1. Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ?

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Vậy cơ quan nào sẽ xử lý vấn đề gì, mời bạn theo dõi nội dung dưới đây:

Quy định tại điều 203 Luật đất đai 2013 mà Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Trong đó các loại giấy tờ quy định tại điều 100 cụ thể như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

2. Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở giữa cha mẹ và con ?

Khi ngôi nhà chưa chuyển cho con trai sở hữu, vợ chồng ông Th. cho người khác thuê một phần, mỗi tháng trên 2 triệu đồng. Nhưng khi tin tưởng và cho con, nguồn tiền cho thuê không còn, đặc biệt là khi con trai cắt nguồn “trợ cấp” thì vợ chồng ông khó khăn, túng thiếu. Bức xúc, vợ chồng ông Th. đã khởi đơn kiện đòi lại nhà và đất của mình.

Hiếm khi chúng tôi tham dự phiên tòa dân sự bởi nó đụng chạm đến những vấn đề về đời tư của các gia đình bị đơn cũng như nguyên đơn. Thế nhưng, phiên tòa dân sự mà TAND quận Thanh Khê đưa ra xét xử vào giữa tháng 5/2009 đã gây cho tôi nhiều tò mò. Bởi đây là một sự hy hữu, hiếm có xưa nay ở TP Đà Nẵng vì nó là câu chuyện: Bố mẹ đẻ kiện con trai…

Nguyên đơn là ông Nguyễn Ngọc Th. (77 tuổi) và bà Ngô Thị C. (77 tuổi); bị đơn là anh Nguyễn Ngọc L. (47 tuổi ) và chị Vũ Thị Đ. (45 tuổi) cùng trú phường Tân Chính, quận Thanh khê.

Được biết, vợ chồng ông Th. có 9 người con cả trai lẫn gái, trong đó, Nguyễn Ngọc L. là con thứ 7 được ông bà tin tưởng, thương yêu. Do đó, khi tuổi già sức yếu, vợ chồng ông Th. quyết định trao tài sản cho vợ chồng đứa con trai mà ông bà cảm thấy tin tưởng, yêu quý này.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Để thực hiện ước nguyện cuối cùng của cuộc đời mình, ngày 7/3/2002, ông Th. và bà C. đã đến Phòng công chứng số 1 TP Đà Nẵng làm hợp đồng chuyển dịch cho nhà và đất ở của mình tại đường Lê Duẩn (mảnh đất được UBND thành phố cấp ngày 15/6/2001) cho vợ chồng anh L. và chị Đ. với nội dung hợp đồng là “cho nhận”.

Đổi lại, vợ chồng anh L. phải phụng dưỡng vợ chồng ông Th. và bà C., đồng thời chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên. Sau khi nhận nhà, vợ chồng anh L. đã đập nhà cũ làm nhà mới 4 tầng để buôn bán, làm ăn. Công việc hiếu nghĩa ban đầu được vợ chồng anh L. làm rất tốt. Ngoài việc chăm sóc hằng ngày, vợ chồng anh L. còn “trợ cấp” cho cha mẹ mỗi tháng 500 nghìn đồng để tiêu vặt và lo tiền xe cộ mỗi khi vợ chồng ông Th. về quê (Quảng Bình). Nhưng đến năm 2006, việc hiếu nghĩa của anh L. không còn như trước, thay vào đó là sự mâu thuẫn, cãi cọ giữa 4 người. Kéo theo đó, nguồn “trợ cấp” hằng tháng cũng không còn.

Ông Th. cho biết, trước đây, khi ngôi nhà chưa chuyển cho con trai sở hữu, ông Th. đã cho người khác thuê một phần, mỗi tháng trên 2 triệu đồng nên cũng có tiền rủng rỉnh hằng ngày. Nhưng khi tin tưởng và cho con, nguồn tiền cho thuê không còn, đặc biệt là khi con trai cắt nguồn “trợ cấp” thì vợ chồng ông khó khăn, túng thiếu. Bức xúc, vợ chồng ông Th. đã khởi đơn kiện đòi lại nhà và đất của mình.

Để làm êm ấm gia đình này, trong những năm qua, TAND quận Thanh Khê đã cử người đến tận nhà khuyên giải nhưng vẫn không thành. Họ cũng cho biết, đây là vụ án ly kỳ nhất từ trước đến nay. Một vụ án tình máu mủ. Do đó khi xét xử phải hết sức bình tĩnh, công minh và theo đạo lý mà làm.

Xem xét từ lời khai 2 phía, TAND xét thấy, đất thì có thể chia nhưng giá trị ngôi nhà đã được vợ chồng anh L. xây dựng mới nên đó là sở hữu của họ. Vì vậy, để công bằng và hợp tình hợp lý, TAND quận Thanh Khê quyết định buộc bị đơn (là vợ chồng anh L., con trai và con dâu của nguyên đơn) phải trả số giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn (là vợ chồng ông Th., cha đẻ của bị đơn) trị giá số tiền đã định giá mảnh đất là 1,010 tỷ đồng…

Đất thì có thể trả nhưng điều đáng buồn là tình cha con sẽ bị tổn thương nghiêm trọng. Phiên tòa kết thúc, để lại cho người tham dự phiên tòa cũng như người xét xử những nỗi buồn sâu thẳm. Đạo lý cha con của ông Th. cũng như nhiều gia đình “cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt” trong xã hội bị rạn vỡ chỉ vì chữ hiếu không được làm tròn…

SOURCE: BÁO CÔNG AN NHÂN DÂN - BÙI NGỌC

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Cách giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho đất đai ? Mua bán nhà đất cần những giấy tờ gì ?

3. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà: Bán nhà chừa ngọn

Căn nhà có lầu trên cùng không hợp lệ vì xây sai phép. Người bán đòi thêm 100 lượng vàng cho phần lầu này nhưng người mua không đồng ý. Vợ chồng ông H. có một căn nhà ở quận 1, TP.HCM. Theo biên bản hoàn công do Kiến trúc sư trưởng TP.HCM lập năm 1998, căn nhà có phần lầu sáu và sân thượng vi phạm độ cao. Do vậy, phần diện tích hợp lệ của căn nhà chỉ gồm có hầm, trệt, năm lầu với tổng diện tích 525 m2.

Đòi tăng giá bán

Tháng 6-2007, vợ chồng ông H. chấp thuận bán cho bà T. căn nhà trên với giá 1.700 lượng vàng. Theo thỏa thuận, đó là giá cố định, không thay đổi bất kể thị trường lên hay xuống. Bà T. đã đặt cọc 45 lượng vàng, sau đó giao tiếp cho bên bán 300 lượng vàng. Hai bên thỏa thuận nếu bên bán không bán thì hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp ba tiền cọc, nếu bên mua không mua thì mất cọc.

Thế nhưng sau đó vợ chồng ông H. lại yêu cầu tăng giá bán thêm 100 lượng vàng. Theo họ, hợp đồng mua bán ghi hiện trạng căn nhà là “hầm, trệt, năm lầu” nên giờ bà T. muốn mua lầu sáu thì phải trả thêm tiền. Nếu không, bà phải chịu mất 45 lượng vàng đặt cọc.

Bà T. cho rằng bên bán đòi tăng giá như thế là vô lý, bởi lẽ hợp đồng ghi rõ bà đã “mua đứt” căn nhà. Như vậy, dù cho căn nhà có mấy lầu thì bên bán cũng phải giao toàn bộ căn nhà cho bà theo giá cũ. Sở dĩ các bên không ghi lầu sáu và sân thượng vào hợp đồng vì đây là phần xây dựng sai phép, không được các cơ quan chức năng công nhận.

Hợp đồng mua bán vô hiệu

Do thương lượng bất thành nên các bên đã đưa nhau ra tòa. Bà T. yêu cầu bên bán giao toàn bộ căn nhà, nếu không bên bán phải hoàn trả cho bà 345 lượng vàng, khỏi phạt cọc. Phía vợ chồng ông H. đề xuất ba phương án giải quyết: Bán nhà theo giá cũ nhưng không bán lầu sáu; bán cả lầu sáu nếu bên mua trả thêm 100 lượng vàng; bên mua không chịu hai phương án trên thì phải mất 45 lượng vàng đặt cọc.

Vì hợp đồng mua bán của đôi bên chưa được công chứng nên không đảm bảo về hình thức. Tháng 11-2007, TAND quận 1 đã ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng họ không thực hiện.

Sơ thẩm vụ án hồi tháng 2-2008, TAND quận 1 đã xử hủy hợp đồng mua bán trên vì giao dịch vi phạm hình thức. Cấp sơ thẩm cho rằng bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nên phải hoàn trả cho bên mua hết thảy số vàng đã nhận là 345 lượng vàng. Bởi lẽ căn nhà không có lối đi riêng nào dẫn tới lầu sáu thì bên bán không thể yêu cầu giữ lại lầu sáu. Hơn nữa, các bên đã cam kết mua bán đứt căn nhà.

Tháng 5-2008, án phúc thẩm của TAND TP.HCM đã giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Kháng nghị xét lỗi bên mua

Tháng 4-2009, chánh án TAND tối cao đã ký quyết định kháng nghị giám đốc thẩm, yêu cầu TAND tối cao hủy cả bản án sơ thẩm lẫn phúc thẩm.

Kháng nghị nêu rõ các bên chỉ thỏa thuận mua bán “hầm, trệt, năm lầu”. Như vậy, lầu sáu và sân thượng vẫn thuộc về bên bán nên họ có cơ sở đòi thêm tiền. Bà T. từ chối trả thêm tiền và nói mình đã mua trọn căn nhà là không đúng. Kháng nghị cho rằng cần xem xét lỗi của bên mua để xử lý tiền đặt cọc theo đúng hợp đồng.

Trong khi chờ có quyết định giám đốc thẩm, chúng tôi đã ghi nhận nhiều ý kiến về vụ tranh châp ngộ nghĩnh này.

Thẩm phán Nguyễn Thị Minh Hương, Phó Chánh án TAND quận 10:

Cả hai bên đều có lỗi

Khi hợp đồng mô tả “hầm, trệt, năm lầu” thì khó thể suy đoán đối tượng mua bán là toàn bộ căn nhà. Theo Điều 450 Bộ luật Dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Nhưng sau khi nhận tiền cọc, nhận tiếp 300 lượng vàng mà bên bán vẫn không đi công chứng hợp đồng. Điều 454 BLDS cũng quy định bên mua được nhận nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận. Nhưng bên mua không chịu nhận “hầm, trệt, năm lầu” như đã thỏa thuận. Như vậy, cả hai bên đều có lỗi làm hợp đồng vô hiệu.

Theo Nghị quyết số 01 năm 2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao, nếu các bên có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng vô hiệu thì mỗi bên phải chịu 1/2 giá trị thiệt hại. Nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau thì mỗi bên phải chịu trách nhiệm tương ứng với mức độ lỗi của mình. Thiệt hại trong trường hợp này chính là 45 lượng vàng đặt cọc. Riêng 300 lượng vàng nhận sau, bên bán phải hoàn trả lại đủ cho bên mua.

Luật sư Nguyễn Đình Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM:

Chưa hẳn bên bán sẽ được lợi

Theo tôi, bên mua có lỗi khi không chịu nhận đúng “hầm, trệt, năm lầu” như hợp đồng đã ký. Từ lâu, người ta sử dụng thuật ngữ “mua bán đứt” (bán không cho chuộc lại) để phân biệt với “mãi lai thục” (bán cho chuộc lại). Nếu hợp đồng dùng từ “mua bán trọn” thì mới có thể giải thích theo hướng mua bán toàn bộ căn nhà. Rất tiếc, các bên đã không ghi rõ tài sản thực chất mua bán.

Khi vụ án được sơ thẩm lại, chưa hẳn bên bán sẽ “khỏe” hơn nếu bên mua chịu nhận đúng “hầm, trệt, năm lầu”. Bởi lẽ căn nhà không có lối đi riêng lên lầu sáu và sân thượng. Bấy giờ, có thể bên bán phải quay lại thương lượng với bên mua để mua cho mình lối đi theo giá được bên mua ấn định.

Ông Nguyễn Quang Thắng, Trưởng phòng Công chứng số 1 TP.HCM:

Chỉ nên giao dịch những tài sản hợp pháp

Tôi cũng biết có một trường hợp tương tự như vậy vừa xảy ra: Nhà có bốn lầu nhưng giấy tờ chỉ công nhận có ba lầu, sau khi công chứng hợp đồng mua bán ba lầu xong thì người bán quay lại đòi người mua trả thêm tiền cho lầu bốn. Điều này cho thấy người mua dễ gặp rắc rối khi chấp nhận mua những phần tài sản chưa hợp lệ bởi theo luật định, nhà ở phải có giấy chủ quyền thì mới được giao dịch.

Trở lại trường hợp cụ thể nêu trong bài, đúng là pháp luật không buộc công chứng viên kiểm tra trên thực tế nhưng nếu chúng tôi biết được căn nhà có sáu lầu nhưng giấy chủ quyền chỉ công nhận có năm lầu thì chúng tôi sẽ từ chối công chứng. Ngay cả khi các bên có ghi rõ trong hợp đồng phần diện tích nhà, đất chưa hợp lệ kèm theo lưu ý “người mua sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ liên quan với nhà nước” (như cách làm phổ biến của một số người) thì chúng tôi cũng không công chứng. Mà khi không được công chứng thì hợp đồng mua bán nhà ở đó không có giá trị pháp lý để ràng buộc cả hai bên thực hiện.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - THỤY CHÂU Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/

(LUATMINHKHUE.VN: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Tham khảo: . Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

>> Xem thêm:  Tranh chấp quyền sử dụng đất khi cho ở nhờ ? Tư vấn về việc lấy lại phần đất tranh chấp ?

4. Tranh chấp tài sản, thủ tục khởi kiện đòi lại giấy tờ nhà đất ?

TAND quận Gò Vấp (TP.HCM) vừa từ chối thụ lý đơn kiện đòi giấy tờ nhà của bà X. bởi nó không nằm trong danh mục vụ kiện mà tòa thụ lý. Điều này khiến bà X. không biết phải làm sao để đòi lại giấy tờ của mình.

Hiện nay, tòa án không thụ lý việc khởi kiện đòi giấy tờ nhà vì nó không phải là tài sản. Đương sự nhờ cơ quan chức năng cấp phó bản hay nhờ công an giải quyết cũng không được.

Biết chỗ giữ nhưng không thể đòi

Trước đó, chồng bà lén mang giấy tờ nhà đi vay tiền của ông B. Thời gian sau, ông C. gọi điện thoại đến nói đang giữ giấy tờ trên. Gặp nhau, bà X. mới té ngửa khi biết ông B. đã dùng giấy tờ nhà của bà để vay tiền người này. Hiện giờ người này tìm ông B. không được nên buộc bà phải giao tiền để đổi giấy.

Không đồng ý, bà đi tìm ông B. nhưng chỉ nghe được điệp khúc… không biết gì cả. Vì thực chất người đứng tên cho chồng bà vay không phải ông. Bà quyết định trình báo công an nhưng lại bị từ chối vì cho rằng đây là việc dân sự, hai bên tự giải quyết. Bà chuyển sang báo mất giấy, rồi yêu cầu cơ quan chức năng cấp phó bản nhưng nơi đây biết bà đang có tranh chấp với người cho vay nên nhỏ nhẹ từ chối. Bà chạy qua tòa thì tòa cũng lắc đầu.

Đến lúc này, bà X. chỉ biết than khóc với khoản nợ lớn từ trên trời rơi xuống…

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Có hướng dẫn nhưng còn tranh cãi

Một cán bộ thụ lý của TAND TP.HCM giải thích, trước đây tòa vẫn thụ lý nhưng từ sau năm 2007 thì Tòa án TP có hướng dẫn không thụ lý nữa vì loại việc này không có trong quy định. Sở dĩ Tòa án TP có thao tác trên là xuất phát từ văn bản của TAND Tối cao (ngày 27-3-2007) trả lời cho TAND tỉnh An Giang rằng việc đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án mà thuộc thẩm quyền của cơ quan khác (!?).

Một thẩm phán Tòa Dân sự TAND TP.HCM giải thích thêm, giấy chứng nhận không phải là tài sản (như cái nhà, cái xe cụ thể…) nên không thể khởi kiện để đòi.

Nhưng trên thực tế, nhiều thẩm phán tòa án quận phản đối quan điểm trên. Theo họ, nếu cho mượn một tờ giấy A4 mà không trả cũng có quyền khởi kiện để đòi vì tờ giấy đó cũng là tài sản. Vậy tại sao giấy tờ nhà đất là giấy tờ có giá trị lại không được quyền khởi kiện để đòi? Bản thân tờ giấy trước khi đem in để làm giấy chứng nhận đã là tài sản. Nhưng tại sao sau khi in xong thì nó lại không được xem là tài sản? Điều này rất vô lý.

Đồng tình, một thẩm phán Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM nhận định giấy tờ nhà là loại giấy có giá trị. Nó là tài sản của đương sự nên tòa vẫn có thể thụ lý vụ việc đòi giấy tờ. Ở nước ngoài, các loại giấy tờ đó được khẳng định trong luật là tài sản của người dân.

Để quên, đòi cũng không được

Ách giữa đàng như bà X. không phải là hiếm. Cách đây chưa lâu, bà H. ở quận Bình Thạnh (TP.HCM) để quên giấy tờ nhà ở một tiệm photocopy. Ông chủ tiệm nhìn thấy liền mang đi vay tiền. Bà đến đòi thì ông này thú thật chuyện trên rồi chỉ cho bà biết người cho ông vay. Người này đòi bà phải trả 50 triệu đồng thì mới cho lấy giấy tờ. Bà không đồng ý.

Gần hai năm tới lui đòi giấy mà không xong, bà được người quen hướng dẫn làm giấy cớ mất, đăng báo để được cấp lại giấy. Bà vội vã làm theo. Tuy nhiên, sau đó bà nhận được công văn từ chối giải quyết với lý do nhà đất trên có tranh chấp của người cho vay. Trước tình huống này, bà nộp đơn tố giác hành vi chiếm giữ trái phép giấy tờ của những người liên quan nhưng cơ quan công an vẫn bảo đó chỉ là tranh chấp dân sự. Bà nộp đơn khởi kiện người cho vay để đòi lại giấy thì được biết các tòa không thụ lý theo chỉ đạo của TAND Tối cao.

Tòa lách luật giùm đương sự

Năm 2008, TAND một quận ở TP.HCM sau khi có hướng dẫn không thụ lý việc đòi giấy tờ nhà, tòa đã gỡ vướng cho đương sự khỏi khổ.

Trước đó, ông P. ủy quyền cho ông N. được toàn quyền cầm giấy tờ nhà của ông đi vay tiền giúp mình. Ông N. đã vay bà Y. rồi mang tiền về cho ông P. Một thời gian sau, bà Y. biến mất. Hai ông bạn kéo nhau đến Phòng Tài nguyên và Môi trường quận xin cấp phó bản thì bị từ chối vì đã quá thời hạn ủy quyền 20 ngày rồi. Trong thời gian này, ai biết một trong hai bên đã làm gì giấy tờ đó. Cán bộ phòng này bỏ nhỏ ra tòa chắc sẽ xong. Kiện ra tòa đòi giấy thì tòa từ chối ngay.

Tuy nhiên, tòa cũng lách, đưa vụ này sang thành vụ kiện tranh chấp hợp đồng dịch vụ giữa ông P. và ông N. (dù thực tế là hợp đồng này giữa hai ông đã chấm dứt). Việc kiện này là nhằm cho tòa có cớ tuyên ông N. trả lại giấy tờ nhà cho ông P. Sau đó, tòa làm văn bản hòa giải, chấp nhận thỏa thuận, trong thời hạn ba tháng nếu ông N. không thể trả lại giấy tờ nhà thì ông P. có quyền ra Phòng Tài nguyên và Môi trường quận để xin cấp phó bản.

Tuy nhiên, cách lách trên chỉ áp dụng cho trường hợp cụ thể và cũng gây ra băn khoăn cho các cán bộ tòa khi giải quyết. Giả sử nếu sự việc không như ông N. kể mà thực chất là ông đã thế chấp giấy tờ cho bà Y. Và bà Y. vì một lý do gì đó đi đâu xa một thời gian, không phải trốn không hề biết giữa hai ông P. và ông N. có tranh chấp. Tòa giải quyết vậy có phải thiệt thòi cho bà Y. không. Nếu được thụ lý việc đòi giấy tờ nhà, tòa sẽ mời bà Y. vào với tư cách người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Nếu bà không đến, tòa sẽ niêm yết công khai giấy triệu tập tại địa phương…, sau đó giải quyết vụ việc như bình thường mà không sợ thiệt thòi cho bên nào và an tâm hơn.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - HOÀNG YẾN - Trích dẫn từ: http://phapluattp.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

>> Xem thêm:  Khởi kiện tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ? Tranh chấp đất khi xây nhà mới ?

5. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng ?

Gần đây ở Hà Nội xuất hiện một số trường hợp người có nhà cho thuê phải “méo mặt” vì bên thuê nhà lợi dụng kẽ hở trong việc ký hợp đồng thuê nhà chây ỳ thực hiện cam kết rồi “phá bĩnh” đòi bồi thường. Có trường hợp khổ chủ không những mất hết số tiền cho thuê nhà mà còn phải bồi thường hàng trăm triệu đồng cho bên thuê. Có trường hợp dù được tòa tuyên thắng kiện nhưng chủ nhà vẫn mất một phần tiền thuê vì hợp đồng không công chứng…

Vố đau nhớ đời !

Cuối năm 2007, ông Nguyễn Văn Đ (ngụ 641 Hoàng Hoa Thám, quận Ba Đình) cho một người thuê nhà với thời hạn năm năm. Hai bên thỏa thuận sáu tháng trả tiền nhà một lần. Nếu người thuê không thực hiện cam kết, chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng.

Khi ký hợp đồng lần đầu, bên thuê xin nộp trước ba tháng, xin nợ lại ba tháng tiền nhà. Khi chủ nhà yêu cầu hai bên đi công chứng hợp đồng thì bên thuê đề nghị bỏ qua việc này để… né thuế. Ba tháng sau đó, khi bên thuê nhà tiếp tục không trả nốt phần tiền thuê nhà còn thiếu, chủ nhà liền cắt điện, nước.

Đầu tháng 01/2008, khi thấy bên thuê tiếp tục chây ỳ, chủ nhà khóa cửa nhà lại, yêu cầu bên thuê trả tiền theo cam kết đã ký và yêu cầu bên thuê dọn đồ đi để trả lại nhà vì đã vi phạm hợp đồng.

