1. Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Tôi có một mảnh đất thế chấp tại ngân hàng, và bây giờ do đang rất cần tiền để chữa bệnh và cũng có người muốn mua nên tôi đang có dự định bán mảnh đất này cho họ.
Vậy luật sư cho tôi hỏi tôi có thể bán mảnh đất này được không?
Tôi xin cảm ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Đồng thời khoản 4 và khoản 5 điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Theo căn cứ trên thì thế chấp sẽ không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Như vậy bạn sẽ không được bán nhà đất của bạn cho người bạn kia nếu không được ngân hàng đồng ý.

Thủ tục mua bán quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng.

Khi đó, hai bên cần mang theo CMND, sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển nhượng;

Bước 2: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi.

Bước 3: Thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trường.

Hồ sơ gồm có:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ;

- Đơn đề nghị đăng ký biến động;

- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng;

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- CMND, sổ hộ khẩu của hai bên

Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, phải có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Tư vấn khởi kiện đòi đất vì mua bán bằng giấy tờ viết tay ?

Kính chào Luật Minh Khuê, tôi có vài vấn đề cần tư vấn như sau: Gia đình tôi vào năm 1994 có mua lại mảnh đất của chị gái, hồi đó nhà nước chưa cấp sổ đỏ nên chỉ có tờ viết tay hai bên và các loại giấy tờ gia đình tôi đóng thuế đất nhà nuớc và còn lưu lại giấy gửi tiền mua đất cho chị gái tôi. Sau đó cuối năm 1994 tôi có đi làm sổ đỏ và được cấp sổ đỏ mang tên gia đình tôi.
Nhưng mà cũng trong thời gian đó nhà nước vẫn cấp cho chị gái tôi sổ đỏ của mảnh đất này vào cùng ngày cấp với sổ đỏ của tôi mà tôi không biết, và chị ấy cũng không nói ra cho tôi biết mà âm thầm giữ lại cái bìa đó cho đến tận hôm nay. Từ đó đến nay cái bìa đỏ đứng tên gia đình tôi vẫn có thể đi thế chấp hay sử dụng trong các việc liên quan đến pháp lý bình thường. năm 2015 này vì có gía trị lớn tôi có bán mảnh đất này để chuyển vào TP. HCM sinh sống. Sau khi thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ cho người mua gần xong và chỉ chờ ngày lấy bìa mới cho gia đình đó thì chị gái tôi gọi điện nói rằng mảnh đất này đang là sở hữu của chị ấy và chị ấy đang có bìa đỏ do nhà nước cấp, chị ấy nói có thể đi kiện lấy lại mảnh đất đó. Tôi thì đau lòng vì chị em mà lại như vậy, bây giờ tôi phải làm sao thưa luật sư?
Gia đình tôi vẫn còn giữ lại: "giấy viết tay chuyển nhuợng,giấy nộp thuế đất do nhà tôi nộp,biên lai gửi tiền ngày xưa tôi gửi tiền mua đất cho chị tôi với nội dung ghi rõ là gửi tiền mua đất".
Mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này. Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

Việc gia đình bạn mua lại mảnh đất của chị gái vào năm 1994 nên sẽ tuân theo quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại luật đất đai 2013. Khoản 2, điều 31 Luật đất đai 2013 quy định :

" 2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương".

Theo như thông tin bạn cung cấp thì 2 bên chuyển nhượng nhưng chỉ có giấy viết tay mà không hề nói rõ thông tin là có làm tại ủy ban nhân dân huyện hoặc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hay không nên chúng tôi chia làm 2 trường hợp :

- Thứ nhất, nếu bạn đã làm đúng theo quy định trên thì việc gia đình bạn được cấp sổ đỏ là đúng. Việc chị bạn được cấp sổ đỏ của mảnh đất cùng ngày cấp với sổ đỏ của bạn là sai quy định.

Bạn có thể đòi lại mảnh đất đó theo quy định của pháp luật, bạn tiến hành gửi đơn khởi kiện đến Ủy bạn nhân dân xã nơi có tài sản tranh chấp để tiến hành hòa giải tại cơ sở theo quy định tại điều 203, khoản 1, Luật đất đai 2013, cụ thể :

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1.Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”.

Bạn có thể đưa ra các bằng chứng chứng minh ví dụ như : giấy viết tay chuyển nhượng, giấy nộp thuế đất….

- Thứ hai, nếu gia đình bạn và chị gái thực hiện việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật.

Khi các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực) phát sinh tranh chấp thì giải quyết theo hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Tại điểm A, tiểu mục 2.3, mục 2 Nghị quyết 02 quy định các điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển quyền như sau:

“A.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

A.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

A.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

A.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 199, Luật Đất đai năm 2013;

A.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

A.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Với những quy định nêu trên thì Hợp đồng chuyển quyền của gia đình bạn và người chị gái sẽ không được công nhận. Tuy nhiên, điểm B, tiểu mục 2.3, mục 2 Nghị quyết 02 cũng hướng dẫn một số trường hợp cụ thể (có liên quan tới trường hợp nhà bạn) như sau:

"B.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 (nêu trên), nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2013, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

B.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2013 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

B.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... Và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”.

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn mua mảnh đất này và đã được cấp sổ đỏ và tranh chấp xảy ra sau ngày 1/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết thì hợp đồng không bị xem là vi phạm về hình thức, tức là hợp đồng này vẫn có hiệu lực. Cho nên, quyền sử dụng mảnh đất này vẫn được coi là đã chuyển nhượng sang cho gia đình bạn. Gia đình bạn hoàn toàn có quyền đòi lại theo thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có tài sản tranh chấp. Tuy nhiên trước hết vẫn phải tiến hành hòa giải tại cơ sở trước.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

3. Tư vấn bảo vệ quyền và lợi ích của người đồng sở hữu cùng mua chung đất ?

Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn về luật đất đai.năm 2003 mẹ tôi và cậu tôi có mua chung mảnh đất.mẹ tôi 2 phần còn cậu tôi một phần.vì chị em tin tưởng nhau nên mẹ tôi đồng ý cho cậu tôi đứng tên trên giấy tờ mua bán còn mẹ tôi giữ giấy tờ.
Có lần cậu tôi đã mượn sổ đỏ và giấy tờ nhưng đã trả mẹ tôi đầy đủ.mẹ tôi không biết là cậu ấy đã photo..năm 2012 vợ chồng cậu ấy báo mất sổ và đã sang tên vợ chồng cậu ấy trên mảnh đất mà 2 người đã mua chung bằng giấy tờ photo.năm 2015 mẹ tôi mới biết là mảnh đất đã được sang tên và gia đình ông chủ mảnh đất cũng không hề biết.cậu tôi đã giả mạo chữ ký của ông chủ và báo mất sổ là hoàn toàn sai sự thật.tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp mẹ tôi và gia đình nhà chủ phải làm gì để đòi lại quyền lợi của mình ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời :

Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Điều 28. Vi phạm quy định về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất mà không thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này.

2. Phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị sai lệch mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.

3. Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi sử dụng giấy tờ giả trong hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc phải làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đối với hành vi vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Buộc hủy bỏ giấy tờ giả đối với hành vi vi phạm quy định tại Khoản 3 Điều này.

Điều 31. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 5.000.000 đồng;

c) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểm b Khoản này;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 500.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.

- Trường hợp của mẹ bạn và gia đình ông chủ có hai hình thức để giải quyết :

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nơi có mảnh đất đó

2. Khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Mẹ bạn và gia đình ông chủ có thể chọn một trong hai biện pháp trên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. Xin hỏi về thủ tục mua bán nhà chung cư ?

Kính chào luật Minh Khuê, tôi xin hỏi về thủ tục mua bán nhà chung cư. Tôi đang chuẩn bị mua 1 căn nhà chung cư đã có sổ đỏ chính chủ. Vậy xin hỏi tôi phải làm những thủ tục gì để thực hiện việc mua bán và sang tên sổ đỏ, và thực hiện những thủ tục đó ở đâu ?
Xin trân trọng cám ơn đã tư vấn giúp tôi!

Xin hỏi về thủ tục mua bán nhà chung cư ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp những câu hỏi pháp lý phát sinh trong việc mua bán, chuyển nhượng nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành:

Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định:

Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Trong trường hợp này, bên mua và bên bán cần lập Hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng này phải được công chứng chứng thực (khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở)

Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Sau đó, nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên bạn, hồ sơ gồm:

- Hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng, chứng thực;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của người đề nghị cấy giấy (bao gồm những người đứng tên trong Hợp đồng mua bán);

- tờ khai Lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được uỷ quyền).

Toàn bộ hồ sơ xin đề nghị cấp giấy quyền sở hữu căn hộ chung cư nộp tại Văn phòng Đăng ký đất và nhà (cấp Huyện) nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan Nhà nước.

