Thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công

Trong hệ thống quản lý tài sản công của Nhà nước, nhà ở thuộc tài sản công giữ vai trò đặc biệt quan trọng, không chỉ là nguồn lực phục vụ các mục tiêu an sinh xã hội mà còn gắn trực tiếp với quyền lợi hợp pháp của người dân, cán bộ, công chức, viên chức và các đối tượng chính sách. Việc cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc tài sản công vì vậy không đơn thuần là một giao dịch dân sự thông thường, mà là hoạt động quản lý nhà nước có điều kiện, được thực hiện theo trình tự, thủ tục và thẩm quyền chặt chẽ do pháp luật quy định.

Xuất phát từ yêu cầu quản lý chặt chẽ tài sản nhà nước, pháp luật về nhà ở và pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công đã có những quy định cụ thể về cơ quan, tổ chức được giao đại diện chủ sở hữu, được quyền ký kết hợp đồng thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc tài sản công trong từng trường hợp. Tuy nhiên, các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, đòi hỏi người áp dụng phải có sự hiểu biết đầy đủ và hệ thống để tránh nhầm lẫn giữa thẩm quyền quản lý, thẩm quyền quyết định và thẩm quyền trực tiếp ký kết hợp đồng.

Vì vậy, việc làm rõ thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công không chỉ giúp các cơ quan, đơn vị quản lý thực hiện đúng chức trách được giao, mà còn giúp người dân chủ động kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng trước khi ký kết, qua đó hạn chế tối đa rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở. Đây cũng chính là nội dung có ý nghĩa thực tiễn cao, cần được phân tích một cách đầy đủ, rõ ràng và đúng quy định pháp luật hiện hành.

1. Khái quát chung về thẩm quyền ký kết hợp đồng đối với nhà ở thuộc tài sản công

Nhà ở thuộc tài sản công là một bộ phận đặc biệt của hệ thống tài sản nhà nước, được hình thành từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công. Việc quản lý, khai thác và sử dụng loại tài sản này không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn gắn liền trực tiếp với việc thực hiện các chính sách an sinh xã hội, chính sách cán bộ, chính sách tái định cư và chính sách giáo dục – đào tạo.

Trong bối cảnh đó, hợp đồng thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công không đơn thuần là quan hệ dân sự – thương mại thông thường mà là quan hệ pháp lý đặc thù, chịu sự chi phối đồng thời của:

• Luật Nhà ở;
• Luật Quản lý, sử dụng tài sản công;
• Pháp luật về ngân sách, đầu tư công;
• Và các nghị định hướng dẫn của Chính phủ.

Chính vì tính chất đặc biệt này, thẩm quyền ký kết hợp đồng được Luật Nhà ở quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở năm 2023, với sự phân định rõ ràng theo từng loại nhà ở, từng mục đích sử dụng và từng nhóm đối tượng, nhằm bảo đảm:

• Đúng chủ thể đại diện Nhà nước;
• Đúng chức năng quản lý;
• Tránh thất thoát, lạm quyền, chuyển dịch trái phép tài sản công.

2. Thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công 

2.1. Thẩm quyền ký kết hợp đồng trong trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Theo điểm a khoản 3 Điều 126 Luật nhà ở 2023, đối với trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc mua nhà ở thuộc diện người đang sử dụng hợp pháp theo điểm d khoản 1 Điều 13 Luật nhà ở 2023, hợp đồng được ký kết trực tiếp giữa người thuê mua, người mua với cơ quan được giao quản lý nhà ở.

Quy định này thể hiện rõ quan điểm lập pháp rằng, trong các giao dịch làm phát sinh khả năng chuyển quyền sở hữu hoặc hình thành quyền sở hữu trong tương lai, Nhà nước không trao quyền ký kết cho đơn vị vận hành hay đơn vị sử dụng, mà chỉ giao cho cơ quan quản lý nhà ở – chủ thể đại diện cho Nhà nước với tư cách chủ sở hữu tài sản công.

