ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa. Nếu chủ cũ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn nhận chuyển nhượng đã có giấy tờ công chứng chứng thực, đã đóng thuế hằng năm thì giờ bạn có thể làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là 100m2 đất ở và 100m2 đất nông nghiệp thì bạn sẽ được bồi thường tương ứng với 100m2 đất ở và 100m2 đất nông nghiệp còn nếu trong giấy chứng nhận ghi là đất nông nghiệp thì bạn chỉ được bồi thường theo mức đất nông nghiệp.

Trường hợp nếu chủ cũ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì họ không có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì theo Luật Đất đai cũ quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Họ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không có quyền chuyển nhượng cho bạn, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bạn sẽ vô hiệu, theo pháp luật dân sự thì hai bạn phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, bạn phải trả lại đất và chủ đất cũ phải trả lại tiền cho bạn. Nếu chủ cũ đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bồi thường theo loại đất ghi trong giấy chứng nhận.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?