Hợp đồng thuê khoán theo quy định của Bộ Luật Dân sự

I.  Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê khoán

1.   Khái niệm hợp đồng thuê khoán

Điều 483 (BLDS 2015) quy định Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê.

VD: Mảnh đất đang được đấu thầu thì giá của nó được khi có kết quả đấu thầu

• So với bộ luật dân sự 2005

Nếu thuê khoán thông qua đấu thầu: Ở 2005 là giá xác định khi đấu thầu tức là có thể hiểu là giá thuê của nó được xác định trong quá trình đấu thầu

Năm 2015 thì giá thuê khoán thông qua đấu thầu được xác định khi có kết quả cuộc đấu thầu

   2.   Đặc điểm

- Về đặc điểm pháp lý: Luôn là hợp đồng có đền bù, ưng thuận và song vụ.

- Đối tượng:

Theo quy định tại Điều 485 Bộ Luật Dân sự 2015 thì: 

Đối tượng của hợp đồng thuê  khoán có thể là đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, gia súc, cở sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác côn dụng, hương hoa lợi, lợi tức trừ trường hợp luật quy định khác .

-  Mục đích thuê:

 Mục đích của thuê khoán là khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đó.

- Hình thức của hợp đồng thuê khoán:

Đối tượng của hợp đồng thuê khoán đa dạng và hình thức phong phú theo hình thức của giao dịch do thuê khoán tài sản là thuê tư liệu sản xuất để kinh doanh, vì vậy, phụ thuộc vào công việc kinh doanh của bên thuê mà họ sẽ lựa chọn tư liệu sản xuất phù hợp để thuê cho nên đối tượng của hợp đồng thuê khoán đa dạng và hình thức phong phú theo hình thức của giao dịch .

Tuy nhiên, hợp đồng thuê khoán phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu pháp luật có quy định. Nhà nước giám sát, kiểm tra việc sử dụng tài sản thuê khoán là bất động sản để ngăn chặn các hành vi khai thác tài sản thuê khoán sai mục đích sử dụng mà pháp luật đã quy định.

II.   Chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trông hợp đồng thuê khoán:

 1.  Chủ thể

Chủ thể của hợp đồng thuê khoán là các bên tham gia hợp đồng thuê khoán tai sản bao gồm bên thuê khoán và bên cho thuê khoán tài sản.

a)  Bên cho thuê khoán tài sản:

Trong hợp đồng thuê khoán tài sản, bên cho thuê khoán thường là chủ sở hữu của tài sản thuê khoán, nhưng có nhiều trường hợp, xuất phát từ đặc điểm của đối tượng thuê khoán, bên cho thuê khoán có thể là những trường hợp sau:

-Đối tượng là đất rừng, mặt nước chưa khai thác: đây là đối tượng thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do đó chủ thể có quyền cho thuê khoán đối tượng này được quy định tại luật đất đai

-Đối tượng là cở sở sản xuất kinh doanh, tư liệu sản xuất khác: bên cho thuê khoán là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó.

-Đối tượng là gia súc thì bên cho thuê khoán là chủ sở hữu gia súc đó hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền giao kết hợp đồng.

b)  Bên thuê khoán: có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có đầy đủ năng lực hành vi dân sự do pháp luật quy định.

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên:

Trong hợp đồng thuê khoán, mỗi bên chủ thể đều có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Các bên có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ và tôn trọng lẫn nhau, đảm bảo cho hợp đồng được tiến hành theo thỏa thuận, hạn chế tranh chấp

a)  Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê khoán:

- Quyền của bên cho thuê khoán:

Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải khai thác tài sản thuê theo đúng công dụng, mục đích đã thỏa thuận.

Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê như thỏa thuận và đúng phương thức. “Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền, hoặc bằng thực hiện một công việc” (khoản 1 Điều 506 Bộ luật dân sự 2005)

Ngoài ra bên cho thuê khoán cũng có quyền dơn phương đình chỉ hợp đồng theo các quy định của pháp luật.

- Nghĩa vụ của bên cho thuê khoán: bên cho thuê khoán có nghĩa vụ trong các hợp đồng thuê chung như nghĩa vụ giao tài sản, nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng của người thuê khoán đối với tài sản thuê khoán.

Đối với nghĩa vụ giao tài sản: ngoài nghĩa vụ giống luật chung là bên cho thuê phải giao tài sản đúng số lượng, chủng loại, tình trạng và đúng thời điểm, địa điểm giao tài sản thuê đã thỏa thuận.Bên cạnh đó, khi giao bên cho thuê khoán phải lập biên bản đánh giá tình trạng thuê khoán và xác định giá trị tài sản thuê khoán để đảm bảo quyền lợi các bên và xác định tình trạng tài sản phù hợp với mức độ khấu hao đã thỏa thuận khi trả lại tài sản.

Đối với nghĩa vụ đảm bảo quyền sử dụng của người thuê khoán đối với tài sản thuê khoán: bên cho thuê khoán phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

b)   Quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoá

- Quyền của bên thuê khoán tài sản:

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê giao đúng tài sản thuê đã thỏa thuận, có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuê khoán trong thời hạn thuê. Đây là một quyền năng rất căn bản để đáp ứng mục đích giao kết hợp đồng của bên thuê khoán. Không ai có quyền cản trở hoặc gây khó khăn cho bên thuê khoán trong việc khai thác tài sản thuê nếu như việc khai thác đó đúng công dụng và phù hợp với sự thỏa thuận của các bên.

