Hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản của một số nước trên thế giới

1. Pháp luật đất đai và bất động sản Pháp

Các hình thức sở hữu đất đai chủ yếu:

– Sở hữu tư nhân: Phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người dân có quyền sở hữu đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng. Điều này có nghĩa là, chủ sở hữu tư nhân về đất đai phải nhường quyền sở hữu của mình đối với đất đại cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích công cộng.

– Sở hữu Nhà nước: Bên cạnh hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, còn có hình thức sở hữu nhà nước về đất đai. Theo đó, Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS; trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng.

2. Pháp luật đất đai và bất động sản Úc

Chế độ quản lý và SDĐ đai ở Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common law). Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Quan niệm về tính tương đối của Chứng nhận quyền (title). khác với sở hữu tuyệt đối được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật BĐS Anh – Úc.

Đất Vương quyền (Crown land): Khác với Luật La Mã (Roman law), sở hữu được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh – Úc, Nhà Vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Crown land). Trong khi lịch sử phát triển luật BĐS ở Úc lại dựa trên giả định ngay từ ban đầu rằng, đất đai sẽ là đối tượng của sở hữu tư nhân, đất đai phải được sử dụng có hiệu quả nhất thông qua thị trưởng và thực tế đã khẳng định xu hướng phát triển này; vương quyền đối với đất đai được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold). Sở hữu đất đai tư nhân: Được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà theo học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người SDĐ; theo bậc thang của sở hữu có:

– Tài sản tư (/freehold estates) được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế (free simple estate); quyền thửa kế hạn chế (free tail estate); phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do (freehold); theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa.

– Tài sản không được thừa kế (life estate) và các tài sản khác theo phương thức thuế (leasehold estate). Tương ứng đất theo dấu hiệu sở hữu có đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối); đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); đất sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu); đất công thuộc sở hữu cộng đồng và đất chưa giao gọi là Crown land; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất Vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ).

Quyền đất đai của người bản xử 1993: Các quyền cư trú trên đất; các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên; quyền ra quyết định về đất đại và quản lý tiếp cận;

3. Hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản Đài Loan

Cải cách đất đai là một chương trình lớn trong quá trình thực hiện chính sách đất đai ở Đài Loan. Chương trình này được thực hiện trong 3 giai đoạn: Giảm tiền thuê đất, bản đất nông nghiệp công (đất nông nghiệp thuộc sở hữu nhà nước); nông dân có quyền sở hữu đất đai.

Bình đẳng quyền lợi về đất đai không phải là binh quân sở hữu mối là quá trình hình thành giá trị đất bao gồm 2 yếu tố:

– Do tư nhân bản thân đất đai;

– Do sự đầu tư của con người làm tăng giá trị đất.

Ai đầu tư cái tạo làm tăng giá trị đất thì người đó được hưởng. Nếu Chính phủ b tiền đầu tư làm tăng giá trị đất thì phần giá trị đó thuộc về Nhà nước. Phân phối bình đẳng quyền lợi về đất đai là quốc sách cơ bản của Đài Loan được quy định trong Hiến pháp. Mục đích chủ yếu là để đạt đến mục tiêu toàn xã hội được hưởng lợi ích về đất đai khi giá trị đất đai tăng lên do tăng dân số, do phồn vinh, do sự phát triển kinh tế và đo chính trị thông qua các biện pháp: Quy định giá đất, thu thuế theo giá đất, thu mua theo giá đất và điều tiết phần giá trị gia tăng vào ngân sách nhà nước làm cho mọi người dân đều được hưởng lợi từ đất đai và mọi tiềm năng đất đai đều được sử dụng.

4. Hệ thống pháp luật đất đai và bất động sản Trung Quốc

Chế độ đất đai công hữu bao gồm: Chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy định: Cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bản đất đai và bất cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật (khoán 4 Điều 10). Từ năm 1988 đã bổ sung: “Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật”.

Luật Quản lý Đất đai nước CHND Trung Hoa 1986 quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai, Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đất đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định về “Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo đúng pháp luật; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đại lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo vệ đất canh tác. Trong giai đoạn Cải cách từ 1988 đến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (thị trường nhà đất) đô thị; thị trường quyền sử dụng đất nông thôn còn trong giai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý.

5. Lịch sử phát triển Luật Kinh doanh Bất động sản ở Việt Nam

Năm 1945, khi Cách mạng Tháng Tám thành công, khai sinh ra nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, lần đầu tiên trong lịch sử nước ta đất đai (ruộng đất) thuộc về Nhân dân, do Nhân dân làm chủ. Luật đất đai đầu tiên của nước ta được thông qua ngày 29/12/1987, tại Điều 1 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Tiếp đó, Luật đất đai năm 2003, tại Điều 3 tiếp tục khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Cho đến năm 2013, khi Luật đất đai được thông qua, Luật này đã tiếp tục kế thừa và phát triển, bổ sung, khắc phục những điểm còn hạn chế của Luật đất đai những năm trước đó. Luật đất đai 2013, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là người đại diện và thống nhất quản lý (Điều 4). Nguyễn tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53 và Điều 54 của Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.

Trước đây, Hiến pháp năm 1992 được ban hành, nhiều chế định quan trọng liên quan đến tình hình kinh tế, chính trị, xã hội được ghi nhận, nó không ngừng được hoàn thiện và phát triển. Trong đó, có nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung với tình hình phát triển của đất nước, trên cơ sở đó Luật đất đai năm  1993 đã cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp, đánh dấu bước ngoặt mới khi cho phép các chủ thể được công nhận quyền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, kế thừa, thế chấp quyền sử dụng đất, đây chính là tiền đề để các quan hệ liên quan đến đất đai được vận động phù hợp với nền kinh tế thị trường. Sự kế thừa và phát triển của Luật đất đai 2003 và hiện nay là Luật đất đai 2013, đại Điều 167 quy định người sử dụng đất có các quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bắng quyền sử dụng đất. Trong những năm gần đây, tình hình kinh tế xã hội ngày càng phát triển, đất đai được coi là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất ngày càng nhiều giữa tổ chức, cá nhân với nhau, tác động mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, chính trị. Bên cạnh các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến trong đời sống xã hội, các chủ thể tham gia giao dịch có thể lựa chọn việc thuê quyền sử dụng đất để phù hợp với điều kiện kinh tế, tài chính và nhu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Nhà nước đã cụ thể hóa các chính sách, chủ trương về hoạt động kinh doan liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liên với đất, được cụ thể hóa bằng luật để điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, tại Điều 2 quy định đối tượng áp dụng là “Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam; Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt được giao dịch trên thị trường, các chủ thể tham gia giao dịch đều bình đẳng trước pháp luật; Được tự do thỏa thuận trên ca sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật; bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, tại Điều 2 đã bổ sung mới, mở rộng đối tượng áp dụng so với Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 là “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam; Cơ quan tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”. Theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản thì đối tượng áo dụng là “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam; Cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”. Như vậy ngoài đối tượng được áp dụng là tổ chức, cá nhân thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bổ sung thêm đối tượng là cơ quan, hộ gia đình có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng là đối tượng áp dụng Luật này.

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ, đa dạng của nền kinh tế, trong đó không thể thiếu lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngày càng có nhiều các giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện, trong đó có các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất, các giao dịch giữa các chủ thể ngày càng nhiều, càng phong phú dẫn đến thực trạng là ngày càng phát sinh thêm nhiều mâu thuẫn, bất đồng trong quá trình thực hiện hợp đồng, vi phạm quy định của pháp luật trong hoạt động này, dẫn đến những tranh chấp cần phải giải quyết để tìm giải pháp hóa giải bất đồng, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.