Khái niệm - Quyền sở hữu bề mặt, trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, là quyền sở hữu của một người không có quyền sử dụng đất đối với các tài sản gắn liền với đất đó. Quyền sử dụng đất trong định nghĩa này được hiểu như một tài sản (nghĩa là có thể chuyển nhượng được); nó có thể thuộc về một người khác (ví dụ: người cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng) hoặc không tồn tại (như trong trường hợp người có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất chỉ là người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm). Sự phát triển của chế định quyền sở hữu bề mặt trong luật hiện đại Việt Nam gắn liền với quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. 1. Xác lập quyền sở hữu bề mặt Quyền sở hữu bề mặt có thể được xác lập theo pháp luật đất đai hoặc theo pháp luật dân sự.

1. Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật đất đai 

1.1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng nămVề nguyên tắc người thuê chỉ có quyền sở hữu bề mặt. -Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền sở hữu và định đoạt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê (Điều 114 khoản 1 Luật đất đai ) nhưng lại không có quyền sử dụng đất có giá trị tài sản. Người được chuyển giao quyền sở hữu tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Có thể nói, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm có tính chất tương tự như một quyền không có tính chất tài sản và gắn liền với nhân thân người có quyền. Nói cách khác, họ chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê. - Tương tự, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm về nguyên tắc chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê ( Điều 111 khoản 1Luật đất đai ). Người mua tài sản gắn với đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Một cách ngoại lệ, tổ chức kinh tế được quyền cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. -Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các tài sản gắn liền với đất thuê và có quyền định đoạt các tài sản ấy ( Điều 119 khoản 2 Luật đất đai ). Trường hợp người mua tài sản gắn với đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại -Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cũng chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất (Điều 118 Luật đất đai ).

Trường hợp thuê đất trả tiền nhiều năm của tổ chức ngoại giao nước ngoài Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền nhiều năm cũng chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất theo Điều 118 Luật đất đai đã nêu trên.

 Trường hợp tổ chức kinh tế được

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Quyền sử dụng đất của các tổ chức này không thể chuyển giao và không có giá trị tài sản. Nếu các tổ chức kinh tế này được Nhà nước giao đất để xây dựng không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định (Điều 109, Điều 110 khoản 3 Luật đất đai ). Như vậy, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cũng chỉ có quyền sở hữu bề mặt đối với các công trình gắn liền với đất.

2. Xác lập quyền sở hữu bề mặt theo pháp luật dân sự

2.1. Tách quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất thành hai bất động sản độc lập

Có nhiều rất phổ biến trong thực tiễn giao dịch, chẳng hạn người có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tặng quyền sử dụng đất cho một người và quyền sở hữu nhà cho một người khác; hoặc người có quyền sở hữu nhà nhiều tầng và quyền sử dụng đất tặng cho hoặc bán một hoặc nhiều tầng lầu cho người khác và giữ lại cho mình quyền sở hữu tầng trệt cùng với quyền sử dụng đất; hoặc người có quyền sử dụng đất tặng cho hoặc chuyển nhượng các cây lâu năm gắn liền với đất cho người khác và giữ lại quyền sử dụng đất; hoặc người có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp quyền sở hữu nhà, sau đó, quyền sử dụng đất được bán cho người khác để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm; hoặc người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sở hữu nhà (hay tài sản khác), nhưng không chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà (hay tài sản khác) đó; ... Trong những trường hợp này quyền sở hữu bề mặt được xác lập.

 2.2. Cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng

 Quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được cho thuê, vào thời điểm giao kết hợp đồng, là quyền sử dụng đối với đất chưa được xây dựng, nghĩa là chưa có tài sản gắn liền trên đất đó. Chính người thuê sẽ xây dựng trên đất có quyền sử dụng được cho thuê các công trình cần thiết cho việc khai thác công dụng của đất phục vụ lợi ích của mình. Nếu ta xem quyền sử dụng đất là vật chính, thì theo các quy tắc về sáp nhập tài sản, các công trình xây dựng trên đất thuộc quyền sở hữu của người cho thuê và người này có trách nhiệm thanh toán cho người thuê phần giá trị của các công trình đó (BLDS Điều 236 khoản 1). Giải pháp này không thể tranh cãi khi hợp đồng cho thuê hết hạn, bởi khi đó, người cho thuê tiếp tục là người sử dụng đất và do vậy, có quyền sở hữu đối với những tài sản được sáp nhập vào quyền sử dụng đất theo luật; người thuê không còn mối quan hệ pháp lý nào đối với đất đó. Có thể phân tích hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng thành hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để xây dựng. Khi đó, người sử dụng đất có quyền xây dựng trên đất đó, và do hiệu lực của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, họ chuyển nhượng có thời hạn (bằng với thời hạn thuê) quyền xây dựng trên đất cho người thuê. Như vậy, với tư cách là người tạo ra một cách hợp pháp tài sản được xây dựng, người thuê phải có quyền sở hữu đối với các tài sản đóï -quyền sở hữu có thời hạn chấm dứt cùng một lúc với hợp đồng cho thuê. Ta nói: hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng có tác dụng làm phát sinh quyền sở hữu bề mặt của người thuê.