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu giảm, hoặc miễn tiền thuê khoán nếu hoa lợi, lợi tức bị nhất ít nhất là một phần ba do sự kiện bất khả kháng. Đây là một quy định rất có lợi mà pháp luật trao cho bên thuê khoán.

Với các hợp đồng thuê súc vật thì trong thời hạn thuê khoán, nếu súc vật đó sinh con thì sẽ được hưởng một nửa số súc vật con đó. Trong hợp đồng thuê tài sản, nếu gia súc có sinh con thì khi hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả cho bên cho thuê cả gia súc mẹ cùng gia súc con.

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán cho mình những khoản chi phí hợp lý để thay thế, cải tạo tài sản cho thuê theo thỏa thuận.

Quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng theo luật định.

- Nghĩa vụ của bên thuê khoán

Bên thuê khoán phải khai thác tài sản thuê khoán đúng mục đích đã thỏa thuận và phải báo với bên cho thuê theo định kỳ về tình trạng tài sản và tình hình khai thác tài sản. Mục đích của bên thuê khoán tài sản có thể có mục đích trước mắt và mục đích lâu dài.

Bên thuê có nghĩa vụ bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê. Nghĩa vụ này được quy định tại khoản 1 Điều 50   8 Bộ luật dân sự 2005: “Trong thời hạn khai thác tài sản thuê khoán, bên thuê khoán phải bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê khoán và trang thiết bị kèm theo bằng chi phí của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu bên thuê khoán làm mất mát, hư hỏng hoặc làm mất giá trị, giảm sút giá trị tài sản thuê khoán thì phải bồi thường thiệt hại. Bên thuê khoán không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê khoán”. Nếu bên thuê không thực hiện nghĩa vụ này làm tài sản bị mất, bị hư hỏng hoặc mất giá trị thì sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm và bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê.

Bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê kể cả trong những trường hợp không khai thác được công dụng của tài sản thuê khoán. Trường hợp này không phải là lỗi do bên cho thuê khoán mà do các yếu tố khách quan hoặc chủ quan của bên thuê nên đã không thu được những lợi ích như đã sự định.

Bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê đầy đủ và đúng phương thức. Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền, hoặc bằng việc thực hiện một công việc. Trường hợp bên thuê khoán phải trả hiện vật theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác công dụng của tài sản thì phải trả vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kỳ khai thác.

Bên thuê khoán có nghĩa vụ báo cáo kịp thời tình hình tài sản nếu bên cho thuê yêu cầu hoặc đột xuất.

Bên thuê khoán không được cho thuê lại. Về nguyên tắc người thuê chỉ có quyền sử dụng, chiếm hữu tài sản thuê chứ không có quyền định đoạt tài sản thuê. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 508 Bộ luật dân sự 2005: “bên thuê khoán không được cho thuê khoán lại, trừ trường hợp được bên cho thuê khoán đồng ý”. Như vậy, chỉ khi nào bên thuê khoán thông báo cho bên cho thuê biết và được bên cho thuê đồng ý thì bên thuê mới có thể cho thuê khoán lại. Khi cho thuê khoán lại thì bên thuê vẫn phải đảm bảo các nghĩa vụ như bảo dưỡng, bảo quản tài sản…

Khi chấm dứt hợp đồng, bên thuê khoán phải trả tài sản thuê khoán đúng thời gian, địa điểm như đã thỏa thuận.

Kết luận: Có thể thấy rằng quyền và nghĩ vụ của bên thuê khoán tài sản dược quy định đầy đủ, cụ thể hơn. Đặc biệt nhấn mạnh tới nghĩa vụ của bên thuê khoán, mức độ chuyển giao rủi ro của tài sản thuê khoán giữa bên cho thuê sang bên thuê cũng lớn hơn tài sản thông thường.

III.    Giá và thời hạn hợp đồng thuê khoán

1.  Giá thuê khoán

• Theo điều 486 BLDS 2015

Giá thuê khoán do các bên thoả thuận; nếu thuê khoán thông qua đấu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định theo kết quả đấu thầu.

        VD: Mảnh đất đang được đấu thầu thì giá của nó được khi có kết quả đấu thầu

So với bộ luật dân sự 2005: Nếu thuê khoán thông qua đấu thầu: Ở 2005 là giá xác định khi đấu thầu tức là có thể hiểu là giá thuê của nó được xác định trong quá trình đấu thầu, thì năm 2015 thì giá thuê khoán thông qua đấu thầu được xác định khi có kết quả cuộc đấu thầu

2.  Thời hạn thuê khoán

• Theo điều 485 BLDS 2015:

Thời hạn thuê khoán do các bên thoả thuận. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc có thỏa thuận nhưng không rõ ràng thì thời hạn thuê khoán được xác định theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán.

Tùy thuộc vào giá trị sử dụng của vật thuê khoán mà các bên thỏa thuận về thời hạn thuê, nhưng thời hạn thuê khoán không thể thấp hơn 1 chu kì khai thác thông thường

vật thuê khoán và còn phụ thuộc vào những vật chất khác

mà người thuê khoán dùng để khai thác công dụng của vật

• So sánh với bộ luật 2005

+ Năm 2005 quy định thời hạn thỏa thuận theo chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất thuê khoán

+ Năm 2015 thì chỉ trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì mới dựa vào chu kỳ sản xuất, kinh doanh phù hợp với tính chất của đối tượng thuê khoán