Mục lục bài viết

Trong hệ thống pháp luật về nhà ở, nhà ở thuộc tài sản công được xác định là loại tài sản đặc biệt, gắn liền với trách nhiệm quản lý thống nhất của Nhà nước và mục tiêu phục vụ lợi ích chung của xã hội. Không giống như các giao dịch nhà ở trên thị trường tự do, việc thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở thuộc tài sản công không chỉ là quan hệ dân sự đơn thuần mà còn chịu sự điều chỉnh nghiêm ngặt của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Chính vì vậy, việc đặt ra các điều kiện cụ thể đối với đối tượng được tiếp cận loại nhà ở này là yêu cầu tất yếu, nhằm bảo đảm tính công bằng, minh bạch, phòng ngừa thất thoát tài sản nhà nước và sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư.

1. Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công bao gồm những ai? 

Khoản 1 điều 126 Luật nhà ở 2023 quy định cụ thể các nhóm đối tượng được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở thuộc tài sản công nhằm bảo đảm việc phân bổ, sử dụng quỹ nhà ở này đúng mục đích, đúng đối tượng và phù hợp với tính chất của từng loại nhà ở. Việc xác định rõ đối tượng thụ hưởng không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý tài sản công mà còn bảo đảm thực hiện các chính sách về nhà ở, an sinh xã hội và ổn định đời sống cho các nhóm đối tượng có nhu cầu thực tế. Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công được quy định như sau:

- Đối tượng quy định tại khoản 1 điều 45 Luật này chỉ được thuê nhà ở công vụ

Điều 45. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ

1. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm:

a) Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc trường hợp ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ;

b) Cán bộ, công chức thuộc cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này được điều động, luân chuyển, biệt phái từ địa phương về cơ quan trung ương công tác giữ chức vụ từ Phó Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển, biệt phái từ cơ quan trung ương về địa phương công tác hoặc từ địa phương này đến địa phương khác để giữ chức vụ từ Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Phó Giám đốc Sở và tương đương trở lên;

c) Cán bộ, công chức, viên chức thuộc cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

d) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển, biệt phái theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo; trừ trường hợp pháp luật quy định đối tượng thuộc điểm này phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang nhân dân;

đ) Giáo viên, bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

e) Tổng công trình sư theo quy định của pháp luật về khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo; nhân tài có đóng góp quan trọng cho quốc gia được cấp có thẩm quyền công nhận theo quy định khác của pháp luật có liên quan;

g) Căn cứ điều kiện thực tế, Thủ tướng Chính phủ quyết định đối tượng không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản này được bố trí nhà ở công vụ theo đề nghị của Bộ Xây dựng trên cơ sở tổng hợp đề xuất của các Bộ, cơ quan, tổ chức ở trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này được xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội; đối tượng Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác được xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân nếu chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội
Điều 76. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.

3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.

8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

- Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 76 của Luật này nếu chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được giải quyết thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư

Điều 76. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
...
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

- Đối tượng đang thực tế sử dụng nhà ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này được giải quyết cho thuê hoặc mua nhà ở đó;

Điều 13. Nhà ở thuộc tài sản công

1. Nhà ở thuộc tài sản công bao gồm:
...
d) Nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập sở hữu toàn dân theo quy định của pháp luật trong các thời kỳ và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Đối tượng quy định tại khoản 11 Điều 76 của Luật này được xem xét giải quyết cho thuê nhà ở xã hội.

Điều 76. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
...
11. Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

Như vậy, việc quy định rõ các đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công đã góp phần bảo đảm việc phân bổ nhà ở đúng đối tượng, đúng chính sách, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công và thực hiện tốt mục tiêu an sinh xã hội trong lĩnh vực nhà ở.

2. Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công

Việc quy định điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công nhằm bảo đảm quỹ nhà ở này được phân bổ và sử dụng đúng đối tượng, đúng mục đích và phù hợp với chính sách nhà ở của Nhà nước. Các điều kiện được đặt ra không chỉ để xác định rõ phạm vi thụ hưởng mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng giúp cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định việc bố trí nhà ở, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nhà ở thuộc tài sản công. Theo khoản 2 điều 126 Luật nhà ở 2023 Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công được quy định như sau:

a) Đối tượng được thuê nhà ở công vụ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 45 của Luật này;

b) Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 hoặc khoản 8 Điều 78 của Luật này; nếu là đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 76 của Luật này thì còn phải thuộc trường hợp chưa được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư. Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 6 Điều 78 của Luật này.

