1. Cách tính diện tích nhà chung cư ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Tôi mới mua 1 căn chung cư có diện tích trong hđ là: 91,91m2, tuy nhiên: Khi tôi đo (đo trên máy) đến tim tường của tường bao phủ bì (toàn bộ tường ngăn trong nhà không trừ vào diện tích) thì được có 91,407m2;
Tuy nhiên tôi thắc mắc 2 vấn đề: Trong nhà có 3 hộp kỹ thuật và 02 cái cột rất lớn chiếm đến 3,6m2 này đều bắt khách hàng phải chịu. Hỏi cách tính của chủ đầu tư này có đúng không? tôi cần tính theo thông tư 16 hay có thông tư nào mới nhất để áp dụng. Đây là lần đầu tiên mua căn hộ chung cư nên khó chịu quá tôi có gửi kèm file bản vẻ mềm.
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê. Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư!
Người gửi: Thao Phanvan

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Ngày 1-9-2010, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 16 quy định hai cách tính diện tích nhà chung cư được cho là trái với Luật Nhà ở và Bộ Luật dân sự, khiến người dân phải trả tiền mua nhà cho cả cột và hộp kỹ thuật. vấn đề này gây ra rất nhiều tranh cãi của người dân. Hiện nay để sửa đổi, ngày 20-2-2014, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư 03/2014/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 8-4-2014, bãi bỏ cách tính từ tim tường, thống nhất một cách tính diện tích như sau: diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Theo đó, căn cứ vào Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Cách tính diện tích cụ thể như sau:

“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD như sau:

2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt.

Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ".

Cách tính diện tích nhà chung cư?

Do vậy, hiện nay khi mua căn hộ chung cư bạn sẽ tính diện tích theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD này mà không áp dụng Thông tư số 16/2010/BXD nữa.

Trân trọng cám ơn!

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

2. Sai thông tin về chủ sở hữu, số thửa, diện tích trên sổ đỏ phải làm sao ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Thông tin về chủ sở hữu, số thửa, diện tích trên sổ đỏ phải làm sao ạ ? Có ảnh hưởn gì không ?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2013 về việc đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp:

"1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận..."

Có thể thấy, do việc cấp giấy chứng nhận bị sai thông tin là lỗi thuộc về cơ quan đăng ký đất đai đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn nên khi có sai sót bạn sẽ có quyền yêu cầu cơ quan này đính chính lại thông tin ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp bạn. Về trình tự thủ tục thực hiện việc đính chính thì sẽ được tiến hành theo quy định tại Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp:

"1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, trước hết bạn phải chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

"3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có:

a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp."

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thì bạn nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan này sẽ có trách nhiệm xem xét và đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, đồng thời cập nhật dữ liệu mới vào cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

3. Thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế đang sử dụng ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi có 1 thửa đất được cấp theo bản đồ địa chính với diện tích theo sổ đỏ là 200m vuông, nhưng thực tế thì thửa đất tôi đang sử dụng có diện tích là 1300m vuông. Nay theo chủ trương của nhà nước về cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ kỹ thuật số. Tôi muốn được cấp phần diện tích thực tế mà gia đình đang sử dụng thì cần làm những thủ tục gì ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: P.T

Thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế đang sử dụng ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:

"Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Giấy chứng nhận đã cấp để làm thủ tục cấp đổi giấy mới.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo danh sách các trường hợp làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; xác nhận việc đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền ký cấp đổi.

5. Việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cấp đổi quy định tại Khoản 4 Điều này được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất và tổ chức tín dụng theo quy định như sau:

a) Người sử dụng đất ký, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho tổ chức tín dụng nơi đang nhận thế chấp;

b) Tổ chức tín dụng có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cũ đang thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý."

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đới với phần diện tích đất thực tế mà gia định bạn đang sử dụng, bạn cần nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận.

Khoản 1 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận như sau:

"Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng."

