1. Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ?

Thưa luật sư, Tôi muốn hỏi: "Tôi nhận đặt cọc của người mua 50 triệu đồng để làm sổ đỏ cho mảnh đất định bán, thỏa thuận 2 tháng sau sẽ giao đất. Hết hạn trên, tôi không làm được sổ đỏ và cũng không có ý định bán nữa. Như vậy, tôi có vi phạm gì không?".
(Duy, Hà Nội)

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Khi đưa căn nhà vào giao dịch thì trước hết phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, cụ thể bao gồm:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, cụ thể là khi:

+ Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Thông thường, bên mua và bên bán sẽ ký với nhau hợp đồng đặt cọc trước khi hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở để có thể đảm bảo nhĩa vụ của cả hai bên trong giao dịch, trong đó có thể hiểu đơn giản là bên bán chắc chắn giao nhà và bên mua chắc chắc sẽ mua nhà và chuyển tiền đầy đủ.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch anh vừa nêu, anh là bên nhận đặt cọc nên anh có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết. Theo quy định tại khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”.

Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc đã được quy định ngay tại Điều 328 nói trên, cụ thể là anh phải trả lại cho bên đặt số tiền 50 triệu đồng đã nhận; đồng thời anh còn phải trả cho bên đặt cọc thêm một khoản tiền là 50 triệu đồng nữa, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền “phạt cọc”. Trường hợp anh từ chối chi trả hoặc chi trả không đầy đủ thì bên đặt cọc có thể khởi kiện anh ra Tòa để buộc anh phải thanh toán cho họ. Và tùy theo mức độ và hành vi của anh thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự có thể về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017, cụ thể:

"Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản."

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Người sử dụng lao động có được giữ tiền đặt cọc của người lao động không ? Cách đòi lại tiền đặt cọc ?

2. Tư vấn mua bán nhà chung cư có diện tích nhỏ ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi định mua 1 căn hộ chung cư nhỏ nhưng vì căn chung cư này theo phía chủ đầu tư cho biết là ở tầng 4, và những tầng từ 2 đến 4 thì không được thiết kế làm phòng ở mà chỉ được cho kinh doanh thương mại.
Nhưng vì mảnh đất này tọa lạc xa trung tâm hà nội nên chủ đầu tư có nói rằng địa điểm này nếu làm văn phòng kinh doanh, thương mại thì cũng không có ai vào đây để thuê, nên chủ đầu tư đã chuyển sang hình thức xây ngăn làm nhiều phòng với diện tích nhỏ để bán với hình thức phòng ở (chủ đầu tư nói là đã xin cấp phép nên vẫn đang chờ nên bán với giá rẻ hơn những căn hộ có hợp đồng mua bán). Nhưng nếu khách hàng mua những căn nhỏ này thì hợp đồng có tên là HỢP ĐỒNG NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG TÀI SẢN, và đều có các điều khoản ràng buộc rành mạch ghi trong hợp đồng như giá tiền, diện tích sử dụng và các điều khoản khác.
Như vậy thì nếu tôi mua căn hộ này có an toàn về mặt pháp lý hay không và sau này nếu có vấn đề gì tôi có quyền khiếu kiện gì không?
Xin trân thành cảm ơn! Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư.
Người gửi: ngoc phan

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Tư vấn mua bán nhà chung cư có diện tích nhỏ?

Tư vấn luật mua bán nhà chung cư mini - Ảnh minh họa

Luật sư tư vấn:

Câu hỏi của bạn là bạn muốn mua căn hộ chung cư để ở biết rằng đây là căn hộ được chủ đầu tư đang đi xin cấp chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Vì vậy, chúng tôi xin đưa ra hai vấn đề pháp lý sau để bạn có thể đưa ra quyết định của mình.

I. CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Theo Điều 52 và điểm e khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 , căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở) là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp này, vì chủ đầu tư đang xin cấp phép, đồng nghĩa việc chủ đầu tư chưa có đáp án chính xác có được chuyển mục đích sử dụng đất không, và thời gian bắt đầu được chuyển là khi nào. Vì vậy, nếu bạn mua căn hộ trong khoảng thời gian này, bạn buộc phải thực hiện đúng như trong dự án là bạn sẽ để kinh doanh, mà không được làm đất ở cho đến khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

II. HỢP ĐỒNG NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG TÀI SẢN.

1. ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHỦ ĐẦU TƯ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ:

- Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Căn hộ chung cư sử dụng ổn định, không có tranh cấp

- Căn hộ chung cư sử dụng ổn định, không thế chấp, liên quan đến kiện tụng, làm tài sản góp vốn, tự chuyển mục đích sử dụng, lấn chiếm, một số hành vi cấm khác.

2. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG:

- Có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội;

- Nếu không có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội thì cần có một số điều kiện sau:

+ Có thời gian tạm trú tại Hà Nội từ 1 năm trở lên.

+ Có thời gian đóng bảo hiểm xã hội tại Hà Nội từ đủ 3 năm liên tục trở lên.

+ Làm việc ổn định tại Hà Nội.

3. THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG GỒM CÁC BƯỚC SAU:

+ Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng (Tư nhân hoặc Nhà nước). Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn. Khi đi ra công chứng mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất và giấy tờ tùy thân của các bên.

+ Bước 2: Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà (cấp Huyện) nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế. Nộp hồ sơ có thể một trong hai bên đi nộp, hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau.

+ Bước 3: Hồ sơ chuyển nhượng gồm có.

- 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữư căn hộ chung cư (Sổ đỏ).

- 04 bản công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ).

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng chuyển nhượng (01 bản lưu tai cơ quan địa chính).

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Hợp đồng chuyển nhượng (01 bản lưu tai cơ quan thuế).

- 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng (bao gồm những người đã ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng uỷ quyền).

- 02 bản chứng thực chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng (bao gồm những người đã ký tên trong Hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng uỷ quyền).

- 02 tờ khai Lệ phí trước bạ, 03 tờ khai thuế thu nhập cá nhân (chủ tài sản kê khai hoặc người được uỷ quyền).

CHÚ Ý:

1. Bên chuyển quyền là một cá nhân ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng thì phải có 01 giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của chính quyền địa phương.

2. Nếu một trong hai bên hoặc cả hai bên thực hiên việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng uỷ quyền thì phải nộp bổ sung: 01 bản gốc, 01 bản phô tô hợp đồng uỷ quyền tại văn phong công chứng; 02 bản công chứng hộ khẩu, chứng minh thư của người được uỷ quyền.

3. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng mà không có khẩu tại Hà Nội ( Bổ sung thêm các giấy tờ theo quy định tại mục 2 về điều kiện để được nhận chuyển nhượng).

4. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng mà không có khẩu tại Hà Nội là công an, bộ đội ( có xác nhận của cơ quan đơn vị đang công tác ).

+ Bước 4: Nộp bổ sung để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc căn hộ chung cư gồm có:

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Thông báo nộp Lệ phí trước bạ và Biên lại nộp Lệ phí trước bạ;

- 01 bản gốc, 01 bản phô tô Thông báo nộp thuế thu nhận cá nhân và Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Chuyển nhượng căn hộ chung cư các bên có nghĩa vụ tham gia các loại thuể, lệ phí sau: (Áp dụng từ ngày 01/07/2013 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung số 26/2012/QH13 sửa đổi có hiệu lực)

Lệ phí: Lệ phí trước = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mưa. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

+ Bước 5: Sau khi hoàn thiện hồ sơ sẽ nộp tại VP đăng ký đất và nhà để đăng ký sang tên và nhận lấy giấy chứng nhận.

Trân Trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

3. Tư vấn về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Trong thời gian sống chung vợ chồng tôi có mua một căn nhà của người anh chồng trị giá 500 triệu (chỉ đưa trước mặt mọi người mà không làm giấy biên nhận), còn đất thì hai anh em thỏa thuận là đổi đất cho nhau (trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả hai bên có ghi là hộ ông:........).

Sau khi chúng tôi giao tiền, và đến khi làm giấy tờ chuyển nhượng thì anh chồng tôi nói là chỉ làm giấy cho tặng đứng tên một mình chồng tôi (lý do là đất của ông cha nên không cho con dâu đứng tên trong sổ) và đến nay vẫn không làm sổ cho chúng tôi.

Vậy tôi xin hỏi:

1. Nếu chỉ một mình chồng tôi đứng tên trong sổ đỏ thì tôi có được hưởng quyền lợi gì trong mảnh đất và căn nhà ấy không? Việc anh chồng tôi nói như vậy có đúng với pháp luật không?

2. Khi nhận lại căn nhà ấy chúng tôi có biên bản bàn giao nhà đất có chữ ký của cả gia đình làm chứng thì biên bản đó có giá trị hợp pháp không?

