Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất?

1. Một số khái niệm cơ bản

+/ Thu hồi đất: Luật đất đai năm 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024) có đưa ra giải thích cụ thể về hành vi thu hồi đất. Theo đó, thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

+/ Bồi thường thiệt hại do thu hồi đất: Khái niệm bồi thường thiệt hại do thu hồi đất là quyền của chủ thể đang sử dụng đất bị thu hồi nhằm bù đắp thiệt hại về vật chất cho người sử dụng đất trong trường hợp bị thu hổi đất để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác hoặc vì nhu cầu của nhà nước và xã hội.

+/ Nhà ở: Luật Nhà ở năm 2014 (thay thế bởi: Luật nhà ở năm 2023) giải thích rằng: Nhà ở được hiểu là là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở có thể là nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư, nhà liền kề,…

+/ Công trình xây dựng khác: Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Hiện nay, khái niệm về công trình xây dựng khác chưa có định nghĩa chính thức được ghi nhận trong các văn bản chính quy về xây dựng, mà chỉ có hướng dẫn, trả lời của Thanh tra xây dựng theo Nghị định 121/2013/NĐ-CP. Công trình khác là những công trình không phải là nhà ở riêng lẻ; không phải công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hay công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

2. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo nguyên tắc nào? 

Theo pháp luật đất đai, các nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất gồm 03 nguyên tắc được quy định như sau:

• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai;
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất;
• Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, việc bồi thường về đất đai không tiến hành một cách tùy tiện, chung chung mà được quy định rõ ràng, cụ thể. Người dân muốn được nhận bồi thường phải thỏa mãn các điều kiện mà pháp luật đất đai quy định. Nhà nước có thể chọn phương thức bồi thường băng giao đất có mục đích sử dụng tương đương với đất bị thu hồi hoặc bồi thường bằng tiền nếu Nhà nước không có đất thay thế. Cơ chế bồi thường nhằm đảm bảo tối đa lợi ích hợp pháp của người dân, giúp họ nhanh chóng ổn định, thích nghi và phát triển sản xuất kinh doanh tại nơi ở mới. Đất đai là tài sản quan trọng và có giá trị lớn đối với người dân, nguyên tắc bồi thường cần phải thực hiện nghiêm túc theo quy định. 

Xem thêm: Mẫu đơn khiếu nại đề bù đất đai, bồi thường đất 

Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất là nội dung được đề cập tại Điều 89 Luật Đất đai năm 2013. Căn cứ quy định, Nhà nước giải quyết vấn đề bồi thường như sau:

Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định nêu trên, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Cụ thể: 

• Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.
• Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành. Công thức như sau: 

Tgt = G1-(G1/T) X T1

Trong đó:

• Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
• G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
• T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
• T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

+/ Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

+/ Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

+/ Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại phần a và b thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

4. Thực tiễn thực hiện quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, về ban hành văn bản pháp luật: Quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất, vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rải rác ở nhiều văn bản cả Luật, Nghị định, Thông tư,... Việc quy định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho người dân trong việc tìm hiểu, nắm rõ các quy định của pháp luật và khiến cho cơ quan có thẩm quyền áp dụng sai lệch, không đồng nhất giữa các tỉnh, thành phố.

Thứ hai,về việc định giá đất: Một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu hết giá đất xác định khi đền bù giải phóng mặt bằng lại chênh lệch rất lớn so với giá thị trường. Theo nguyên tắc trên thì việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường sẽ rất khó xác định do không có cơ sở dữ liệu nào ghi nhận giá đất phổ biến trên thị trường được quy định là bao nhiêu để xem xét sự phù hợp. Người có đất bị thu hồi không đồng ý kết quả áp giá đất tính tiền bồi thường và xảy ra tình trạng khiếu nại phức tạp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi và làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng;

Thứ ba, định giá tài sản gắn liền với đất: Về nguyên tắc, khi Nhà nước thu hồi đất  thì nhà ở, công trình xây dựng trên đất thuộc sở hữu hợp pháp gắn liền với đất thì sẽ được bồi thường. Tuy nhiên qua thực tế đơn giá nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc do UBND cấp tỉnh quy định làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ thường thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế mà người bị thu hồi đất bỏ ra để xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc mới có diện tích, mục đích, chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật tương tự, nhất là trong điều kiện nền kinh tế bị lạm phát. Trong khi quyết định về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn các tỉnh thì có nơi vẫn chưa hoặc chậm điều chỉnh đơn giá xây dựng theo thời điểm bồi thường.