1. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất hương hỏa ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: Luật tranh chấp đất hương hoả có hiệu lực bao nhiêu năm (thời hiệu giải quyết tranh chấp)? Luật đất đai quy định như thế nào về loại hình đất hương hỏa (thờ cúng) này ? Chủ sở hữu đất hương hỏa là ai? có thể sở hữu cộng đồng (Một nhóm người) được không ?

Trân trọng cảm ơn Luật Minh Khuê đã tư vấn,

Người gửi: LTH Thủy

Trả lời:

Trường hợp này, cần xác định đất hương hỏa đó là do người lập di chúc để lại hay là do những người thừa kế thống nhất phân chia đất hương hỏa.

Thứ nhất, Nếu là do di chúc để lại thì đất hương hỏa đó sẽ được giải quyết theo quy định tại điều 645 Bộ luật dân sự 2015

Điều 645. Di sản dùng vào việc thờ cúng.

1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.

Thứ hai, Nếu đất hương hỏa là do những người thừa kế thống nhất phân chia thì thời hiệu khởi kiện được quy định tại Điều 623 Bộ luật dân sự 2015

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thứ ba, Chủ sở hữu đất hương hỏa có thể là cá nhân hoặc một nhóm người tùy thuộc vào di chúc hoặc sự thống nhất của những người thừa kế.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

2. Tư vấn về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ?

Thưa luật sư, Nhà em mua một mảnh đất rộng 4m dài 25m từ năm 2013 hai gia đình đã đi làm thủ tục ở văn phòng công chứng, nhưng khi chính quyền xã, cùng với địa chính xã lên đo đất, làm hồ sơ, thì người vợ đã bỏ đi.

Nên chưa làm được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà em. Giá tiền mảnh đất là 500 triệu đồng. Nhà em đã chuyển cho người bán 400 triệu đồng. Trong thời gian qua người chồng đã ra tòa li hôn vắng mặt tòa giải quyết, còn tài sản hai bên tự thỏa thuận. Xin hỏi luật sư trong trường hợp trên em phải làm gì ? và làm thủ tục như thế nào để làm được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Xin cảm ơn luật sư - Công ty luật Minh Khuê đã tư vấn và hỗ trợ.

Tư vấn về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 71Bộ luật dân sự năm 2015, về việc tuyên bố một người là đã chết:

"1. Người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết trong trường hợp sau đây:

a) Sau 03 năm, kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;

b) Biệt tích trong chiến tranh sau 05 năm, kể từ ngày chiến tranh kết thúc mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;

c) Bị tai nạn hoặc thảm họa, thiên tai mà sau 02 năm, kể từ ngày tai nạn hoặc thảm hoạ, thiên tai đó chấm dứt vẫn không có tin tức xác thực là còn sống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;

d) Biệt tích 05 năm liền trở lên và không có tin tức xác thực là còn sống; thời hạn này được tính theo quy định tại khoản 1 Điều 68 của Bộ luật này.

2. Căn cứ vào các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, Tòa án xác định ngày chết của người bị tuyên bố là đã chết.

3. Quyết định của Tòa án tuyên bố một người là đã chết phải được gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú của người bị tuyên bố là đã chết để ghi chú theo quy định của pháp luật về hộ tịch.

Theo đó, khi quyết định của Tòa án tuyên bố một người là đã chết có hiệu lực pháp luật thì quan hệ về hôn nhân, gia đình và các quan hệ nhân thân khác của người đó được giải quyết như đối với người đã chết. Tức là sẽ phát sinh việc chia di sản thừa kế.

Theo Điều 59 Luật hôn nhân gia đình 2014:

Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

Như vậy đối với trường hợp của bạn xin được phân tích các khía cạnh như sau:

Thứ nhất về mảnh đất mà bạn mua: Do chưa làm xong các thủ tục của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có công chứng nên trên pháp luật mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu tài sản chung của hai vợ chồng gia đình bạn mua đất trước khi ly hôn. Sau khi ly hôn về nguyên tắc tài sản chung của vợ chồng sẽ được chia đôi mỗi người một nửa, tuy nhiên do người vợ này đã bỏ đi biệt tích từ năm 2013 đến thời điểm hiện tại là 6 năm nên bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố người vợ đã chết theo quy định trên. Và căn cứ vào cách giải quyết việc chia di sản thừa kế để phân chia mảnh đất này.

