Quy định mới về tách thửa đất, hợp thửa tại Thành phố Hà Nội

1. Giới thiệu về tách thửa đất, hợp thửa tại Thành phố Hà Nội

Tách thửa và hợp thửa đất là hai khái niệm quan trọng trong lĩnh vực quản lý đất đai, đặc biệt tại Thành phố Hà Nội, nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu về nhà ở ngày càng cao. Tách thửa là quá trình chia một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn, trong khi hợp thửa là việc gộp nhiều thửa đất lại thành một thửa lớn hơn. Những quy trình này không chỉ ảnh hưởng đến quyền sở hữu đất mà còn tác động đến giá trị bất động sản, quy hoạch đô thị và phát triển kinh tế. Do đó, hiểu rõ và thực hiện đúng quy định về tách thửa và hợp thửa là rất quan trọng đối với người dân.

Trước khi có các quy định mới, việc tách thửa và hợp thửa tại Hà Nội gặp nhiều khó khăn và bất cập. Người dân thường gặp phải tình trạng phức tạp trong thủ tục hành chính, chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ, và không rõ ràng về các tiêu chí tách, hợp thửa. Nhu cầu tách thửa để phát triển nhà ở, kinh doanh hoặc chuyển nhượng bất động sản ngày càng tăng, nhưng việc không có quy định thống nhất và rõ ràng đã gây ra nhiều bức xúc trong cộng đồng.

Bài viết này nhằm thông báo về việc ban hành quy định mới liên quan đến tách thửa và hợp thửa đất tại Hà Nội. Chúng tôi sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các thay đổi trong quy định, giúp người dân nắm rõ hơn về quy trình và yêu cầu cần thiết khi thực hiện. Hy vọng rằng những thông tin này sẽ giúp người dân thuận lợi hơn trong việc quản lý và sử dụng đất đai, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của Thành phố Hà Nội.

2. Quy định mới về tách thửa đất tại Thành phố Hà Nội

Theo quy định của pháp luật tại Điều 14 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất (thực hiện tại Khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024) quy định như sau: 

(1) Điều kiện tách thửa đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở):

Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này, trừ các trường hợp:

- Thửa đất thuộc dự án theo quy định tại các điểm a, b, c, đ và e khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở;

- Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt;

- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa. Việc tách thửa đối với thửa đất ở phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:

(2) Điều kiện tách thửa đối với thửa đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở):

Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều này, trừ các trường hợp:

- Thửa đất được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản;

- Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích, đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo, tín ngưỡng thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa và quy định khác của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Việc tách thửa đối với thửa đất phi nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:

Trường hợp đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp do được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ thì phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.

(3) Điều kiện tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp:

Đối tượng được tách thửa đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều này, trừ các trường hợp:

- Thửa đất nằm trong phạm vi ranh giới khu vực dồn điền, đổi thửa theo Chương trình của Thành ủy Hà Nội;

- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa.

Việc tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai và các điều kiện sau:

- Trường hợp thửa đất nằm trong ranh giới khu dân cư phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.

- Trường hợp thửa đất nằm ngoài ranh giới khu dân cư thì thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng như sau:

- Trường hợp thửa đất nông nghiệp chia tách khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai thì phải tổ chức xét duyệt điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thửa đất gốc (thửa đất ban đầu).

(4) Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi thì việc tách thửa đất phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

- Đáp ứng nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024;

- Lối đi được hình thành phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với các phường, thị trấn và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại;

- Thửa đất mới được hình thành (không bao gồm diện tích lối đi) phải đảm bảo đồng thời các điều kiện của loại đất tách trong thửa đất đó được quy định tại Điều 14 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.

(5) Trường hợp trong cùng thửa đất có nhiều loại đất có mục đích sử dụng đất khác nhau thì việc tách thửa đất phải đáp ứng đồng thời các điều kiện của loại đất tách thửa quy định tại Điều 14 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND

(6) Việc tách thửa đất đồng thời hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

3. Quy định mới về hợp thửa đất tại Thành phố Hà Nội

Theo quy định của pháp luật tại Điều 14 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định về điều kiện, diện tích hợp thửa đất (thực hiện tại Khoản1, 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024) quy định như sau: 

(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thửa đất được hợp thửa phải có một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất của người sở hữu là hợp pháp và rõ ràng.

(2) Thời hạn sử dụng đất: Thửa đất được hợp thửa phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Nếu đất đã hết hạn, việc hợp thửa sẽ không được thực hiện cho đến khi có sự gia hạn hoặc gia hạn sử dụng đất.

(3) Trạng thái tranh chấp: Đất không được có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, nếu thửa đất có tranh chấp nhưng đã xác định rõ phạm vi diện tích và ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích và ranh giới không tranh chấp vẫn có thể được hợp thửa.

(4) Cơ sở hạ tầng: Việc hợp thửa đất phải đảm bảo có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, và đáp ứng các nhu cầu cần thiết như cấp nước và thoát nước một cách hợp lý. Đặc biệt, nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi, thì không cần phải chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích đó.

(5) Mục đích sử dụng đất: Khi hợp thửa, các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, và hình thức trả tiền thuê đất. Trong trường hợp thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, người sử dụng đất cần thực hiện đồng thời các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, và thống nhất hình thức trả tiền thuê đất theo quy định pháp luật.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai 
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn cụ thể.