Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật hiện nay

1. Lịch sử hình thành và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Sự hình thành các sàn giao dịch bất động sản gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Thị trường bất động sản của Việt Nam được manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai cũ năm 1993 cho đến nay được khoảng 26 năm cùng với thời gian tiến hành công cuộc đổi mới của đất nước.

Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thể chia Thị trường bất động sản từ khi hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai đoạn:

• Giai đoạn tự phát trước 1993: thị trường đất đai ở nước ta về cơ bản chưa được hình thành. Những quy định của pháp luật mà trong giai đoạn này thị trường bất động sản không có căn cứ pháp lý để được hình thành một cách chính thức.
• Giai đoạn bùng phát sơ khai từ những năm 1993 đến 1996: do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là Bộ luật Dân sự cũ năm 1995 tác động. Trong giai đoạn này xuất hiện cơn sốt đất lần thứ nhất từ năm 1993-1994, sau sự ra đời của Luật đất đai cũ năm 1993.
• Giai đoạn 1997-1999, đây là giai đoạn khủng hoảng của thị trường do những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á.
• Giai đoạn 2000-2003, đây là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam sôi động bởi sự tác động của những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, khu chung cư
• Giai đoạn 2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của thị trường bất động sản.
• Giai đoạn 2006-2007, đây là lúc thị trường bất động sản phục hồi và phát triển và có một bước tiến xa hơn bởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiện bằng sự cho ra đời một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây dựng, Luật đầu tư…
• Giai đoạn 2008 -2013 , đây là giai đoạn thị trường bất động sản suy giảm, thực trạng “bong bóng” thị trường bất động sản và bắt đầu trầm lắng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng", "sốt giả tạo" của thị trường.

Nhưng trong vài năm trở lại đây, bắt đầu từ năm 2015, thị trường bất động sản đang phát triển và bùng nổ trở lại sau vài năm trầm xuống, đặc biệt là trong phân khúc thị trường nhà ở và thị trường văn phòng. bất động sản giờ không những phát triển ở 2 khu vưc là Hà Nôị và TP. Hồ Chí Minh, mà còn vô cùng nhộn nhịp ở Hải Phòng, Đà Nẵng…. Thể hiện ở các yếu tố: giá cả ổn định, sự lựa chọn phong phú, đa dạng, tính thanh khoản cao…

Tổng kết lại, căn cứ vòa sự biến động của thị trường trong 25 năm qua chúng ta có thể tạm chia thanh 6 giai đoạn: cơn sốt 1993-1194, giai đoạn đóng băng 1995-1996, giai đoạn bùng nổ 2001-2002, giai đoạn nguội lạnh năm 2002-2006, giai đoạn sốt nhà đất năm 2007-2010, giai đoạn sụt giảm 2008-2013, giai đoạn phát triển trở lại 2013 đến nay.

Mỗi bước thăng trầm của thị trường thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản. Trên thực tế,  giao dịch BĐS ảo chiếm một lượng lớn giao dịch, do sự bất đối xứng và khan hiếm thông tin, từ đó dẫn đén những tranh chấp, kiện tụng giữa các bên, cũng như là yếu tố khiến sau thời gian ngăn sốt đất là một thời gian dài suy giảm hay thậm chí “đóng băng” thị trường.

Do đó, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện pháp đẻ giải quyết tình trạng trên với mục đích:

• Là chủ thể trung gian được pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ trợ các chủ thể tham gia thị trường được thuận lợi, dễ dàng trong việc xác lập và thực hiện các giao dịch. Là một sân chơi chung mang tính chuyên nghiệp, giảm thiểu được sự bất đối xứng thông tin giữa người bán và người mua. Thông qua đó, tăng cường tính tích cực và thúc đẩy thị trường, giảm đân các hành vi tự phát, cá nhân hành nghề trôi nổi khiến cho thị trường “sạch” hơn.
• Cùng với các thể chế trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản từng bước đưa thị trường vào hoạt động theo quỹ đạo chung, hạn chế các giao dịch ngầm.
• Cùng với đó, sàn giao dịch bất động sản giúp cá nhân, tổ chức nước ngoài dễ dàng thuê, mua quyền sử dụng đất dễ dàng, tạo ra dòng vốn nước ngoài vào Việt Nam.

Sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam theo cơ cấu bất động sản bao gồm sàn về nhà ở, diện tích bán lẻ, văn phòng, khách sạn - khu nghỉ dưỡng.

2. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản, vì vậy phải đảm bảo những yêu cầu nhất định. Pháp luật cũng đã có những quy định cụ thể về vấn đề này.

- Theo Điều 69 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, để thành lập sàn giao dịch bất động sản cần các điều kiện sau:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

- Theo Khoản 6 Điều 2 Thông tư số 28/2016/TT-BXD

3. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

 Nguyên tắc là nền tảng, bất kỳ hoạt động nào cũng phải dựa trên những nguyên tắc nhất định. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 không có quy định, tuy nhiên dựa vào Luật kinh doanh bất động sản cũ năm 2006 có 5 nguyên tắc cụ thể như sau:

- Một là, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Hai là, sàn giao dịch phải là pháp nhân mới được mở sàn. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản.

- Ba là, sàn giao dịch phải hoạt động công khai, minh bạch và tuân theo pháp luật.

- Bốn là, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm về hoạt động sàn giao dịch.

- Năm là, sàn giao dịch phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.

4. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định khá rõ về điều này được thể hiện tại điều 71 và 72, cụ thể như sau:

5.  Các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào Điều 73 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản, cụ thể như sau:

- Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:

• Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
• Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
• Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động
• Các quyền khác trong hợp đồng.

- Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:

• Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
• Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
•  Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”

Luật Minh Khuê