1. Cách xác định giá bồi thường đất khi bị nhà nước thu hồi đất ?

Thưa luật sư, Việc bồi thường đất nông nghiệp cho 1 cơ sở tôn giáo thì như thế nào ạ ? Lúc đầu thì kí hợp đồng cơ sở tôn giáo sẽ nhận với số tiền khác nhưng thực tế thì họ lại buộc cơ sở tôn giáo lại nhận số tiền ít hơn là sao ạ ?
Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Vì bạn không trình bày rõ nên chúng tôi xin tư vấn dựa trên căn cứ về vấn đề bồi thường đất cho cơ sở tôn giáo khi nhà nước thu hồi đất. Vấn đề bồi thường đất nông nghiệp cho cơ sở tôn giáo bạn có thể căn cứ quy định tại Điều 5, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"Điều 5. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất do cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng

1. Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo quy định tại Khoản 3 Điều 78 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có nguồn gốc không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất do được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của Luật Đất đai thì được bồi thường về đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai;

b) Đối với đất nông nghiệp sử dụng có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để tính bồi thường thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Nghị định này. [...]"

Căn cứ quy định của Luật đất đai năm 2013 quy định về cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất như sau:

"Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. [...]"

Như vậy, nếu như cơ sở tôn giáo có đủ điều kiện được bồi thường đất thì sẽ được bồi thường và theo bảng giá đất của UBND cấp Tỉnh. Trường hợp khi thanh tóan tiền bồi thường đất của cơ sở tôn giáo mà không tương ứng với bảng gía đất của UBND cấp Tỉnh thì bên bạn có quyền làm đơn khiếu nại lên UBND cấp huyện để giải quyết.

Xin chào luật sư, tôi có câu hỏi này mong muốn luật sư giải đáp: gia đình tôi và gia đình ông A được cấp 15ha đất lâm nghiệp năm 1994, 2 gia đình được cấp 2 bìa sử dụng đất giống nhau trên cùng một mảnh đất, sau khi được cấp tôi và gia đình A cùng nhau trồng cây, sau một thời gian chuyển sang kinh doanh quán game tôi canh tác trên mảnh đất đó nữa. Đến nay năm 2016 tôi có quay lại và muốn sử dụng mảnh đất đó để canh tác nhưng nhận được thông báo của hợp tác xã là đất đã được chuyển giao cho gia đình A. Tôi có gửi đơn kiện thì được giải đáp là 2 năm liên tục tôi không canh tác nên bị thu hồi. Vậy luật sư cho tôi hỏi như vậy có đúng luật không và nếu bị thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền cấp đất có trách nhiệm thông báo cho tôi hay không? Xin cảm ơn luật sư!

=> Theo thông tin bạn đưa ra thì gia đình bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp nhưng gia đình bạn chuyển sang kinh doanh quán game và không canh tác nữa. Do đó, căn cứ quy định tại Điều 64 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. [...]"

Như vậy, đất của gia đình bạn là đất lâm nghiệp nhưng đã không được khai thác và sử dụng trong thời hạn 24 tháng nên thuộc trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại điểm h, khoản 1, Điều 64 nêu trên. Do đó, việc thu hồi đất này là đúng với quy định của pháp luật. Đồng thời khi thu hồi đất thì phải có biên bản xác định hành vi vi phạm, có đại diện UBND xã làm chứng theo thủ tục dưới đây:

Căn cứ quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"Điều 66. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật

1. Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.

Trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì biên bản xác định hành vi vi phạm phải có đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã làm chứng để làm căn cứ quyết định thu hồi đất và được lập theo quy định sau đây:

a) Cơ quan tài nguyên và môi trường tổ chức kiểm tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại các Điểm c, d và g Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; tổ chức thanh tra để xác định hành vi vi phạm quy định tại Điểm h và Điểm i Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai;

b) Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản, người được giao nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra có trách nhiệm gửi biên bản cho cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất để chỉ đạo thu hồi đất.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất.

3. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm sau:

a) Thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện;

b) Chỉ đạo xử lý phần giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật;

c) Tổ chức cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 65 của Nghị định này;

d) Bố trí kinh phí thực hiện cưỡng chế thu hồi đất.

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo Giấy chứng nhận không còn giá trị pháp lý đối với trường hợp người sử dụng đất không chấp hành việc nộp lại Giấy chứng nhận."

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi ở đất nhà nước trên 20 năm. Khách sạn trước mặt nhà có ý định chiếm dụng khu đất nhà nước trong đó có nhà tôi và 1 số gia đình khác để bán. Họ yêu cầu chúng tôi di dời và không chịu bồi thường dựa trên cơ sở là nhà nước giao cho họ quản lí nhưng khu đất là chúng tôi khai hoang. Vậy các luật sư có thể cho tôi biết dựa vào đâu để biết họ được Nhà nước giao quản lí và chúng tôi có được bồi thường di dời hay không? Xin chân thành cám ơn!