Đối với đối tượng quy định tại khoản 11 Điều 76 của Luật này thì được thuê nhà ở trong thời gian học tập;

c) Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư phải thuộc trường hợp bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội;

d) Đối tượng được thuê hoặc mua nhà ở theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này phải đang thực tế sử dụng nhà ở đó, có giấy tờ chứng minh về việc được bố trí, sử dụng nhà ở và có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở này.

 Như vậy, các điều kiện được quy định đối với từng nhóm đối tượng khi thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công đã thể hiện sự phân loại rõ ràng, phù hợp với tính chất của từng loại nhà ở và mục tiêu của từng chính sách. Thông qua đó, việc quản lý và sử dụng nhà ở thuộc tài sản công được thực hiện chặt chẽ, minh bạch, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các đối tượng thụ hưởng theo định hướng an sinh xã hội của Nhà nước.

3. Thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công

Khoản 3 điều 126 Luật nhà ở 2023 quy định  thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công nhằm bảo đảm tính hợp pháp, thống nhất và rõ ràng trong quá trình giao kết, thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu toàn dân. Việc xác định đúng chủ thể có thẩm quyền ký kết hợp đồng không chỉ là căn cứ để bảo đảm hiệu lực pháp lý của hợp đồng mà còn góp phần nâng cao trách nhiệm quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công theo đúng mục đích và chính sách của Nhà nước.Theo đó, Thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công được quy định như sau:

Thứ nhất, Trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc mua bán nhà ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này thì hợp đồng được ký kết giữa bên thuê mua, bên mua với cơ quan được giao quản lý nhà ở, hợp đồng được ký kết giữa bên thuê mua, bên mua với cơ quan được giao quản lý nhà ở. Việc xác định cơ quan được giao quản lý nhà ở là chủ thể ký kết hợp đồng thể hiện vai trò đại diện của Nhà nước đối với nhà ở thuộc tài sản công, bảo đảm các giao dịch mua, thuê mua nhà ở được thực hiện đúng chính sách, đúng đối tượng và phù hợp với quy định của pháp luật.

Thứ hai, đối với trường hợp thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư, hợp đồng được ký kết giữa người được tái định cư và đơn vị được giao bố trí tái định cư.

Quy định này phù hợp với đặc thù của nhà ở tái định cư, khi việc bố trí chỗ ở và việc xác lập quan hệ hợp đồng gắn liền với nhiệm vụ tổ chức tái định cư của cơ quan, đơn vị có thẩm quyền, qua đó bảo đảm quyền lợi về chỗ ở cho người dân bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở.

Thứ ba, Trường hợp thuê nhà ở quy định tại điểm d khoản 1 Điều 13 của Luật này, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thì hợp đồng được ký kết giữa bên thuê với cơ quan được giao quản lý nhà ở hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà ở đó.

Cách quy định này tạo sự linh hoạt trong tổ chức ký kết hợp đồng, phù hợp với mô hình quản lý, vận hành nhà ở trên thực tế, đồng thời vẫn bảo đảm trách nhiệm quản lý và giám sát việc sử dụng nhà ở thuộc tài sản công.

Thứ tư, đối với trường hợp người thuê là học sinh, sinh viên, hợp đồng thuê nhà ở được ký kết giữa bên thuê với cơ sở giáo dục hoặc cơ quan được giao quản lý nhà ở.

Việc xác định chủ thể ký kết hợp đồng trong trường hợp này phù hợp với đặc thù của loại hình nhà ở phục vụ học sinh, sinh viên, tạo thuận lợi cho công tác quản lý, bố trí chỗ ở và tổ chức sinh hoạt trong suốt thời gian học tập.

Như vậy, việc quy định rõ thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công đã tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng, bảo đảm đúng chủ thể, đúng thẩm quyền và phù hợp với từng loại nhà ở. Qua đó, pháp luật góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ hợp đồng.

Kết luận

Quy định về điều kiện được thuê, thuê mua và mua nhà ở thuộc tài sản công thể hiện rõ nguyên tắc quản lý chặt chẽ, sử dụng đúng mục đích và đúng đối tượng mà pháp luật hướng tới. Thông qua việc xác lập các điều kiện cụ thể, Nhà nước không chỉ kiểm soát hiệu quả quá trình khai thác, sử dụng tài sản công mà còn bảo đảm các chính sách nhà ở được thực hiện công bằng, minh bạch và đúng định hướng an sinh xã hội. Việc tuân thủ nghiêm các điều kiện này không chỉ là nghĩa vụ của người có nhu cầu tiếp cận nhà ở tài sản công, mà còn là cơ sở quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý, bảo toàn giá trị tài sản nhà nước và góp phần xây dựng hệ thống nhà ở bền vững, ổn định trong dài hạn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.