3. Xác lập quyền sở hữu bề mặt bằng các phương thức được thừa nhận

 Trong trường hợp này, quyền sở hữu bề mặt đã tồn tại và một người nào đó trở thành chủ thể của quyền sở hữu đó do được chủ sở hữu trước chuyển giao (bán, tặng cho,...) hoặc do các phương thức trực tiếp (xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu).

 4. Chế độ pháp lý của quyền sở hữu bề mặt

Tài sản thuộc sở hữu bề mặt

 Tài sản thuộc sở hữu bề mặt có thể là những vật hiện hữu (như nhà, công trình xây dựng khác, cây lâu năm), nhưng cũng có thể được phi vật chất hoá thành các quyền tài sản (quyền xây dựng, quyền trồng cây). Nếu chỉ có đối tượng là các vật hiện hữu, thì khi vật không còn nữa (nhà bị đổ, cây chết,...), quyền sở hữu bề mặt sẽ chấm dứt. Trong trường hợp vật hiện hữu là cây, chắn chắn chủ sở hữu có quyền sở hữu đối với tất cả những kết quả phát triển tự nhiên của cây, kể cả đối với các cây con được cây mẹ sản sinh ra... ; tuy nhiên không được trồng thêm cây mới trên diện tích đất đó.

 Quyền sở hữu theo luật chung

 Người có quyền sở hữu bề mặt là chủ sở hữu theo nghĩa đầy đủ đối với các tài sản đối tượng của quyền sở hữu đó. Người này có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản, nghĩa là có quyền cư trú, cho thuê, thay đổi cấu trúc, phá dỡ tài sản, có quyền thế chấp tài sản, có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản, để tài sản cho người thừa kế,...trừ trường hợp có thoả thuận khác với người có quyền sử dụng đất. Nếu đối tượng của quyền sở hữu bề mặt là quyền xây dựng, quyền trồng cây, thì chủ sở hữu còn có quyền mở rộng hoặc thu hẹp công trình, tăng hoặc giảm số lượng cây trồng, xây dựng công trình hay trồng các loại cây mới. Cũng như quyền sở hữu theo luật chung, quyền sở hữu bề mặt có tính ổn định và lâu dài, trừ trường hợp các bên liên quan đạt được thoả thuận giới hạn sự tồn tại của quyền sở hữu bề mặt trong thời gian (như đối với quyền sở hữu bề mặt phát sinh từ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng).

5. Quyền sử dụng hạn chế đối với đất

Khi sở hữu các tài sản gắn liền với đất, người có quyền sở hữu bề mặt, muốn thực hiện quyền sở hữu của mình, nhất thiết phải xác lập được quyền sử dụng đối với đất có các tài sản đó. Khi đó, quan hệ giữa người có quyền sở hữu bề mặt và người sử dụng đất giống như quan hệ giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong chừng mực nào đó, có thể tin rằng bất động sản đối tượng của quyền sở hữu bề mặt luôn là bất động sản bị vây bọc mà nếu như không có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu bề mặt sẽ không bao giờ có thể tiếp xúc với đường công cộng, thiết bị công cộng mà không sử dụng đến đất đai thuộc quyền sử dụng của người khác

 Đăng ký quyền sở hữu

 Nếu các tài sản gắn liền với đất thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, thì quyền sở hữu bề mặt xác lập đối với các tài sản đó cũng phải được đăng ký. Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu bề mặt cũng không được đăng ký. Thực ra, quyền sở hữu bề mặt không đăng ký và, nói chung, bất động sản không đăng ký quyền sở hữu, không phải là một chế định cần được hoàn thiện, mà chỉ là một hiện tượng phát sinh từ tình trạng chưa hoàn thiện của pháp luật về tài sản.

Luật Minh Khuê (sưu tầm và biên tập)