Thứ hai, về số tiền bạn đã chuyển cho vợ chồng bên bán đất do bạn chưa cung cấp thông tin về việc khi chuyển số tiền này bạn có thực hiện giao kết hợp đồng hoặc có giấy tờ gì chứng minh về việc bạn đã chuyển tiền chưa nếu không có giấy tờ gì để chứng minh thì số tiền này không làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền có thể chuyển quyền sử dụng đất cho ban được.

Như vậy trước hết bạn có thể yêu cầu người chồng chuyển quyền sở hữu đối với nửa mảnh đất thuộc quyền của anh chồng cho mình trước, đối với nửa còn lại bạn phải xem xét tới ý kiến của các đồng sở hữu tài sản sau khi chia di sản thừa kế.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Kiện đòi lại phần đất hương hỏa được không ?

3. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ?

Xin chào Luật Minh Khuê, em có câu hỏi sau xin được giải đáp: Gia đình em có đổi 120m2 từ đất thổ cư ra ngoài đồng để thuận tiện cho dân làng đi lại. Nay nhà nước thu hồi đất đổi đó thì nhà em có được đền bù sang chỗ khác không ạ? Em xin cảm ơn!

Người gửi: Dung Nguyen

Trả lời:

Trong trường hợp này, bạn không nói rõ gia đình bạn chuyển ra ngoài đồng từ bao giờ và đất mà gia đình bạn chuyển ra là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã phường hay đất nông nghiệp của gia đình bạn, vì vậy chúng tôi có thể tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ theo Điều 82 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này."

Như vậy, nếu đất mà gia đình bạn đang sử dụng không thuộc các trường hợp quy định tại điều 82 nói trên thì gia đình bạn sẽ được Nhà nước bồi thường, tái định cư.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Mọi thắc mắc xin vui lòng liên hệ với chúng tôi để biết thêm chi tiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Tư vấn về quyền sử dụng đất thờ cúng do ông nội để lại ?

4. Quy định của luật đất đai về đứng tên trên sỏ đỏ ?

Thưa luật sư, Luật sư cho tôi hỏi: vợ chồng tôi có mua 1 mảnh đất qua bán đấu giá. Số tiền mua đất đều do tôi lo liệu cả để mua. Chồng tôi là bộ đội, vậy khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chồng tôi có được đứng tên trên sổ đỏ không? Một mình tôi đứng tên hay cả 2 vợ chồng?
Xin cảm ơn luật sư!
Người gửi: LP Dung

Quy định của luật đất đai về đứng tên trên sỏ đỏ ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về cấp sổ đỏ, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo điều 33, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Như vậy, trong trường hợp này, vì bạn nói hai vợ chồng cùng mua nên về mặt thực tế là tài sản chung của hai vợ chồng. Tuy nhiên nếu chồng bạn đồng ý rằng đây là tài sản riêng của bạn, cam kết tiền mua đất là của một mình bạn và thể hiện rõ ràng bằng văn bản thì bạn hoàn toàn có thể đứng tên một mình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Hoặc nếu bạn chứng minh được đó là tài sản mà do một mình mình bỏ tiền ra mua thì nó sẽ là tài sản riêng của bạn.

Theo Điểm d, khoản 1, điều 5 thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: "Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này";

5. Thủ tục thu hồi giải phóng mặt bằng

Theo Điều 69 Luật Đất đai năm 2013, trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được thực hiện như sau:

Bước 1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

- UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

+ Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi;

+ Họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi;

+ Thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng;

+ Niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

- UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

- Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Lưu ý: Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

+ Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc.

+ Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc.

+ Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định.

Bước 2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

+ Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

+ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

+ Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền.

- Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Bước 3. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường

- UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm:

+ Phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

+ Gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi.

- Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt.

Lưu ý: Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất thì:

- UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

- Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định.

Bước 4. Quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng trao đổi trực tiếp với đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162để được tư vấn trực tuyến.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Xây miếu thờ trong đất vườn có vi phạm quy định pháp luật không ?