Điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Bến Tre

1. Điều kiện thuận lợi về tự nhiên của tỉnh Bến Tre

Bến Tre là tỉnh thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long với diện tích khoảng 2360 km². Tỉnh được hợp thành từ cù lao An Hóa, cù lao Bảo, cù lao Minh và bồi đắp phù sa của 04 nhánh sông Cửu Long bao gồm sông Tiền, sông Ba Lai, sông Hàm Luông, sông Cổ Chiên. Địa hình Bến Tre khá bằng phẳng, độ cao trung bình từ 01 - 02 m so với mực nước biển và thấp dần từ tây bằng xuống đông nam.

Nơi đây có nguồn tài nguyên đất vô cùng phòng phú như đất cát, đất phù sa, đất phèn, đất mặn (nhóm đất cát chiếm 6,4% so với diện tích toàn tỉnh, nhóm đất phù sa chiếu 26,9% diện tỉnh toàn tỉnh, nhóm đất phèn chiếm khoản 6,74% diện tích của tỉnh và nhóm đất mặn chiếm diện tích lơn nhất trong các loại đất của tỉnh chiếm 43,11%) và có nhiều lợi thế về nguồn lợi thủy sản vì tỉnh tiếp giáp với biển Đông và có bờ biển trải dài 65 km. Do đó, tỉnh Bến Tre tập trung vào phát triển sản xuất nông nghiệp và đánh bắt, nuôi trồng thủy hải sản.

Đây là vùng đất phù sa sản sinh ra vựa lúa lớn của đồng bằng sông Cửu Long và nhiều loại nông sản. Tỉnh cũng được biết đến nhiều do nơi đây có diện tích trồng dừa chiếm khoảng 72.770 ha so với diện tích trồng dừa trên cả nước. 

2. Điều kiện tách thửa ở tỉnh Bến Tre

Tách thửa là hoạt động phân chia một thửa đất thành hai hay nhiều thửa khác nhau. Tách thửa thường được thực hiện để đáp ứng một số nhu cầu khác nhau như: do nhu cầu của người sử dụng đất; do người sử dụng muốn thực hiện mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất;  do việc thừa kế đất đai làm hình thành thửa đất mới hay do quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;....Việc tách thửa đất của mỗi tỉnh còn căn cứ vào quỹ đất, quy hoạch hay tập quán địa phương để đưa ra những quy định diện tích tối thiểu phù hợp.

Diện tích tách thửa tối thiểu là diện tích thửa đất sau khi tách không được phép chia nhỏ hơn so với diện tích đất mà Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đó đề ra. Để biết chính xác diện tích tối thiểu đối với từng loại đất và mục đích sử dụng thì Quý khách hàng nên tìm hiểu quy định tách thửa đất đó theo quyết định của từng địa phương ban hành và có hiệu lực.

Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013 và Quyết định 38/2018/QĐ-UBND về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre, thì người sử dụng đất muốn thực hiện thủ tục tách thửa đất thì thửa đất muốn tách cần đáp ứng các điều kiện chung:

Thứ nhất, thửa đất muốn tách phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất. Nếu trường hợp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử đất tại cơ quan đó.

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì quy định tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Thứ hai, diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại tỉnh Bến Tre (Quyết định 38/2018/QĐ-UBND về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre).

Diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại sau khi đã trừ hành lang an toàn bảo vệ công trình công cộng bao gồm công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống dẫn điện.

* Đối với điều kiện tách thửa đất ở: 

+ Diện tích tối thiểu để tách đất ở tại các phường là: 36 m²

+ Diện tích tối thiểu để tách đất ở tại các thị trấn là: 40 m²

+ Diện tích tối thiểu để tách đất ở tại các xã là: 50 m²

Khi đã đủ điều kiện về diện tích tách thửa đối với đất ở thì các thửa đất sau khi tách thửa phải có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất từ 4 m trở lên.

