Luật sư tư vấn:

1. Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC (Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012 và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân - gọi tắt là Thông tư số 111/2013/TT-BTC) hướng dẫn các khoản thu nhập chịu thuế từ chuyến nhượng bất động sản như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a)    Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b)    Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sả gắn liền với đất, bao gồm:

b. 1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tàng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c)     Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d)     Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e)     Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bẩt động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

 

2. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ các khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 06 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân - gọi tắt là Nghị định 65/2013/NĐ-CP) quy định về các trường hợp được miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

1.     Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

2.     Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a)  Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b)   Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c)   Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

3.   Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4.   Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

5.   Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

 

3. Xác định số thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

 

3.1 Xác định thu nhập tính thuế

* Căn cứ vào Khoản 1, 2 Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định như sau:

1.    Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2.   Giả chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

a)   Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

b)   Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c)    Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hon giá do Uy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

* Tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, nội dung hướng dẫn cụ thể về giá chuyển nhượng như sau:

a)    Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hon giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b)   Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tưong lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hon giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tàng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ưỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vổn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c)    Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

 

3.2 Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Tại Khoản 2 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, quy định như sau:

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

 

3.3 Xác định thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Tại Khoản 3 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, quy định thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

-     Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

-     Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

 

3.4 Cách tính thuế

Tại Khoản 4 Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, hướng dẫn cách tính thuê như sau:

a)     Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng X Thuế suất 2%

b)     Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

 

4.  Khai thuế

4.1 Thời điểm kê khai

Căn cứ vào Điểm g Khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:

1.     Các loại thuế, khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước khai theo từng lần phát sinh, bao gồm:

g) Thuế thu nhập cá nhân do cá nhân trực tiếp khai thuế hoặc tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; thu nhập từ chuyển nhượng vốn; thu nhập từ đầu tư vốn; thu nhập từ bản quyền, nhượng quyền thương mại, trúng thưởng từ nước ngoài; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng.

 

4.2 Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được thực hiện theo từng trường hợp hướng dẫn tại điểm d khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC), nội dung như sau:

d)    Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

-    Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

-    Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

 

4.3 Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế

Căn cứ vào Điểm đ Khoản 7 Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:

7.    Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với người nộp thuế có phát sinh nghĩa vụ thuế đối với các khoản thu từ đất theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 45 Luật Quản lý thuế như sau:

đ) Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:

đ. 1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhân hồ sơ về đất theo quy định tại cơ chế một cửa liên thông nơi có bất động sản.

đ.2) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là nhà ở, nhà ở thương mại, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; công trình xây dựng, nhà ở đã được dự án bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật về nhà ở; cá nhân khai bổ sung hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp hồ sơ khai thuế lần đầu đã hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất; cá nhân ủy quyền quản lý bất động sản là người nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sàn.

đ.3) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản tại nước ngoài nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi cá nhân cư trú.

 

5. Nộp thuế

5.1 Cơ quan thuế tính thuế, thông báo số tiền thuế phải nộp

Căn cứ vào Điểm h Khoản 1, Điểm a Khoản 2 Điều 13 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:

1.    Trường hợp cơ quan thuế tính thuế, thông báo số tiền thuế phải nộp theo hô sơ khai thuế của người nộp thuế, đối với các trường hợp cụ thê như sau:

h) Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản; từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (áp dụng đối với trường hợp quy định tại điểm đ.2, đ.3 khoản 7 Điều 11 Nghị định này).

2.    Trường hợp cơ quan thuế tính thuế, thông báo số tiền thuế phải nộp theo hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chuyển đến, cụ thể như sau:

a)    Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản; từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (áp dụng đối với trường hợp quy định tại điểm đ. 1 khoản 7 Điều 11 Nghị định này) và lệ phí trước bạ nhà, đất.

 

5.2 Căn cứ ấn định thuế

Căn cứ vào Điểm b.2 Khoản 1 Điều 15 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:

b.2) Đối với cá nhân chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản

Cơ quan thuế ấn định giá tính thuế trong trường hợp xác định được cá nhân kê khai, nộp thuế với giá tính thuế thấp hơn so với giá giao dịch thông thường trên thị trường. Giá tính thuế do cơ quan thuế ấn định phải đảm bảo phù hợp với giá giao dịch thông thường trên thị trường nhưng không thấp hơn giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm xác định giá tính thuế.

 

5.3 Thời hạn nộp thuế

Tại Điểm đ Khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn như sau:

3. Khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

đ) Thời hạn nộp thuế.

Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở - Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay: Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162, Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc.

Luật Minh Khuê (tổng hợp)