Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng những ưu đãi gì?

Luật Nhà ở năm 2023 đã thiết lập một hệ thống quy định tương đối đầy đủ nhằm điều tiết hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, trong đó trọng tâm là cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư. Điều 107 Luật Nhà ở năm 2023 đóng vai trò là điều luật dẫn chiếu, qua đó xác định nguyên tắc áp dụng ưu đãi đối với các dự án nhà ở phục vụ lực lượng vũ trang nhân dân, đồng thời liên kết trực tiếp với Điều 85 – điều luật quy định chi tiết hệ thống ưu đãi áp dụng đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Việc dẫn chiếu này cho thấy quan điểm lập pháp nhất quán của Nhà nước: nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đặt trong cùng hệ giá trị chính sách với nhà ở xã hội, là loại hình nhà ở mang tính an sinh – chính trị – xã hội đặc thù, cần được hỗ trợ mạnh mẽ từ phía Nhà nước để bảo đảm khả năng triển khai trong thực tiễn.

1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng những ưu đãi gì?

Khoản 1 và khoản 2 Điều 107 Luật Nhà ở năm 2023 đã phân chia dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thành hai nhóm pháp lý độc lập, tương ứng với hai chế độ ưu đãi khác nhau.

Thứ nhất, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân bằng vốn đầu tư công, chủ đầu tư chỉ được hưởng các ưu đãi quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở năm 2023.

Thứ hai, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không bằng vốn đầu tư công, chủ đầu tư được hưởng toàn bộ các ưu đãi quy định tại khoản 2 Điều 85.

Cách thiết kế này phản ánh rõ tư duy lập pháp: mức độ ưu đãi mà chủ đầu tư được hưởng tỷ lệ thuận với mức độ tự chủ tài chính và rủi ro đầu tư mà chủ đầu tư phải gánh chịu. Khi Nhà nước đã tham gia bằng nguồn vốn đầu tư công, chính sách ưu đãi được giới hạn ở mức cần thiết; ngược lại, khi dự án được triển khai bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, hệ thống ưu đãi được mở rộng tối đa nhằm khuyến khích xã hội hóa đầu tư.

1.1. Ưu đãi áp dụng đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công

Đối với các dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được đầu tư bằng vốn đầu tư công, chủ đầu tư chỉ được hưởng hai nhóm ưu đãi cơ bản.

Thứ nhất là ưu đãi về đất đai theo điểm a khoản 2 Điều 85. Theo đó, chủ đầu tư được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Đồng thời, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, không phải tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và cũng không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi chi phí đất đai thường chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng mức đầu tư dự án nhà ở. Việc miễn trừ hoàn toàn nghĩa vụ tài chính về đất giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu, tạo điều kiện cho dự án được triển khai đúng tiến độ và phù hợp với mục tiêu an sinh xã hội.

Thứ hai là ưu đãi về thuế, bao gồm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật thuế hiện hành. Mặc dù Luật Nhà ở không quy định trực tiếp mức ưu đãi cụ thể, nhưng việc dẫn chiếu sang pháp luật thuế cho phép áp dụng các chính sách thuế ưu đãi hiện hành đối với lĩnh vực nhà ở xã hội. Điều này góp phần giảm nghĩa vụ tài chính trong quá trình vận hành dự án, bảo đảm hiệu quả kinh tế tối thiểu cho chủ đầu tư dù dự án mang tính phục vụ chính sách công.

1.2. Ưu đãi toàn diện đối với dự án không sử dụng vốn đầu tư công

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không bằng vốn đầu tư công, pháp luật cho phép áp dụng toàn bộ hệ thống ưu đãi quy định tại khoản 2 Điều 85, tạo thành một cơ chế hỗ trợ toàn diện, bao trùm cả giai đoạn đầu tư, xây dựng và khai thác dự án.

1.2.1. Ưu đãi về đất đai

Chủ đầu tư được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Việc miễn trừ này mang tính tuyệt đối, không phụ thuộc vào quy mô dự án hay thời hạn sử dụng đất. Đồng thời, thủ tục hành chính liên quan đến xác định giá đất và đề nghị miễn tiền sử dụng đất cũng được loại bỏ, qua đó rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư và giảm rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư.

Trong bối cảnh pháp luật đất đai ngày càng siết chặt quy trình xác định giá đất, đây được xem là một trong những ưu đãi có giá trị lớn nhất và có tác động trực tiếp nhất đến khả năng triển khai dự án.

1.2.2. Ưu đãi về thuế

Chủ đầu tư được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo pháp luật thuế. Cơ chế này giúp giảm chi phí trong toàn bộ vòng đời dự án, từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn khai thác, qua đó tạo điều kiện để chủ đầu tư duy trì mức giá bán, cho thuê hoặc cho thuê mua phù hợp với đối tượng thụ hưởng là lực lượng vũ trang nhân dân.