Về bản chất pháp lý, hợp đồng thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội không đơn thuần là hợp đồng dân sự thông thường, mà là một dạng hợp đồng hành chính – dân sự đặc thù, trong đó yếu tố quản lý nhà nước giữ vai trò chi phối. Việc giao thẩm quyền ký kết cho cơ quan quản lý nhà ở nhằm bảo đảm rằng mọi quyết định liên quan đến việc “thoát ly” tài sản khỏi khu vực tài sản công đều được kiểm soát chặt chẽ về điều kiện, giá bán, đối tượng và trình tự pháp lý.

Cách thiết kế này đồng thời làm rõ trách nhiệm pháp lý: cơ quan quản lý nhà ở chịu trách nhiệm toàn diện trước Nhà nước về tính hợp pháp của việc bán hoặc cho thuê mua, tránh tình trạng phân tán trách nhiệm nếu giao cho nhiều chủ thể khác nhau.

2.2. Thẩm quyền ký kết hợp đồng trong trường hợp nhà ở phục vụ tái định cư

Đối với nhà ở phục vụ tái định cư, điểm b khoản 3 Điều 126 Luật nhà ở 2023 quy định hợp đồng được ký kết giữa người được tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư.

Sự khác biệt này không mang tính kỹ thuật mà phản ánh bản chất hoàn toàn riêng biệt của nhà ở tái định cư. Đây không phải loại nhà ở được phân phối trên cơ sở nhu cầu xã hội thông thường, mà là hệ quả pháp lý trực tiếp của quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở của Nhà nước. Quan hệ pháp lý ở đây gắn liền với trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất.

Do đó, việc giao thẩm quyền ký kết cho đơn vị bố trí tái định cư – thường là tổ chức trực tiếp thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ – giúp bảo đảm tính đồng bộ giữa quyết định hành chính thu hồi đất và việc thực hiện nghĩa vụ tái định cư. Cách tiếp cận này tránh tình trạng tách rời trách nhiệm, trong đó một cơ quan ban hành quyết định thu hồi nhưng một cơ quan khác lại ký hợp đồng tái định cư, dễ phát sinh khiếu kiện và chồng chéo trách nhiệm.

Về mặt pháp lý, hợp đồng tái định cư mang tính “khắc phục hậu quả” của hoạt động quản lý đất đai, vì vậy việc xác lập thẩm quyền ký kết gắn với đơn vị trực tiếp tổ chức tái định cư là hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc trách nhiệm hành chính.

2.3. Thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê nhà ở công vụ, nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Điểm c khoản 3 Điều 126 Luật nhà ở 2023 quy định rằng đối với các trường hợp thuê nhà ở (không làm phát sinh quyền sở hữu), hợp đồng được ký kết giữa bên thuê với cơ quan được giao quản lý nhà ở hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà ở.

Quy định này cho thấy sự phân biệt rất rõ giữa quyền định đoạt tài sản và quyền khai thác, sử dụng tài sản công. Khi người dân hoặc cán bộ chỉ phát sinh quyền sử dụng có thời hạn, không làm thay đổi chế độ sở hữu, thì Nhà nước cho phép phân cấp thẩm quyền ký kết xuống đơn vị quản lý vận hành – chủ thể trực tiếp thực hiện chức năng quản lý, bảo trì, thu tiền thuê và xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng.

Về mặt quản trị công, đây là biểu hiện của nguyên tắc phân cấp gắn với trách nhiệm, giúp giảm tải cho cơ quan quản lý cấp trên, đồng thời nâng cao tính linh hoạt trong quản lý nhà ở. Tuy nhiên, việc cho phép đơn vị vận hành ký hợp đồng không đồng nghĩa với việc trao quyền sở hữu hay quyền định đoạt, mà chỉ giới hạn trong phạm vi khai thác công năng của tài sản công theo đúng khung pháp lý do Nhà nước ban hành.

Điều này cũng bảo đảm sự cân bằng giữa yêu cầu quản lý chặt chẽ tài sản công và nhu cầu vận hành thực tiễn, tránh tình trạng mọi hợp đồng thuê nhỏ lẻ đều phải thực hiện ở cấp cơ quan quản lý nhà ở, gây ách tắc thủ tục hành chính.

2.4. Thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê nhà ở đối với học sinh, sinh viên

Điểm d khoản 3 Điều 126 Luật nhà ở 2023 quy định riêng đối với học sinh, sinh viên: hợp đồng thuê được ký kết giữa bên thuê với cơ sở giáo dục hoặc cơ quan được giao quản lý nhà ở.

Cách quy định này phản ánh rõ mục tiêu xã hội của loại hình nhà ở này: phục vụ học tập, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực. Việc cho phép cơ sở giáo dục trực tiếp ký hợp đồng thuê giúp bảo đảm sự thống nhất giữa quản lý sinh viên và quản lý chỗ ở, từ đó thuận lợi cho công tác tổ chức, kỷ luật và hỗ trợ người học.

Về phương diện pháp lý, đây là một dạng ủy quyền quản lý tài sản công theo chức năng chuyên ngành, trong đó cơ sở giáo dục không phải là chủ sở hữu nhưng được Nhà nước giao quyền quản lý và khai thác phục vụ mục tiêu công. Điều này thể hiện tính linh hoạt của pháp luật nhà ở khi kết hợp giữa quản lý tài sản công và quản lý ngành, lĩnh vực.

3. Nguyên tắc xác định thẩm quyền ký kết hợp đồng

Trước khi đi vào từng trường hợp cụ thể, cần nhìn nhận rằng pháp luật không xác định thẩm quyền ký kết hợp đồng một cách ngẫu nhiên, mà được xây dựng dựa trên ba nguyên tắc pháp lý xuyên suốt. 

Thứ nhất, nguyên tắc đại diện chủ sở hữu tài sản công. Nhà ở thuộc tài sản công không có “chủ sở hữu tư nhân”, mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện. Vì vậy, chỉ những cơ quan, đơn vị được Nhà nước giao quản lý mới có quyền nhân danh Nhà nước ký kết hợp đồng.

Thứ hai, nguyên tắc gắn thẩm quyền với mức độ ảnh hưởng đến quyền sở hữu. Giao dịch càng tiệm cận đến việc chuyển quyền sở hữu nhà ở, thì thẩm quyền ký kết càng phải tập trung ở cơ quan quản lý nhà ở cấp có trách nhiệm cao hơn.

Thứ ba, nguyên tắc gắn thẩm quyền với chức năng thực hiện chính sách. Đối với các loại nhà ở phục vụ tái định cư, giáo dục, quốc phòng – an ninh, pháp luật ưu tiên giao quyền ký kết cho chủ thể trực tiếp tổ chức thực hiện chính sách đó.

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, trong lĩnh vực quản lý và sử dụng nhà ở thuộc tài sản công, thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê, thuê mua là vấn đề mang tính nền tảng, quyết định trực tiếp đến hiệu lực pháp lý của hợp đồng cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan. Việc ký kết hợp đồng không đúng thẩm quyền không chỉ vi phạm quy định của pháp luật về quản lý tài sản công mà còn tiềm ẩn nguy cơ làm phát sinh tranh chấp, khiếu nại, thậm chí gây thiệt hại cho Nhà nước và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi chính đáng của người thuê, thuê mua nhà ở.

Pháp luật hiện hành đã thiết lập nguyên tắc rõ ràng: việc ký kết hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công chỉ được thực hiện bởi cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao đại diện chủ sở hữu hoặc được ủy quyền hợp pháp theo đúng quy định. Điều này thể hiện yêu cầu quản lý chặt chẽ, minh bạch trong sử dụng tài sản công, đồng thời bảo đảm việc khai thác, sử dụng quỹ nhà ở phục vụ đúng mục đích, đúng đối tượng và đúng chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.