Trường hợp đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch được duyệt, diện tích tối thiểu thửa đất được xác định theo dự án hoặc theo quy hoạch chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

* Đối với điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại khu vực quy hoạch đất phi nông nghiệp:

+ Diện tích tối thiểu để tách thửa tại các phường là: 100 m²

+ Diện tích tối thiểu để tách thửa tại các thị trấn là: 200 m²

+ Diện tích tối thiểu để tách thửa tại các xã là: 300 m²

* Đối với điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại khu vực quy hoạch đất nông nghiệp:

+ Diện tích tối thiểu để tách thửa tại các phường là: 300 m²

+ Diện tích tối thiểu để tách thửa tại các thị trấn là: 300 m²

+ Diện tích tối thiểu để tách thửa tại các xã là: 500 m²

Thứ ba, thửa đất muốn tách phải là thửa đất không có tranh chấp.

Thứ tư, quyền sử dụng của thửa đất không thuộc các trường hợp đang bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án.

Thứ năm, nếu thửa đất thuộc loại đất có thời hạn sử dụng thì thửa đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Thứ sáu, căn cứ vào quỹ đất của từng tỉnh thành, từng địa phương cũng như là căn cứ vào quy hoạch về phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai đã phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có các quy định về hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích làm nhà ở cũng như là quy định về diện tích tối thiểu để có thể tách thửa sao cho phù hợp với điều kiện và phù hợp với tập quán của từng địa phương được quy định khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

3. Trường hợp không tách được thửa

Thứ nhất, diện tích tối thiểu được tách thửa tại Quyết định 38/2018/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre không áp dụng trong trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất hoặc giảm diện tích do sạt lở tự nhiên.

Thứ hai, đất hiến, tặng cho Nhà nước để thực hiện dự án, công trình phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đồng đội, nhà đại đoàn kết.

Thứ ba, diện tích tối thiểu được tách thửa trong Quyết định 38/2018/QĐ-UBND đối với trường hợp tách thửa để chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với thửa đất có một phần diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng (gồm công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống dẫn điện), thuộc quy hoạch không phải đất ở nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định 38/2018/QĐ-UBND.

Thứ tư, không áp dụng diện tích thiểu quy định tại Quyết định 38/2018/QĐ-UBND khi tách thửa đối với trường hợp thi hành án về quyền sử dụng đất mà trên đất đã có mồ mả, phần diện tích đất nông nghiệp có mồ mả nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Điều 3 Quyết định 38/2018/QĐ-UBND.

4. Trình tự, thủ tục tách thửa tại tỉnh Bến Tre

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, tài liệu 

Hộ gia đình, cá nhân sẽ chuẩn bị hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

- Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu số 11/ĐK)

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Ngoài ra, cần mang thêm chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân và sổ hộ khẩu để xuất trình khi có yêu cầu.

Bước 2: Nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định thì hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ tại:

- Ủy ban nhân dân xã, phương, thị trấn nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.

- Bộ phận một cửa cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương) theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, sau đó lập hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách.

Chỉnh lý, cập nhập biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao Giấy chứng nhận trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã.

Bước 4: Trả kết quả

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Thời hạn giải quyết hồ sơ là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Thời gian giải quyết không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

5. Một số lưu ý khi tiến hành tách thửa tại tỉnh Bến Tre

Trường hợp 1: Người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới mà diện tích thửa đất còn lại có diện tích phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định 38/2018/QĐ-UBND thì sẽ được phép tách thửa đồng thời với hợp thửa.

Trường hợp 2: Thửa đất khi tách thửa để hình thành đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác vào điểm dân cư hoặc lối đi vào nhà ở riêng lẻ. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng để đáp ứng các điều kiện đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác hoặc chấp thuận mở lối đi vào nhà ở riêng lẻ. Diện tích, chiều rộng để làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác và lối đi theo phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng hoặc chấp thuận mở lỗi đi của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trường hợp 3: Đối với trường hợp tách thửa đất nông nghiệp không phải là đất ở để chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở theo quy hoạch được phê duyệt thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa được tính theo diện tích tối thiểu của đất ở. Phần diện tích còn lại phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định 38/2018/QĐ-UBND. 