=> Trong trường hợp của bạn vì bạn không trình bày rõ nên chúng tôi xin chia thành các trường hợp sau:

- Thứ nhất: Nếu khu đất này là đất do các bạn khai hoang và đã sinh sống được 20 năm thì căn cứ quy định tại khoản 2, Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất [..]

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Nếu đất do gia đình bạn đã được khai hoang và sử dụng 20 năm được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.... sử dụng lâu dài, ổn định thì đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nếu như có thu hồi thì gia đình bạn phải xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì sẽ đủ điều kiện để được bồi thường.

- Thứ hai: Nếu khu đất này là đất mà khách sạn được Nhà nước giao quản lý thì phải có các Giấy tờ về việc Khách sạn này được nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

Điều kiện để bồi thường đất thì phải căn cứ quy định tại Điều 75, 76, 79, 80 của Luật đất đai năm 2013. Nếu như bên Khách sạn muốn lấy lại đất thì phải có đủ căn cứ chứng minh việc được nhà nước giao đất cho khách sạn quản lý.

Các trường hợp không được bồi thường đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013:

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này".

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

2. Bồi thường khi thu hồi đất khi xảy ra tranh chấp ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi xin Luật Minh Khuê giải đáp giúp tôi. Năm 1993 nhà tôi có mua một mảnh đất vườn của hàng xóm với giá 300 000đ vì họ chuyển đi nơi khác sinh sống, nhưng không có giấy tờ mua bán, hàng năm gia đình tôi nộp thuế đất đầy đủ mang tên nhà tôi. Nay mảnh đất đó nhà nước lấy để làm doanh trại bộ đội thì xảy ra kiện tụng.
Chủ cũ đến đòi lại mảnh đất và viết đơn khiếu nại gửi UBND xã để được nhận tiền đền bù. Vậy tôi xin hỏi chủ đất cũ có được nhận đền bù hay không, nếu được thì theo quy định số bao nhiêu của luật đất đai?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hộ nghèo, người có công cách mạng có được miễn, giảm thuế khi nhà nước thu hồi đất không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Không rõ bạn mua diện tích đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa nên chúng tôi xin đưa ra 02 trường hợp:

TH1: Nếu diện tích đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đât:

Căn cứ Điều 74 và khoản 1 Điều 75 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy việc bồi thường sẽ được căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên ai thì người đó được bồi thường.

TH2: Diện tích đất trên không có giấy chứng nhận:

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Như vậy nếu bạn sử dụng đất từ trước 01/01/2008 từ việc mua bán thì bạn có quyền để được đề nghị cấp giấy chứng nhận và bạn sẽ là người được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Tham khảo bài viết liên quan: Bồi thường, hỗ trợ khi cưỡng chế thu hồi đất ?

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

3. Thắc mắc về việc đền bù đất đai khi nhà nước thu hồi đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Khi Nhà nước thu hồi đấy nông nghiệp để thực hiện dự án thì sẽ được đền bù như thế nào? Có được đền bù về đất không hay chỉ được đền bù bằng tiền? Nếu trên đất nông nghiệp có hoa màu thì cách tính đền bù như thế nào?
Cảm ơn!

Luật sư trả lời:

1. Quy định về bồi thường về đất khi thu hồi đất nông nghiệp

Trong quá trình sử dụng đất, khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất nông nghiệp thì hộ gia đình, cá nhân cần chấp hành theo quyết định. Bên cạnh đó vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi cũng được quy định chi tiết trong các văn bản pháp luất. Cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại Điều 77 Luật đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì sẽ được bồi thường như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

- Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

- Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

- Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.......

Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

…“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”…. (khoản 2 Điều 74).

Như vậy, khi UBND tỉnh thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn thì phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng cho gia đình bạn. Nếu không có đất để bồi thường thì UBND tỉnh phải bồi thường bằng tiền.

Ngoài ra, khi thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì phải bồi thường như sau:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
...
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

….” (Khoản 1, Điều 90 Luật Đất đai 2013)

Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn nếu trên đất có cây trồng thì ngoài khoản bồi thường giá trị quyền sử dụng đất thì UBND còn phải bồi thường giá trị sản lượng vụ thu hoạch cây trồng tại thời điểm thu hồi đất.

2. Quy định về ổn định đời sống xã hội sau khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì còn có thể được nhận khoản hỗ trợ ổn định đời sống nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

"3. Việc hỗ trợ ổn định đời sống cho các đối tượng quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định sau:

a) ...Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

...c) Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương.”

Như vậy, trong trường hợp đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 19 nêu trên thì khi thu hồi đất nông nghiệp sẽ được hỗ trợ theo Khoản 3 Điều 19 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

3. Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề

Theo quy định Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về hỗ trợ đào tạo, chuyển đồi nghề như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:
a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;
b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương...”.

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP nêu trên khi nhà nước thu hồi đất mà không có đất để đền bù thì sẽ được bồi thường bằng tiền đồng thời được hỗ trợ chi phí liên quan, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm khi thu hồi toàn bộ đất ở và đất nông nghiệp.

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

4. Chính sách thu hồi đất đối với hộ nghèo, người có công cách mạng ?

Kính chào luật sư minh khuê, tôi tên là N.T.S trú tại QT xin hỏi luật sư vài vấn đề xin luật sư trợ giúp tôi xin cám ơn. Năm 2003 gia đình tôi được quyết định thu hồi đất để làm đường gia đình tôi bị tịch thu 537m vuông đất ở và 180m vuông đất màu.
Do hết đất nên gia đình tôi có yêu cầu UBND TT tìm chổ đất mới để định cư và được đồng ý UBND TT có tìm cho gia đình tôi một mảnh đất mới 500m vuông đất và bảo tôi phải trả cho ông đang sử dụng mảnh đất đó 15 triệu đồng. Sau đó UBND TT có hứa làm cho tôi sổ đỏ nhưng đợi mãi vẫn ko thấy làm nên gia đình tôi lên hỏi thì UBND TT chối cãi và sau đó tôi tự mình đi làm nhưng tôi phải trả thuế 11 triệu đồng vậy cho tôi hỏi làm cách nào để tôi được miễn thuế vì hiện tại tôi đang thuộc diện hộ nghèo và có huy chương kháng chiến chống mỹ hạng nhì vậy gia đình tôi có được miễn giảm thuế nếu được tôi phải viết đơn gì và gửi cho ai ?
Xin được phản hồi sớm nhất, xin cám ơn luật sư!

Trả lời:

Theo Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;

đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 11. Miễn tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ..."

=> Như vậy, trong trường hợp của ông bà nếu có sổ hộ nghèo và có chứng nhận là người có công với cách mạng.

Để được miễn giảm tiền sử dụng đất, ông bà phải làm hồ sơ, thủ tục xin miễn giảm theo quy định của pháp luật:

Hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị được miễn, giảm tiền sử dụng đất; trong đó ghi rõ: diện tích, lý do miễn, giảm;

– Giấy tờ chứng minh thuộc một trong các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất (bản sao có chứng thực)

– Các giấy tờ có liên quan về thửa đất (nếu có).

Thủ tục thực hiện:

Hồ sơ xin miễn, giảm tiền sử dụng đất được nộp cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất (Điều 15 Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP).

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

5. Chế độ hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất khi bị thu hồi đất nông nghiệp ?

Thưa luật sư ! Tôi có vấn đề thắc mắc về khoản hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất khi nhà nước thu hồi đất như sau: Tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 47/2014/NĐ-CP có quy định:
"Điều 5. Xác định diện tích đất nông nghiệp để tính hỗ trợ ổn định đời sống khi Nhà nước thu hồi đất ...
2. Diện tích đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 19 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP là diện tích đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng trong phạm vi xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi tại thời điểm có quyết định thu hồi đất ".
Như vậy nếu 1 cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi, những diện tích đất nông nghiệp khác đang sở hữu chung (theo hộ gia đình) thì diện tích đất đang thực tế sử dụng được tính như thế nào? Có phải tách riêng diện tích đất của người đó trong hộ gia đình để tính không?
Xin cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì Nghị định số 47/2014/NĐ-CP không quy định xác định diện tích đất nông nghiệp để tính hỗ trợ ổn định đời sống khi Nhà nước thu hồi đất mà Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất mới quy định điều này.

Căn cứ vào diện tích đất nông nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT để xác định thời gian hỗ trợ ổn định đời sống. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống được quy định tại Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất như sau:

"Điều 19. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi nhà nước thu hồi đất

1. Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; giao đất lâm nghiệp khi thực hiện Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2013 ;

b) Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại Điểm a Khoản này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;

c) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm a Khoản này nhưng chưa được giao đất nông nghiệp và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;

d) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;"

Theo đó, tại điểm b khoản 1 Điều 19 trên có quy định đối tượng hưởng hỗ trợ là:

" Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại điểm a Khoản này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;".

Như vậy, nếu cá nhân trong hộ gia đình đó được xác định là nhân khẩu nông nghiệp thì khi đất nông nghiệp của cá nhân đó bị thu hồi thì cá nhân đó sẽ được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất theo quy định. Điều này cũng có nghĩa, nếu đất nông nghiệp của hộ gia đình được hỗ trợ ổn định đời sống thì cá nhân là nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình cũng sẽ được hỗ trợ tương ứng với diện tích mà cá nhân đó sở hữu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?