>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Khi đưa căn nhà vào giao dịch thì trước hết phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, cụ thể bao gồm:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, cụ thể là khi:

+ Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Mua bán nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

>> Xem thêm:  Chính thể quân chủ chuyên chế là gì ? Sự hình thành, phát triển chính thể quân chủ chuyên chế

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Thông thường, bên mua và bên bán sẽ ký với nhau hợp đồng đặt cọc trước khi hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở để có thể đảm bảo nhĩa vụ của cả hai bên trong giao dịch, trong đó có thể hiểu đơn giản là bên bán chắc chắn giao nhà và bên mua chắc chắc sẽ mua nhà và chuyển tiền đầy đủ.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong giao dịch anh vừa nêu, anh là bên nhận đặt cọc nên anh có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết. Theo quy định tại khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 thì “Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”.

Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc đã được quy định ngay tại Điều 328 nói trên, cụ thể là anh phải trả lại cho bên đặt số tiền 50 triệu đồng đã nhận; đồng thời anh còn phải trả cho bên đặt cọc thêm một khoản tiền là 50 triệu đồng nữa, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền “phạt cọc”. Trường hợp anh từ chối chi trả hoặc chi trả không đầy đủ thì bên đặt cọc có thể khởi kiện anh ra Tòa để buộc anh phải thanh toán cho họ. Và tùy theo mức độ và hành vi của anh thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự có thể về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017, cụ thể:

"Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản."

Liên hệ sử dụng dịch vụ hoặc tư vấn luật đất đai:

>> Xem thêm:  Mẫu một số công văn thông dụng hiện hành - Cách hướng dẫn viết công văn

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ

Điện thoại yêu cầu dịch vụ luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: 1900.6162

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh KHuê

>> Xem thêm:  Cơ cấu của quy phạm pháp luật và quy phạm pháp luật hình sự