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty luật Minh Khuê: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

4. Tư vấn về diện tích tối thiểu căn hộ chung cư ?

Kính chào Luật sư, Tôi muốn nhờ luật sư giải đáp giúp vấn đề sau: Hiện nay tôi đang muốn mua một căn hộ chung cư để ở, trên thị trường hiện nay có nhà đầu tư rao bán căn hộ chung cư có diện tích sàn xây dựng <45 m2. Câu hỏi của tôi là như vậy có phải chủ đầu tư vi luật nhà ở hay không?
Vì ở điều 46 của luật nhà ở năm 2015, có quy định:
. Như vậy nếu tôi mua căn chung cư đó thì có ảnh hưởng gì tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay sổ đỏ không?
Cảm ơn luật sư!
Người gửi: Manh Tien Tran

Trả lời:

Ý kiến thứ nhất:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì trên thị trường hiện nay có nhà đầu tư rao bán căn hộ chung cư có diện tích sàn xây dựng <45 m2. Câu hỏi thứ nhất của bạn là như vậy có phải chủ đầu tư vi phạm luật nhà ở hay không ?

Luật nhà ở năm 2014 Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường..”

Và tại Điều 24 Luật nhà ở năm 2014 quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại thì:

"1. Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng."

Như vậy, việc nhà đầu tư xây dựng căn hộ chung cư có diện tích sàn xây dựng <45 m2 là vi phạm pháp luật nhà ở về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại.

Câu hỏi thứ hai: nếu bạn mua căn chung cư đó thì có ảnh hưởng gì tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay sổ đỏ không?

Giả sử rằng bạn mua căn hộ trên, để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp của bạn thì cần tuân thủ đúng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 8 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư)…”

Việc chủ đầu tư xây dựng và bán căn hộ dưới 45m² nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho những hộ có thu nhập thấp. Tuy nhiên, như đã nói ở trên, diện tích mỗi căn hộ chung cư không được thấp hơn 45 m2. Tức là về mặt nguyên tắc, nếu đủ điều kiện này mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, tôi xin tư vấn thêm cho bạn nếu chủ đầu tư có cam kết cấp sổ đỏ cho căn hộ dưới 45m2 thì cam kết này của chủ đầu tư là không đúng theo quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư cho rằng cam kết này là đúng thì phải công khai quyết định phê duyệt dự án và các văn bản khác đã được phê duyệt về việc được phép xây dựng căn hộ dưới 45m2 để bán (trừ dự án xây dựng nhà ở xã hội).

Ngoài ra, để tăng tính đảm bảo về mặt pháp lý thì kể cả trường hợp chủ đầu tư có chứng minh dự án xây dựng căn hộ dưới 45m² được phê duyệt và có văn bản nêu sẽ được cấp “sổ đỏ” thì hợp đồng mua bán nhà chung cư này cũng phải tuân thủ theo mẫu quy định và trong hợp đồng nên ghi rõ điều khoản: nếu Chủ đầu tư không thực hiện được cam kết như trên sẽ phải chịu phạt vi phạm và mức bồi thường cụ thể phải rõ ràng.

Nếu đảm bảo được những điều kiện trên thì việc mua nhà của bạn sẽ được đảm bảo về mặt pháp lý. Ngược lại, nếu không xem xét kỹ lưỡng và tuân thủ những quy định đó thì người mua là bạn sẽ phải chịu thiệt thòi rất lớn nếu có những bất trắc xảy ra! Hơn nữa, trong trường hợp việc mua nhà không đúng quy định pháp luật thì sau này, bạn cũng gặp phải rất nhiều khó khăn khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…nhà đất.

Hy vọng qua những điều tư vấn trên đây, bạn sẽ có những suy xét và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định nên hay không nên mua nhà trong trường hợp này. Chúc bạn may mắn!

Tham khảo các văn bản pháp luật liên quan: Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ý kiến bổ sung thứ hai:

Trên thực tế số lượng căn hộ có diện tích < 45m2 không nhiều thực chất đây là những căn hộ cạnh khu kỹ thuật của chung cư có diện tích trên 45m2 nhưng do vướng diện tích hộp="" kỹ thuật nên diện tíchsử dụng chỉ còn ...

