Điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa đất ở Ninh Bình

1. Để được tách thửa thì diện tích tối thiểu tại Ninh Bình phải đạt từ bao nhiêu mét vuông?

Một trong những điều kiện tiên quyết và quan trọng nhất khi tách thửa là phải đủ diện tích đất tối thiểu đối với mảnh đất mới hình thành và mảnh đất còn lại sau khi tách. 

UBND Tỉnh Ninh Bình ban hành Quyết định 24/2014/QĐ-UBNND theo đó, Khoản 1 Điều 4 Quyết định quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng khu vực, vị trí địa lý cụ thể như sau:

- Đối với các phương thị trấn, diện tích mảnh đất sau khi tách có diện tích không nhỏ hơn 36 m2 và có bề rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3 m.

-Đối với các xã, diện tích tối thiểu mảnh đất sau khi tách có diện tích không nhỏ hơn 45 m2 và có bề rộng mặt tiền, chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 4 m 

Trường hợp cá nhân, hộ gia đình tách tách đồng thời cũng hợp thửa mới tách đó với thửa khác thì thửa đất ở còn lại và thửa đất ở sau khi hợp thửa phải bảo đảm điều kiện quy định về diện tích, kích thước tối thiểu đối với mỗi thửa đất tại từng vị trí theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND: tối thiểu là 36m2 đối với các phường, thị trấn và là 45m2 đối với các xã.

Lưu ý: Trường hợp mảnh đất được Nhà nước thực hiện thu hồi đất ở, đất hiến tặng cho Nhà nước và đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa trên địa bàn tỉnh Ninh Bình thì không áp dụng quy định về diện tích hay kích thước tối thiểu được tách thửa.

2. Trường hợp không được phép tách thửa tại Ninh Bình?

Không được tách thửa trong các trường hợp sau:

- Các thửa đất sau khi được tách không đảm bảo quy định ( Không đảm bảo về diện tích tối thiểu, không đảm bảo về kích thước chiều sâu, chiều ngang, Thửa đất sau khi tách ra không có đường đi vào thửa đất....)

- Thửa đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện dự án khu dân cư, khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trừ trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách, hợp thửa theo quy hoạch điều chỉnh).

- Thửa đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi.

- Căn cứ tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013 không được tách thửa với Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người theo quy định.

3. Trình tự, thủ tục tách thửa tại Ninh Bình.

Thành phần hồ sơ:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất  mà có thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất nộp thêm các giấy tờ sau đây:

+ Bản sao Giấy chứng minh nhân dân mới hoặc Giấy chứng minh quân đội mới hoặc thẻ Căn cước công dân mới hoặc sổ hộ khẩu, giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận. 

​Trình tự thực hiện:

- Sau khi hoàn thiện hồ sơ,  Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh (đối với tổ chức) hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các huyện, thành phố (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư) tỉnh Ninh Bình qua hình thức trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện.

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

+ Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất.

+ Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất.

Thời gian giải quyết: 

Không quá  kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định. 

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 80 giờ.

- Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 24 giờ làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Phí, Lệ phí thực hiện tách thửa:

- Theo quy định tại Nghị quyết số 35/2016/NQ-HĐND ngày 14/12/2016 của Hội đồng nhân dân tỉnh Ninh Bình ban hành Quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng các khoản phí, lệ phí trên địa bàn tỉnh Ninh Bình

- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền dụng đất: theo quy định tại  mục 13 phần A-Nghị quyết số 35/2016/NQ-HĐND sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết 19/2019/NQ-HĐND có hiệu lực từ ngày 01/08/2019

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: theo quy định tại mục 5 phần B của Nghị quyết số 35/2016/NQ-HĐND.

4. Hạn mức giao đất ở tại tỉnh Ninh Bình hiện nay được thực hiện như thế nào?

Căn cứ tại Điều 3 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND ngày 28/8/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Bình quy định như sau:

 Hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị

- Không quá 100 m2 đối với thành phố Ninh Bình và thị xã Tam Điệp;

-  Không quá 120 m2 đối với thị trấn thuộc các huyện.

 Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn

- Không quá 180 m2 đối với các xã thuộc khu vực đồng bằng;

- Không quá 250 m2 đối với các xã thuộc khu vực miền núi.

Hạn mức giao đất đối với đô thị và nông thôn tại Nình Bình nêu trên sẽ không áp dụng đối với các trường hợp giao đất ở theo dự án xây dựng nhà chung cư, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê và giao đất ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo đó, hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại thành phố Ninh Bình và thị xã Tam Điệp tối đa là 100m2, tại các thị trấn thuộc các huyện thì tối đa là 120m2.

Hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây nhà ở tại nông thôn là tối đa 180m2 đối với các xã đồng bằng và là 250m2 đối với các xã miền núi.

Trường hợp giao đất theo dự án xây nhà chung cư, xây nhà ở để bán hoặc cho thuê, giao đất ở qua đấu giá quyền sử dụng đất thì không áp dụng hạn mức như trên.

5. Đất đang thế chấp ngân hàng tại Ninh Bình có được tách thửa không?

Trước khi nói về vấn đề đất thế chấp có được tách thửa không thì người sử dụng đất cần đảm bảo diện tích tối thiểu, kích thước và các điều kiện khác để tách thửa nêu tại mục 1 trong bài viết trên.

Trường hợp tách thửa để bán cho một bên thứ 3 nhưng sổ đỏ đang bị thế chấp trong ngân hàng thì không đủ điều kiện bán, chuyển nhượng vì căn cứ vào Luật Đất đai 2013, đất đang bị thế chấp thì không được quyền mua bán, chuyển nhượng, tặng cho. Trường hợp muốn bán mảnh đất này cần phải được sự cho phép của ngân hàng và được ngân hàng trả lời bằng văn bản thì mới được tách thửa và thực hiện việc mua bán theo quy định

Trường hợp Ngân hàng không đồng ý vì một lý do nào đó họ sẽ trả lời bằng văn bản do vậy, bạn không được thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng theo quy định. Nếu cố tình thực hiện sẽ phải chịu hậu quả và xử lý theo quy định

Mặt khác, căn cứ tại Điều 323 Bộ luật dân sự 2015 quy định các quyền của bên nhận thế chấp, cụ thể như sau

- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự năm 2015

+ Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

+ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

+ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

 Như vậy, khi bạn thế chấp QSDĐ cho bên ngân hàng thì ngân hàng sẽ giữ bản gốc Giấy chứng nhận QSDĐ. Cho nên, bạn không được làm thủ tục tách thửa trong trường hợp này.

Hơn nữa, việc tách thửa và bán đất nằm đang thế chấp sẽ gặp nhiều rủi ro cho người mua, và người bán cũng phải bán với giá rẻ. Nếu giữa hai bên có tranh chấp phát sinh, trong trường hợp bị kiện, người mua có khả năng bị mất nhiều hơn. Bởi lẽ, mua bán đất mà đnag thế chấp khi chưa có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì khi ra Tòa sẽ không được chấp nhận là hình thức mua bán hợp pháp. Do đó, sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu, mà theo quy định của Bộ luật dân sự thì“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”. Nếu trả lại nhà, đất thì trong bất cứ trường hợp nào thiệt thòi cũng thuộc về người mua hơn. Nên lưu ý vấn đề chuyển nhượng QSDĐ khi đang thế chấp ngân hàng.