1.2.3. Ưu đãi về lợi nhuận định mức 

Một điểm đặc biệt quan trọng của khoản 2 Điều 85 là việc cho phép chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích nhà ở thuộc dự án. Quy định này thể hiện rõ bản chất chính sách của loại hình nhà ở này: không nhằm tối đa hóa lợi nhuận mà nhằm bảo đảm mức sinh lời hợp lý, đủ để thu hút nhà đầu tư nhưng không làm biến dạng mục tiêu an sinh xã hội.

Cơ chế lợi nhuận định mức cũng giúp cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng kiểm soát giá thành và hạn chế hiện tượng đầu cơ, trục lợi chính sách.

1.2.4. Quyền khai thác quỹ đất và diện tích thương mại trong phạm vi dự án

Luật Nhà ở năm 2023 cho phép chủ đầu tư được dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại hoặc nhà ở thương mại. Đối với phần diện tích này, chủ đầu tư được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận phát sinh.

Trong trường hợp quy hoạch chi tiết không bố trí quỹ đất riêng, chủ đầu tư vẫn được dành tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Cơ chế này đóng vai trò như một “van tài chính” giúp bù đắp phần lợi nhuận bị khống chế ở khu nhà ở chính sách, qua đó tạo động lực kinh tế thực chất cho nhà đầu tư tham gia dự án.

1.2.5. Ưu đãi về tín dụng và hỗ trợ hạ tầng

Chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất ưu đãi; riêng trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì được hưởng mức lãi suất thấp hơn và thời hạn vay dài hơn. Đây là công cụ điều tiết hành vi đầu tư rất rõ ràng, khuyến khích phát triển quỹ nhà ở cho thuê – loại hình có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với lực lượng vũ trang nhân dân trong điều kiện công tác thường xuyên luân chuyển.

Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm hỗ trợ việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật và bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài dự án, giúp giảm chi phí đầu tư gián tiếp cho chủ đầu tư.

1.2.6. Ưu đãi bổ sung theo cơ chế địa phương và pháp luật có liên quan

Ngoài các ưu đãi mang tính thống nhất trên phạm vi cả nước, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh còn có thẩm quyền ban hành các cơ chế hỗ trợ bổ sung phù hợp với điều kiện địa phương. Đồng thời, chủ đầu tư còn có thể được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật có liên quan, tạo ra một không gian chính sách linh hoạt nhằm thích ứng với thực tiễn từng địa bàn.

2. So sánh hai chế độ ưu đãi của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Hai chế độ ưu đãi của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thể hiện trong bảng dưới đây:

3. Câu hỏi thưởng gặp

3.1. Chủ đầu tư có được hưởng toàn bộ ưu đãi nhà ở xã hội không?

Căn cứ trực tiếp để xác định vấn đề này là Điều 107 Luật Nhà ở năm 2023. Điều luật không quy định độc lập một hệ thống ưu đãi riêng cho dự án nhà ở lực lượng vũ trang nhân dân mà áp dụng kỹ thuật lập pháp “dẫn chiếu”, theo đó việc hưởng ưu đãi được xác định thông qua khoản 2 Điều 85 của Luật này.

Tuy nhiên, pháp luật không cho phép áp dụng ưu đãi một cách đồng loạt cho mọi dự án, mà có sự phân biệt rất rõ theo nguồn vốn đầu tư. Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư chỉ được hưởng hai nhóm ưu đãi là miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và ưu đãi về thuế. Các ưu đãi còn lại của nhà ở xã hội không được áp dụng. Điều này phản ánh nguyên tắc quản lý tài chính công: khi Nhà nước đã trực tiếp bỏ vốn đầu tư, thì không đặt ra việc tiếp tục ưu đãi sâu về lợi nhuận, tín dụng hoặc quỹ đất thương mại.

Ngược lại, đối với dự án không sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư được hưởng toàn bộ các ưu đãi quy định tại khoản 2 Điều 85, tức là được hưởng đầy đủ cơ chế ưu đãi của nhà ở xã hội. Như vậy, có thể khẳng định rằng không phải mọi dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân đều được hưởng toàn bộ ưu đãi nhà ở xã hội, mà chỉ những dự án không sử dụng vốn đầu tư công mới được áp dụng đầy đủ.

3.2. Chủ đầu tư có được xây dựng nhà ở thương mại trong dự án không?

Quyền xây dựng nhà ở thương mại trong phạm vi dự án là một trong những nội dung ưu đãi quan trọng nhất, có tác động trực tiếp đến khả năng cân đối tài chính của chủ đầu tư. Quyền này chỉ được quy định tại điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023.

Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được phép dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại hoặc nhà ở thương mại. Trường hợp không bố trí được quỹ đất riêng theo quy hoạch, chủ đầu tư được phép dành tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Do Điều 107 chỉ cho phép dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không sử dụng vốn đầu tư công được hưởng toàn bộ khoản 2 Điều 85, nên chỉ loại dự án này mới có quyền bố trí phần diện tích thương mại hoặc nhà ở thương mại trong phạm vi dự án. Đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, pháp luật không cho phép áp dụng ưu đãi này, bởi việc sử dụng vốn ngân sách để tạo ra quỹ nhà ở thương mại nhằm mục đích sinh lợi là không phù hợp với nguyên tắc quản lý tài sản công.

Như vậy, quyền xây dựng nhà ở thương mại chỉ tồn tại đối với dự án không sử dụng vốn đầu tư công.

3.3. Chủ đầu tư có được hưởng lợi nhuận không?

Vấn đề lợi nhuận là nội dung cốt lõi trong việc đánh giá sức hấp dẫn của dự án. Theo điểm c khoản 2 Điều 85, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích nhà ở xã hội.

Ưu đãi này chỉ được áp dụng đối với dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không sử dụng vốn đầu tư công. Trong trường hợp này, lợi nhuận định mức được xem là cơ chế bảo đảm lợi ích tối thiểu cho nhà đầu tư, nhằm bù đắp chi phí, rủi ro và thời gian thu hồi vốn dài.

Ngược lại, đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư không được hưởng lợi nhuận định mức theo cơ chế nhà ở xã hội. Lý do là bởi bản chất của dự án đầu tư công không nhằm mục tiêu sinh lợi mà nhằm thực hiện nhiệm vụ chi ngân sách phục vụ lợi ích công cộng. Việc đặt ra lợi nhuận trong dự án đầu tư công sẽ đi ngược lại nguyên tắc sử dụng ngân sách nhà nước.

3.4. Dự án sử dụng vốn nào thì được hưởng ưu đãi cao hơn?

Từ toàn bộ hệ thống quy định có thể khẳng định một cách rõ ràng rằng: dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không sử dụng vốn đầu tư công là loại dự án được hưởng mức ưu đãi cao hơn.

Loại dự án này không chỉ được miễn tiền sử dụng đất và hưởng ưu đãi thuế, mà còn được hưởng lợi nhuận định mức, được bố trí quỹ đất thương mại, được vay vốn ưu đãi, được hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và có thể được hưởng thêm các cơ chế hỗ trợ của địa phương. Đây là hệ thống ưu đãi toàn diện, bao trùm cả giai đoạn đầu tư, xây dựng và khai thác dự án.

Trong khi đó, dự án sử dụng vốn đầu tư công chỉ được hưởng ưu đãi ở mức cơ bản và mang tính kỹ thuật tài chính, chủ yếu nhằm giảm thủ tục và chi phí hành chính, chứ không tạo ra cơ chế sinh lợi cho chủ đầu tư.

3.5. Ưu đãi có được áp dụng đồng thời không?

Nguyên tắc áp dụng ưu đãi trong trường hợp này phải được hiểu theo đúng tinh thần của Điều 107 Luật Nhà ở năm 2023. Pháp luật không cho phép cộng gộp ưu đãi của hai loại dự án.

Mỗi dự án chỉ được xác định theo một nguồn vốn chủ đạo tại thời điểm phê duyệt chủ trương đầu tư. Nếu dự án được xác định là dự án sử dụng vốn đầu tư công thì chỉ được áp dụng nhóm ưu đãi tương ứng tại khoản 1 Điều 107. Nếu dự án được xác định là không sử dụng vốn đầu tư công thì được áp dụng đầy đủ khoản 2 Điều 107 dẫn chiếu khoản 2 Điều 85.

Do đó, không tồn tại cơ chế áp dụng đồng thời cả hai nhóm ưu đãi trong cùng một dự án. Việc chuyển đổi nguồn vốn hoặc thay đổi hình thức đầu tư có thể dẫn đến việc điều chỉnh chế độ ưu đãi, nhưng không được áp dụng song song nhằm tránh trục lợi chính sách và bảo đảm nguyên tắc minh bạch trong quản lý đầu tư xây dựng.

Kết luận

Điều 107 kết hợp với khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 có thể khẳng định rằng: chủ đầu tư dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng hệ thống ưu đãi rộng, toàn diện và có giá trị kinh tế – pháp lý rất lớn, đặc biệt trong trường hợp dự án không sử dụng vốn đầu tư công. Hệ thống ưu đãi này không chỉ nhằm thu hút nguồn lực xã hội hóa mà còn thể hiện rõ vai trò điều tiết của Nhà nước trong việc bảo đảm an sinh nhà ở cho lực lượng giữ vai trò nòng cốt trong bảo vệ quốc phòng, an ninh quốc gia.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.