1. Tư vấn mức bồi thường đối với đất khai hoang có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Đất khai hoang chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay được đền bù thì có được áp dụng theo khung giá đất cấp tỉnh ban hành không và tiền bồi thường có bị trừ đi khoản nào không? Tôi nghe cán bộ xã nói đất khai hoang chỉ được bồi thường 30 %, như vậy là đúng hay sai? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: Hung

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 3, khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

- Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

+ Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

+ Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, việc tính tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất được tính dựa trên giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Tức là đất khai hoang chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhưng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khi được đền bù bằng tiền thì cũng phải căn cứ vào Bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định để xác định giá đất đền bù.

Tiền bồi thường đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bị trừ đi khoản nào không?

Dựa trên thông tin bạn cung cấp thì bạn không có giấy tờ sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, khi nhà nước thu hồi đất bạn sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất của loại đất đã được công nhận quy định tại khoản 1, 2 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:

"1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước."

Như vậy, số tiền bồi thường đất của bạn sẽ bị trừ đi khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Việc cán bộ xã nói đất khai hoang chỉ được đền bù 30% là chưa đúng với quy định của pháp luật, vì mức đền bù phải căn cứ vào Bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định và nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn bồi thường thu hồi đất khai hoang?

>> Xem thêm:  Thừa kế đất của ông nội có cần phải có giấy khai tử không ? Cháu đích tôn có được thừa kế ?

2. Tư vấn về quyền đối với đất khai hoang?

Trả lời:

Theo như bạn nói thì năm 2005 ông chủ nhiệm HTX nên đóng cọc và giao đất cho gia đình bạn, tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì chỉ có chủ tịch ủy ban nhân dân huyện có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình cá nhân trong địa bàn huyện và ủy ban nhân dân xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Cụ thể khoản 2,3,4 Điều 59 Luật đất đai năm 2013.

"Điều 59 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

..................

Như vậy, từ các sự kiện bạn đưa ra thì từ thời ông nội bạn khai hoang và tiếp tục là bố bạn mở rộng khai hoang thêm miếng đất mà ông nội bạn đã khai hoang thì gia đình bạn chưa có giấy tờ gì chứng tỏ quyền sử dụng mảnh đất khai hoang đó. Dẫn chiếu Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước vẫn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình khi không có các giấy tờ chứng minh, cụ thể như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Chính vì vậy, gia đình bạn cần được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp thì gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn hãy căn cứ vào hồ sơ đất đai, trích lục đất đai của thôn bạn qua từng năm đây sẽ là bằng chứng để chứng minh gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai. Khi đó bạn hãy đề nghị UBND xã nơi bạn giúp xác nhận để làm giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 22 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai có quy định:

"4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê."

>> Tham khảo ngay: Đất khai hoang có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

>> Xem thêm:  Quy định về các hàng thừa kế ? Có được phép ngăn chặn việc bán đất được thừa kế ?

3. Có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang làm bãi trồng cây?

Trả lời:

Về vấn đề bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Như bạn trình bày, bạn được bố mẹ chia cho một sào đất. Nhưng sào đất ấy ngày xưa bố mẹ bạn khai hoang làm bãi trồng cây, chưa có sổ Đỏ và không có giấy tờ pháp lý gì của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Cũng theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Do đó, dựa vào các quy định trên, nếu gia đình bạn đảm bảo các điều kiện: được Ủy ban nhân dân cấp Xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch đất đai thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo ngay: Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang thực hiện như thế nào?

>> Xem thêm:  Xin cấp giấy chứng tử của người thân để làm thủ tục thừa kế ở đâu ? Tách sổ đỏ là tài sản thừa kế ?

4. Hỏi về quyền thừa kế và tranh chấp đất khai hoang?

Trả lời:

Căn cứ Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về di chúc hợp pháp như sau:

"1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

.................

Như vậy, di chúc bằng văn bản có thể không cần người làm chứng và công chứng, chứng thực tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện về nội dung của di chúc theo quy định trên. Theo như thông tin mà bạn cung cấp, bản di chúc này không ghi rõ ngày tháng năm lập di chúc thì bản di chúc này là không hợp lệ vì căn cứ Điều 631 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nội dung của di chúc gồm các nội dung chủ yếu sau: Ngày, tháng, năm lập di chúc; Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc; Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản; Di sản để lại và nơi có di sản.

Như vậy, phần đất đai của ông bà bạn để lại phải được phân chia cho những người thừa kế theo pháp luật. Căn cứ Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

...................

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà bạn là: bác Hai, cô Ba, bác Tư, cha bạn, cô Năm. Như vậy, di sản của ông bà bạn để lại phải được chia đều cho 5 người.

>> Tham khảo ngay: Khai hoang đất để sử dụng có được coi là sở hữu đất hợp pháp không?

>> Xem thêm:  Đất thừa kế thì có được chuyển nhượng, cho thuê hay không ? Cách sang tên tài sản thừa kế ?

5. Tư vấn quy định mới nhất về đất khai hoang?

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 165 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội và những gì bạn trình bày thì bạn đã có quyền sử dụng đối với mảnh đất khai hoang đó theo Điều 165 Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 165. Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng

1. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.

2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."

Tuy nhiên, căn cứ vào khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng:

"... e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i......................

Như vậy, nếu việc xây dựng của bạn không thuộc những trường hợp này thì đó là vi phạm pháp luật và bị xử phạt. Theo đó, việc cơ quan cấp xã xuống lập biên bản là đúng.

Vì bạn không nói rõ đất khai hoang của bạn hiện nay là loại đất gì nên chúng tôi xin tư vấn cho bạn dù bạn muốn xây dựng hay trồng cây thì bạn cũng phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ theo Điều 57 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

....................

Căn cứ theo Luật Đất Đai năm 2013 và Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Sau đó, bạn xin cấp giấy phép xây dựng và làm xong các thủ tục thì bạn sẽ không bị xử phạt.

>> Tham khảo ngay: Khai hoang đất để sử dụng có được coi là sở hữu đất hợp pháp không? Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ? Thủ tục chia tài sản thừa kế khi không có di chúc ?

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn về hạn sử dụng và thừa kế đất nông nghiệp ? Giải quyết tranh chấp thừa kế đất đai ?