1. Điều kiện để tách thửa tại tỉnh Quảng Nam

Diện tích thửa đất tối thiểu là thửa đất có diện tích (cùng kích thước tối thiểu) của thửa đất mới tách và thửa đất còn lại.

Điều 4 quyết định số 15/2020/QĐ-UBND ngày 05 tháng 11 năm 2020 của UBND tỉnh Quảng Nam quy định điều kiện được tách thửa như sau:

Thứ nhất, thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và được cơ quan có thẩm quyền về quản lý quy hoạch xác nhận tính phù hợp về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn.

Thứ ba, thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sai khi tách phải lớn hơn hoặc bằng diện tích sau đây: 

Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tại quy định này để tặng cho, chuyển nhượng cho người có thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng đất để hợp thành thửa đất mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu quy định thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa. Thủ tục tách thửa trong trường hợp này được thực hiện đồng thời với thủ tục hợp thửa (kèm theo hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho phần thưuar đất để hợp thửa (nếu có) và cấp giấy chứng nhận cho thửa đất mới.

Tách thửa đối với đất ở

(điều 14)

Tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp

(điều 15)

Diện tích, kích thước tối thiểu đối với thửa đất ở được hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách phải đảm bảo chiều rộng mặt tiền từ 04 trở lên; trường hợp thửa đất có chiều rộng mặt tiền trên 04 m thì chiều sâu (tính từ mặt tiền đến hết thửa đất) phải đảm bảo từ 05m trở lên (sau khi trừ đi lộ giới hoặc các công trình có hành lang bảo vệ) phải đảm bảo điều kiện cụ thể như sau:

1. Đối với đất thuộc khu vực I: Diện tích tối thiểu là 34m2

2. Đối ới đất thuộc khu vực II: Diện tích tối thiểu là 50m2

3. Đối với đất thuộc khu vực III: Diện tích tối thiểu là 60m2

Trường hợp 1: thửa đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới hoặc quy hoạch sản xuất nông nghiệp được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Tách thửa đối với đất nông nghiệp không phải là đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở nhưng không chuyển mục đích sang đất ở

- Đối với đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa nằm trong ranh giới tại các phường thuộc thị xã, thành phố và nội thị trấn thuộc huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 200m2; Trong ranh giới tại các xã thuộc huyện, thị xã, thành phố còn lại, ngoại thị trấn thuộc huyện, thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 300m2

- Đối với đất nông nghiệp là đất trồng lúa thì không được tách thửa, trừ các trường hợp sau đây: tách thửa để phân chia thừa kế quyền sử dụng đất; tách thửa để tặng, cho giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi và con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, thì diện tích tối thiểu được tách thưuar là 500m2

- Đối với đất nông nghiệp là đất rừng trồng sản xuất, nằm trong ranh giới các phường thuộc thị xã, thành phố, nội thị trấn thuộc các huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 2.000m2 trở lên; nằm trong ranh giới các xã thuộc huyện, thị xã, thành phố và ngoại thị trấn thuộc huyện thì diện tích đất tối thiểu được tách thửa là 5.000m2

- Tách thửa đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Đối với khu vực đã có quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt, thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa phải phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.

Đối với khu vực chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết được phê duyệt, thì diện tích tối thiểu được tách thửa được áp dụng theo điều kiện, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với loại đất ở theo quy định về đất ở.

Trường hợp 2: Trường hợp thửa đất sử dụng theo hiện trạng mà phải chuyển mục đích sử dụng đất.

- Thửa đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở (không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt) nhưng nằm trong quy hoạch đất ở thì được tách thửa theo điều kiện diện tích tối thiểu đối với loại đất ở.

- Trước khi tách thửa đất, người sử dụng đất phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất ở đối với diện tích dự kiến tách thửa, trừ các trường hợp: thi hành quyét định, bản án đã có hiệu lực pháp luật, thực hiện di chúc đã phát sinh hiệu lực; thực hiện tặng, cho giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ đối với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

- Thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thi hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhưng có văn bản về chủ trương thu hồi đất thì được tách thửa theo điều kiện diện tích tối thiểu đối với từng loại đất được quy định ở phần trên. Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải có giấy cam kết (được UBND cấp xã xác nhận) là tiếp tục sử dụng thửa đất được chia tách đúng mục đích theo hiện trạng đang sử dụng. Người sử dụng đất không được tự thay đổi mục đíc sử dụng đất và không được xây dựng mới hoặc cơi nới, mở rộng nhà ở và các công trình hiện có. Trường hợp làm trái với cam kết phải tự tháo dỡ và không được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ.

Trường hợp 3: Đối với thưả đất vừa có mục đích để ở kết hợp với các mục đích khác nằm trong quy hoạch đất ở theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch sản xuất nông nghiệp được phê duyệt, khi tách phần đất ở thì diện tích tối thiểu được tách thửa được áp dụng theo điều kiện, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với loại đất ở.

Trường hợp thửa đất vừa có mục đích là đất ở kết hợp với các mục đích khác nằm trong quy hoạch đất sản xuất nông nghiệp được duyệt, khách tách thửa phần diện tích đất nông nghiệp (ngoài hiện trạng diện tích đất ở) thì thửa đất nông nghiệp có diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định trên.

Trường hợp 4. Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nhà nước chưa thu hồi để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp được tách cùng đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp theo quy định. 

Thứ tư, người sử dụng đất không vi phạm quy định của pháp luật đất đai trong quá tình quản lý, sử dụng thửa đất xin tách thửa;

Cơ quan có chắc năng chỉ thực hiện đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; Văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh trực thuộc chỉnh lý vào giấy chứng nhận, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai đối với thửa đất đủ điều kiện tách thửa mà người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa.

 

2. Những trường hợp không được tách thửa tại tỉnh Quảng Nam

Điều 5 Quyết định só 15/2020/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam quy định rõ các trường hợp sau đây không được tách thửa:

Thứ nhất, khu vực bảo tồn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định;

Thứ hai, biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định;

Thứ ba, các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý, các khu vực hiện đang là dự án xây dựng nhà ở theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng thửa đất (lô đất) theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.

Thứ tư, Nhà, đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc khu đất thuộc dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền quyết định giao cho chủ đầu tư lập dự án đầu tư đang thực hiện công tác lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án thì chủ đầu tư không được tách thửa, phân lô bán nền.

Thứ năm, các trường hợp thực hiện kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp; bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tổ cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích đất tách ra và diện tích còn lại của thưuar đất nhỏ hơn diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định thì người sử dụng đất không được tách thửa mà phải thực hiện việc phân chia quyền sử dụng đất theo giá trị quyền sử dụng đất, sử dụng chung hoặc uỷ quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với thừa đất theo quy định.

Thứ sáu, những trường hợp không đảm bảo điều kiện để tách thửa theo quy định pháp luật.

 

3. Trình tự thực hiện tách thửa tại tỉnh Quảng Nam

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vảo sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất; Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; chỉnh lý cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 3: trả kết quả

Không quá 15 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; Không tính thời gian tiếp nhận tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; Thời gian trưng cầu giám định. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Trên đây là những nội dung cơ bản liên quan đến việc tách thửa tại tỉnh Quảng Nam. Tuy nhiên, nếu bạn đọc còn bất kỳ vấn đề nào chưa rõ hoặc vướng mắc. Mời bạn đọc liên hệ ngay với tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900. 6162 để được tư vấn và giải đáp kịp thời. Rất mong nhận được sự hợp tác của Quý bạn đọc.