Điều kiện tách thửa đất có sổ đỏ thành nhiều lô?

Luật sư tư vấn đất đai về điều kiện tách sổ đỏ: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến thư mục tư vấn của công ty Luật Minh Khuê. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo quy định tại Điều 3 Quyết định 25/2017/QĐ-UBND thì:

"2. Đất phi nông nghiệp:

a) Đối với đất ở:

Như vậy, theo quy định của pháp luật bạn có thể tách đất ra thành nhiều lô với diện tích tối thiểu là 60 m2 và sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất được tách.

Trong trường hợp bạn muốn tách ra 5 phần 5 người khác nhau đứng tên, bạn sẽ phải là thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho 5 người đó theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP :

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ hoặc chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;

b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này."

>> Xem thêm: Diện tích cấp sổ đỏ và diện tích tối thiểu tách thửa tại 63 tỉnh thành phố 

Luật sư tư vấn về đất đai trực tuyến qua điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Việc chuyển mục đích sử dụng đất để tách thửa

Theo quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất thổ cư (đất ở-đất phi nông nghiệp ) sẽ phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Ngoài ra, theo khoản 2 điều này sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nghĩa vụ tài chính như sau: (theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất)

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

Do bạn mua đất trồng cây lâu năm tức là nguồn gốc đất khi mua là đất nông nghiệp nên khi chuyển mục đích sử dụng đất số tiền phải nộp cho nhà nước bằng mức chênh lệch giữa thi tiến ửu dụng đât tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp theo như quy định trên

Như vậy, theo các quy định trên bạn cần phải xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND Huyện, quận nơi anh sinh sống) thì mới được chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích đất trên, đồng thời sau khi chuyển mục đích sử dụng bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước

2. Việc đóng thuế chuyển đổi mục đich sử dụng đất chỉ cho mảnh đất của anh

Việc này là hoàn toàn được vì theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 108 luật đất đai 2013 quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất sẽ thu dựa trên:Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất

Như vậy, anh chỉ phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích đất mà anh mua mà thôi chứ không phải nộp cho toàn bộ diện tích đất của thửa đất có nhiều chủ sở hữu đó.

3. Vấn đề nợ tiền thuế đất thì có quyền gì?

Theo quy định tại điều 168 luật đất đai 2013 quy định về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Như vậy, theo quy định trên thì bạn sẽ chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính.

Căn cứ vào quy định tại điểm c khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013 có quy định về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ";

Căn cứ vào quy định này thì khi anh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng thì anh sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở hữu quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang cho anh.

Khi anh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình là trả tiền tương ứng với diện tích đất nhận chuyển nhượng thì phía bên chủ dự án có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu cho anh. Nếu như mảnh đất này là có diện tích lớn và anh chỉ nhận chuyển nhượng một phần diện tích của mảnh đất thì anh có quyền yêu cầu phía bên chủ dự án thực hiện việc tách thửa cho anh. Vì luật đất đai quy định đây là quyền lợi của anh, có nghĩa là anh mua thì anh sẽ được mang đứng tên trên giấy chứng nhận. Chủ dự án nói là đợi người cuối cùng hoàn tất tiền thì mới làm thủ tục tách thửa cho cả 10 người là không đúng theo quy định của pháp luật và luật không có quy định nào như vậy mà điều này sẽ phụ thuộc vào các bên thỏa thuận.

Nếu như trong hợp đồng không quy định rõ là người sau cùng đóng đủ tiền thì các bên mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh sẽ không có quyền khởi kiện vì đây là thỏa thuận của anh và chủ dự án đầu tư. Còn nếu như không có thỏa thuận như vậy thì anh có quyền yêu cầu bên chủ dự án thực hiện chuyển quyền sở hữu cho anh, nếu chủ dự án không đồng ý anh có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu Tòa án buộc chủ đầu tư phải thực hiện đúng các nghĩa vụ trong hợp đồng.

Trả lời:

Căn cứ theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng" về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành thì:

14) Mật độ xây dựng:

a) Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…)

Và:

2.8.6. Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa cho phép

1) Công trình nhà ở:
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế, riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định trong bảng 2.6 và 2.7.a.
Bảng 2.6: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế và nhà ở riêng lẻ (nhà vườn, biệt thự…)
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) => Mật độ xây dựng tối đa (%) (các số liệu dưới đây được đưa ra tương ứng):
≤50 m2 => 100%
75 m2 => 90%
100 m2 => 80%
200 m2 => 70%
300 m2 => 60%
500 m2 => 50%
≥1.000 m2 => 40%

Như vậy, với miếng đất 450m2 (15x30m) mà chủ đang xây dựng thì mật độ xây dựng tối đa cho phép là nhiều hơn 50% nhưng không được vượt quá 60%. Theo như bạn cung cấp thì chủ xây 100/100 diện tích trên phần đất của họ là vi phạm pháp luật.

Về vấn đề tách thửa mảnh đất, đất này là đất ở đô thị, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên căn cứ theo Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Do đó, về diện tích được cho tách thửa bạn cần căn cứ theo qui định của địa phương vì mỗi năm, mỗi địa phương khác nhau sẽ có những quy định khác nhau về vấn đề này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Để thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, bạn cần tiến hành những thủ tục sau đây:

- Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

- Bước 2: Công chứng/chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là bắt buộc, và các bên phải đảm bảo hình thức của hợp đồng theo quy định của luật thì pháp luật mới thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng này.

Người có thẩm quyền công chứng là Công chứng viên thuộc Phòng/Văn phòng công chứng. Khi thực hiện công chứng, bên được tặng cho và bên tặng cho đều phải có mặt tại Phòng/Văn phòng công chứng, và cần có các giấy tờ sau:

• Hợp đồng tặng cho;
• Chứng minh thư nhân dân của cả 2 bên;
• Sổ hộ khẩu của cả 2 bên;
• Giấy khám sức khỏe;

Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm được công chứng.

- Bước 3: thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

• Hợp đồng tặng cho đã được công chứng/chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Bản sao có chứng thực Chứng minh thư nhân dân của 2 bên;
• Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu của 2 bên;

Hồ sơ này bạn nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.

>> Xem thêm: Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con thực hiện thế nào?