Dear Văn phòng luật sư Minh Khuê, Hiện tại bố mẹ tôi có sở hữu một ngôi nhà cấp 4 đã có sổ đỏ nhưng vẫn đứng tên chủ cũ. Trước đây khi mua bán, thì có làm hợp đồng mua bán (có công chứng) rồi. Không biết bây giờ bố mẹ tôi muốn làm sang tên sổ đỏ thì cần bổ sung những giấy tờ gì ? Văn phòng luật sư Minh Khuê có thể tư vấn giúp được không? Gia đình chúng tôi cũng chuẩn bị xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên sổ đỏ vẫn chưa chính chủ thì có làm được không? Rất mong được luật sư tư vấn và giải đáp.

>> Bạn tham khảo thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thưa luật sư, xin hỏi: Cậu tặng nhà đất cho cháu sang tên sổ đỏ có phải chịu thuế không?nếu có. thì chịu thuế là bao nhiêu?

=> Căn cứ vào khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân và khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP: Thu nhập từ quà tặng là bất động sản giữa cậu và cháu không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tháng 10 năm 2013 tôi có mua 1 ngôi nhà sổ đỏ cấp cho hộ gia đình khi tôi mua chỉ có hai ông bà của chủ hộ kí còn 4 thành viên các con không kí thì tôi có sang tên sổ đỏ được không ? và bây giờ 4 người con của hộ gia đình muốn lấy lại thì tôi có phải trả không ? Nếu trả thì người ta phải bồi thương cho tôi những khoản gì ? lúc tôi mua chị giá là 100 triệu . Xin Luật Sư tư vấn giúp.

=> Theo như bạn trình bày, sổ đỏ cấp cho hộ gia đình, do đó, để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, cần có sự đồng ý tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Những thành viên không đồng ý việc chuyển nhượng này có thể khởi kiện Tòa án đòi lại tài sản.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Đòi lại đất đã mua viết tay với doanh nghiệp khi thế chấp ngân hàng ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi mua đất trước một doanh nghiệp gỗ bằng giấy tay là 945m2, hiện nay doanh nghiệp tư nhân trên tự ra sổ đỏ trong đó có phần đất của chúng tôi.
Hiện nay doanh nghiệp đó mang sổ đi cầm ngân hàng. Hiện ngân hàng tới kỳ hạn mới xuống báo thu hồi tài sản cầm cố thì chúng tôi mới biết. Việc làm của doanh nghiệp có đúng hay không và hiện tai gia đình tôi có thể lấy lại đất được hay không ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Đòi lại đất đã mua viết tay với doanh nghiệp khi thế chấp ngân hàng ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đait, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Với trường hợp của bạn cần xác định rõ, việc gia đình bạn mua đất từ người khác, sau đó gia đình đã thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, và diện tích thực tế mảnh đất của gia đình bạn mua có đúng với diện tích trong hợp đồng chuyển nhượng ban đầu là 945m2 hay không. Do bạn không nêu rõ, nên có thể giả định hai trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: trong trường hợp hợp đồng mua bán đất của gia đình bạn là hợp pháp (hợp đồng có công chứng, chứng thực), và gia đình bạn đã đăng ký đất theo quy định pháp luật và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi mua đất thì việc trong sổ đỏ của doanh nghiệp có bao gồm cả phần diện tích đất của gia đình bạn có thể là do sai sót về thông tin thửa đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, trường hợp này bạn có thể yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi của mình, tránh bị ngân hàng thu hồi đất thế chấp, việc đính chính này sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều khoản của Luật đất đai.

Trường hợp thứ hai: Hợp đồng mua bán đất ban đầu của gia đình bạn chỉ là giấy tờ viết tay không có công chứng hay chứng thực thì hợp đồng này không có hiệu lực pháp luật (hợp đồng vô hiệu), bạn có quyền yêu cầu Tòa án xác định đây là giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả là người đã bán đất cho gia đình bạn hoàn trả lại cho bạn số tiền mà gia đình bạn bỏ ra ban đầu để mua đất và bạn phải trả lại đất.

Vấn đề này của bạn cần làm rõ hơn với bên mà bạn đã mua đất để có hướng giải quyết tốt nhất, nếu diện tích đất gia đình bạn mua đúng là diện tích đất thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp này thì việc doanh nghiệp thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng là phù hợp với pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì có phạm tội không?