Theo quy định của Luật nhà ở hiện nay, căn hộ chung cư phải có diện tích không dưới 45m2 nên nhiều người lo mua căn hộ sẽ không được cấp sổ đỏ. Nếu dự án xây nhà chung cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua loại căn hộ này. Vì vậy, vấn đề pháp lý của căn hộ phụ thuộc vào chính dự án được phê duyệt hay không.

Đối với một dự án nhà ở khi được phê duyệt thường có đầy đủ các thông số về số tầng, mật độ xây dựng, tỉ lệ diện tích căn hộ. “Ví như dự án chung cư được phê duyệt có 100 căn hộ. Trong đó tỉ lệ căn hộ từ 40-45m2 là 20% thì dự án đó sẽ có khoảng 20 căn có diện tích tương ứng với tỉ lệ này. Trong số 20 căn này không cứng nhắc đến mức tất cả đều phải 45m2 mà có thể có căn hộ 46m2, có căn hộ 44m2 hoặc thấp hơn.

Vấn đề pháp lý là dự án đó có được cấp thẩm quyền phê duyệt không. Chủ đầu tư dự án có thực hiện đúng theo quy hoạch, đúng theo mật độ xây dựng được phê duyệt. Nếu thực hiện đúng theo quy hoạch được duyệt, đúng số tầng, đúng tỉ lệ căn hộ thì các căn hộ trong dự án vẫn được cấp sổ đỏ bình thường.

Mọi vướng mắc vui lòng liên hệ: Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài điện thoại 1900.6162

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Được công nhận quyền sử dụng đất ông cha lâu đời ?

5. Diện tích 50m2 có được tách làm giấy chứng nhận QSD đất riêng ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi có 1 lô đất chung ở tại Đăk Lăk. Nay tôi đã lấy vợ và muốn tách ra làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng. Nhưng nếu tách ra tính theo m2 sàn nhà, tôi chỉ được 50 m2 thì có tách được không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: D.P

Diện tích 50m2 có được tách làm giấy chứng nhận QSD đất riêng ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày, bạn muốn tách đất theo diện tích sàn nhà là 50m2 đất. Tuy nhiên, chúng tôi không rõ mảnh đất bạn muốn tách được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở hay vẫn là đất nông nghiệp; nằm tại phường, thị trấn hay tại xã và chiều rộng của mảnh đất là bao nhiêu nên bạn có thể căn cứ vào quy định tại Điều 7 Quyết định số 36/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đăk Lăk về diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh để xem xét cho trường hợp của mình như sau:

"Điều 7. Điều kiện về kích thước, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đối với một số loại đất

1. Đối với đất ở

a) Đối với các phường, thị trấn:

- Trường hợp tách thửa do thực hiện quy hoạch: Diện tích còn lại sau khi thực hiện quy hoạch được phép hình thành thửa đất mới phải đáp ứng điều kiện diện tích bằng hoặc lớn hơn 20m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 3m;

- Trường hợp tách thửa để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất: Diện tích bằng hoặc lớn hơn 40m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 3m;

b) Đối với các xã: Diện tích bằng hoặc lớn hơn 60m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 4m.

2. Đối với đất sản xuất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 500m2.

3. Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì hạn mức các thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn 40m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 3m đối với các phường, thị trấn; bằng hoặc lớn hơn 60m2, chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 4m đối với các xã."

Theo quy định trên, nếu hiện tại đất của nhà bạn vẫn là đất nông nghiệp và mảnh đất nhà bạn nằm tại phường hoặc thị trấn (tức là đủ diện tích tách thửa đổi với đất ở) thì bạn có thể xin tách thửa đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ có thể tách thửa mảnh đất trên. Bởi theo quy định trên nếu bạn vẫn để là đất nông nghiệp thì sẽ không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa.

Trên đây là những giải đáp, tư vấn từ phía Công ty Luật Minh Khuê cho câu hỏi của Quý khách hàng. Nếu còn có điều gì thắc mắc, mời Quý khách hàng vui lòng gọi điện trực tiếp đến tổng đài 1900.6162 để được giải đáp nhanh chóng và chính xác nhất.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Đính chính lại thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào ?