Thủ tục mua bán nhà có chung sổ hồng với chủ sở hữu khác ? Thủ tục mua bán nhà ở hợp pháp ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

1. Quyền bán căn nhà của chủ sở hữu căn nhà trong trường hợp căn nhà này được cấp sổ hồng chung

Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo quy định trên thì người bán nhà cho bạn sẽ chỉ được bán nhà cho bạn khi có sự đồng ý của những người đồng sở hữu chung (việc đồng ý phải bằng văn bản)

2. Khi mua có cần phải có người đứng tên trên sổ hồng không

Để có thể tiến hành thủ tục mua bán nhà ở hợp pháp cũng như thủ tục sang tên sổ hồng nhà ở khi mua bán nhà thì bắt buộc sẽ phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người bán (sổ hồng của người bán ) và trên sổ hồng này sẽ phải có tên của chủ sở hữu của ngôi nhà đó.

3. Thủ tục mua bán nhà ở

Thứ nhất: Bạn phải làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Khi đi công chứng cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần đem theo bản chính các giấy tờ sau: chứng minh thư, hộ khẩu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa đăng ký kết hôn - đối với bên chuyển nhượng)

Thứ hai: Sau khi hoàn thành việc ký công chứng các bên sẽ ra văn phòng đăng ký nhà đất tại quận để làm thủ tục sang tên. Thủ tục theo quy định tại Điều 23 thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thủ tục bao gồm: tờ khai theo mẫu; 02 chứng minh thư, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân( nếu chưa đăng ký kết hôn) bản sao; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( sổ đỏ)01 bản chính + 02 bản sao; 02 Hợp đồng chuyển nhượng bản chính.

Thời hạn giải quyết và trả kết quả không quá mười lăm (15) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất, thời hạn giải quyết không quá ba mươi (30) ngày (không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Về việc làm sổ đỏ riêng sau khi mua nhà thuộc sở hữu chung

Theo quy định tại điều 218 khoản 1Bộ luật dân sự năm 2015quy định về quyền định đoạt của chủ sở chung theo phần (trường hợp của bạn ) thì bạn sẽ hoàn toàn có quyền định đoạt đối với tài sản của mình (căn nhà đã mua) trong đó có quyền làm riêng sổ đỏ căn nhà đó sau khi tiến hành thỏa thuận với người cùng sở hữu chung sổ đỏ trước đó

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến gọi : 1900.6162

Trả lời:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi. Chúng tôi xin tư vấn như sau:

Được biết khi bố mẹ chồng bạn còn sống đã sang tên căn nhà sang cho bạn vì bạn là người duy nhất còn ở lại Việt Nam, tất cả 8 anh em của chồng bạn đều ở ngoại quốc. Xét thấy bố mẹ chồng bạn không để lại di chúc mà chỉ sang tên căn nhà cho bạn. Và hiện nay bạn có nhu cầu muốn bán căn nhà , muốn biết có cần sự đồng ý của những người còn lại trong gia đình không. Trước hết cần phải phân tích, nếu bạn muốn bán căn nhà này có cần xin phép của 8 người anh em bên chồng không thì dựa trên 2 trường hợp trên giấy chứng nhận từ đó quyết định xem có cần thiết hay không, 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Trên Giấy chứng nhận ghi chủ sử dụng đất là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”:

Theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005, thì đây là tài sản chung của hộ gia đình, vì vậy quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận (điều này bạn xem lại sổ hộ khẩu của gia đình bạn tại thời điểm cấp sổ có những thành viên nào, và với những thành viên trong hộ dưới 18 tuổi sẽ được người giám hộ đại diện xác lập các giao dịch).

Trong trường hợp này, ba mẹ chồng bạn chỉ được thực hiện các quyền của mình ( sang tên căn nhà cho bạn ) trong phạm vi quyền của mình trong khối tài tài sản chung. Trong trường hợp này, nếu muốn tặng cho cả nhà đất cho bạn thì nhất thiết phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ khẩu. Nếu lập di chúc thì ba mẹ chồng chỉ được lập phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong khối tài sản chung để cho các con sau khi ba mẹ bạn mất. Như vậy, khi bạn muốn bán căn nhà này thì nhất thiết phải có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình

Trường hợp 2: Trên Giấy chứng nhận ghi chủ sử dụng đất là “ông” hoặc “bà”hoặc cả hai ông bà:

Đây là tài sản chung của ba mẹ chồng bạn, vì vậy ban mẹ chồng bạn có toàn quyền định đoạn khối tài sản này. Khi ba mẹ chồng bạn sang tên cho bạn thì ba mẹ bạn có toàn quyền quyết định mà không cần sự đồng ý của các con, tức của 8 người anh em bên nhà chồng, lúc này bạn bán căn nhà này sẽ phải cần phải sự đồng ý của họ.

Như vậy, việc bán căn nhà của bạn phải thỏa đáng một trong 2 trường hợp trên. Nếu không thỏa đáng mà bạn vẫn muốn bán thì khi một trong những người trong gia đình biết sẽ xảy ra tranh chấp.

Trân trọng./.

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Bạn có thể thay mặt bố mẹ bạn thực hiện việc bán nhà đất. Tuy nhiên để có thể thực hiện giao dịch trên thì bạn cần phải thỏa mãn những điều kiện sau:

Thứ nhất: Bạn là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Căn cứ vào điều 20 và điều 21 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 của Quốc hội thì người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ 18 tuổi trở lên và không bị mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác làm mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi.

Thứ hai: Bố mẹ bạn phải lập một hợp đồng ủy quyền việc bán nhà đất cho bạn. TạiĐiều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Về hình thức của hợp đồng ủy quyền, theo khoản 1 điều 18 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng thì: Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.” Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất của bố mẹ bạn phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng,

2. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà đất phải được Công chứng chứng thực ( theo quy định tại điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 1 điều 122 Luật nhà ở năm 2014) mới có hiệu lực pháp luật.

Khoản 1 điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định những giấy tờ cần thiết mà công chứng viên yêu cầu người công chứng phải xuất trình khi công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn như sau:

"a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có."

Như vậy căn cứ vào các điều luật trên thì giấy tờ bạn cần chuẩn bị để có thể tiến hành việc bán nhà đất thay bố mẹ bạn gồm:

- Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

- Sổ hộ khẩu của bố mẹ bạn.

- Chứng minh thư nhân dân của bạn và của bố, mẹ bạn.

- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản (nếu có).

Luật sư tư vấn:

Căn cứ vào Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật nhà ở năm 2014. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ…”

Như vậy, giao dịch mua bán nhà là giao dịch dân sự bắt buộc phải có hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng này phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực theo quy định tại Điều 121, Điều 122 Luật Nhà ở.

Việc bạn và em bạn có quan hệ mua bán nhà ở trả chậm, trả dần thì căn cứ vào Điều 125 Luật Nhà ở quy định:

“Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Với những quy định của pháp luật như vậy, thì giao dịch mua bán nhà ở giữa bạn và em bạn cần được xác lập thông qua hợp đồng. Trong hợp đồng cần nêu rõ về việc trả dần, thỏa thuận của các bên về số tiền trả dần, thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên để bảo vệ lợi ích chính đáng của cả hai bên. Hợp đồng này phải được công chứng theo quy định của pháp luật.

Trân trọng./.

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo Bộ luật dân sự năm 2015, sở hữu chung được chia thành sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

Nếu mảnh đất mà mọi người trong gia đình bạn sở hữu thuộc sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

Việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Như vậy, trong trường hợp là sở hữu chung hợp nhất, mảnh đất thuộc tài sản chung của gia đình bạn chỉ được phép chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nếu đã thỏa thuận được sử đồng ý của các đồng sở hữu còn lại. Trong trường hợp mảnh đất là sở hữu chung theo phần, chủ sở hữu theo phần có quyền bán mảnh đất thuộc phần sở hữu của mình nhưng các chủ sở hữu còn lại có quyền được ưu tiên mua, trong thời hạn 3 tháng kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê