1. Thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất

"Hiện nay, Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 quy định: tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì thẩm quyền giải quyết được xác định theo hướng “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....

1. Về việc xác định những tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án theo thủ tục tố tụng dân sự

....hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết...”. Vấn đề đặt ra là: cần phải hiểu thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền dân sự của Toà án trong Điều luật này như thế nào cho đúng.

Chúng ta đều nhận thấy rằng, từ khi có Luật Đất đai năm 1987, các quy định về thẩm quyền của Toà án đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất theo các Luật Đất đai năm 1987, 1993 và 2003 là có sự khác nhau. Theo quy định tại Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987 thì các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai do UBND nơi có đất đai bị tranh chấp giải quyết. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì Toà án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó (1).

Theo Luật Đất đai năm 1993 thì người sử dụng đất được trao 05 quyền là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, để thừa kế quyền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 38 Luật này quy định “Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết”. Trên thực tế, Tòa án nhân dân tối cao và các cơ quan hữu quan cũng đã ban hành Thông tư liên tịch số 02 ngày 28/7/1997 hướng dẫn giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, văn bản này hoàn toàn không phân chia các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chỉ đề cập rất chung chung là Toà án có thẩm quyền đối với tranh chấp về tài sản trên đất và quyền sử dụng đất.

Theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thay thế Thông tư số 02 nêu trên, thì Toà án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, 1993 sau đây:

- Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

- Thừa kế quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.

Nếu đất chỉ có giấy tờ được coi là hợp lệ thì các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Toà án bao gồm tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Toà án chỉ xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu); tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.

Như vậy, Luật Đất đai năm 1987 có sử dụng thuật ngữ “các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai”, thế nhưng các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai thời kỳ này do UBND nơi có đất đai bị tranh chấp giải quyết. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì Toà án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó.

Luật Đất đai năm 1993, 2003 đều sử dụng thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, tuy nhiên, nội hàm của khái niệm lại được giải thích khác nhau trong các văn bản hướng dẫn. Như đã nêu, Thông tư liên tịch số 02 hoàn toàn không phân chia các dạng tranh chấp (ai là người có quyền sử dụng, các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất) mà chỉ đề cập rất chung chung là Toà án có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp về tài sản trên đất và quyền sử dụng đất. Thông tư liên tịch số 01 ngày 3/1/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thay thế Thông tư số 02 cũng không sử dụng thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” mà sử dụng một thuật ngữ khác là “các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền của Toà án. Theo đó các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Toà án bao gồm:

- Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

- Thừa kế quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.

Thuật ngữ “các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất (thực chất là tranh chấp quyền sử dụng đất hay cụ thể hơn là kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.

Thiết nghĩ, việc hiểu và vận dụng thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất” theo hướng này là hợp lý cả về vấn đề logic ngôn ngữ và thực tiễn. Theo đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết. Riêng đối với các tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất chưa có “giấy tờ hợp lệ” (thực chất là chưa có quyền sử dụng đất) Toà án vẫn có thẩm quyền thụ lý giải quyết nhưng chỉ có thẩm quyền giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu chứ không có thẩm quyền quyết định ai là người có quyền sử dụng đất. “Tranh chấp về quyền sử dụng đất” chỉ đặt ra khi quyền đó đã được khẳng định bởi các giấy tờ hợp lệ rồi mà vẫn phát sinh các tranh chấp liên quan.

Một vấn đề nữa cần làm rõ là “tranh chấp về quyền sử dụng đất” có phải là “tranh chấp đất đai” hay không. Luật Đất đai năm 1987, 1993 không có phần giải thích thuật ngữ. Theo Khoản 26 Điều 4 về giải thích từ ngữ trong Luật Đất đai năm 2003 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Nếu suy luận theo Điều 136 của Luật này, chúng ta thấy có một sự tương đồng giữa hai thuật ngữ “tranh chấp đất đai” và “tranh chấp về quyền sử dụng đất”. Điều này là cơ sở quan trọng để chúng ta giải quyết vấn đề hoà giải cơ sở đối với những tranh chấp về đất đai.

2. Về việc hoà giải cơ sở đối với những tranh chấp về đất đai

Hiện nay, theo quan điểm của những người làm công tác thực tiễn thì mọi tranh chấp đất đai đều phải qua thủ tục hoà giải tại UBND xã, phường trước khi khởi kiện ra Toà án. Vậy chúng ta thử đi tìm triết lý ngược với luận điểm này, dưới góc độ quyền tiếp cận công lý của công dân.

Theo Luật Đất đai năm 1987, 1993 thì vấn đề hoà giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai không là thủ tục bắt buộc. Theo Khoản 1 Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 thì “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở”. Như vậy, theo quy định này thì Nhà nước khuyến khích giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở chứ không coi hoà giải cơ sở là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra Toà án.

Thế nhưng, theo quy định tại Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì “Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí” thì được giải quyết như sau: “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết”. Quy định này dẫn tới cách hiểu trong thực tiễn tố tụng tại Toà án là mọi tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải thông qua con đường hoà giải cơ sở.

Trong Công văn số 116 của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) ngày 22/7/2004, thì “Theo tinh thần quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp... Do vậy, “Kể từ ngày 01/07/2004 trở đi, Toà án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí và khởi kiện đến Toà án”. Quan niệm này lại được khẳng định một lần nữa trong bản tham luận của Toà Dân sự TANDTC ngày 3/1/2005. Theo đó, quyền sử dụng đất bao gồm hai loại nhóm quyền:

- Nhóm quyền chung của người sử dụng đất theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2003: Quyền khai thác công dụng và hiệu quả của đất, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được bảo hộ quyền sử dụng đất khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

- Nhóm quyền thứ hai theo Điều 106 của Luật này: Được thực hiện các hành vi dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Toà Dân sự TANDTC cho rằng, khi có tranh chấp về những quyền này thì đó là tranh chấp về quyền sử dụng đất và tất cả các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất nói trên đều phải qua hoà giải cơ sở tại UBND xã, phường, thị trấn. Quan điểm này dựa trên lập luận rằng, việc tranh chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ nội bộ nhân dân, nội bộ gia đình, họ hàng, làng xóm. Mặt khác, loại tranh chấp này ngày một nhiều và rất phức tạp. Do vậy, hoà giải ở cơ sở có kết quả vừa tăng cường đoàn kết trong nội bộ nhân dân, vừa giảm nhẹ một phần công việc của Toà án. Hoà giải cơ sở còn là một cơ hội để đương sự chuẩn bị chứng cứ chứng minh ra Toà án nếu hoà giải không thành.

Tuy nhiên, qua nghiên cứu chúng tôi thấy rằng, tranh chấp về quyền sử dụng đất chưa hẳn là tranh chấp trong nội bộ gia đình, họ hàng, làng xóm, nhất là các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tại đô thị và các vùng lân cận. Hoà giải ở cơ sở bắt buộc nhằm tăng cường đoàn kết trong nội bộ nhân dân chỉ nên đặt ra đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, mốc giới giữa các hộ liền kề. Nếu quan niệm tất cả các tranh chấp về quyền sử dụng đất đều phải qua hoà giải cơ sở thì phải chăng đã tạo thêm một trở ngại cho người dân trên con đường đi tìm công lý? Và tại Tòa án, một điều xảy ra là 100% các tranh chấp liên quan đến bất động sản sẽ đều phải giải quyết thông qua con đường hoà giải cơ sở, kể cả các tranh chấp hợp đồng về nhà đất, quyền sử dụng đất, giao dịch về kinh doanh bất động sản; chia thừa kế; chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn... Chẳng hạn, người chết để lại di sản là nhà đất tại phường X quận Y của Hà Nội, nhưng những người thừa kế lại cư trú ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau như thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ... thì những người thừa kế bắt buộc phải tụ hội về Hà Nội để tham gia hoà giải cơ sở trước khi khởi kiện ra Toà án. Điều này gây mất thời gian và tổn phí cho các đương sự trong việc đi lại. Trường hợp vợ chồng muốn ly hôn và chia tài sản vợ chồng là nhà đất cũng phải yêu cầu và chờ UBND xã, phường hoà giải xong rồi mới có thể kiện ra Toà án để yêu cầu ly hôn và chia tài sản vợ chồng. Phải chăng vấn đề không còn là khuyến khích hoà giải cơ sở nữa, mà là bắt buộc phải hoà giải cơ sở và quyền tự định đoạt của đương sự đã không được tôn trọng một cách đúng mức.

Xét về phương diện thời hiệu thì thời hiệu khởi kiện đối với mỗi loại án kiện đã được quy định trước trong các văn bản pháp luật chuyên ngành. Do vậy, trong thực tiễn, nếu coi mọi tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải thông qua con đường hoà giải cơ sở trước khi khởi kiện ra Toà án thì trong nhiều trường hợp dẫn tới hậu quả là đương sự mất quyền khởi kiện ra Toà án do thời hiệu khởi kiện đã hết. Đó là chưa tính đến theo Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn hoà giải hiện nay là khá dài (30 ngày kể từ nhận được đơn) và trong thực tiễn, thời hạn này có thể bị vi phạm bởi các chủ thể có thẩm quyền hoà giải.

Theo chúng tôi, sẽ hợp lý hơn nếu việc hoà giải cơ sở đối với các tranh chấp về đất đai được thực hiện trên cơ sở yêu cầu của các đương sự và việc hoà giải cơ sở chỉ bắt buộc đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, mốc giới giữa các hộ liền kề nhằm duy trì tình đoàn kết trong nội bộ nhân dân. Tuy nhiên, nếu nhà làm luật vẫn mở rộng phạm vi hoà giải bắt buộc đối với tất cả các tranh chấp đất đai thì cũng cần có quy định bổ sung nhằm bảo đảm các quyền tố tụng của đương sự theo hướng: Nếu hết thời hạn theo Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 (kể từ ngày UBND nhận đơn) mà UBND không tiến hành hoà giải hoặc không có điều kiện hoà giải (bên bị kiện không có thiện chí nên không có mặt hoặc không thể có mặt...) thì đương sự có quyền khởi kiện ra Toà án. Thời gian từ ngày đương sự nộp đơn yêu cầu hoà giải tại UBND cho tới khi khởi kiện ra Toà án không được tính vào thời hiệu khởi kiện.

3. Các tranh chấp dân sự liên quan tới quyền sử dụng đất có bắt buộc phải khởi kiện tại Tòa án nơi có bất động sản không?

Về thẩm quyền của Toà án nơi có bất động sản

Theo điểm c Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 thì Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.

Quy định này được xây dựng dựa trên quan niệm là Toà án nơi có bất động sản là Toà án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do cơ quan quản lý bất động sản nắm giữ, cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc của bất động sản. Do vậy, Toà án nơi có bất động sản có điều kiện xác minh để giải quyết sát với thực tế: xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); cho định giá tài sản; thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất...

Vấn đề đặt ra cần phải làm rõ như thế nào là tranh chấp về bất động sản để xác định Toà án có thẩm quyền. Thiết nghĩ, quy định này cần được hiểu là áp dụng đối những vụ tranh chấp mà đối tượng của vụ tranh chấp là bất động sản, bao gồm tranh chấp quyền sở hữu như chủ sở hữu kiện đòi nhà ở bị chiếm giữ bất hợp pháp, tranh chấp vật kiến trúc khác trên đất, cây lâu năm trên đất; kiện đòi trả nhà, đất cho thuê, mượn; tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng; yêu cầu chia thừa kế nhà, quyền sử dụng đất; tranh chấp diện tích mua bán, mốc giới... Ngoài ra, có thể mở rộng việc áp dụng đối với tranh chấp các quyền gắn liền với bất động sản như tranh chấp quyền được tiếp tục thuê, tranh chấp về bất động sản liền kề như tranh chấp lối đi, trổ cửa, thoát nước, ranh giới... Nếu đối tượng tranh chấp chỉ là đòi tiền liên quan đến các giao dịch về bất động sản (nhà, đất...) như tiền mua bán, tiền thuê còn thiếu... thì đương sự phải khởi kiện tại Toà án nơi bị đơn cư trú, làm việc chứ không thể khởi kiện tại Toà án nơi có bất động sản. Về phương diện lý luận, đối tượng của vụ tranh chấp sẽ được xác định thông qua đơn khởi kiện của nguyên đơn.

Về thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất

Trong thực tiễn, việc vận dụng quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 để xác định thẩm quyền của Toà án đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất, cũng có những ý kiến khác nhau. Có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp về bất động sản, do vậy, trong những trường hợp này Toà án có thẩm quyền phải là Toà án nơi bị đơn giải quyết. Quan điểm này dựa trên lập luận rằng, đối với tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất thì trước hết phải xác định xem ai là người có quyền thừa kế rồi mới chia, trong số các đương sự thì có đương sự chỉ yêu cầu hưởng giá trị chứ không yêu cầu chia hiện vật. Ngoài ra, cũng có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế thì di sản có thể bao gồm cả động sản, bất động sản cho nên không thể áp dụng nguyên tắc xác định thẩm quyền của Toà án theo nơi có bất động sản toạ lạc. Thiết nghĩ, việc ban hành một văn bản pháp lý để hướng dẫn cụ thể về vấn đề này là hết sức cần thiết.

Việc nghiên cứu pháp luật một số nước và pháp luật chế độ cũ về tố tụng dân sự cho thấy, nguyên tắc nơi phát sinh sự kiện mở thừa kế sẽ được áp dụng để xác định thẩm quyền của Toà án đối với các vụ việc yêu cầu chia thừa kế. Tức là Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ việc sẽ là Toà án nơi mở thừa kế hay Toà án nơi khai phát di sản. Thế nhưng, luật thực định của chúng ta hiện nay không đề cập đến nguyên tắc này. Do vậy, chúng tôi cho rằng, trong khi nhà lập pháp chưa có những quy định khác thì việc xác định thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ tạm thời vẫn được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hiện hành, trên nguyên tắc ưu tiên thẩm quyền giải quyết của Toà án nơi có bất động sản (nếu có nhiều bất động sản thì là Toà án nơi có một trong các bất động sản).

Chúng ta có thể tính đến phương án tách vụ án thừa kế về động sản và bất động sản riêng để xác định thẩm quyền của Toà án theo nguyên tắc nơi hiện diện của bị đơn và nơi có bất động sản tranh chấp, nếu có sự đồng thuận của các thừa kế. Tuy nhiên, tính khả thi trên thực tế của việc tách vụ án là không cao, bởi lẽ nếu tách vụ án thì khó giải quyết toàn diện việc chia di sản, hơn nữa trong số các đương sự có thể có đương sự không đồng ý việc tách vụ án thừa kế để chia riêng về động sản và bất động sản.

(1) Thông tư liên ngành số 04 ngày 3/5/1990 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đai quy định các tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đai, bao gồm:

- Tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất;

- Yêu cầu đòi bồi hoàn hoặc thừa kế thành quả lao động, kết quả đầu tư làm tăng giá trị của đất hoặc hoa màu, tài sản khi đất bị thu hồi;

- Yêu cầu bồi thường thiệt hại do người khác xâm phạm quyền sử dụng đất gây ra;

- Tranh chấp đòi thừa kế vườn cây, sản phẩm nuôi, trồng thuỷ sản, các công trình xây dựng trên đất để tiếp tục khai thác.

Theo: TS Trần Anh Tuấn - Giảng viên Khoa Dân sự - Đại học Luật Hà Nội.

>> Xem thêm:  Tranh chấp về việc đòi nhà cho thuê ? Làm đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai ?

2. Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở giữa cha mẹ và con ?

Khi ngôi nhà chưa chuyển cho con trai sở hữu, vợ chồng ông Th. cho người khác thuê một phần, mỗi tháng trên 2 triệu đồng. Nhưng khi tin tưởng và cho con, nguồn tiền cho thuê không còn, đặc biệt là khi con trai cắt nguồn “trợ cấp” thì vợ chồng ông khó khăn, túng thiếu. Bức xúc, vợ chồng ông Th. đã khởi đơn kiện đòi lại nhà và đất của mình.

Hiếm khi chúng tôi tham dự phiên tòa dân sự bởi nó đụng chạm đến những vấn đề về đời tư của các gia đình bị đơn cũng như nguyên đơn. Thế nhưng, phiên tòa dân sự mà TAND quận Thanh Khê đưa ra xét xử vào giữa tháng 5/2009 đã gây cho tôi nhiều tò mò. Bởi đây là một sự hy hữu, hiếm có xưa nay ở TP Đà Nẵng vì nó là câu chuyện: Bố mẹ đẻ kiện con trai…

Nguyên đơn là ông Nguyễn Ngọc Th. (77 tuổi) và bà Ngô Thị C. (77 tuổi); bị đơn là anh Nguyễn Ngọc L. (47 tuổi ) và chị Vũ Thị Đ. (45 tuổi) cùng trú phường Tân Chính, quận Thanh khê.

Được biết, vợ chồng ông Th. có 9 người con cả trai lẫn gái, trong đó, Nguyễn Ngọc L. là con thứ 7 được ông bà tin tưởng, thương yêu. Do đó, khi tuổi già sức yếu, vợ chồng ông Th. quyết định trao tài sản cho vợ chồng đứa con trai mà ông bà cảm thấy tin tưởng, yêu quý này.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Để thực hiện ước nguyện cuối cùng của cuộc đời mình, ngày 7/3/2002, ông Th. và bà C. đã đến Phòng công chứng số 1 TP Đà Nẵng làm hợp đồng chuyển dịch cho nhà và đất ở của mình tại đường Lê Duẩn (mảnh đất được UBND thành phố cấp ngày 15/6/2001) cho vợ chồng anh L. và chị Đ. với nội dung hợp đồng là “cho nhận”.

Đổi lại, vợ chồng anh L. phải phụng dưỡng vợ chồng ông Th. và bà C., đồng thời chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên. Sau khi nhận nhà, vợ chồng anh L. đã đập nhà cũ làm nhà mới 4 tầng để buôn bán, làm ăn. Công việc hiếu nghĩa ban đầu được vợ chồng anh L. làm rất tốt. Ngoài việc chăm sóc hằng ngày, vợ chồng anh L. còn “trợ cấp” cho cha mẹ mỗi tháng 500 nghìn đồng để tiêu vặt và lo tiền xe cộ mỗi khi vợ chồng ông Th. về quê (Quảng Bình). Nhưng đến năm 2006, việc hiếu nghĩa của anh L. không còn như trước, thay vào đó là sự mâu thuẫn, cãi cọ giữa 4 người. Kéo theo đó, nguồn “trợ cấp” hằng tháng cũng không còn.

Ông Th. cho biết, trước đây, khi ngôi nhà chưa chuyển cho con trai sở hữu, ông Th. đã cho người khác thuê một phần, mỗi tháng trên 2 triệu đồng nên cũng có tiền rủng rỉnh hằng ngày. Nhưng khi tin tưởng và cho con, nguồn tiền cho thuê không còn, đặc biệt là khi con trai cắt nguồn “trợ cấp” thì vợ chồng ông khó khăn, túng thiếu. Bức xúc, vợ chồng ông Th. đã khởi đơn kiện đòi lại nhà và đất của mình.

Để làm êm ấm gia đình này, trong những năm qua, TAND quận Thanh Khê đã cử người đến tận nhà khuyên giải nhưng vẫn không thành. Họ cũng cho biết, đây là vụ án ly kỳ nhất từ trước đến nay. Một vụ án tình máu mủ. Do đó khi xét xử phải hết sức bình tĩnh, công minh và theo đạo lý mà làm.

Xem xét từ lời khai 2 phía, TAND xét thấy, đất thì có thể chia nhưng giá trị ngôi nhà đã được vợ chồng anh L. xây dựng mới nên đó là sở hữu của họ. Vì vậy, để công bằng và hợp tình hợp lý, TAND quận Thanh Khê quyết định buộc bị đơn (là vợ chồng anh L., con trai và con dâu của nguyên đơn) phải trả số giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn (là vợ chồng ông Th., cha đẻ của bị đơn) trị giá số tiền đã định giá mảnh đất là 1,010 tỷ đồng…

Đất thì có thể trả nhưng điều đáng buồn là tình cha con sẽ bị tổn thương nghiêm trọng. Phiên tòa kết thúc, để lại cho người tham dự phiên tòa cũng như người xét xử những nỗi buồn sâu thẳm. Đạo lý cha con của ông Th. cũng như nhiều gia đình “cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt” trong xã hội bị rạn vỡ chỉ vì chữ hiếu không được làm tròn…

SOURCE: BÁO CÔNG AN NHÂN DÂN - BÙI NGỌC

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trong nội bộ gia đình ? Cách xử lý tranh chấp đất đai ?

3. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà: Bán nhà chừa ngọn

Căn nhà có lầu trên cùng không hợp lệ vì xây sai phép. Người bán đòi thêm 100 lượng vàng cho phần lầu này nhưng người mua không đồng ý. Vợ chồng ông H. có một căn nhà ở quận 1, TP.HCM. Theo biên bản hoàn công do Kiến trúc sư trưởng TP.HCM lập năm 1998, căn nhà có phần lầu sáu và sân thượng vi phạm độ cao. Do vậy, phần diện tích hợp lệ của căn nhà chỉ gồm có hầm, trệt, năm lầu với tổng diện tích 525 m2.

Đòi tăng giá bán

Tháng 6-2007, vợ chồng ông H. chấp thuận bán cho bà T. căn nhà trên với giá 1.700 lượng vàng. Theo thỏa thuận, đó là giá cố định, không thay đổi bất kể thị trường lên hay xuống. Bà T. đã đặt cọc 45 lượng vàng, sau đó giao tiếp cho bên bán 300 lượng vàng. Hai bên thỏa thuận nếu bên bán không bán thì hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp ba tiền cọc, nếu bên mua không mua thì mất cọc.

Thế nhưng sau đó vợ chồng ông H. lại yêu cầu tăng giá bán thêm 100 lượng vàng. Theo họ, hợp đồng mua bán ghi hiện trạng căn nhà là “hầm, trệt, năm lầu” nên giờ bà T. muốn mua lầu sáu thì phải trả thêm tiền. Nếu không, bà phải chịu mất 45 lượng vàng đặt cọc.

Bà T. cho rằng bên bán đòi tăng giá như thế là vô lý, bởi lẽ hợp đồng ghi rõ bà đã “mua đứt” căn nhà. Như vậy, dù cho căn nhà có mấy lầu thì bên bán cũng phải giao toàn bộ căn nhà cho bà theo giá cũ. Sở dĩ các bên không ghi lầu sáu và sân thượng vào hợp đồng vì đây là phần xây dựng sai phép, không được các cơ quan chức năng công nhận.

Hợp đồng mua bán vô hiệu

Do thương lượng bất thành nên các bên đã đưa nhau ra tòa. Bà T. yêu cầu bên bán giao toàn bộ căn nhà, nếu không bên bán phải hoàn trả cho bà 345 lượng vàng, khỏi phạt cọc. Phía vợ chồng ông H. đề xuất ba phương án giải quyết: Bán nhà theo giá cũ nhưng không bán lầu sáu; bán cả lầu sáu nếu bên mua trả thêm 100 lượng vàng; bên mua không chịu hai phương án trên thì phải mất 45 lượng vàng đặt cọc.

Vì hợp đồng mua bán của đôi bên chưa được công chứng nên không đảm bảo về hình thức. Tháng 11-2007, TAND quận 1 đã ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng họ không thực hiện.

Sơ thẩm vụ án hồi tháng 2-2008, TAND quận 1 đã xử hủy hợp đồng mua bán trên vì giao dịch vi phạm hình thức. Cấp sơ thẩm cho rằng bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nên phải hoàn trả cho bên mua hết thảy số vàng đã nhận là 345 lượng vàng. Bởi lẽ căn nhà không có lối đi riêng nào dẫn tới lầu sáu thì bên bán không thể yêu cầu giữ lại lầu sáu. Hơn nữa, các bên đã cam kết mua bán đứt căn nhà.

Tháng 5-2008, án phúc thẩm của TAND TP.HCM đã giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Kháng nghị xét lỗi bên mua

Tháng 4-2009, chánh án TAND tối cao đã ký quyết định kháng nghị giám đốc thẩm, yêu cầu TAND tối cao hủy cả bản án sơ thẩm lẫn phúc thẩm.

Kháng nghị nêu rõ các bên chỉ thỏa thuận mua bán “hầm, trệt, năm lầu”. Như vậy, lầu sáu và sân thượng vẫn thuộc về bên bán nên họ có cơ sở đòi thêm tiền. Bà T. từ chối trả thêm tiền và nói mình đã mua trọn căn nhà là không đúng. Kháng nghị cho rằng cần xem xét lỗi của bên mua để xử lý tiền đặt cọc theo đúng hợp đồng.

Trong khi chờ có quyết định giám đốc thẩm, chúng tôi đã ghi nhận nhiều ý kiến về vụ tranh châp ngộ nghĩnh này.

Thẩm phán Nguyễn Thị Minh Hương, Phó Chánh án TAND quận 10:

Cả hai bên đều có lỗi

Khi hợp đồng mô tả “hầm, trệt, năm lầu” thì khó thể suy đoán đối tượng mua bán là toàn bộ căn nhà. Theo Điều 450 Bộ luật Dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Nhưng sau khi nhận tiền cọc, nhận tiếp 300 lượng vàng mà bên bán vẫn không đi công chứng hợp đồng. Điều 454 BLDS cũng quy định bên mua được nhận nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận. Nhưng bên mua không chịu nhận “hầm, trệt, năm lầu” như đã thỏa thuận. Như vậy, cả hai bên đều có lỗi làm hợp đồng vô hiệu.

Theo Nghị quyết số 01 năm 2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, nếu các bên có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng vô hiệu thì mỗi bên phải chịu 1/2 giá trị thiệt hại. Nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau thì mỗi bên phải chịu trách nhiệm tương ứng với mức độ lỗi của mình. Thiệt hại trong trường hợp này chính là 45 lượng vàng đặt cọc. Riêng 300 lượng vàng nhận sau, bên bán phải hoàn trả lại đủ cho bên mua.

Luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM:

Chưa hẳn bên bán sẽ được lợi

Theo tôi, bên mua có lỗi khi không chịu nhận đúng “hầm, trệt, năm lầu” như hợp đồng đã ký. Từ lâu, người ta sử dụng thuật ngữ “mua bán đứt” (bán không cho chuộc lại) để phân biệt với “mãi lai thục” (bán cho chuộc lại). Nếu hợp đồng dùng từ “mua bán trọn” thì mới có thể giải thích theo hướng mua bán toàn bộ căn nhà. Rất tiếc, các bên đã không ghi rõ tài sản thực chất mua bán.

Khi vụ án được sơ thẩm lại, chưa hẳn bên bán sẽ “khỏe” hơn nếu bên mua chịu nhận đúng “hầm, trệt, năm lầu”. Bởi lẽ căn nhà không có lối đi riêng lên lầu sáu và sân thượng. Bấy giờ, có thể bên bán phải quay lại thương lượng với bên mua để mua cho mình lối đi theo giá được bên mua ấn định.

Ông Nguyễn Quang Thắng, Trưởng phòng Công chứng số 1 TP.HCM:

Chỉ nên giao dịch những tài sản hợp pháp

Tôi cũng biết có một trường hợp tương tự như vậy vừa xảy ra: Nhà có bốn lầu nhưng giấy tờ chỉ công nhận có ba lầu, sau khi công chứng hợp đồng mua bán ba lầu xong thì người bán quay lại đòi người mua trả thêm tiền cho lầu bốn. Điều này cho thấy người mua dễ gặp rắc rối khi chấp nhận mua những phần tài sản chưa hợp lệ bởi theo luật định, nhà ở phải có giấy chủ quyền thì mới được giao dịch.

Trở lại trường hợp cụ thể nêu trong bài, đúng là pháp luật không buộc công chứng viên kiểm tra trên thực tế nhưng nếu chúng tôi biết được căn nhà có sáu lầu nhưng giấy chủ quyền chỉ công nhận có năm lầu thì chúng tôi sẽ từ chối công chứng. Ngay cả khi các bên có ghi rõ trong hợp đồng phần diện tích nhà, đất chưa hợp lệ kèm theo lưu ý “người mua sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ liên quan với nhà nước” (như cách làm phổ biến của một số người) thì chúng tôi cũng không công chứng. Mà khi không được công chứng thì hợp đồng mua bán nhà ở đó không có giá trị pháp lý để ràng buộc cả hai bên thực hiện.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - THỤY CHÂU Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/

(LUATMINHKHUE.VN: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Tham khảo: . Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng cho thuê lại đất ? Xử lý tranh chấp bất động sản liền kề ?

4. Tranh chấp tài sản, thủ tục khởi kiện đòi lại giấy tờ nhà đất ?

TAND quận Gò Vấp (TP.HCM) vừa từ chối thụ lý đơn kiện đòi giấy tờ nhà của bà X. bởi nó không nằm trong danh mục vụ kiện mà tòa thụ lý. Điều này khiến bà X. không biết phải làm sao để đòi lại giấy tờ của mình.

Hiện nay, tòa án không thụ lý việc khởi kiện đòi giấy tờ nhà vì nó không phải là tài sản. Đương sự nhờ cơ quan chức năng cấp phó bản hay nhờ công an giải quyết cũng không được.

Biết chỗ giữ nhưng không thể đòi

Trước đó, chồng bà lén mang giấy tờ nhà đi vay tiền của ông B. Thời gian sau, ông C. gọi điện thoại đến nói đang giữ giấy tờ trên. Gặp nhau, bà X. mới té ngửa khi biết ông B. đã dùng giấy tờ nhà của bà để vay tiền người này. Hiện giờ người này tìm ông B. không được nên buộc bà phải giao tiền để đổi giấy.

Không đồng ý, bà đi tìm ông B. nhưng chỉ nghe được điệp khúc… không biết gì cả. Vì thực chất người đứng tên cho chồng bà vay không phải ông. Bà quyết định trình báo công an nhưng lại bị từ chối vì cho rằng đây là việc dân sự, hai bên tự giải quyết. Bà chuyển sang báo mất giấy, rồi yêu cầu cơ quan chức năng cấp phó bản nhưng nơi đây biết bà đang có tranh chấp với người cho vay nên nhỏ nhẹ từ chối. Bà chạy qua tòa thì tòa cũng lắc đầu.

Đến lúc này, bà X. chỉ biết than khóc với khoản nợ lớn từ trên trời rơi xuống…

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Có hướng dẫn nhưng còn tranh cãi

Một cán bộ thụ lý của TAND TP.HCM giải thích, trước đây tòa vẫn thụ lý nhưng từ sau năm 2007 thì Tòa án TP có hướng dẫn không thụ lý nữa vì loại việc này không có trong quy định. Sở dĩ Tòa án TP có thao tác trên là xuất phát từ văn bản của TAND Tối cao (ngày 27-3-2007) trả lời cho TAND tỉnh An Giang rằng việc đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án mà thuộc thẩm quyền của cơ quan khác (!?).

Một thẩm phán Tòa Dân sự TAND TP.HCM giải thích thêm, giấy chứng nhận không phải là tài sản (như cái nhà, cái xe cụ thể…) nên không thể khởi kiện để đòi.

Nhưng trên thực tế, nhiều thẩm phán tòa án quận phản đối quan điểm trên. Theo họ, nếu cho mượn một tờ giấy A4 mà không trả cũng có quyền khởi kiện để đòi vì tờ giấy đó cũng là tài sản. Vậy tại sao giấy tờ nhà đất là giấy tờ có giá trị lại không được quyền khởi kiện để đòi? Bản thân tờ giấy trước khi đem in để làm giấy chứng nhận đã là tài sản. Nhưng tại sao sau khi in xong thì nó lại không được xem là tài sản? Điều này rất vô lý.

Đồng tình, một thẩm phán Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM nhận định giấy tờ nhà là loại giấy có giá trị. Nó là tài sản của đương sự nên tòa vẫn có thể thụ lý vụ việc đòi giấy tờ. Ở nước ngoài, các loại giấy tờ đó được khẳng định trong luật là tài sản của người dân.

Để quên, đòi cũng không được

Ách giữa đàng như bà X. không phải là hiếm. Cách đây chưa lâu, bà H. ở quận Bình Thạnh (TP.HCM) để quên giấy tờ nhà ở một tiệm photocopy. Ông chủ tiệm nhìn thấy liền mang đi vay tiền. Bà đến đòi thì ông này thú thật chuyện trên rồi chỉ cho bà biết người cho ông vay. Người này đòi bà phải trả 50 triệu đồng thì mới cho lấy giấy tờ. Bà không đồng ý.

Gần hai năm tới lui đòi giấy mà không xong, bà được người quen hướng dẫn làm giấy cớ mất, đăng báo để được cấp lại giấy. Bà vội vã làm theo. Tuy nhiên, sau đó bà nhận được công văn từ chối giải quyết với lý do nhà đất trên có tranh chấp của người cho vay. Trước tình huống này, bà nộp đơn tố giác hành vi chiếm giữ trái phép giấy tờ của những người liên quan nhưng cơ quan công an vẫn bảo đó chỉ là tranh chấp dân sự. Bà nộp đơn khởi kiện người cho vay để đòi lại giấy thì được biết các tòa không thụ lý theo chỉ đạo của TAND Tối cao.

Tòa lách luật giùm đương sự

Năm 2008, TAND một quận ở TP.HCM sau khi có hướng dẫn không thụ lý việc đòi giấy tờ nhà, tòa đã gỡ vướng cho đương sự khỏi khổ.

Trước đó, ông P. ủy quyền cho ông N. được toàn quyền cầm giấy tờ nhà của ông đi vay tiền giúp mình. Ông N. đã vay bà Y. rồi mang tiền về cho ông P. Một thời gian sau, bà Y. biến mất. Hai ông bạn kéo nhau đến Phòng Tài nguyên và Môi trường quận xin cấp phó bản thì bị từ chối vì đã quá thời hạn ủy quyền 20 ngày rồi. Trong thời gian này, ai biết một trong hai bên đã làm gì giấy tờ đó. Cán bộ phòng này bỏ nhỏ ra tòa chắc sẽ xong. Kiện ra tòa đòi giấy thì tòa từ chối ngay.

Tuy nhiên, tòa cũng lách, đưa vụ này sang thành vụ kiện tranh chấp hợp đồng dịch vụ giữa ông P. và ông N. (dù thực tế là hợp đồng này giữa hai ông đã chấm dứt). Việc kiện này là nhằm cho tòa có cớ tuyên ông N. trả lại giấy tờ nhà cho ông P. Sau đó, tòa làm văn bản hòa giải, chấp nhận thỏa thuận, trong thời hạn ba tháng nếu ông N. không thể trả lại giấy tờ nhà thì ông P. có quyền ra Phòng Tài nguyên và Môi trường quận để xin cấp phó bản.

Tuy nhiên, cách lách trên chỉ áp dụng cho trường hợp cụ thể và cũng gây ra băn khoăn cho các cán bộ tòa khi giải quyết. Giả sử nếu sự việc không như ông N. kể mà thực chất là ông đã thế chấp giấy tờ cho bà Y. Và bà Y. vì một lý do gì đó đi đâu xa một thời gian, không phải trốn không hề biết giữa hai ông P. và ông N. có tranh chấp. Tòa giải quyết vậy có phải thiệt thòi cho bà Y. không. Nếu được thụ lý việc đòi giấy tờ nhà, tòa sẽ mời bà Y. vào với tư cách người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Nếu bà không đến, tòa sẽ niêm yết công khai giấy triệu tập tại địa phương…, sau đó giải quyết vụ việc như bình thường mà không sợ thiệt thòi cho bên nào và an tâm hơn.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - HOÀNG YẾN - Trích dẫn từ: http://phapluattp.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Tranh chấp sai diện tích ranh giới đã phân lô sẳn ? Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ?

5. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng ?

Gần đây ở Hà Nội xuất hiện một số trường hợp người có nhà cho thuê phải “méo mặt” vì bên thuê nhà lợi dụng kẽ hở trong việc ký hợp đồng thuê nhà chây ỳ thực hiện cam kết rồi “phá bĩnh” đòi bồi thường. Có trường hợp khổ chủ không những mất hết số tiền cho thuê nhà mà còn phải bồi thường hàng trăm triệu đồng cho bên thuê. Có trường hợp dù được tòa tuyên thắng kiện nhưng chủ nhà vẫn mất một phần tiền thuê vì hợp đồng không công chứng…

Vố đau nhớ đời !

Cuối năm 2007, ông Nguyễn Văn Đ (ngụ 641 Hoàng Hoa Thám, quận Ba Đình) cho một người thuê nhà với thời hạn năm năm. Hai bên thỏa thuận sáu tháng trả tiền nhà một lần. Nếu người thuê không thực hiện cam kết, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng.

Khi ký hợp đồng lần đầu, bên thuê xin nộp trước ba tháng, xin nợ lại ba tháng tiền nhà. Khi chủ nhà yêu cầu hai bên đi công chứng hợp đồng thì bên thuê đề nghị bỏ qua việc này để… né thuế. Ba tháng sau đó, khi bên thuê nhà tiếp tục không trả nốt phần tiền thuê nhà còn thiếu, chủ nhà liền cắt điện, nước.

Đầu tháng 01/2008, khi thấy bên thuê tiếp tục chây ỳ, chủ nhà khóa cửa nhà lại, yêu cầu bên thuê trả tiền theo cam kết đã ký và yêu cầu bên thuê dọn đồ đi để trả lại nhà vì đã vi phạm hợp đồng.

Đến lúc này, bên thuê đòi ông Đ phải bồi thường thì mới chịu dọn đồ đi. Căn cứ của bên thuê đưa ra là việc đòi nhà của ông Đ đã làm ảnh hưởng đến công việc kinh doanh của người thuê nhà. Sau nhiều lần bàn bạc, ông Đ đành móc túi lấy 175 triệu đồng để cho yên chuyện. Tính ra, ông Đ mất toi bốn tháng tiền nhà và gần 200 triệu đồng.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Thắng kiện vẫn bị thiệt

Tương tự, tháng 03/2006, anh Mai Thiếu X (ngụ hẻm 91 Nguyễn Chí Thanh) cho một người thuê nhà. Hai bên không xác định thời hạn thuê nhà và người thuê được trả tiền thuê nhà sáu tháng một lần. Nếu không chấp hành điều khoản này, bên thuê phải trả lại nhà. Tuy nhiên, người thuê nhà cũng từ chối đi công chứng hợp đồng thuê nhà.

Một thời gian sau, một người lái xe ôm chở đến nhà anh X một bình rượu ngâm, nói là của người thuê nhà biếu. Sáu tháng sau, khi anh X đến hẹn lấy tiền thuê nhà, người thuê nhà đòi trừ đi… 14 triệu đồng giá bình rượu trên và kiên quyết không nhận lại bình rượu (dù bình rượu chưa bị khui).

Cuối năm 2007, anh X đã “bấm bụng” khởi kiện đòi lại nhà cho thuê. Thì ra người thuê nhà không chịu trả tiền suốt nửa năm liền, lại còn đòi anh X bồi thường 200 triệu đồng mới dọn đi…

Tháng 12/2008, TAND TP Hà Nội đã chấp thuận cho anh X không phải bồi thường cho bên thuê. Nhưng vì hợp đồng thuê nhà không được công chứng theo quy định nên anh Xuân có 30% lỗi và chỉ được nhận lại 70% số tiền thuê nhà mà bên thuê còn thiếu.

Cân nhắc kỹ trước khi ký hợp đồng

Công chứng viên Trần Công Trục – Trưởng Văn phòng công chứng Thăng Long (Hà Nội) cho biết: Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Ông Trục lưu ý: “Bên thuê nhà cần cân nhắc kỹ trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà, hạn chế các sự cố phát sinh. Phía chủ nhà phải tìm hiểu kỹ lưỡng đối tượng thuê nhà, xét xem mục đích của bên thuê là gì, phải soạn hợp đồng thuê có các điều khoản chi tiết, chặt chẽ và nhất thiết phải công chứng, chứng thực theo đúng quy định”.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - MAI MINH Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

-----------------------------------------------------------

Những ví dụ trên chỉ là những trường hợp điển hình mà người dân có thể gặp phải liên quan đến việc cho thuê hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh tại thời điểm trước khi Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành. Bởi lẽ, theo quy định mới thì hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, theo đó, chỉ cần các bên có thỏa thuận về việc cho thuê thì đều có thể thực hiện được đầy đủ các quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Chính vì vậy, cũng đã hạn chế được các rủi ro, các tranh chấp mà các bên phải gặp trong thực tiễn.

Công ty luật Minh Khuê với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực pháp luật, chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn và giải đáp mọi vướng mắc pháp lý cho khách hàng liên quan đến pháp luật dân sự, đất đai, trong đó có đưa ra phương án giải quyết, xử lý các tranh chấp, tham gia đàm phán, thương lượng cũng như tiến hành hòa giải giữa các bên trong tranh chấp để đưa ra phương án cùng có lợi cho đôi bên. Quý khách hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6162 để được tư vấn trực tuyến hoặc đặt lịch tư vấn pháp luật trực tuyến tại văn phòng của chúng tôi địa chỉ: Phòng 2007, Tầng 20, Tòa nhà C2, Vincom Trần Duy Hưng, Đường Trần Duy Hưng, Trung Hòa, Cầu Giấy, Tp. Hà Nội. Rất mong nhận được hợp tác của khách hàng!

>> Xem thêm:  Mua nhà khi ngôi nhà đang có tranh chấp xử lý thế nào ? Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

6. Tranh chấp quyền sở hữu khi mua nhà đấu giá ?

Bất trắc đầu tiên là chậm được giao nhà, thời gian chờ đợi vài năm là chuyện thường! Ông Lâm Quý Trọng (ngụ P.18, Q.4, TP.HCM) nói đã gửi không biết bao nhiêu thư khiếu nại tới các cơ quan chức năng vì việc mua trúng đấu giá căn nhà 89B Cách Mạng Tháng Tám, Q.1 nhưng chưa được nhận nhà.

Làm đúng pháp luật nhưng gặp đủ kiểu bất trắc, đó là tình trạng của những người mua nhà đấu giá từ cơ quan thi hành án.

Hai tháng thành hai năm

Theo hồ sơ của cơ quan thi hành án, căn nhà 89B Cách Mạng Tháng Tám thuộc quyền sở hữu của ông Nguyễn Văn Hoàng và bà Phạm Thị Xi, được thế chấp ngân hàng để vay 1,5 tỉ đồng. Quá hạn trả nợ, phía ngân hàng đã khởi kiện và hai bên thống nhất “chốt” khoản nợ (cả gốc và lãi vay) hơn 2 tỉ đồng. Tuy nhiên, việc thi hành án liên tục bị phía đương sự khiếu nại nên kéo dài hơn 10 năm. Tháng 10-2007, Thi hành án TP.HCM ký ủy quyền cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản để bán nhà và ông Trọng đã trúng đấu giá căn nhà trên.

Ông Trọng bức xúc: “Trong hợp đồng, trung tâm đấu giá và cơ quan thi hành án cam kết sẽ giao nhà cho tôi trong vòng 30 ngày, nếu có phải tổ chức cưỡng chế nhà thì cũng không quá 60 ngày. Thế mà suốt từ đó đến nay đã hai năm, tôi vất vả lên xuống không biết bao nhiêu lần mà cũng chỉ nhận được lời hẹn của thi hành án, không biết đến ngày nào mới nhận được nhà”. Để có đủ tiền hơn 7 tỉ đồng mua căn nhà này, ông Trọng cho biết đã phải vay nóng một khoản tiền lớn với lãi suất cao: “Mỗi tháng tôi tốn hàng chục triệu đồng cho khoản vay nóng này. Hiện nay gia đình tôi đã lâm vào tình trạng lãi mẹ đẻ lãi con, nợ nần chồng chất rất căng thẳng”.

Trao đổi với chúng tôi, lãnh đạo Thi hành án dân sự TP.HCM cho biết đang chuẩn bị lên kế hoạch cưỡng chế giao nhà. Được biết, cuối năm 2008 thi hành án từng lên kế hoạch cưỡng chế một lần nhưng lại không thực hiện.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Sở hữu nhà… trên giấy

Ông Lý Thế Vinh (ngụ quận 5, TP.HCM) cho biết: vào năm 2001, em gái ông là bà C.T. trúng đấu giá căn nhà 508 Nguyễn Chí Thanh, quận 10 với giá 378 lượng vàng, đã trả hết tiền cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản. Đến năm 2003, bà T. không may gặp tai nạn qua đời khi vẫn chưa được vào ở căn nhà đã mua.

Theo cơ quan Thi hành án quận 10, căn nhà nói trên là tài sản kê biên để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ hơn 638 triệu đồng của ông Nguyễn Hữu Trí và bà Đặng Kim Cúc đối với Ngân hàng TMCP Nam Á theo bản án phúc thẩm ngày 11-1-1999 của TAND TP.HCM. Do ông Trí, bà Cúc không có khả năng thi hành án nên Thi hành án quận 10 đã ra quyết định phát mãi, bán đấu giá căn nhà.

Sau khi bà T. hoàn tất thủ tục mua nhà, bản án trên lại bị kháng nghị và xét xử theo trình tự giám đốc thẩm. Hội đồng thẩm phán TAND tối cao đã tuyên hủy bản án – đã thi hành – để xử phúc thẩm lại. Tháng 8-2004, TAND TP.HCM ra quyết định đình chỉ vụ án với lý do: Ngân hàng TMCP Nam Á rút đơn kiện vì bên bà Cúc, ông Trí đã trả nợ xong.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hữu Hòa – trưởng cơ quan Thi hành án dân sự quận 10: thật ra số tiền mà ngân hàng nhận được chính là do cơ quan thi hành án thi hành, lấy từ khoản tiền bán đấu giá nhà cho bà T. để trả. Việc TAND TP.HCM ra quyết định đình chỉ vụ kiện mà không xem xét đến quyền lợi của bà T. là không đúng.

Ông Hòa cho biết Thi hành án quận 10 không thể cưỡng chế giao nhà cho gia đình bà T. vì bản án đã bị hủy, vụ án cũng bị đình chỉ. Thi hành án quận 10 đã có văn bản gửi TAND tối cao kiến nghị xem xét lại vụ việc nhưng đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi. Căn nhà hiện vẫn do gia đình ông Trí, bà Cúc sử dụng.

Theo ông Lý Thế Vinh, gia đình ông đã chuẩn bị kiện đòi Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản phải giao căn nhà này.

Trở thành đương sự bất đắc dĩ

Theo bà Nguyễn Thị Mỹ, căn nhà M6 cư xá Nguyễn Đình Chiểu (Q.Phú Nhuận) là tài sản chung của vợ chồng bà, nhưng do chồng bà – ông Neil Allan Matthews – là người nước ngoài nên chỉ mình bà đứng tên. Bà Mỹ vay của bà Lê Ngọc Bích 265 triệu đồng, do không có tiền trả nên bà Mỹ viết giấy tay bán nhà cho bà Bích giá 500 triệu đồng, đồng thời làm một văn bản ủy quyền (có công chứng) cho bà Bích thay mặt mình quản lý, sử dụng, mua bán căn nhà trên. Dựa vào sự ủy quyền này, bà Bích đã làm thủ tục công chứng bán nhà, sang tên cho cha mẹ của mình.

Bà Mỹ khởi kiện vụ án ra tòa vì theo bà, giấy tay mua bán nhà và giấy ủy quyền chỉ là các văn bản đảm bảo nghĩa vụ trả nợ chứ thực tế không phải bà bán nhà cho bà Bích. Bản án của tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM năm 2002 đã xử hủy các hợp đồng ủy quyền, mua bán nhà trên, cho phát mãi căn nhà M6.

Thi hành án dân sự TP.HCM đã cho thi hành bản án trên, ủy quyền cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản bán nhà M6 và ông Phạm Hữu Chính đã mua trúng đấu giá với giá 202 lượng vàng SJC vào tháng 5-2003. Tuy nhiên đến tháng 2-2004, vụ án bị kháng nghị theo trình tự giám đốc thẩm, bị hội đồng thẩm phán TAND tối cao tuyên hủy án.

Chờ hơn hai năm vẫn không được nhận nhà, ông Phạm Hữu Chính đã bức xúc đòi lại 202 lượng vàng. Lúc này, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản mới trả lời: không có vàng để trả lại cho ông Chính vì sau khi nhận 202 lượng vàng, trung tâm đã chuyển 140 lượng cho cơ quan thi hành án, chỉ con giữ lại 62 lượng.

Ông Chính lại đến Thi hành án dân sự để đòi cũng chỉ nhận được câu trả lời hết sức vô tư: không có vàng để trả lại cho ông do đã được đem bán lấy tiền thi hành án một phần. Quá bức xúc, ông Chính đã khiếu nại nhiều nơi nhưng vẫn không được nên năm 2005 ông làm đơn khởi kiện Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và Thi hành án dân sự TP.HCM.

Trầy trật mãi mới được thụ lý vụ kiện nhưng không thấy phiên tòa nào được mở, đến tháng 12-2007 ông lại nhận được quyết định nhập vụ kiện của ông vào vụ tranh chấp căn nhà M6 với bà Mỹ, bà Bích. Thế là, từ chỗ là khách hàng mua nhà đấu giá, ông Chính lại vướng vào vụ tranh chấp căn nhà với tư cách được xác định là “người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”.

Hơn sáu năm qua, tháng 9 năm ngoái TAND TP.HCM đã xử sơ thẩm lần hai, buộc Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và cơ quan Thi hành án dân sự TP có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Chính 202 lượng vàng. Tuy nhiên, vụ việc vẫn chưa dừng ở đó vì bản án lại bị kháng cáo. Mới đây, ngày 29-7-2009, tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM lại tuyên hủy bản án trên vì có thiếu sót! Vụ kiện lại quay lại từ giai đoạn sơ thẩm.

SOURCE: BÁO TUỔI TRẺ - CHI MAI

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Hướng dẫn giải quyết tranh chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất ?

7. Tranh chấp quyền sở hữu tài sản khi con đẻ chiếm nhà mẹ ruột

Sau một thời gian dành dụm, năm 1993, bà T. (TP Long Xuyên) mua được miếng đất hơn 70 mét vuông rồi cất căn nhà cột tràm lợp lá để bà và chín người con cùng sinh sống.

Đuổi mẹ ra đường

Gần 13 năm sau, H. – một người con trai của bà bỗng dưng hay nói bóng gió là sẽ lấy nhà, mẹ và các anh chị em kiếm chỗ ở khác. Bóng gió một thời gian, cuối cùng đến cuối năm 2006, H. đã đuổi mẹ và các anh chị em ra khỏi nhà. Ức lòng vì tự nhiên mất chỗ ở, bị con đối xử tệ, bà báo với chính quyền địa phương. Địa phương mới cho bà hay là H. khai với cơ quan chức năng là mẹ đã bán đất cho mình. Phần nhà đất này giờ là của H. nên H. có toàn quyền quyết định. Nghe tin, bà T. sững người. Liệu có sự nhầm lẫn chăng? Trả lời với bà, địa phương khẳng định rằng không có sự nhầm lẫn nào cả, thậm chí phần đất này cũng đang được xem xét cấp giấy đỏ cho H.

Cho rằng có chuyện mờ ám, bà T. đã làm đơn khiếu nại. Nhận đơn, chính quyền địa phương nhiều lần hòa giải, động viên H. trả lại phần đất để mẹ con, anh em cùng trú ngụ. Tuy nhiên, trước sau như một H. bảo rằng mẹ đã bán rồi thì không trả gì hết. Đồng thời, để chứng minh có chuyện mua bán rõ ràng, H. trưng ra tờ sang nhượng do mẹ bán đất vào ngày 26-9-2001 với giá bảy triệu đồng. Tờ sang nhượng có chữ ký của bà T. và bốn người con khác.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trước chứng cứ rành rành như thế, có người cho rằng bà T. lẩn thẩn vì có lẽ bà đã 75 tuổi rồi nên không còn nhớ rõ việc mình làm. Nghe xong bà càng ức bởi bà đã già nhưng trí nhớ của bà không kém. Rõ ràng không có sự mua bán, ký chác gì cả. Do vậy, ngay lập tức bà khẳng định với địa phương rằng bà chưa bao giờ ký tên bán đất. Bốn người con khác cũng ngơ ngác khi thấy chữ ký của mình. Họ cũng khẳng định chưa bao giờ ký, chưa bao giờ biết đến tờ sang nhượng đất này.

Trả lại nhà cho mẹ

Bên nói có bán, bên nói không, việc hòa giải ở địa phương không thành. Bà T. đã nộp đơn ra tòa nhờ phân xử. Tòa cũng đã mời các đương sự đến hòa giải nhưng đều không thành công. H. vẫn cho rằng đó là nhà đất của mình mua lại của mẹ nên không thể trả lại.

Hòa giải không xong, vừa qua, TAND TP Long Xuyên đã phải mở phiên xử sơ thẩm. Tuyên án, tòa buộc H. phải trả lại đất, nhà cho mẹ vì H. không chứng minh được có sự mua bán rõ ràng, hợp pháp. Theo tòa, tờ sang nhượng của H. cung cấp không có giá trị pháp lý. Bởi nó không tuân thủ theo thủ tục chuyển nhượng đất đai, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và những người ký tên không thừa nhận chữ ký của mình.

Xung quanh vụ án này, nhiều chuyên gia cho rằng tòa đã bỏ qua một vấn đề pháp lý quan trọng. Lẽ ra tòa nên giám định các chữ ký trong tờ sang nhượng xem có phải H. đã giả mạo chữ ký hay không. Nếu H. giả mạo để chiếm đoạt nhà đất thì hành vi của H. có thể sẽ cấu thành tội phạm. Nếu hành vi này có sự giúp sức của cán bộ cơ sở trong việc làm sổ đỏ thì có dấu hiệu tội làm giả giấy tờ, còn không sẽ cấu thành tội trộm cắp tài sản hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM- Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Tư vấn cách giải quyết tranh chấp đất đai khi mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay ?

8. Tranh chấp hợp đồng dịch vụ: Đi kiện thay, bị kiện ngược

Mấy năm trước, Công ty D. đã ủy quyền cho Công ty H. kiện ra Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đòi một đối tác phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa và bồi thường thiệt hại. Thù lao là 12.500 USD, đưa trước 9.500 USD.

HOÀNG YẾN

Giúp thắng kiện nhưng lại bị kiện đòi trả lại thù lao. Nguyên đơn đã được hưởng lợi lớn trên thành quả lao động của bị đơn mà không phải chịu một khoản chi phí nào nên phải trả tiền thù lao còn thiếu cho bị đơn.

Chưa kịp vui đã buồn

Một năm sau, trọng tài quốc tế đã buộc đối tác phải trả cho Công ty D. hơn 25.000 USD. Từ thắng lợi này, phía Công ty H. đã đánh tiếng yêu cầu Công ty D. phải thanh toán hết thù lao (3.000 USD).

Tuy nhiên, kiểm tra lại, Công ty D. phát hiện Công ty H. không có chức năng kinh doanh dịch vụ pháp lý. Do vậy, Công ty D. không trả mà khởi kiện, yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu, buộc Công ty H. phải trả lại số tiền đã nhận trước. Nguyên đơn sẽ hoàn trả cho bị đơn hơn 22 triệu đồng đã nộp phí trọng tài.

Xử sơ thẩm tháng 7-2007, TAND quận 11 (TP.HCM) đã tuyên bác yêu cầu của nguyên đơn. Đồng thời, tòa buộc nguyên đơn phải tiếp tục thanh toán cho bị đơn 3.000 USD còn lại như thỏa thuận ban đầu. Theo tòa, hợp đồng giữa hai bên được ký kết chặt chẽ và đã hoàn thành nên buộc các bên phải tuân theo.

Hợp đồng vô hiệu

Tuy nhiên, xử phúc thẩm, TAND TP.HCM đã tuyên sửa án, buộc hủy hợp đồng do vô hiệu bởi Công ty H. không chức năng kinh doanh dịch vụ pháp lý. Bị đơn phải hoàn trả thù lao đã nhận làm dịch vụ.

Tháng 12-2008, Tòa Kinh tế TAND Tối cao xử giám đốc thẩm, nhận định Công ty H. không có chức năng kinh doanh dịch vụ pháp lý. Cấp phúc thẩm xác định hợp đồng giữa hai bên vô hiệu là chính xác. Nhưng việc tuyên buộc Công ty H. trả lại toàn bộ số tiền dịch vụ đã nhận là chưa hợp lý. Bởi để có kết quả thắng kiện tại trung tâm trọng tài, phía này đã phải bỏ ra những khoản chi phí nhất định… Do vậy, tòa hủy cả hai bản án, giao về xét xử lại.

Phải trả thù lao còn thiếu

Mới đây, TAND quận 11 xử lại đã nhận định hợp đồng của hai bên dù có tên gọi “Hợp đồng dịch vụ tư vấn” nhưng nội dung thỏa thuận thỏa mãn đầy đủ các điều kiện của hợp đồng dịch vụ pháp lý. Trong khi đó, việc kinh doanh các ngành, nghề trong lĩnh vực pháp lý đòi hỏi phải có chứng chỉ hành nghề nhưng Công ty H. đã không đăng ký.

Mặt khác, trước khi ký kết hợp đồng các bên đã thông tin, trao đổi với nhau rất rõ ràng về ngành, nghề hai bên nhưng vẫn ký kết. Do đó, cả hai bên đều có lỗi khi hợp đồng vô hiệu. Hai bên đều phải tự gánh chịu hậu quả pháp lý của mình và phải tự chịu thiệt hại nếu có. Phần nguyên đơn đã được hưởng lợi lớn trên thành quả lao động của bị đơn mà không phải chịu một khoản chi phí nào… Vì vậy, tòa bác yêu cầu đòi Công ty H. hoàn trả số tiền thù lao đã nhận, chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của Công ty H., buộc nguyên đơn phải tiếp tục trả số tiền dịch vụ còn thiếu. Ngược lại, tòa không chấp nhận việc Công ty H. yêu cầu Công ty D. trả lãi, chi phí luật sư, lệ phí thi hành án và tiền thưởng…

Phản tố vì làm đúng

Trong vụ, Công ty H. đã cho rằng hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dịch vụ tư vấn chứ không phải hợp đồng dịch vụ pháp lý. Sau đó công ty cũng không đứng ra thực hiện việc kiện tụng mà đã ký hợp đồng dịch vụ pháp lý với một luật sư để đeo đuổi vụ kiện cho đến khi hoàn tất tại trung tâm trọng tài. Công ty hoàn toàn có đủ chức năng, tư cách pháp lý để thực hiện việc này sau khi thừa ủy quyền chứ không như phán xét của tòa.

Do vậy, công ty phản tố, buộc nguyên đơn thanh toán 3.000 USD tiền phí dịch vụ còn lại, phải trả lãi, chi phí luật sư, lệ phí thi hành án và hơn 78 triệu đồng tiền thưởng …

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - Trích dẫn từ: http://phapluattp.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất khi bị thu hồi, cưỡng chế đất ? Tranh chấp tiền đặt cọc mua đất ?

9. Tranh chấp tài sản khi Anh em giành nhau cái giếng nước

Sáu năm trước, mẹ của anh em ông A. (Bình Phước) chết để lại cho hai con một ngôi nhà và mảnh vườn trồng tiêu. Ông A. chưa có gia đình nên vẫn sống trong nhà cha mẹ, lo thờ cúng, trông coi đất đai, nhà cửa. Người em đã ra riêng nên hằng ngày chỉ đến làm vườn.

Một bên cho rằng đây là tranh chấp về đất đai, phải qua bước hòa giải của địa phương; một bên nói là vụ kiện thừa kế, tòa phải thụ lý ngay.

Giếng nước là ranh giới

Hai năm trước, hai anh em thống nhất ông A. sẽ được hưởng căn nhà và một ít vườn tiêu. Phần vườn tiêu còn lại là của người em. Ranh giới đất đai giữa hai nhà là một đường thẳng từ đầu đất chạy qua cái giếng nước. Hai anh em sẽ sử dụng cái giếng nước chung để tưới tiêu, trồng trọt và sinh hoạt. Chia tài sản xong xuôi đâu đó, hai anh em cắm cúi lo cho công việc của mình.

Đầu năm, người em có ý định bán đất vườn để lấy vốn làm ăn. Người mua đến xem, đã hỏi đến cái giếng nước tưới có nằm trong đất của người em hay không. Người em cho biết giếng nước chung của hai nhà. Người mua ngần ngừ, bảo như vậy sẽ rất bất tiện cho họ sau này.

Thế rồi người em về bàn với anh để lại cái giếng nước cho mình. Tuy nhiên, ông A. không đồng ý vì giếng nước này cũng quan trọng đối với ông. Mặt khác, ông cũng không muốn em bán đất của cha mẹ để lại. Lúc này người em bảo khi chia tài sản, hai anh em chỉ nói ranh giới đất đai giữa hai nhà chạy qua cái giếng nước, không nói rõ là chạy qua bên trái hay bên phải cái giếng. Như vậy cũng có nghĩa là giếng nước có thể nằm ở đất người em. Chưa kể tài sản ông A. được hưởng nhiều hơn, giá trị hơn nên ông A. phải cho em được hưởng luôn cái giếng nước này mới hợp lý.

Thế nhưng dù người em nói thế nào, ông A. cũng không chịu, bảo phải giữ nguyên hiện trạng, giếng nước là tài sản chung, cả hai nhà cùng dùng.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Chưa rõ kiện đất đai hay thừa kế

Thuyết phục ông A. không được, người em đã gửi đơn ra tòa huyện H. (Bình Phước) yêu cầu được công nhận cái giếng nằm trong đất của mình.

Đã có hai quan điểm khác nhau về yêu cầu của người em khiến tòa lúng túng, chưa thể thụ lý. Một bên cho rằng dù người em chỉ yêu cầu công nhận cái giếng trên đất mình nhưng thực chất nó là tranh chấp ranh đất. Cũng không thể coi cái giếng là tài sản trên đất để xác định nó là của ai. Do vậy, vụ này có xác định được ranh đất thì mới xác định được cái giếng nước là của ai. Liên quan đến tranh chấp về đất đai (đã có giấy tờ) thì phải qua thủ tục hòa giải ở địa phương. Tòa phải trả lại đơn để người em làm theo đúng trình tự rồi mới thụ lý.

Một quan điểm lại cho rằng phải xác định đây là vụ kiện về thừa kế. Trước đó, hai anh em đã thỏa thuận được phần hưởng di sản của mình nhưng sau lại phát sinh tranh chấp. Hai bên chưa có giấy tờ gì khẳng định quyền sở hữu của mình, tài sản vẫn là của cha mẹ. Nay người em khởi kiện đòi hưởng cái giếng nước đã làm phát sinh tranh chấp về mở thừa kế. Tranh chấp này vẫn nằm trong thời hiệu khởi kiện, tòa phải thụ lý xác định phần tài sản mỗi bên được thừa kế, trong đó giải quyết luôn việc yêu cầu về cái giếng nước của người em.

Tuy nhiên, ngay sau đó người em đã rút lại đơn kiện vì không muốn tình cảm anh em sứt mẻ. Việc kéo anh ra tòa là chuyện chẳng đặng đừng. Chuyện cái giếng nước anh em sẽ từ từ giải quyết sau…

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TP.HCM - HÀ AN -Trích dẫn từ: http://phapluattp.vn/

(MLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Đất đang tranh chấp có bán được không ? Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp ?

10. Tranh chấp quyền sở hữu khi cháu nội kiện chiếm nhà ?

Cháu nội đưa đơn yêu cầu cơ quan thi hành án, cưỡng chế ông bà mình để chiếm ngôi nhà do họ sở hữu hợp pháp. Cơ quan thi hành án "kiên quyết" buộc cưỡng chế giao nhà trước 20.3. Hai cụ già hơn 80 tuổi, đang tất tả chạy kêu cứu khắp nơi. Sự kiện oái oăm này tiếc thay, khởi nguồn từ một phán quyết trái pháp luật trong phiên toà xét xử ly hôn do TAND quận Hải Châu thụ lý. Đó là trường hợp của vợ chồng ông Lưu Quý Thảo, hiện sống tại 122, đường Núi Thành – TP.Đà Nẵng.

Bản án trái pháp luật

Tháng 3.2007, ông bà Lưu Quý Thảo, trú tại 122 Núi Thành đột ngột nhận được án lệnh phải bàn giao ngôi nhà mình đang ở, có sở hữu hợp pháp cho cháu nội của mình là Lưu Hoàng Mỹ. Ông bà vội tìm đến cơ quan toà án thì mới hay từ tháng 1.2004, phán quyết của cơ quan tư pháp đã giao quyền sở hữu, quản lý sử dụng ngôi nhà 122 Núi Thành cho cháu nội của ông bà. Nguyên tháng 12.2003, TAND quận Hải Châu thụ lý vụ ly hôn, chia tài sản giữa anh Lưu Hoàng Long, là con ruột vợ chồng ông Lưu Quý Thảo và chị Phạm Thị Hoàng Yến (dâu).
Một tháng sau, toà ban hành bản án, chấp nhận thuận tình ly hôn và phán quyết, vợ (chị Yến) nuôi con là Lưu Hoàng Mỹ (SN 1991), đồng thời theo ý nguyện của 2 bên, giao quyền sở hữu và sử dụng ngôi nhà 122 Núi Thành, hiện gia đình đang ở chung với ông bà nội cho cháu Mỹ khi cháu đủ 18 tuổi.
Điều hết sức hy hữu ở đây là ngôi nhà 122 Núi Thành lúc bấy giờ và cho đến hiện nay vẫn do vợ chồng ông Lưu Quý Thảo sở hữu và sử dụng hợp pháp và gia đình Long, Yến cùng con là Mỹ chỉ là người ở cùng. Và hơn thế, bản án ly hôn chia tài sản này được giữ "bí mật" suốt hơn 3 năm trời cho đến khi khổ chủ nhận án lệnh phải rời nhà để giao cho cháu nội của mình.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Kêu không thấu "trời"

Tất nhiên ông bà Lưu Quý Thảo không thể nào chịu đựng nổi oan ức như vậy và hành trình đi tìm lẽ công bằng của hai cụ già hơn 80 tuổi bắt đầu. Do bản án ly hôn chia tài sản này được TAND quận Hải Châu "bảo mật" kỹ quá, nên khi ông bà Thảo hay tin tài sản của mình bị giao cho người khác, thì đã quá hạn phúc thẩm từ lâu và quá cả thời hiệu kiến nghị giám đốc thẩm. Tháng 3.2007, ông bà gửi đơn đến Viện KSND thành phố Đà Nẵng đề nghị kháng nghị theo trình tự tái thẩm.

Ngày 27.3.2007 Viện KSND TP.Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 06/QĐ-KNTT-KSDS, kháng nghị một phần quyết định công nhận sự thoả thuận của vụ án ly hôn giữa anh Long, chị Yến, đề nghị TAND TP.Đà Nẵng đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục tái thẩm theo hướng: " Huỷ phần công nhận thoả thuận về tài sản chung của vợ chồng anh Long, chị Yến" và tạm đình chỉ thi hành phần công nhận thoả thuận về tài sản chung.
Nhưng bất ngờ 4 tháng sau Viện KSND thành phố Đà Nẵng lại ra Quyết định số 07 (cùng do 1 người ký), rút quyết định kháng nghị số 06 ngày 27.3.2007 ban hành trước đó vì " Nội dung mà kháng nghị số 06/QĐ-KNTT-KSDS ngày 27.3.2007… đưa ra để chứng minh là tình tiết mới không có cơ sở vững chắc".
Dù rằng ngay trong quyết định này vẫn thừa nhận rằng, TAND quận Hải Châu công nhận tài sản hợp pháp của vợ chồng ông Thảo là tài sản chung của vợ chồng anh Long, chị Yến "là không đúng", vi phạm các quy định về thủ tục giám đốc thẩm… Và cứ thế, đơn thư đòi lẽ công bằng của ông bà Lưu Quý Thảo từ đó đến nay vẫn lòng vòng qua khắp các cửa tư pháp.
Điều 304 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 quy định tính chất của tái thẩm khi " có những tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, quyết định của toà án, các đương sự không biết được khi toà án ra bản án, quyết định đó". Việc mang lại một phán quyết công bằng cho ông bà Lưu Quý Thảo, không chỉ khẳng định bản chất "vị nhân" của pháp luật, mà còn thể hiện tính bất biến gốc rễ luân thường đạo lý dân tộc trong mọi thời đại.

Xét thấy trong quá trình diễn biến có nảy sinh tình tiết mới, dẫn đến thay đổi nội dung cơ bản của bản án về việc chia tài sản chung, ngày 26.3.2009, Chánh án TAND thành phố – ông Nguyễn Văn Quận – đã ban hành kháng nghị số 01/2009 KN-HNGĐ, quyết định kháng nghị về phần tài sản chung của quyết định số 04/DSST, ngày 19.1.2004 của Toà án quận Hải Châu.
Nội dung quyết định đề nghị Uỷ ban Thẩm phán TAND TP.Đà Nẵng xét xử tái thẩm theo hướng huỷ một phần quyết định nói trên về tài sản chung, giao hồ sơ vụ án cho TAND quận Hải Châu giải quyết theo thủ tục.
Đồng thời, kháng nghị cũng đã tạm đình chỉ thi hành án dân sự, cưỡng chế nhà của ông bà Lưu Quý Thảo để giao cho cháu nội.

SOURCE: BÁO LAO ĐỘNG - NGUYỄN TRUNG HIẾU -Trích dẫn từ: http://www.laodong.com.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Phải làm thế nào trong khi tranh chấp phát hiện bản đồ đất được cấp trước kia là sai ?

11. Tranh chấp giao dịch dân sự về quyết định trả lại nhà ở ?

"Bình đẳng" là một trong những nguyên tắc cơ bản trong giao dịch dân sự, được thể hiện bằng sự tự do trao đổi, thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, việc giải quyết tranh chấp loại quan hệ này cũng phải dựa trên tinh thần ấy. Thế nhưng, trên thực tế khi giải quyết các giao dịch dân sự có một bên tham gia là cơ quan Nhà nước, sự bình đẳng có thực sự được tôn trọng (?)

Năm 1966, ngôi nhà 28 phố Quang Trung, quận Hoàn Kiếm, TP.Hà Nội (thuộc quyền sở hữu của ông Trần Khắc Viên và vợ là bà Lý Thị Sinh) là một trong những ngôi nhà được chính quyền thông báo nằm trong khu vực thành phố quyết định sẽ xây dựng công trình chỉ đạo phòng không chiến đấu (ngôi nhà này, ông bà Viên đã cho Bệnh viện C thuê từ năm 1959, còn ông bà thì tự đi thuê 2 buồng 42 m2 tại tầng 2 nhà 42B Trần Xuân Soạn để ở – PV). Trước yêu cầu khẩn cấp của TP.Hà Nội và vì lợi ích dân tộc, ông bà đã phải chấp nhận cho TP. thuê toàn bộ ngôi nhà của mình để phục vụ cho chiến tranh. Tuy nhiên, sau khi thuê nhà 28 Quang Trung, TP. đã không sử dụng vào mục đích quốc phòng như thông báo mà lại cho một số cơ quan vào làm việc tạm thời trong thời gian chiến tranh, sau đó sắp xếp cho một số hộ gia đình đến ở.

Từ năm 1976, ông bà Viên đã nhiều lần viết đơn đề nghị UBND TP.Hà Nội trả lại nhà 28 Quang Trung cho gia đình vì chiến tranh đã chấm dứt, nhưng không có kết quả.

Ngày 29.5.1982, UBND TP.Hà Nội ra Quyết định số 2015/QĐ-UB chuyển đổi ngôi nhà 28 Quang Trung bằng ngôi nhà 42B Trần Xuân Soạn để trả cho ông bà Viên, với lý do: nhà 28 Quang Trung vẫn nằm trong khu vực trực chiến phòng không của TP. Vì lợi ích quốc gia, ông bà Viên buộc phải chấp nhận yêu cầu này của UBND TP.Hà Nội. Tuy nhiên, vào thời điểm ấy, nhà 42B Trần Xuân Soạn đang có một số hộ ở thuê và các hộ này không chịu dời đi nên UBND TP.Hà Nội đã không thể bàn giao được nhà 42B Trần Xuân Soạn theo tinh thần của Quyết định số 2015/QĐ-UB cho gia đình ông Viên.

Tranh chấp giao dịch dân sự: Xung quanh quyết định trả lại nhà 28 Quang Trung của Ủy Ban Nhân dân Thành phố Hà Nội, vướng từ đâu ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Để đảm bảo diện tích tạm sinh hoạt cho gia đình ông Viên và để có thể tiếp tục thực hiện việc đổi nhà, UBND TP.Hà Nội đã đẩy trách nhiệm thu hồi căn nhà 42B Trần Xuân Soạn cho gia đình ông bằng cách: cho gia đình thuê hai căn hộ số 203 nhà M6B Trương Định và số 401B8b Kim Liên để gia đình ông dùng chính hai căn hộ này mà tự thương lượng đổi nhà với các hộ đang thuê ở 42B Trần Xuân Soạn. Với sự sắp đặt này, gia đình ông Viên đã phải tiến hành đàm phán nhiều lần với các hộ thuê nhà 42B Trần Xuân Soạn nhưng các hộ này vẫn không chịu di chuyển. Sau đó, UBND TP.Hà Nội lại bán nhà cho những hộ đang thuê ở 42B Trần Xuân Soạn theo Nghị định 61/CP! Để tạo ra điều kiện tương đương cho việc đổi nhà 42B Trần Xuân Soạn, năm 2005, ông bà Viên đã phải tiến hành mua lại căn hộ ở Kim Liên theo Nghị định 61/CP để tiếp tục việc đổi nhà với các hộ ở 42B Trần Xuân Soạn. Tuy nhiên, việc đổi nhà với các hộ ở 42B Trần Xuân Soạn vẫn không thực hiện được. Quyết định số 2015/QĐ – UB vì thế không thể và không có khả năng thực hiện. Gia đình ông Viên lại tiếp tục viết đơn gửi UBND TP.Hà Nội, các cơ quan chức năng yêu cầu hủy bỏ thỏa thuận đổi nhà trước đây.

Nhằm khắc phục sai phạm trong suốt 25 năm, ngày 13.7.2007, UBND TP.Hà Nội đã đồng ý hủy bỏ thỏa thuận đổi nhà bằng việc ra Quyết định số 2879/QĐ-UBND và ngày 14.02.2008, UBND TP.Hà Nội ra tiếp Quyết định số 642/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 2879/QĐ-UBND. Nội dung cơ bản của 2 Quyết định này là thu hồi Quyết định số 2015/QĐ-UB ngày 29.5.1982. Bên cạnh đó, TP. công nhận ngôi nhà 28 Quang Trung vẫn thuộc sở hữu của ông bà Viên; chuyển các hộ đang thuê ở tại nhà 28 Quang Trung đến các diện tích nhà đất khác tương đương và phù hợp với chính sách nhà ở.

Nhưng, đến nay, gia đình ông Viên vẫn chưa được nhận lại ngôi nhà của mình bởi hai hộ đang ở tại 28 Quang Trung vẫn không chịu thi hành các Quyết định trên của UBND TP.Hà Nội và liên tục khiếu nại lên các cấp các ngành.

Khi trao đổi với chúng tôi, luật sư Nguyễn Quang Anh, Văn phòng luật sư Sao Việt – Đoàn luật sư Hà Nội cho rằng: Bản chất các Quyết định 2879/QĐ-UBND và Quyết định 642/QĐ-UBND của UBND TP.Hà Nội là xử lý hai giao dịch dân sự: Giao dịch dân sự thứ nhất – hủy bỏ hợp đồng đổi nhà giữa UBND TP.Hà Nội và gia đình ông Viên; Giao dịch dân sự thứ hai – hủy bỏ hợp đồng cho thuê nhà giữa UBND TP.Hà Nội với hai hộ gia đình đang thuê nhà tại 28 Quang Trung, đồng thời đưa ra những giải pháp về nhà ở để khắc phục hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng cho thuê nhà giữa UBND TP.Hà Nội với hai hộ nói trên. Do đó, quan hệ này không thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Khiếu nại tố cáo. Và, đây là hai giao dịch dân sự độc lập! Bởi vậy, hai hộ gia đình đang ở tại nhà 28 Quang Trung chỉ có quyền khởi kiện UBND TP.Hà Nội ra Tòa dân sự – TAND.TP Hà Nội về việc tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà giữa UBND TP.Hà Nội với hai hộ đó chứ không có quyền can thiệp vào việc hủy bỏ giao dịch dân sự đổi nhà giữa UBND TP.Hà Nội với gia đình ông Viên. Việc Bộ Xây dựng tiếp nhận giải quyết đơn thư khiếu nại của các hộ đang ở tại 28 Quang Trung trong trường hợp này là không đúng về mặt thẩm quyền. Trên thực tế, sau khi thụ lý giải quyết khiếu nại vụ việc của các hộ gia đình đang ở tại nhà 28 Quang Trung, Bộ Xây dựng đã áp dụng cơ chế xử lý như đối với một quan hệ hành chính, cho rằng phải tiếp tục thực hiện Quyết định 2015/QĐ-UB theo các phương án mà Bộ Xây dựng đưa ra khi mà đối tượng của hợp đồng đổi nhà đã không còn (ngôi nhà 42B không còn thuộc quyền sở hữu hoàn toàn của Nhà nước), khi mà các bên đều chưa hề tiến hành bàn giao nhà cho nhau, và đặc biệt, khi mà các bên trong hợp đồng đều không muốn tiếp tục thực hiện nữa. Việc sử dụng mệnh lệnh hành chính – thực hiện quyền lực công nhằm can thiệp vào các thỏa thuận dân sự, ép buộc các bên tiếp tục thực hiện phải chăng là đã trái với bản chất và nguyên tắc tối thượng của giao dịch dân sự, chưa kể tới việc thụ lý vụ việc sai thẩm quyền của Bộ Xây dựng?. Với cách giải quyết này, liệu có hay không sự bình đẳng trong các giao dịch dân sự khi một bên tham gia là chủ thể đặc biệt – cơ quan nhà nước (!?)

Thiết nghĩ, việc UBND TP.Hà Nội đã nghiêm túc khắc phục những sai phạm trong quá khứ khi trả lại ngôi nhà tại số 28 phố Quang Trung cho gia đình ông Viên và giải quyết vấn đề nhà ở cho các hộ đang thuê tại 28 Quang Trung là việc làm đúng pháp luật, đúng chính sách, thực thi, phù hợp với đạo lý, đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng cho tất cả các bên. Các cơ quan chức năng cần ủng hộ và có thái độ nghiêm túc khi giải quyết vụ việc trên để không tiếp tục sai phạm với dân, nhất là đối với gia đình ông Viên – một gia đình có công với cách mạng!

SOURCE: BÁO ĐỜI SỐNG VÀ PHÁP LUẬT - Trích dẫn từ: http://doisongphapluat.com.vn/

(mkLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?

12. Tranh chấp quyền sở hữu nhà khi mượn nhà không trả

Chuyện bắt đầu từ ngày 13-5-2003, khi ông Huỳnh Thanh Bạch, Chủ tịch UBND thị trấn Định Quán làm đơn xin mua căn nhà và đất thổ cư tại ấp Hiệp Cường, thị trấn Định Quán. Ngày 9-9-2004, UBND huyện Định Quán có công văn số 664/UBH duyệt bán hóa giá căn nhà trên cho ông Bạch.

Sau khi ông Bạch nộp tiền, UBND huyện Định Quán ra Quyết định số 259 ngày 6-10-2005, công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Bạch và vợ là bà Nhung. Ông Bạch cho người đến ở thì xảy ra tranh chấp. Bà Vũ Thị Cau là người ở sát vách, đã khiếu nại và cho rằng căn nhà và đất huyện ký bán cho ông Bạch, là của gia đình bà.

1. Cho mượn, mất nhà

Theo đơn khiếu nại của gia đình bà Vũ Thị Cau, chúng tôi đã đến địa phương tìm hiểu sự việc. Cơ quan chức năng đưa ra công văn số 928/UBND-NC ngày 20-7-2006 của UBND huyện Định Quán, xác định rõ nguồn gốc đất tranh chấp: Thời gian từ năm 1976 – 1977, Hợp tác xã mua bán xã Phú Hiệp đã “quản lý” hai gian nhà này để phục vụ quá trình sản xuất kinh doanh. Đến năm 1985, HTX Phú Hiệp giải thể nên bàn giao hai căn nhà này cho UBND thị trấn Định Quán quản lý. Từ đó đến trước ngày 15-12-2005, không có ai khiếu nại, thắc mắc gì về vấn đề này. Do vậy mà UBND huyện đã bán hóa giá cho ông Huỳnh Thanh Bạch. Văn bản này nêu: “Việc bà Cau và chồng là ông Nhương cho là nhà và đất nói trên của gia đình ông bà tạo lập, nhưng hai ông bà không cung cấp được các giấy tờ liên quan để chứng minh nguồn gốc đất và nhà là của gia đình ông bà. Theo quy định của pháp luật, một trong những căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình là được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất … (khoản 2 Điều 688 Bộ luật dân sự 2005). Người sử dụng đất không chỉ có nghĩa vụ thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính mà còn phải có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất mình sử dụng (khoản 2 Điều 107 Luật Đất đai năm 2003). Trong suốt thời gian này ông bà không tiến hành đăng ký kê khai đối với diện tích 186,8m2 để thực hiện quyền của người sử dụng đất hợp pháp của mình. Hiện nay trong sổ mục kê và sổ địa chính của UBND thị trấn Định Quán thì không có tên của ông bà đối với diện tích đất đang tranh chấp. Bên cạnh đó bà chỉ cung cấp được những thông tin qua lời khai và xác nhận của những người làm chứng ngày 28-2-2008, thể hiện họ chỉ nghe, biết, nhưng không biết cụ thể về nguồn gốc tài sản khi Hợp tác xã Phú Hiệp thuê mướn căn nhà, đất nói trên.”

Tranh chấp giao dịch dân sự: Xung quanh quyết định trả lại nhà 28 Quang Trung của Ủy Ban Nhân dân Thành phố Hà Nội, vướng từ đâu ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Sau vụ việc trên, ông Huỳnh Thanh Bạch lại làm đơn kiện bà Vũ Thị Cau và ông Phan Đình Nhương ra tòa. TAND huyện Định Quán đã chấp nhận đơn kiện của ông Huỳnh Thanh Bạch, buộc bà Vũ Thị Cau và ông Phan Đình Nhương phải trả lại tài sản gắn liền với QSD đất là căn nhà tọa lạc tại ấp Hiệp Cường, TT. Định Quán, cho ông Huỳnh Thanh Bạch.

Nói về nguồn gốc khu đất, bà Cau tường trình: "Vào năm 1957, vợ chồng tôi đến Định Quán lập nghiệp và khai phá được khu đất mặt tiền quốc lộ 20 ấp Hiệp Cường, thị trấn Định Quán (đối diện trường Nguyễn Du hiện nay). Gia đình tôi dựng 2 căn nhà trên đất (một căn 3 gian để ở và một căn vá vỏ xe hơi sau này bán lại cho ông Lương Văn Ngói). Năm 1977, đại diện UBND và Hợp tác xã mua bán xã Phú Hiệp (trong đó có ông Lê Hồng Hải – Chủ tịch xã, bà Chánh – Chủ nhiệm Hợp tác xã (nay đã mất), ông Lại Văn Kiềm – Phó Chủ nhiệm Hợp tác xã), đến đặt vấn đề mượn 2 gian nhà của căn nhà của gia đình tôi, để làm điểm thu mua nông sản. Gia đình tôi đồng ý cho Hợp tác xã mượn 2 gian của căn nhà, gian còn lại gia đình tôi vẫn sử dụng cho đến nay. Quá trình cho Hợp tác xã mượn đất, gia đình tôi không đòi hỏi điều kiện gì. Gần đây, các con trong gia đình đã lớn, điều kiện sống chật chội (chỉ có 80m đất ở) nên vợ chồng tôi phải dọn vào rẫy sinh sống, nhường căn nhà tại thị trấn cho các con. Trước đây, gia đình tôi chưa đòi lại nhà là cứ nghĩ UBND thị trấn sử dụng vào mục đích chung. Năm 2004, khi thấy UBND thị trấn không còn nhu cầu sử dụng nhà mà lại đem hóa giá cho ông chủ tịch thị trấn Huỳnh Thanh Bạch nên gia đình tôi mới đòi lại khu đất để sử dụng".

Chúng tôi đã tìm gặp một nhân chứng rất quan trọng là ông Lại Văn Kiềm (Phó Chủ nhiệm Hợp tác xã mua bán xã Phú Hiệp giai đoạn 1976 – 1980). Ông Kiềm năm nay đã 96 tuổi, nhưng vẫn còn minh mẫn và nhớ rành rọt câu chuyện: "Năm 1977, Hợp tác xã mua bán Phú Hiệp mới được thành lập, điều kiện rất khó khăn, thiếu thốn nhất là kinh phí và địa điểm hoạt động. Ban Chủ nhiệm HTX gồm bà Chánh (chủ nhiệm) và tôi (phó chủ nhiệm) đã xin ý kiến của UBND trực tiếp là ông Hải, chủ tịch xã lúc đó về ý định mượn nhà đất của một số hộ dân ít có nhu cầu sử dụng, để làm địa điểm sản xuất kinh doanh của HTX. Được sự chấp thuận của UBND xã, Ban Chủ nhiệm Hợp tác xã tiến hành vận động 5 hộ dân trong đó có gia đình bà Cau cho mượn nhà và đất. Các hộ trên được HTX trả lại nhà năm 1980, riêng hộ bà Vũ Thị Cau do công việc còn tiến hành nên HTX chưa trả lại nhà cho ông bà. Tôi xin khẳng định việc mượn nhà và đất các hộ dân trên, chỉ để phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh của Hợp tác xã, chứ không theo một chủ trương trưng thu, trưng mua tài sản gì cả. Nay HTX và UBND thị trấn không còn nhu cầu mượn nhà cho việc chung, đề nghị cơ quan chức năng xem xét giải quyết trả lại nhà gia đình bà Cau, chứ không được vin vào bất cứ lý do gì để hóa giá cho cán bộ.

Ông Nguyễn Kim Cương, nguyên trưởng công an huyện Tân Phú cũ cho biết: "Năm 1976 (khi chưa tách huyện), tôi đã biết rõ trường hợp gia đình bà Cau, ông Nhương có cho HTX mượn nhà. Nay huyện lấy nhà của ông bà hóa giá cho ông Bạch, hiện là cán bộ lãnh đạo một cơ quan của huyện Định Quán, là điều không nên, nhất là gia đình ông bà đang gặp khó khăn."

Một nhân chứng khác là ông Lê Hồng Hải (Chủ tịch UBND xã Phú Hiệp giai đoạn 1977 – 1982, nay là thị trấn Định Quán). Ông Hải tuy đã mất nhưng trước đó đã để lại bản tường trình: “Vào năm 1977, Ban Chủ nhiệm Hợp tác xã mua bán Phú Hiệp đã đề đạt với UBND xã về việc mượn nhà đất của một số hộ trên địa bàn để làm cơ sở phục vụ cho kinh doanh của HTX. Được sự chấp thuận của cấp ủy và sự thống nhất của UBND, tôi thay mặt cho xã cùng đại diện của Hợp tác xã là bà Chánh, chủ nhiệm và ông Kiềm, phó chủ nhiệm HTX đã vận động 5 hộ dân, trong đó có gia đình bà Cau, cho HTX mượn nhà và đất. Khi được gia đình bà Cau và các hộ khác cho mượn nhà và đất, UBND đã để HTX trực tiếp quản lí và sử dụng số tài sản trên. Năm 1982, khi HTX không còn nhu cầu mượn nhà, tôi đã giải quyết trả lại nhà và đất cho bà Tiến, ông Kiệu (cũng là các đối tượng cho HTX mượn đất như trường hợp bà Cau). Trường hợp tài sản của gia đình bà Cau, lúc đó HTX vêîn sử dụng là điểm thu mua nông sản, nên chưa xem xét trả lại. Là một trong những người trực tiếp đứng ra mượn đất của gia đình ông bà Cau trước đây, tôi rất mong cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết sao cho gia đình bà Cau khỏi thiệt thòi vì tài sản là do gia đình bà tạo dựng và cho Nhà nước mượn suốt nhiều năm nay".

2. Cơ quan tham mưu của huyện Định Quán nói gì?

Trong khi gặp gỡ các nhân vật để tìm chứng cứ khẳng định căn nhà và đất thổ cư tại ấp Hiệp Cường, thị trấn Định Quán, thuộc quyền sở hữu của gia đình bà Cau, ông Nhương, chúng tôi đã tìm được một tài liệu có giá trị của Phòng tài nguyên môi trường huyện Định Quán thực hiện.

Đó là văn bản 72/TNMT.KNTC, ngày 4-8-2005 của Phòng TNMT báo cáo kết quả xác minh đơn khiếu nại của bà Vũ Thị Cau. Văn bản này kết luận: “Về lý, các trình tự thủ tục và quá trình diễn biến quản lý sử dụng nhà và đất bà Cau khiếu nại từ trước đến nay không có hồ sơ thể hiện. Nhưng về thực tế, nhà và đất này là tài sản do gia đình bà Cau tạo lập và sử dụng từ năm 1957 đến năm 1977, sau đó chính quyền địa phương sử dụng cho đến nay. Việc gia đình bà Vũ Thị Cau đã cho HTX mua bán xã Phú Hiệp trước đây mượn nhà và đất để phục vụ sản xuất kinh doanh là có cơ sở khẳng định, vì : Những người trực tiếp tiến hành vận động các hộ (trong đó có gia đình bà Cau) cho mượn nhà và đất là ông Lê Hồng Hải (nguyên Chủ tịch UBND xã Phú Hiệp) và ông Lại Văn Kiềm (nguyên Phó chủ nhiệm Hợp tác xã mua bán xã Phú Hiệp) thừa nhận Hợp tác xã chỉ mượn đất, chứ không trưng thu hay trưng mua. Đây là những nhân chứng đáng tin cậy, từng giữ cương vị chủ chốt trong chính quyền địa phương tại thời điểm có sự thay đổi về đối tượng sử dụng tài sản trên. Ông Huỳnh Thanh Tòng là cán bộ công tác lâu năm tại địa phương khẳng định trường hợp gia đình bà Cau không thuộc diện các đối tượng bị trưng thu, trưng mua trong quá trình cải cách ruộng đất. Ông Lại Văn Kiềm trực tiếp điều hành, quản lý hoạt động của Hợp tác xã thời kỳ đầu cho biết Hợp tác xã lúc đó rất khó khăn, không đủ điều kiện để mua lại nhà và đất của các đối tượng mà chỉ đặt vấn đề mượn. Trong đợt vận động cho Hợp tác xã mượn nhà và đất vào năm 1976 có tất cả 5 trường hợp trong đó có trường hợp bà Cau. 4 trường hợp kia đã được giải quyết quyền lợi từ năm 1980, thời gian ông Hải và ông Kiềm còn công tác, do HTX không còn nhu cầu sử dụng. Điều này cũng chứng tỏ Hợp tác xã đã không mua lại nhà và đất của 5 hộ nói trên. Trường hợp bà Cau lúc đó, HTX vẫn sử dụng làm điểm thu mua nông sản, nên chưa xem xét trả lại nhà và đất cho gia đình bà. Gia đình bà Cau đã cho Nhà nước mượn nhà và đất mà không đòi hỏi quyền lợi trong suốt nhiều năm. Thời gian gần đây khi thấy tài sản trên không còn được sử dụng vào mục đích chung và do hoàn cảnh khó khăn, bà Cau mới đề nghị xem xét giải quyết cho gia đình bà".

Vì sao trước những sự kiện thật, con người thật như vậy mà UBND huyện Định Quán cố tình bác bỏ quyền sở hữu đất và nhà của bà Cau, ông Nhương, người đã cho tập thể mượn nhà gần 30 năm không lấy một xu tiền nhà, để rồi được trả ơn bằng cách hóa giá bán như cho (18 triệu đồng) cho cán bộ là ông Huỳnh Thanh Bạch, nguyên chủ tịch thị trấn Định Quán, nay là Phó ban tổ chức huyện ủy? Điều đáng nói là gia đình ông Bạch hoàn toàn không có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Như bà Nhung, vợ ông Bạch cho chúng tôi biết: mục đích gia đình bà mua căn nhà vì “Nhà nước hóa giá thì chúng tôi mua, nếu không người khác cũng mua”. Gia đình ông Bạch đã có nhà và 2 ha vườn tại đường Thú y, thị trấn Định Quán, mà chúng tôi đã có dịp đến thăm. Khi đó căn nhà ông có một tốp thợ đang tiếp tục xây dựng thêm chuồng trại chăn nuôi. Trong khi đó gia đình bà Cau, ông Nhương 17 người gồm hai ông bà, 5 con, 5 dâu, rể và 5 cháu đang phải chui rúc trong căn nhà nhỏ tại thị trấn và căn nhà gỗ rách nát trên mảnh rẫy nghèo nàn. Bà Cao còn mang nỗi đau vì 2 người con ảnh hưởng chất độc da cam sống oặt ẹo, vẫn chưa được thị trấn quan tâm trợ cấp theo quy định của nhà nước. Đã thế người chồng bà bị bại não, chỉ còn nằm chờ chết. Oan ức, cụ bà gần 80 tuổi này không chịu thua, vẫn tiếp tục đội đơn đi các nơi khiếu kiện để đòi lại tài sản chính đáng của mình đã bị người ta nhẫn tâm bán rẻ, thực chất là chia chác quyền lợi béo bở cho nhau.

SOURCE: BÁO ĐẠI ĐOÀN KẾT ĐIỆN TỬ - VŨ HOÀNG -Trích dẫn từ:http://baodaidoanket.net

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích nghiên cứu, giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án ? Cách xử lý tranh chấp đất đai trong gia đình ?

13. Tranh chấp về quyền sở hữu khi thay đổi quyết định chủ sử hữu ?

Lúc đầu tỉnh cho chủ đất nhận trọn thửa đất cho ở nhờ nhưng sau đó lại giảm xuống một nửa. Năm 1958, bà Nguyễn Thị Nương (ấp Long Thuận, xã Long Phước, huyện Long Hồ, Vĩnh Long) cho người quen sử dụng tạm 1.000 m2 đất hương hỏa để cất nhà, xây trại mộc. Lúc đó, người quen và con dâu là bà Nguyễn Thị Cúc cùng sống ở đây. Thời gian sau, người quen trả lại đất cho bà Nương và đi nơi khác sinh sống, còn trại mộc thì bỏ trống.

Sau giải phóng, bà Cúc quay về ấp Long Thuận sinh sống. Thấy hoàn cảnh bà Cúc khó khăn, UBND xã đã thỏa thuận với bà Nương cho bà Cúc sống tạm ở trại mộc ngày trước.

Năm 1991, bà Cúc đứng tên kê khai phần đất trên để được sử dụng hẳn. Không đồng ý, bà Nương đã khởi kiện. Năm 1992, tòa án huyện đã ra quyết định buộc bà Cúc trả lại 1.000 m2 đất cho bà Nương. Sau đó, quyết định này bị tòa án tỉnh hủy bỏ vì được ban hành không đúng thẩm quyền. Vụ tranh chấp này được chuyển đến UBND huyện giải quyết.

Năm 1995, UBND huyện Long Hồ đã ra quyết định buộc bà Cúc trả đất cho bà Nương, đồng thời ghi nhận sự tự nguyện của bà Nương cho bà Cúc 105 m2 đất nơi khác và một triệu đồng di dời. Lần này, bà Cúc đã khiếu nại.

Năm 1998, UBND tỉnh Vĩnh Long đã ra quyết định bác đơn khiếu nại của bà Cúc và công nhận cách giải quyết của UBND huyện. Tiếp sau đó, khi thanh tra lại vụ việc, UBND tỉnh đã ra công văn khẳng định: “Sự vụ không có tình tiết mới để làm thay đổi kết quả giải quyết của UBND tỉnh nên quyết định trên của UBND tỉnh là đúng pháp luật. Từ nay về sau, tỉnh không xem xét bất kỳ đơn khiếu nại nào liên quan đến vụ tranh chấp trên vì đã hết thẩm quyền”. Đến năm 2002, bà Nương được huyện cấp giấy đỏ cho số đất trên.

Cứ tưởng đến đây vụ việc đã kết thúc nhưng không phải. Năm 2003, bà Cúc tự ý xây mộ cho chồng trên đất của bà Nương. Khi gia đình bà Nương đến dựng nhà, bà Cúc sai người dùng dao chặt phá, rồi cho hai con tưới dầu đốt nhà…

Bất ngờ, ngày 17-2-2009 (tức sau 11 năm kể từ thời điểm tỉnh ra quyết định giải quyết vụ việc), UBND tỉnh lại ra quyết định mới để thay thế quyết định cũ. Theo đó, tỉnh đồng ý chia cho bà Cúc 1/2 diện tích đất nơi có mộ làm trái phép. Đáng nói là quyết định này không giải thích lý do bà Cúc được giao đất.

Luật sư Phạm Quốc Hưng, Đoàn luật sư TP.HCM:

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Không được tùy tiện điều chỉnh

Việc UBND tỉnh Vĩnh Long giải quyết lại một tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm từ 11 năm trước dễ gây nhiều hậu quả phức tạp về mặt pháp lý và thực tế làm ảnh hưởng đến sự ổn định của các quan hệ hành chính, dân sự.

Cần lưu ý là quyết định điều chỉnh mà UBND tỉnh Vĩnh Long ký năm 2009 đã vi phạm pháp luật vì sai thẩm quyền. Theo Luật Đất đai, mọi tranh chấp đất mà đương sự đã có giấy chứng nhận do TAND giải quyết. Sở dĩ luật định vậy là vì về mặt pháp lý, khi được nhà nước cấp giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đã trở thành quyền tài sản. Tranh chấp về tài sản phải thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Thời gian qua, một số cơ quan hành chính vẫn viện lẽ mình là người ra quyết định thì có quyền thu hồi, sửa đổi quyết định đó. Đây là cách hành xử tùy tiện, sai luật. Dù quyết định đã ban hành là sai thì UBND tỉnh cũng không được chen ngang giải quyết tranh chấp đất có giấy đỏ. Thay vì nhận giải quyết lại, tỉnh có thể hướng dẫn các bên đương sự làm thủ tục khởi kiện. Sau đó, căn cứ vào bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan hành chính có thể ra quyết định thu hồi, hủy bỏ quyết định sai của mình. Cơ quan hành chính không thể nay cấp giấy cho người này, mai lại tùy tiện thu hồi giấy để cấp cho người khác.

TH.C ghi

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - BÌNH NGUYÊN - Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Tư vấn về trình tự khởi kiện tranh chấp đất đai ? Xã, phường có quyền giải quyết tranh chấp đất đai ?

14. Vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 20/2006/DS-GĐT NGÀY 02-8-2006 VỀ VỤ ÁN “TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”

.Tư vấn Vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn luật thuế qua điện thoại gọi: 1900.6162

--------------------------------------------------------------

QUYẾT ĐỊNH GIÁM ĐỐC THẨM SỐ 20/2006/DS-GĐT
NGÀY 02-8-2006 VỀ VỤ ÁN “TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”

HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

..

Ngày 02 tháng 8 năm 2006, tại trụ sở Toà án nhân dân tối cao đã mở phiên toà giám đốc thẩm xét xử vụ án dân sự tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Tám sinh năm 1926; trú tại: nhà số A10/1 ấp 1, xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. (Bà Nguyễn Thị Tám uỷ quyền cho anh Nguyễn Anh Tuyên sinh năm 1965 theo giấy uỷ quyền ngày 08-10-2001).

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Thành Điểm sinh năm 1936; trú cùng địa chỉ với nguyên đơn.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Anh Nguyễn Anh Tuyên sinh năm 1965; trú cùng địa chỉ với nguyên dơn.

NHẬN THẤY:

Tại đơn khởi kiện và các lời khai tại Toà án, được bà Nguyễn Thị Tám uỷ quyền, anh Nguyễn Anh Tuyên trình bày: diện tích 3.569m2 đất nông nghiệp thuộc thửa 199 và thửa 203 tờ bản đồ số 7, toạ lạc tại ấp 2, xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc do cha mẹ của bà Tám và ông Nguyễn Thành Điểm là cụ Nguyễn Quốc Tuý và cụ Hồ Thị Chọn để lại. Cụ Tuý chết năm 1967. Cụ Chọn chết năm 1983. Sau khi cụ Chọn chết bà Tám và bà Nguyễn Thị Thình (là em gái bà Tám) tiếp tục sử dụng diện tích đất trên. Năm 1993 bà Thình xuất cảnh thì ông Điểm tiếp tục sử dụng đất.
Năm 1994 ông Điểm đại diện cho hộ gia đình đăng ký kê khai và năm 1998
hộ ông Điểm được Uỷ ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 11.921m2 (bao gồm cả thửa 199 diện tích 2.468m2 và thửa 203 diện tích 1.101m2). Bà Tám yêu cầu ông Điểm chia cho bà 1/2 diện tích đất thuộc hai thửa đất trên, vì đất cấp cho hộ ông Điểm trong đó có bà là chủ hộ.

Bị đơn ông Nguyễn Thành Điểm không đồng ý chia đất theo yêu cầu của bà Tám vì cho rằng khi bà Thình xuất cảnh sang Mỹ đã giao đất cho ông sử dụng. Ông đã kê khai, đóng thuế và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1998.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 1443/DSST ngày 23-8-2002, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

1. Bác đơn của bà Nguyễn Thị Tám kiện ông Nguyễn Thành Điểm đòi phân chia thừa kế hai thửa đất số 199 và 203 có diện tích 3.569m2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 937 ngày 12-02-1998 do Uỷ ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp cho ông Nguyễn Thành Điểm.

2. Không giải quyết phần nhà đất tại số A10/1 ấp 1 xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh có diện tích 2.926m2. Các đương sự sẽ khởi kiện thành vụ kiện khác khi có Nghị quyết của Quốc hội.

Ngoài ra Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 26-8-2002, anh Nguyễn Anh Tuyên (được bà Tám uỷ quyền) có đơn kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 44/DSPT ngày 10-3-2003, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm số 1143/DSST ngày 23-8-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tục chung.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 2111/DSST ngày 23-9-2004, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Chấp nhận yêu cầu của bà Nguyễn Thị Tám. Buộc ông Nguyễn Thành Điểm phải giao cho bà Tám phần đất có diện tích 1.500m2 tại thửa số 199 tờ bản đồ số 7, toạ lạc tại ấp 2, xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, bề ngang 22,34m dài hết đất, bên phải thửa 199 từ Hương lộ 10 nhìn vào.

Ghi nhận việc bà Tám đồng ý trả cho ông Điểm trị giá những cây xoài trên phần đất được chia là 53 cây ´ 120.000 đồng = 6.360.000 đồng.

Ngoài ra Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 27-9-2004, ông Điểm có đơn kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 148/DSPT ngày 10-5-2005, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

Sau khi xét xử phúc thẩm, anh Nguyễn Thành Danh (là con trai ông Điểm - được ông Điểm uỷ quyền) có đơn khiếu nại gửi Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao không đồng ý với quyết định tại bản án phúc thẩm và không đồng ý chia đất thuộc thửa 199 và 203 cho bà Tám.

Tại Quyết định số 42/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 31-5-2006, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm huỷ bản án dân sự phúc thẩm số 148/DSPT ngày 10-5-2005 của Toà phúc thẩm
Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh và bản án dân sự sơ thẩm
số 2111/DSST ngày 23-9-2005 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên toà giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

XÉT THẤY:

Diện tích đất 3.569m2 thuộc thửa 199 và thửa 203 là của cụ Nguyễn Quốc Tuý (chết năm 1967) và cụ Hồ Thị Chọn (chết năm 1983) để lại. Sau khi cụ Chọn chết, bà Nguyễn Thị Thình (là em ruột của bà Tám và ông Điểm) tiếp tục sử dụng và canh tác trên diện tích đất này. Năm 1988, bà Thình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời. Năm 1993, bà Thình xuất cảnh đi Mỹ, ông Điểm sử dụng và canh tác trên diện tích đất do bà Thình để lại.

Năm 1994 ông Điểm đại diện hộ gia đình đứng tên kê khai đất (trong đó có 2 thửa đất đang có tranh chấp). Ngày 12-02-1998 ông Điểm đã được Uỷ ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 937 đối với diện tích đất 11.921m2 (trong đó có thửa 199 diện tích 2.468m2 và thửa 203 diện tích 1.101m2).

Tại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1998 lưu tại Uỷ ban nhân dân huyện Bình Chánh cho thấy Uỷ ban đã cấp đất cho 29 hộ, trong đó có hộ ông Nguyễn Thành Điểm.

Theo xác nhận của Uỷ ban nhân dân huyện Bình Chánh tại Công văn
số 763/UB ngày 30-8-2004 thì: “việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ vào số nhân khẩu trong hộ gia đình ông Điểm, ông Điểm là chủ hộ người đứng tên đại diện.

Về nhân khẩu trong hộ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Toà án nhân dân thành phố liên hệ Công an xã Bình Chánh hoặc yêu cầu ông Điểm nộp bản sao hộ khẩu của gia đình ông”.

Theo sổ hộ khẩu của gia đình ông Điểm, bà Tám vào ngày 15-01-1994 thì trong sổ hộ khẩu gia đình ông Điểm có 03 người, gồm có bà Tám là chủ hộ, ông Điểm và anh Tuyên là thành viên trong hộ.

Tại đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất ngày 30-10-1994, ông Điểm đã xác định số nhân khẩu trong hộ là 2/3, thể hiện ông Điểm đã kê khai đăng ký đất cho hộ gia đình gồm có ông và bà Tám, còn anh Tuyên là kỹ sư điện tử, làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh và không thuộc diện được cấp đất nông nghiệp, nên ông Điểm không kê khai có anh Tuyên.

Với các chứng cứ trên đây, có đủ căn cứ kết luận tranh chấp trong vụ án này là tranh chấp về quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các thành viên hộ gia đình; diện tích 3.569m2 đất (thửa 199, 203) được cấp cho hộ gia đình đứng tên ông Nguyễn Thành Điểm gồm có hai người là bà Tám và ông Điểm. Vì vậy, Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp phúc thẩm xác định ông Điểm, bà Tám là những người trong cùng một hộ được cấp quyền sử dụng đất đối với 2 thửa đất nêu trên và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Tám về việc buộc ông Điểm giao cho bà Tám 1.500m2 đất tại thửa số 199, tờ bản đồ số 7, toạ lạc tại ấp 2, xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ, đúng pháp luật.

Vì các lẽ trên, căn cứ vào khoản 1 Điều 297 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

Không chấp nhận kháng nghị số 42/QĐ-KNGĐT-V5 ngày 31-5-2006 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao và giữ nguyên bản án dân sự phúc thẩm số 148/DSPT ngày 10-5-2005 của Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Tám với bị đơn là ông Nguyễn Thành Điểm và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Nguyễn Anh Tuyên.

____________________________________________

- Lý do không chấp nhận kháng nghị:

Quyết định của bản án phúc thẩm là đúng pháp luật, phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

>> Xem thêm:  Giải quyết tranh chấp đối với đất ở đã sử dụng lâu dài ? Tranh chấp ranh đất và lối đi chung ?