1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất ở đâu ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Hiện tại tôi có một mảnh đất muốn chuyển nhượng, đất ở tại tỉnh Cà Mau; nhưng tôi đã chuyển hộ khẩu về Thái Nguyên khá lâu, theo tôi tìm hiểu thì chuyển nhượng đất phải công chứng hợp đồng. Nhưng tôi không biết phải công chứng ở đâu, có được công chứng ở nơi tôi đang ở - Thái Nguyên không? Nếu không thì tôi phải làm thế nào?
Cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có hiệu lực thì phải được công chứng hoặc chứng thực:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Về địa điểm công chứng, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ có tổ chức công chứng nơi có bất động sản (trong phạm vi tỉnh) mới có thẩm quyền công chứng hợp đồng:

Điều 42. Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Như vậy , đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn không có quyền lựa chọn là công chứng tại nơi sinh sống hay nơi có đất, mà buộc phải công chứng tại nơi có đất.

Giải pháp:

Nếu trường hợp bạn không về nơi có đất để công chứng hợp đồng được thì bạn có thể xem xét ủy quyền cho một cá nhân khác đại diện mình tham gia việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người nhận chuyển nhượng.

Việc ủy quyền nên lập thành văn bản, bởi khi người được ủy quyền nộp hồ sơ công chứng thì sẽ phải xuất trình văn bản ủy quyền để chứng minh việc ký kết hợp đồng là đúng pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi "Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất tại nơi có hộ khẩu được không?"

Mọi vướng mắc của khách hàng, hãy gọi: 1900.6162

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

2. Có thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh khác không ?

Thưa luật sư, em có 1 vấn đề thắc mắc mong được luật sư tư vấn. Em có mua 1 miếng đất thuộc xã Thường Tân, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Em muốn hỏi em có thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng có trụ sở thuộc thành phố biên hòa của tỉnh Đồng Nai không ạ ?

Vì gia đình em đang ở tỉnh Đồng Nai hay em phải đến UBND xã hoặc huyện của tỉnh Bình Dương ạ ?

Em xin cảm ơn. Mong sớm nhận được hồi âm của luật sư.

Luật sư trả lời:

Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định như sau:

"Điều 42. Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản."

Như vậy, đối với hợp đồng liên quan tới bất động sản như: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất,.. thì bạn bắt buộc sẽ phải tới tổ chức công chứng nơi có bất động sản để công chứng. Bạn có thể lựa chọn trong địa bàn tỉnh nơi có bất động sản bất kỳ một văn phòng công chứng, phòng công chứng nào đó để thực hiện.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

3. Hướng dẫn thủ tục đứng tên trên sổ đỏ một mình từ đất cho tặng sau khi kết hôn ?

Kính gửi công ty luật Minh Khuê, Tôi đã kết hôn. Nay anh trai tôi tặng tôi mảnh đất. Anh trai tôi hiện đã kết hôn nhưng mảnh đất này được bố mẹ tôi mua, đứng tên anh trai tôi và được hình thành trước khi anh trai tôi kết hôn.

Giờ tôi muốn hỏi thủ tục và những giấy tờ cần thiết để mảnh đất đó chỉ thuộc quyền sở hữu của tôi, do 1 mình tôi đứng tên sổ đỏ, tránh những tranh chấp xảy có thể phát sinh sau này, bao gồm cả tranh chấp anh-em, tranh chấp vợ -chồng ?

Xin cám ơn.

Luật sư trả lời:

Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định như sau:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này."

Như vậy, nếu trong trường hợp bạn muốn đứng tên một mình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, muốn thừa nhận đấy là tài sản của riêng bạn thì bạn nên yêu cầu anh bạn thực hiện thủ tục lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, trong nội dung hợp đồng tặng cho bạn yêu cầu anh bạn nêu rõ "tặng cho riêng" bạn và đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này tại văn phòng công chứng hoặc UBND xã.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng nhà đất

4. Đất của bố mẹ cho có phải chia khi ly hôn không?

Thưa luật sư, cho em hỏi bố mẹ em cho em một mảnh đất và bố mẹ em đã sang tên cho vợ chồng em. Khi vợ chồng em ly dị thì tài sản đó có phải chia không ạ.

Luật sư tư vấn:

Việc xác định tài sản chung của vợ chồng, Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 có quy định như sau:

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sane chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Trong trường hợp của bạn, bạn có nêu mảnh đất trên đã được bố mẹ bạn sang tên cho hai vợ chồng bạn. Điều này thể hiện việc bạn đồng ý cho chồng bạn cùng sở hữu chung mảnh đất đó nên theo quy định trên, đây là tài sản chung của hai vợ chồng và khi ly hôn sẽ chia theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Đất của bố mẹ cho có phải chia khi ly hôn không?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

5. Hướng dẫn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây hàng năm ?

Chào luật sư, Tôi hiện nay đang ở Phú Thọ. Tôi có một thắc mắc mong luật sư và công ty giải đáp giúp tôi. Gia đình nhà tôi đang có một phần đất nông nghiệp để trồng lúa nhưng mấy năm nay canh tác không được nữa và nông sản không có. Tôi muốn chuyển sang đất để trồng cây hàng năm không biết được không và thủ tục tôi phải làm những gi? Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Theo khoản 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP có quy định về viêc chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất trồng cây hàng năm tại khoản 1 Điều 4;

Điều 4. Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa

1. Điều kiện chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản:

a) Không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại: Không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa;

b) Phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa của cấp xã (sau đây gọi là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa);

c) Trường hợp trồng lúa đồng thời kết hợp với nuôi trồng thủy sản, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho nuôi trồng thủy sản, nhưng phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa.

Như vậy, việc bạn có nhu cầu muốn chuyển đổi nhu cầu sử dụng đất của mình về lý hoàn toàn được. Bạn chỉ cần đáp ứng đầy đủ điều kiện tại khoản 1 Điều 4 làn sẽ chuyển đổi được. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc nộp hồ sơ là ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất muốn chuyển đổi.

>> Xem thêm: Luật đất đai 2013Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất trực tuyến, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như nào??

Trả lời:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Câu hỏi: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất là gì?

Trả lời:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Câu hỏi: Nhận quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Trả lời:

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.

2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.