Trường hợp 4: Tách thửa phục vụ giải quyết tranh chấp, tổ chức thi hành án dân sự đối với trường hợp mà Tòa án, cơ quan thi hành án thấy cần thiết phải tách thửa mới giải quyết toàn diện vụ án, lý do việc tách thửa phần đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định phải được ghi vào bản án, quyết định của Tòa án, văn bản thi hành án dân sự khi đề nghị chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 106 Luật Thi hành án dân sự năm 2008.

Trường hợp 5: Trường hợp thửa đất có nhiều mục đích là đất ở và mục đích khác, khi tách thửa chỉ áp dụng phần diện tích đất ở theo quy định khoản 1 Điều 3 Quyết định 38/2018/QĐ-UBND. Trường hợp này áp dụng cho thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại có nhiều mục đích là đất ở và mục đích khác.

Trường hợp 6: Trường hợp không được cụ thể hóa trong Quyết định 38/2018/QĐ-UBND thì Ủy ban nhân dân huyện, thành phố thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân tỉnh có ý kiến chỉ đạo giải quyết từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp 7: Trường hợp tách thửa mà thửa đất mới hình thành thuộc cả hai khu vực (quy hoạch đất nông nghiệp và phi nông nghiệp) thì áp dụng diện tích tối thiểu được tách thửa tại khu vực phi nông nghiệp.

Trường hợp 8: Trường hợp tách thửa đổi với thửa đất nhiều mục đích thành thửa đất có từng mục đích riêng thì diện tích tách thửa phải đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định 38/2018/QĐ-UBND hoặc phải nguyên diện tích của từng mục đích sử dụng đất.

6. Các loại lệ phí, phí khi tiến hành tách thửa ở tỉnh Bến Tre

Thứ nhất, phí đo đạc tách thửa. Khi sử dụng dịch vụ đo đạc của tổ chức có dịch vụ đo đạc thì sẽ tính theo giá dịch vụ.

Thứ hai, lệ phí cấp bìa mới. Khoản lệ phí cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Theo Nghị quyết 07/2020/NQ-HĐND quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng một số loại phí, lệ phí thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường trên địa bàn tỉnh Bến Tre.

Nếu chỉ tách thửa thì hộ gia đình, cá nhân chỉ cần trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có). Trường hợp việc tách thửa đi kèm với mục đích chuyển nhượng, tặng cho một phần đất hoặc tách thửa để chia đất giữa các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân cần đóng thêm lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ.

* Lệ phí trước bạ:

Trường hợp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre quy định: 

Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá đất ghi trong hợp đồng = 0,5% x (giá 01m² đất ghi trong hợp đồng x diện tích)

Trường hợp giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thấp hơn hoặc bằng với giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre quy định:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (giá 01m² đất trong bảng giá đất x diện tích)

* Thuế thu nhập cá nhân

Khi nộp thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân sẽ phải nộp sau khi tách thửa nhằm chuyền nhượng quyền sử dụng đất là 2% giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng hay tặng cho quyền sử dụng đất thì là 10% thu nhập tính thuế (xác định dựa trên Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre quy định tại thời điểm cá nhân đăng ký quyền sử dụng đất)

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng = 2% x giá chuyển nhượng = 2% x (giá 01m² đất x diện tích)

Thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho = 10% x (giá 01m² trong bảng giá đất x diện tích)

Trường hợp trong hợp đồng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn so với giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Theo quy định trong Thông tư 111/2013/TT-BTC thì miễn lệ phí trước bạ và miễn thuế thu nhập cá nhân khi tiến hành chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa: cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; vợ với chồng; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Nếu Quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc nào về vấn đề điều kiện diện tích tối thiểu tách đất hay bất kỳ vấn đề pháp lý liên quan khác trên địa bàn tỉnh Bến Tre hay trên tất cả các tỉnh thành trong phạm vi cả nước thì Quý khách hàng xin vui lòng liên hệ qua số tổng đài tư vấn pháp lý trực tuyến 1900.6162 của Công ty Luật Minh Khuê chúng tôi để nhận được sự hỗ trợ kịp thời. Xin chân thành cảm ơn Quý khách hàng!