Rất mong nhận được giải đáp từ phía Luật sư.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tên khách hàng: H.T.C

1. Về vấn đề một mình chồng chí đứng tên trong sổ đỏ sau này quyền lợi của chị sẽ như thế nào?

Căn cứ vào khoản 4 điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về ghi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

"4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu".

Vậy, trong trường hợp này thì chị và chồng chị có thể thỏa thuận là chỉ ghi tên mình chồng chị trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thỏa thuận này có thể lập thành văn bản để đảm bảo về mặt pháp lý sau này hoặc có quyền yêu cầu là khi làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chị có thể yêu cầu cán bộ địa chính làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên của cả hai vợ chồng.

Nếu như chị không thực hiện như vậy thì chị sẽ phải chịu rất nhiều rủi ro pháp lý:

+) Thứ nhất: Hợp đồng này lại ghi là hợp đồng tặng cho nhưng trên thực tế nó là hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, tuy nhiên khi làm hợp đồng tặng cho thì tài sản này đã được tặng cho cho vợ chồng anh chị, do đó, luật đất đai và bộ luật dân sự không có một quy định nào cấm là con dâu không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cha ông. Hơn nữa, hiện nay theo quy định của bộ luật dân sự thì vợ chồng có thể được nhận tặng cho tài sản chung. Vậy nếu như hợp đồng tặng cho chỉ đứng tên mình chồng chị thì có thể hiểu hợp đồng này được tặng cho cho mình chồng chị và nó sẽ là tài sản riêng của chồng chị vì được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân.

+) Thứ hai: Nếu có mâu thuẫn xảy ra thi tài sản này sẽ là được xác định là tài sản riêng của chồng chị và khi chia tài sản chị sẽ không được chia số tài sản này hay nói cách khác là không có quyền sở hữu đối với tài sản này.

Do đó, nếu như anh chồng chị vẫn chỉ muốn ghi tên tặng cho mình chồng chị thì chị cũng sẽ phải chấp nhận vì về mặt pháp lý, tài sản này là sở hữu của anh chồng chị do đó anh chồng chị có quyền định đoạt với tài sản này là tặng cho tài sản này cho ai. Nhưng vì hợp đồng này bản chất là hợp đồng mua bán, do đó chị có thể yêu cầu là ghi rõ ràng thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên mua là đứng tên cả hai vợ chồng chị và hợp đồng này phải được công chứng sau đấy yêu cầu anh chồng chị phối hợp để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh chị. Nếu như anh chồng chị không đồng ý mà về mặt pháp lý vẫn ghi là hợp đồng tặng cho thì chị có thể yêu cầu hay nói với chồng la xác nhập, thỏa thuận tài sản này vào khối tài sản chung và thỏa thuận này có thể lập thành văn bản để đảm bảo quyền lợi của mình sau này.

2. Khi nhận lại căn nhà ấy chúng tôi có biên bản bàn giao nhà đất có chữ ký của cả gia đình làm chứng thì biên bản đó có giá trị hợp pháp không?

Theo quy định tại điều 457 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng tặng cho tài sản:

"Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.".

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải lập thành hợp đồng và phải được công chứng tại các văn phòng công chứng và chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn thì hợp đồng này mới có giá trị pháp lý.

Vậy trong trường hợp này thì vợ chồng anh chị nhận nhà mà chỉ là giấy viết tay thì sẽ không có giá trị pháp lý khi ra trước pháp luật.

Bên cạnh đấy hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, do vậy,khi chuyển giao tài sản cho bên nhận tặng cho thì lúc này hợp đồng mới phát sinh hiệu lực pháp luật. Trường hợp của chị là tặng cho quyền sử dụng đất nên khi hoàn tất thủ tục sang tên thì tài sản này mới chính thức thuộc quyền sở hữu của anh chị, hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực trên thực tế, để hạn chế tranh chấp và rủi ro cho mình chị và chồng chị có thể yêu cầu anh chồng chị hoàn tất thủ tục sang tên cho vợ chồng chị càng sớm càng tốt.

Sau khi đã lập hợp đồng xong và đã có công chứng, chứng thực, chồng chị có thể đến văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh chị, hồ sơ gồm có:
Hợp đồng tặng cho đã có công chứng, chứng thực;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ tùy thân như:chứng minh nhân dân photo, sổ hộ khẩu pho to có công chứng...
Khi có đủ các hồ sơ này thì có thể gửi hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trân trọng ./.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Người mua bất động sản cần lưu ý những vấn đề nào ?

Thị trường bất động sản “lạnh” hay “nóng” tùy thuộc nhiều vào số người mua nhà để ở, chứ không phải vào lãi suất thấp hay vay ngân hàng dễ dàng.

Thị trường bất động sản của ta đang “lạnh” đấy là nhìn từ phía người bán. Tình trạng này bắt đầu từ cuối quý I-2008. Gần đây, nhiều người tiên đoán các chính sách thuế khóa, tiền tệ hiện nay sẽ giúp thị trường này ấm dần lên.

Mấy công ty địa ốc mới bán nhà gần đây, vừa bán là gần hết ngay. Có thật thế không? Ta sẽ nhìn từ phía người mua để tiên đoán.


Yêu cầu của người mua

Người cần mua nhà có rất nhiều. Ngoài người cần nhà giá thấp, ít được giới kinh doanh bất động sản lưu tâm, xin gọi là nhóm 1; còn năm nhóm mua nhà khác được Công ty nghiên cứu thị trường FTA khảo sát, gồm có - nhóm 2 - khách hàng tuổi trẻ tài cao (5%), nhóm 3 - vì tương lai con em (10%), nhóm 4 - ăn nên làm ra (18%), nhóm 5 - ngôi nhà mơ ước (15%), nhóm 6 - đầu tư bất động sản 52%. (TBKTSG 28-6-2007)

Trừ nhóm 6 thường mua vài căn một lần, không phải là để ở mà là tìm cách bán với lời lãi nhiều luôn luôn mong giá bất động sản tăng trong tương lai, thì năm nhóm còn lại cần những loại nhà khác nhau.


Nhóm 1, cần một căn nhà khang trang hơn căn mình đang ở. Nhóm 2, cần một căn hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn, tiện đi làm. Nhóm 3, cần một môi trường sống. Nhóm 4, cần một căn nhà lý tưởng, gần sông, giao thông thuận tiện. Nhóm 5, thích một căn nhà nhỏ hơn 80m2 có thể xa trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng.

Thời hạn khởi kiện văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162


Khả năng của người bán

Nhu cầu của người mua như thế, nhưng bên bán đã đưa ra những loại nhà thế nào? Nhìn những cao ốc ở quận 2, 7 và 9 ta thấy đại đa số là những nhà cao tầng. Tại sao các chủ đầu tư lại chỉ xây nhà cao tầng?

Câu trả lời là chi phí họ bỏ ra rất cao: giá đất chính quyền thành phố ban hành tăng hàng năm, chi phí hành chính cũng rất cao do thời gian kéo dài, và có những lúc giá vật liệu không thấp. Muốn có lãi sau khi bán thì phải xây loại nhà này.


Nhà trên 10 tầng thì không thể đi bộ lên tầng trên cùng, vậy phải có thang máy, thang máy không chỉ có một cái, cần thang khác để thay thế cho nhau, chưa kể một cái để dự phòng. Vậy phải xây căn hộ cao cấp giá vài tỉ đồng trở lên.

Căn hộ phải cao vì giá tiền sử dụng đất mà chính quyền ấn định rất cao. Chính quyền tăng giá đất hàng năm vì muốn nó sát giá thị trường để đền bù dễ dàng. Thế nhưng giá thị trường làm chuẩn ấy không phải là giá của một bên muốn mua và một bên muốn bán không quen biết nhau; hay nó giúp người mua có thể lấy lại vốn trong vòng năm, sáu năm.

Do vậy nó không phải là giá thị trường đúng nghĩa theo kinh tế. Đó là giá áp đặt do bên bán đưa ra; xuất phát từ sự lo âu, so sánh, đôi lúc là lòng tham của chủ đất.

Nó là giá đền bù trả cho một bên không muốn bán; chúng ta “huyễn hoặc” với nhau rằng nào quyền sử dụng đất, giá đền bù hỗ trợ... mà quên đi sự thật! Bao lâu chính quyền còn cố gắng thiết lập một giá đất “áp đặt” ấy thì vẫn càng có nhiều nhà cao cấp, ít nhà giá thấp. Vậy cung không gặp cầu!

Người mua nhà thực sự để ở, hay sử dụng cho kinh doanh, dùng tiền để dành của họ, tức là tiền có sẵn, hay đi vay mà sẽ trả nợ được; hoặc khả năng thu hồi vốn của họ qua kinh doanh; tức là một số tiền sẽ thu về trong tương lai. Các món tiền này lại tùy thuộc vào những người khác (chủ lao động, khách mua hàng...).

Bị tùy thuộc vào người khác, thì lợi tức của những người muốn mua nhà không thể “leo thang” nhanh như sự lo âu của người có đất không muốn bán mà chính quyền dựa vào.

Nhà đầu tư địa ốc có thể vay tiền ngân hàng để xây nhà trước; nhưng họ phải trông vào tiền bán nhà để trả nợ và thu lãi. Họ không thể tồn tại nếu không có người mua nhà. Đấy là một sự thật. Còn một sự thật nữa.

Trong sáu nhóm người mua nhà nêu ở trên thì nhóm người có khả năng mua căn hộ cao cấp là nhóm 3, vì tương lai con em, chiếm 10% của số người cần nhà; nhóm 4 ăn nên làm ra (18%); và nhóm 6 kinh doanh địa ốc (52%). Vậy số cần mua nhà thực sự chỉ là 28%, số đông 52% thì phải trông đợi vào một nhóm người khác để bán đi, xin gọi là nhóm 7.

Nhóm 7 này gồm những người đầu tư khác (thứ cấp) luôn nghĩ rằng giá nhà sẽ tăng nữa, hoặc người ngoại quốc và Việt kiều có tiền. Các chủ đầu tư căn hộ cao cấp ít đặt hết hy vọng vào nhóm 52% vì nhóm này phải trông vào nhóm 7. Vậy thị trường thực sự của chủ đầu tư địa ốc chỉ còn nhóm 28%. Như thế thị trường tiềm năng của họ nhỏ. Có nhiều nhà xây xong sẽ bị ế.

Tại sao số 52% lại không trông cậy được? Thưa họ mua để bán, họ vô tình là nhà bảo hiểm cho nhà đầu tư địa ốc! Nhà họ đã mua nhưng không tìm ra được người để bán, tức nhóm 7, thì họ lãnh đủ; nợ chủ đầu tư tiền mua nhà, nợ ngân hàng tiền lãi vay. Nhà “đầu tư bảo hiểm” kia, và cả các nhà đầu tư thứ cấp đều hy vọng vào một nguồn khách duy nhất ấy là người ngoại quốc và Việt kiều.

Mong muốn này không chỉ là của họ mà ngay cả của người có quyền. Có một vị thứ trưởng có nói thị trường nhà đất sẽ nóng vì nay ba triệu Việt kiều trên thế giới đều có thể mua nhà ở Việt Nam! Hy vọng hay ảo tưởng? Xin cùng xem.

Triển vọng của thị trường

Một, số Việt kiều cần mua nhà trong nước thì họ đã mua rồi, dưới tên người thân, hay chính tên họ. Những người này kinh doanh tại Việt Nam và độ 40 tuổi hay hơn; số khác là người về hưu để dành được tiền, đã trên 65, nay muốn có nhà ở Việt Nam để tránh mùa lạnh ở nước ngoài. Từ khi có luật cho Việt kiều mua nhà, thì số người mua đứng tên chỉ khoảng 100 hay hơn. Vậy là không nhiều.

Hai, số công ty nước ngoài hoạt động tại Việt Nam cần mua căn hộ cao cấp cũng sẽ không nhiều. Để có nhà cho nhân viên người nước ngoài của mình, họ không mua mà đi thuê. Sở dĩ vậy vì khi mua nhà xong họ còn phải trả phí bảo trì, người bảo vệ... chi phí này thay đổi, ảnh hưởng đến sự tính toán của họ; trong khi tiền thuê là một con số nhất định.


Thứ nữa, các nhân viên của họ sang làm ở Việt Nam thường là ba năm; những người này không thích ở nhà cũ của người đã về nước mà muốn một loại nhà khác. Công ty chiều ý họ, nên không mua một căn nhà nhất định rồi không cho ai chọn lựa nữa; họ đi thuê cho phù hợp với luật rằng công ty kinh doanh chỉ được thuê đất; lúc nào về thì trả lại, mua làm chi cho phiền.

Đối với người nước ngoài mua nhà, thì từ khi họ được chính thức mua nhà vào đầu năm 2009 đến nay chỉ có vài người. Các công ty mới bán nhà gần đây (Saigon Pearl, Phú Mỹ Hưng...) bán hết 60%, 70% nhà ngay là vì người mua đã đặt tiền từ ba năm trước, trả hết 95% tiền mua, trả nốt 5% thì nhận nhà. Các công ty này... giao nhà chứ không bán nhà!

Ba, số Việt kiều mà các nhà “đầu tư bảo hiểm” trông đợi sẽ có nhiều không? Thưa không. Lý do là với người còn trẻ, họ mua nhà ở bên đó được trả góp trong 20 năm hay hơn; tiền lãi trả cho tiền nhà đi vay được miễn thuế lợi tức cá nhân. Họ không bị đòi phải trả hết trong ba năm như ở ta, và trả một cục tiền một lần như thế họ không có. Vậy số người lớn tuổi sẽ có nhiều không? Họ có muốn về Việt Nam không để mua căn hộ cao cấp?

Đi sang Mỹ, quen nhiều người mà có hỏi thì sẽ có nhiều người trả lời, nhưng tựu trung không ai muốn về sống luôn.

Các lý do được nêu ra có nhiều. Này, điều kiện an ninh chưa tốt. Khí hậu quá khắc nghiệt, nắng và nóng nực hơn 30 năm về trước nhiều; đã nóng lại còn ẩm ướt, làm cho con người không được thoải mái.

Ô nhiễm môi sinh, đường đi không tốt, ổ gà, bụi bặm, đầy khói xe, đông người chen chúc, ồn ào, kẹt xe… Cách nấu ăn và thức uống không hợp vệ sinh, người ở Mỹ về thường bị đau bụng tiêu chảy, và bị ngứa ngáy khắp cơ thể. Cách lái xe của các tài xế quá ẩu, không an toàn. Bước chân ra là tốn đủ mọi thứ tiền: tiền di chuyển, tiền xe taxi, tiền tiêu, tiền tặng, và nhiều chi phí khác.

Trong khi ở Mỹ, ngoài hai bữa cơm, không tốn tiền xe cộ, và không tốn những món tiền không cần thiết khác. Hơn nữa, điều kiện chữa trị y tế chắc chắn là thua xa Hoa Kỳ, mà khi về già thì hay sinh ra nhiều bệnh. Lối sống, lối suy nghĩ và mọi sinh hoạt khác biệt giữa hai nền văn hóa, khiến cho người Việt kiều đôi lúc có cảm tưởng mình là kẻ xa lạ trên chính quê hương của mình.

Điều quan trọng nhất là: những người già ở Mỹ có tiền trợ cấp xã hội, một tháng cũng gần 900 USD; nếu các ông bà này ra khỏi Mỹ trên 29 ngày là bị chính quyền cắt ngay.

Đấy số khách tiềm năng của những nhà “đầu tư bảo hiểm” là như thế. Nếu chủ đầu tư địa ốc không có khách hàng “bảo hiểm” thì phải trừ số 52% kia và trông đợi vào số 28% bé nhỏ. Họ có thể chuyển hướng sang xây nhà cho người thu nhập trung bình và thấp được không?

Rất khó, vì chi phí đền bù, xây cơ sở hạ tầng... họ bỏ ra cũng đã nhiều không thể thu hồi đủ từ việc xây nhà giá rẻ. Thị trường bất động sản “lạnh” hay “nóng” tùy thuộc nhiều vào số người mua nhà để ở, chứ không phải vào lãi suất thấp hay vay ngân hàng dễ dàng.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Thời hạn khởi kiện văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ?

Chào luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp như sau: Vào tháng 5/2017 tôi có nhận chuyển nhượng lại 1 hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là 1 căn hộ chung cư. Việc chuyển nhượng đã có văn bản chuyển nhượng qua công chứng, chứng thực và đã nộp thuế tại kho bạc.
Tuy nhiên trong quá trình làm thủ tục xác nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư thì phát hiện ra con dấu trên hợp đồng là bất hợp pháp (con dấu này do nội bộ phía chủ đầu tư có tranh chấp nên đã làm giả chữ ký để thay đổi con dấu; việc này đã có kết luận của cơ quan công an và yêu cầu huỷ bỏ con dấu này).
Luật sư cho tôi hỏi là: hợp đồng mua bán và văn bản chuyển nhượng hợp đồng đó có hiệu lực pháp lý không. Nếu tôi muốn khởi kiện bên bán (vì đã bán cho tôi hợp đồng không hợp pháp) thì có được không và thời hạn để nộp đơn khởi kiện là bao lâu ?
Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Luật sư trả lời:

Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định được hợp đồng chuyển nhượng mà bạn với chủ đầu tư ký kết sẽ vi phạm quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

"Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng."

Cũng theo quy định của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu cơ quan nhà nước tuyên bố giao dịch vô hiệu không hạn chế, cụ thể Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế"

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?