Đến lúc này, bên thuê đòi ông Đ phải bồi thường thì mới chịu dọn đồ đi. Căn cứ của bên thuê đưa ra là việc đòi nhà của ông Đ đã làm ảnh hưởng đến công việc kinh doanh của người thuê nhà. Sau nhiều lần bàn bạc, ông Đ đành móc túi lấy 175 triệu đồng để cho yên chuyện. Tính ra, ông Đ mất toi bốn tháng tiền nhà và gần 200 triệu đồng.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Thắng kiện vẫn bị thiệt

Tương tự, tháng 03/2006, anh Mai Thiếu X (ngụ hẻm 91 Nguyễn Chí Thanh) cho một người thuê nhà. Hai bên không xác định thời hạn thuê nhà và người thuê được trả tiền thuê nhà sáu tháng một lần. Nếu không chấp hành điều khoản này, bên thuê phải trả lại nhà. Tuy nhiên, người thuê nhà cũng từ chối đi công chứng hợp đồng thuê nhà.

Một thời gian sau, một người lái xe ôm chở đến nhà anh X một bình rượu ngâm, nói là của người thuê nhà biếu. Sáu tháng sau, khi anh X đến hẹn lấy tiền thuê nhà, người thuê nhà đòi trừ đi… 14 triệu đồng giá bình rượu trên và kiên quyết không nhận lại bình rượu (dù bình rượu chưa bị khui).

Cuối năm 2007, anh X đã “bấm bụng” khởi kiện đòi lại nhà cho thuê. Thì ra người thuê nhà không chịu trả tiền suốt nửa năm liền, lại còn đòi anh X bồi thường 200 triệu đồng mới dọn đi…

Tháng 12/2008, TAND TP Hà Nội đã chấp thuận cho anh X không phải bồi thường cho bên thuê. Nhưng vì hợp đồng thuê nhà không được công chứng theo quy định nên anh Xuân có 30% lỗi và chỉ được nhận lại 70% số tiền thuê nhà mà bên thuê còn thiếu.

Cân nhắc kỹ trước khi ký hợp đồng

Công chứng viên Trần Công Trục – Trưởng Văn phòng công chứng Thăng Long (Hà Nội) cho biết: Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Ông Trục lưu ý: “Bên thuê nhà cần cân nhắc kỹ trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà, hạn chế các sự cố phát sinh. Phía chủ nhà phải tìm hiểu kỹ lưỡng đối tượng thuê nhà, xét xem mục đích của bên thuê là gì, phải soạn hợp đồng thuê có các điều khoản chi tiết, chặt chẽ và nhất thiết phải công chứng, chứng thực theo đúng quy định”.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM - MAI MINH Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)

-----------------------------------------------------------

Những ví dụ trên chỉ là những trường hợp điển hình mà người dân có thể gặp phải liên quan đến việc cho thuê hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh tại thời điểm trước khi Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành. Bởi lẽ, theo quy định mới thì hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, theo đó, chỉ cần các bên có thỏa thuận về việc cho thuê thì đều có thể thực hiện được đầy đủ các quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Chính vì vậy, cũng đã hạn chế được các rủi ro, các tranh chấp mà các bên phải gặp trong thực tiễn.

Công ty luật Minh Khuê với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực pháp luật, chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn và giải đáp mọi vướng mắc pháp lý cho khách hàng liên quan đến pháp luật dân sự, đất đai, trong đó có đưa ra phương án giải quyết, xử lý các tranh chấp, tham gia đàm phán, thương lượng cũng như tiến hành hòa giải giữa các bên trong tranh chấp để đưa ra phương án cùng có lợi cho đôi bên. Quý khách hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6162 để được tư vấn trực tuyến hoặc đặt lịch tư vấn pháp luật trực tuyến tại văn phòng của chúng tôi địa chỉ: Phòng 2007, Tầng 20, Tòa nhà C2, Vincom Trần Duy Hưng, Đường Trần Duy Hưng, Trung Hòa, Cầu Giấy, Tp. Hà Nội. Rất mong nhận được hợp tác của khách hàng!

>> Xem thêm:  Thủ tục hòa giải đối với tranh chấp đất đai và cách thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ?