Mục lục bài viết

1. Quy định chung về tách thửa đất nông nghiệp tại Việt Nam
2. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội
3. Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội
4. Những lưu ý khi tách thửa đất nông nghiệp

1. Quy định chung về tách thửa đất nông nghiệp tại Việt Nam

Việc tách thửa đất nông nghiệp tại Việt Nam được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Mục đích của việc tách thửa là để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân, đồng thời đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả và hợp lý.

Tuy nhiên, việc tách thửa phải tuân thủ các quy định chặt chẽ của pháp luật để tránh tình trạng phân chia đất quá nhỏ, gây khó khăn trong việc sản xuất nông nghiệp và quản lý đất đai.

Luật Đất đai 2024 quy định về tách thửa

Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các nguyên tắc, điều kiện và thủ tục tách thửa đất, trong đó có đất nông nghiệp. Luật này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc bảo vệ đất nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực và phát triển bền vững.

Các điểm chính trong Luật Đất đai 2024 liên quan đến tách thửa:

- Nguyên tắc: Việc tách thửa phải đảm bảo các nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất, bảo vệ đất nông nghiệp, môi trường và các lợi ích hợp pháp của cộng đồng.

- Điều kiện: Để được tách thửa, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện về diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất và các điều kiện khác do pháp luật quy định.

- Thủ tục: Người có nhu cầu tách thửa phải thực hiện các thủ tục hành chính theo quy định, bao gồm việc xin cấp giấy phép tách thửa và đăng ký biến động đất đai.

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc tách thửa

Việc quyết định có được phép tách thửa một thửa đất nông nghiệp hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có:

- Diện tích: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải đáp ứng quy định của địa phương. Mỗi địa phương có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu này tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội.

- Hình dạng: Thửa đất sau khi tách phải có hình dạng hợp lý, thuận tiện cho việc sử dụng và quản lý.

- Mục đích sử dụng đất: Việc tách thửa phải đảm bảo không làm thay đổi mục đích sử dụng đất đã được quy hoạch.

- Quy hoạch sử dụng đất: Việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

- Các yếu tố khác: Ngoài ra, còn có các yếu tố khác như vị trí của thửa đất, chất lượng đất, hạ tầng kỹ thuật... cũng ảnh hưởng đến việc quyết định có được phép tách thửa hay không.

2. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội

Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, nhằm quy định chi tiết về một số nội dung liên quan đến lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố. Quyết định này không chỉ tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất, mà còn hướng tới việc nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch và phát triển đô thị.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 14 của Quy định được ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, nội dung quy định về điều kiện và diện tích tối thiểu để thực hiện việc tách thửa và hợp thửa đất đã được cụ thể hóa. Điều 14 nhấn mạnh các yêu cầu mà chủ sở hữu đất cần tuân thủ khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.

Đối với việc tách thửa đất nông nghiệp, các điều kiện cụ thể được nêu rõ như sau:

- Những thửa đất được phép tách thửa phải đảm bảo các tiêu chí quy định tại điểm b khoản 3 của Điều này. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ không được phép tách thửa, bao gồm:

+ Các thửa đất nằm trong khu vực ranh giới dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội.

+ Những thửa đất nằm trong khu vực bảo vệ di tích, sẽ phải tuân thủ theo quy định của Luật Di sản văn hóa.

- Việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp còn phải đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai. Điều này nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, bền vững và phù hợp với quy hoạch chung của thành phố. Các chủ sở hữu đất cần nắm rõ và thực hiện đúng các quy định này để tránh vi phạm pháp luật về đất đai.

Quyết định này không chỉ góp phần vào việc quản lý đất đai một cách có hiệu quả mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và đảm bảo tính bền vững trong phát triển nông thôn.

Theo đó, điều kiện tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội từ 07/10/2024 cụ thể như sau:

Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 14 ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND, trừ các trường hợp:

- Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội;

- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa.

* Việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật đất đai 2024 và các điều kiện sau:

Loại đất	Diện tích đất tối thiểu
Loại đất	Các phường, thị trấn	Các xã
Đất trồng cây hàng năm	300 m2	500 m2
Đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp khác	500 m2	1000 m2
Đất nuôi trồng thủy sản	500 m2	1000 m2
Đất rừng sản xuất	5000 m2	5000 m2

- Trường hợp thửa đất nằm trong ranh giới khu dân cư phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND

- Trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:

Trường hợp thửa đất nông nghiệp chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai thì phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).

3. Thủ tục tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội

Căn cứ Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ, thủ tục tách thửa được quy định cụ thể như sau:

Hồ sơ tách thửa bao gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất.

- Bản vẽ tách thửa, hợp thửa đất do Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện.

- Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực

- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có)

Trình tự, thủ tục tách thửa:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đến cơ quan thẩm quyền theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Theo đó, có thể nộp hồ sơ đến:

- Bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã.

- Văn phòng Đăng ký đất đai.

- Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

- Đối với trường hợp nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa thì bộ phận một cửa sẽ chuyển hồ sơ đến cho Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

- Văn phòng Đăng ký đất đai/ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu các điều kiện tách thửa để xác định thửa đất đủ điều kiện thực hiện tách thửa; kiểm tra các thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa trên hồ sơ lưu trữ, hồ sơ do người sử dụng đất nộp và thực hiện:

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa thì trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai/ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do.

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa đất nhưng Giấy chứng nhận đã được cấp không có sơ đồ thửa đất/ có sơ đồ nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích, kích thước các không thống nhất thì trong vòng 3 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai/ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do để người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Trường hợp khác không thuộc 2 trường hợp trên thì trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận đầy đủ hồ sơ, Văn phòng Đăng ký đất đai/ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để tách thửa kèm các thông tin của thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa; đồng thời xác nhận vào Bản vẽ tách thửa để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa sau khi tách, trừ trường hợp Bản vẽ tách thửa do Văn phòng Đăng ký đất đai/ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện.

Thông tin chính thức của các thửa đất sau khi tách thửa được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất tiến hành đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất sau khi bị tách thửa.

Văn phòng Đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau khi tách.

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng Đăng ký đất đai trả Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Sau khi nhận được kết quả, chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục tặng cho đối với thửa đất đã được tách theo quy định.

4. Những lưu ý khi tách thửa đất nông nghiệp

Việc tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội hiện nay đang được quan tâm rất lớn, đặc biệt khi có những quy định mới được ban hành. Để quá trình này diễn ra thuận lợi và tránh những rủi ro không đáng có, bạn cần lưu ý những vấn đề sau:

Những lưu ý khi tách thửa

Điều kiện tách thửa:

- Diện tích: Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định.

- Hình dạng: Thửa đất phải có hình dạng hợp lý, không quá dài, quá hẹp.

- Lối đi: Phải đảm bảo có lối đi riêng hoặc chung, kết nối với đường giao thông.

- Hạ tầng: Thửa đất phải được cấp nước, thoát nước và các dịch vụ khác đầy đủ.

Thủ tục hành chính:

- Hồ sơ: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật.

- Nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền.

- Thời gian giải quyết: Thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định.

Chi phí:

- Phí trước bạ: Phải nộp phí trước bạ theo quy định.