Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Đầu tư, dưới góc độ kinh tế, được hiểu là “hoạt động sử dụng các nguồn lực hiện tại, nhằm đem lại lợi cho nền kinh tế, xã hội những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó”[1]; dưới góc độ pháp lý, đầu tư được hiểu là việc nhà đầu tư bỏ vốn, công sức, trí tuệ, nhân lực,… theo các hình thức, cách thức do pháp luật quy định để thực hiện các hoạt động đầu tư nhằm đạt được các mục tiêu đầu tư đã đặt ra[2].

Kinh doanh, dưới góc độ xã hội, “là việc tổ chức buôn bán để thu lời lãi, đầu tư vốn để kinh doanh”; dưới góc độ pháp lý, kinh doanh được hiểu “là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”[3].

Vậy, đầu tư kinh doanh là việc các nhà kinh doanh bỏ các loại tài sản để tiến hành một, một số hoạt tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi; nói cách khác, đầu tư kinh doanh “là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh”[4].

Bất động sản, theo Từ điển Tiếng Việt (2018) của Hoàng Phê, “là tài sản không chuyển dời đi được, như ruộng đất, nhà cửa,… ”. Còn, theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, BĐS bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Kinh doanh BĐS, dưới góc độ pháp lý, “là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”[5].

Từ những phân tích trên, có thể hiểu Đầu tư kinh doanh BĐS là việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê, thực hiện dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS mua nhằm mục đích lợi nhuận.

Trên thực tế, đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình thức là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để tạo lập tài sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi nhuận. Ngược lại, đầu tư gián tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch giá.

Dự án đầu tư kinh doanh BĐS, ngoài việc mang những đặc điểm chung của một dự án đầu tư kinh doanh, còn mang những đặc điểm riêng biệt bởi đối tượng đầu tư kinh doanh là BĐS. Dự án kinh doanh BĐS bao gồm dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và dự án đầu tư xây dựng công trình[6].

Dự án đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, đầu tư kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện được thực hiện gắn liền với QSDĐ của chủ thể là chủ đầu tư cùng điều kiện là thông qua sự cho phép của Nhà nước. Các chủ thể có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (hay gọi là chủ đầu tư) thực hiện dự án bằng cách bỏ vốn xây dựng dự án BĐS (đầu tư trực tiếp) hoặc bỏ vốn để thực hiện đầu tư vào các dự án BĐS đã có sẵn và nắm giữ phần vốn góp hay cổ phần của mình (đầu tư gián tiếp). Trong đó, đối với đầu tư trực tiếp, chủ đầu tư phải có được QSDĐ hợp pháp thông qua hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trước khi thực hiện dự án.

Thứ hai, dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng là một bất động sản, được xây dựng trên một địa bàn lãnh thổ nhất định. Bởi: BĐS bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật[7]. Và, dự án đầu tư là tài sản gắn liền với đất, được xây dựng trên một diện tích đất cụ thể, tại một địa điểm cụ thể và mang tính địa phương. Thêm vào đó, chủ đầu tư còn được thể hiện quyền sở hữu của mình đối với dự án dưới dạng giấy tờ chứng nhận đầu tư và hồ sơ liên quan.

Thứ ba, dự án đầu tư kinh doanh BĐS yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và thực hiện dài hạn, dẫn đến, thời gian thu hồi vốn chậm. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy động vốn khác để thực hiện các dự án như: khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp,.. – những nơi đóng vai trò là nơi ở và hoạt động sản xuất của người dân. Vì vậy mà quy mô dự án thường vừa và lớn, dẫn đến cần nguồn vốn nhất định và lâu dài bởi không chỉ huy động vốn trong quá trình hoàn thiện dự án mà còn sử dụng trong quá trình mua bán, cho thuê; tính thanh khoản thị trường kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việc thu hồi vốn.

Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS

Chuyển nhượng, theo từ điển tiếng Việt thông dụng, “là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng”[8]. Vậy, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS là việc chủ đầu tư kinh doanh BĐS cũ chuyển giao toàn bộ hoặc một phần vốn và quyền thực hiện dự án kinh doanh BĐS cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới. Trong đó, chủ đầu tư kinh doanh BĐS mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện dự án, kế thừa những quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trước với toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án) đối với dự án được chuyển giao để đầu tư kinh doanh.

Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng hoá dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Do không thể đánh giá giá trị thực của dự án kinh doanh BĐS vì đặc điểm hàng hoá vô hình, nên chỉ có thể xác định giá trị dự án kinh doanh BĐS qua khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu tư.

Hai là, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của thị trường BĐS. Bởi dự án BĐS được xem như là một loại BĐS, nên, nếu thị trường BĐS phát triển minh bạch thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng; ngược lại, giao dịch chuyển nhượng sẽ trở nên mang nhiều rủi ro, cung không đủ cầu nếu thị trường BĐS nhiều tiêu cực, không cân đối. Đặc biệt, thị trường BĐS thường biến động thất thường, những “cơn sốt nhà đất” thường xảy ra cùng với nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế và theo chu kì. Cụ thể: các giao dịch chuyển nhượng sẽ diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng nếu thị trường BĐS sôi động và ngược lại.

Ba là, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính. Vì, để thực hiện chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư cần huy động một lượng vốn nhất định, đồng thời là nguồn cung một lượng tương đối người lao động và các loại hàng hoá xây dựng liên quan. Do vậy, dao động của thị trường này có ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Bốn là, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. QSDĐ là một loại hàng hoá đặc biệt nhất thiết cần sự điều chỉnh của quy phạm pháp luật nhất định. Thêm vào đó, chuyển nhượng dự án là một trong các loại giao dịch về QSDĐ, nên luôn chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật về BĐS.

Năm là, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện. Để trở thành chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tất yếu phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua NĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.