Tư vấn về việc tranh chấp đường đi giải quyết như thế nào ? Tranh chấp ranh giới thửa đất ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi đất đang có tranh chấp

Điều 100 và 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:..."

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, phải xem gia đình chị có những giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 không, nếu không có thì theo quy định của pháp luật, nếu đất đang có tranh chấp sẽ không thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tại thời điểm đang xảy ra tranh chấp, ông A sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại thời điểm 2012, tranh chấp về đất giữa bạn và ông A vẫn chưa được giải quyết mà cơ quan có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A; điều này chứng tỏ cơ quan có thẩm quyền đã làm trái với quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này, bạn có thể khiếu nại trực tiếp lên chính cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A hoặc khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện theo đúng quy định của Luật tố tụng hành chính để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình.

Nếu sau khi khiếu nại hoặc khởi kiện, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông A và ông A vẫn không chịu trả lại 3m đất cho bạn thì bạn có thể tiếp tục yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc này theo thủ tục tố tụng dân sự.

Điều 105 Luật Đất đai 2013, được hướng dẫn bởi Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

"1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp."

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ là UBND cấp huyện hoặc là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận/huyện. Còn Uỷ ban nhân dân xã chỉ có trách nhiệm xác nhận tình trạng sử dụng đất ở địa phương và không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như bạn nói trên.

Trong trường hợp này vì UBND cấp huyện đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả phần đất đang có tranh chấp (trái quy định pháp luật) nên bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện UBND cấp huyện về hành vi này.

2. Khiếu nại hành vi của cán bộ tư pháp xã:

Nếu cán bộ tư pháp xã cố tình gây khó dễ cho bạn thì bạn cũng có quyền khởi kiện; tuy nhiên để giải quyết vấn đề này được nhanh chóng và kịp thời thì bạn chỉ nên khiếu nại hành vi này của cán bộ tư pháp xã lên UBND cấp xã.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn L.T.P.Chi, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Nguyên tắc của tố tụng dân sự là bên nào có yêu cầu thì bên đó phải chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ. Trong trường hợp của bạn, bà C là người có yêu cầu, cho rằng mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của bà C, thì bà C có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu của bà này - tức là đưa ra các tài liệu, chứng cứ chứng minh về việc ông B đã bán diện tích đất này cho bà C.

Về phía gia đình bạn, người đang sử dụng mảnh đất này và có sổ đỏ, cũng phải đưa ra các tài liệu, chứng cứ phản bác lại yêu cầu và các chứng cứ mà bà C đưa ra để chứng minh cho quyền sử dụng đất của gia đình bạn.

Do những thông tin về vụ việc của gia đình bạn quá ít ỏi nên rất khó khăn để có thể đưa ra được một lời tư vấn xác đáng. Chúng tôi nhận thấy trong trường hợp của gia đình bạn, ông A - bên bán đất cho gia đình bạn đã qua đời, nên không thể đối chất giữa các bên được, nhưng còn ông B - chủ gốc của mảnh đất lại không thấy nhắc tới, hiện tình hình của người này ra sao? gia đình bạn có thể khai thác thông tin từ ông B này không? Mặt khác, năm 1985 khi gia đình bạn mua đất từ ông A thì giữa ông A và bà C đã tồn tại mối quan hệ cha chồng - con dâu hay chưa?

Ngoài ra gia đình bạn có thể lấy những giấy tờ vào thời điểm sang tên quyền sử dụng đất làm tài liệu, chứng cứ để chứng minh. Mảnh đất thuộc quyền sử dụng của ai còn phụ thuộc vào việc chứng minh của bên đó. Trân trọng./.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162

Trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất như sau:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Như vậy, căn cứ quy định của pháp luật thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình là UBND Huyện chứ không phải cấp Phường.

- Về việc giao đất cho cán bộ, chiến sĩ lực lượng vũ trang nhân dân

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn chi tiết thi hành luật đất đai, quy định:

"Điều 50. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh

1. Người sử dụng đất quốc phòng, an ninh được quy định như sau:

a) Các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng, Bộ Công an là người sử dụng đất đối với đất cho các đơn vị đóng quân trừ trường hợp quy định tại Điểm c Khoản này; đất làm căn cứ quân sự; đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; đất thuộc các khu vực mà Chính phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý, bảo vệ và sử dụng;

b) Các đơn vị trực tiếp sử dụng đất là người sử dụng đất đối với đất làm ga, cảng quân sự; đất làm các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; đất làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; đất xây dựng nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý;

c) Bộ Chỉ huy quân sự tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Ban Chỉ huy quân sự huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Công an tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Công an huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Công an phường, thị trấn; đồn biên phòng là người sử dụng đất đối với đất xây dựng trụ sở..

4. Đất do các đơn vị vũ trang nhân dân đang quản lý, sử dụng nhưng không thuộc quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đã được phê duyệt thì phải bàn giao cho địa phương quản lý và xử lý như sau:

a) Đối với diện tích đất đã bố trí cho hộ gia đình cán bộ, chiến sỹ thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng làm nhà ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

b) Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp do các doanh nghiệp quốc phòng, an ninh đang sử dụng thì phải chuyển sang hình thức thuê đất theo phương án sản xuất, kinh doanh đã được Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an phê duyệt;

c) Đối với diện tích đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất để giao, cho thuê sử dụng theo quy định của pháp luật.

5. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết dứt điểm diện tích đất đang có tranh chấp để xác định người sử dụng đất."

- Như vậy Ngày 03/9/2013 gia đình nhận được Thông báo 1981/TB-BCH của BCHQS Tỉnh với nội dung cụ thể như sau: “ BCHQS Tỉnh tiếp tục liên hệ với UBND Phường để giải quyết và cần có thời gian, BCHQS Tỉnh có chủ trương, trường hợp nào không đợi được BCHQS sẽ hoàn lại số tiền cá nhân tạm ứng để xin đất.” Việc phân, cấp đất cho cán bộ chiến sĩ đã có sự tham gia của BCHQS Tỉnh, ngoài ra việc cấp đất còn phụ thuộc vào quỹ đất địa phương và kế hoạch sử dụng đất địa phương. Việc cấp đất cho gia đình bạn là có căn cứ, hơn hết bố bạn là cán bộ quân đội được phê duyệt cấp đất năm 2009, tuy nhiên do đất có tranh chấp lên chưa tiến hành cấp GCNQSDĐ.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định rõ về việc cấp đất cho gia đình cán bộ quân đội làm nhà ở cần phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trân trọng./.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 236 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu như sau:

"Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác".

Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn:

"1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được."

Theo quy định trên nếu gia đình bạn sở hữu mảnh đất một cách công khai, liên tục và ngay tình trên 30 năm thì gia đình bạn sẽ trở thành chủ sở hữu mảnh đất đó kể từ thời điểm chiếm hữu.

Tuy nhiên, nhà bên cạnh gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả diện tích mảnh đất trên và có chữ ký của ba bạn trong biên bản xác định ranh giới thửa đất nhà họ. Trong trường hợp này, có thể ba bạn đã có sự nhầm lần trong việc ký vào xác nhận mà không hề để ý đên nội dung biên bản, do vậy biên bản này sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 131 do bị nhầm lẫn về nội dung, và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất trên là không hợp pháp.

Do đó, gia đình bạn cần phải chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu, chứng cứ hợp pháp có liên quan đến việc sở hữu mảnh đất đó, và việc xác minh từ những người sống xung quanh, hàng xóm, láng giềng hay những người biết rõ về nguồn gốc mảnh đất trên là của nhà bạn là vô cùng quan trọng. Đó là những căn cứ xác đáng trước Tòa giúp gia đình bạn lấy lại mảnh đất đã bị chiếm từ nhà bên cạnh mặc dù họ đã được phía Cơ quan Nhà nước cấp GCNQSDĐ.

Trường hợp của bạn là chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng theo quy định của pháp luật. Ở đây cần xem xét:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng trước của bà A với người kia đã bị tòa án tuyên vô hiệu ( do vi phạm về hình thức theo quy định điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015) và các bên đã trả cho nhau những gì đã nhận nghĩa là bà A trả lại tiền cho người kia tiền, còn người kia trả lại đất cho bà A thì bà sẽ có quyền bán mảnh đất này cho nguời khác.

Trường hợp của bạn ở đây sẽ thuộc vào mảnh đất này không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo như quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013. Như vậy trường hợp này của bà A sẽ không cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sả mà chỉ là thực hiện một giao dịch trái với quy định của pháp luật. Bạn có thể khởi kiện ra TAND quận, huyện nơi bà A cư trú yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu và hậu quả pháp lý của việc tuyên này là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận: anh trả lại đất cho bà A còn bà A trả lại tiền cho anh.

Trường hợp 2: hợp đồng trước của bà A chưa bị Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu nhưng bà vẫn cố tình bán mảnh đất này cho anh nhằm mục đích là lấy tiền của anh nhưng thực sự bà không còn là chủ sở hữu của mảnh đất đấy nữa. Nếu xác định được lỗi của bà là cố ý, số tiền bà chiếm đoạt là 100tr đồng thì thỏa mãn dấu hiệu tại Điều 174 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) và bà có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì hành vi của bà là gian dối và bà biết được mảnh đất của bà không thể bán cho người khác vì có người đã mua, nên thỏa mãn dấu hiệu của Điều 174 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017). Nếu bà bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 174 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) thì bà sẽ phạm vào khoản 2 Điều 174 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) với mức cao nhất của khung hình phạt là bảy năm tù.

Khoản 2 điều 139 Bộ luật hình sự:

“2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt.”

Còn nếu bà không cố ý và hoàn trả lại tiền cho anh thì có thể bà sẽ không bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội này.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê