Khách hàng: Kính chào luật sư, tôi có vấn đề thắc mắc xin được luật sư giải đáp như sau: Công ty tôi là công ty cổ phần, công ty có thực hiện bán căn nhà là tài sản của công ty cho một cá nhân, vậy công ty tôi cần làm những thủ tục gì để có thể thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà?

Mong nhận được tư vấn từ luật sư, Xin cảm ơn!

Người gửi: Chị Q.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật thuế của công ty luật Minh Khuê.

1900.6162

Trả lời: 

Chào chị! cảm ơn chị đã gửi thắc mắc của mình tới công ty tư vấn luật Minh Khuê căn cứ những thông tin mà chị cung cấp luật sư xin tư vấn cho chị như sau.

Về cơ sở pháp lý cần sử dụng trong bài viết:

- Luật nhà ở 2014

- Thông tư 78/2014/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

-  Nghị định 45/2013/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định

- Thông tư 200/2014/TT-BTC Hướng dẫn Chế độ kế toán Doanh nghiệp

- Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng.

 

1. Khái niệm Công ty cổ phần

Theo quy định tại Điều 111 Luật Doanh nghiệp 2020, Công ty cổ phần là doanh nghiệp, trong đó:

Vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần;

Cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân; số lượng cổ đông tối thiểu là 03 và không hạn chế số lượng tối đa;

Cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp;

Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 120 và khoản 1 Điều 127 của Luật này.

Công ty cổ phần có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Công ty cổ phần có quyền phát hành cổ phần các loại để huy động vốn.

 

2. Đặc điểm Công ty cổ phần

Công ty cổ phần có rất nhiều đặc điểm đặc biệt khác với các loại hình doanh nghiệp khác. Cụ thể:

Cổ đông

Thành viên công ty cp được gọi là các cổ đông. Cổ đông là những người sở hữu ít nhất một cổ phần của công ty.

Pháp luật chỉ quy định về số cổ đông công ty cổ phần tối thiểu là 03 và không giới hạn số lượng tối đa. Điều này giúp công ty cp có thể mở rộng số lượng thành viên tuỳ theo nhu cầu của mình.

Vốn điều lệ

Vốn điều lệ của công ty cổ phần tại thời điểm đăng ký thành lập doanh nghiệp là tổng giá trị mệnh giá cổ phần các loại đã được đăng ký mua và được ghi trong Điều lệ công ty.

Vốn điều lệ của công ty cổ phần được chia thành các phần bằng nhau gọi là cổ phiếu. Tổ chức hoặc cá nhân tham gia vào công ty bằng cách mua cổ phiếu, có thể mua một hoặc nhiều cổ phiếu.

 

3. Cho thuê, cầm cố, thế chấp, nhượng bán, thanh lý tài sản cố định

Tài sản cố định là một tư liệu sản xuất tồn tại dưới dạng hữu hình hoặc là vô hình, được sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh, thông thường sẽ có giá trị kinh tế rất lớn và có thể dùng được trong nhiều chu kỳ, giai đoạn sản xuất.

Theo quy định về tài sản cố định của pháp luật hiện hành có liên quan thì các điều kiện chung để ghi nhận là tài sản cố định bao gồm:

- Việc sử dụng tài sản này trong quá trình sản xuất kinh doanh chắc chắn phải mang lại lợi ích về kinh tế trong tương lai

- Thời gian sử dụng tài sản này là từ 01 năm trở lên

- Nguyên giá của tài sản này cũng phải được xác định một cách chính xác, đáng tin cậy và theo quy định thì sẽ có giá trị là từ 30 triệu đồng trở lên.

Do công ty bạn không có chức năng kinh doanh bất động sản và căn nhà này là tài sản cố định của công ty nên việc công ty muốn bán căn nhà này (nhượng bán hoặc thanh lý tài sản cố định) phải đảm bảo theo quy định tại thông tư 45/2013/TT-BTC về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Điều 8 Thông tư 45/2013/TT-BTC có quy định:

"Điều 8. Cho thuê, cầm cố, thế chấp, nhượng bán, thanh lý tài sản cố định

1. Mọi hoạt động cho thuê, cầm cố, thế chấp, nhượng bán, thanh lý tài sản cố định phải theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành."

 

4. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

Chủ sở hữu là Chủ thể là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với một tài sản, một khối tài sản được pháp luật thừa nhận. Mỗi chủ thể với tư cách là chủ sở hữu thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt khác nhau; có thể trực tiếp thực hiện toàn bộ các quyền năng của quyền sở hữu hoặc giao cho người khác thực hiện một số quyền năng nhất định của quyền sở hữu.

Bên cạnh đó, do căn nhà này của Công ty bạn là bất động sản, nên khi chuyển nhượng cũng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật nhà ở. Theo đó, tại Điều 10 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

"Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;"

Khoản 3 Điều 3 Thông tư 200/2014/TT-BTC cũng có quy định như sau:

"3.2.1 Trường hợp nhượng bán tài sản cố định dùng vào sản xuất, kinh doanh, dùng cho hoạt động sự nghiệp, dự án: tài sản cố định nhượng bán thường là những tài sản cố định không cần dùng hoặc xét thấy sử dụng không có hiệu quả. Khi nhượng bán tài sản cố định hữu hình phải làm đầy đủ các thủ tục cần thiết theo quy định của pháp luật.

3.2.2.Trường hợp thanh lý tài sản cố định: tài sản cố định thanh lý là những tài sản cố định hư hỏng không thể tiếp tục sử dụng được, những tài sản cố định lạc hậu về kỹ thuật hoặc không phù hợp với yêu cầu sản xuất, kinh doanh. Khi có tài sản cố định thanh lý, doanh nghiệp phải ra quyết định thanh lý, thành lập Hội đồng thanh lý tài sản cố định. Hội đồng thanh lý tài sản cố định có nhiệm vụ tổ chức thực hiện việc thanh lý tài sản cố định theo đúng trình tự, thủ tục quy định trong chế độ quản lý tài chính và lập “Biên bản thanh lý tài sản cố định " theo mẫu quy định. Biên bản được lập thành 2 bản, 1 bản chuyển cho phòng kế toán để theo dõi ghi sổ, 1 bản giao cho bộ phận quản lý, sử dụng tài sản cố định."

Do chị không nêu rõ hiện trạng tài sản cố định nên không thể tư vấn cụ thể cho chị về việc bán tài sản cố định này của công ty là nhượng bán tài sản cố định hay thanh lý tài sản cố định.

 

5. Thủ tục nhượng bán (thanh lý) tài sản cố định

Thủ tục nhượng bán hay thanh lý tài sản cố định thì đều cần có các thủ tục chung như sau:

Bước 1: Tiến hành họp hội đồng quản trị về vấn đề nhượng bán/thanh lý tài sản cố định, ra quyết định nhượng bán/thanh lý tài sản cố định.

Bước 2: Kiểm kê tài sản cố định và đề nghị nhượng bán/thanh lý tài sản cố định

Bước 3: Thành lập hội đồng thanh lý/nhượng bán tài sản cố định: Mở cuộc họp đánh giá lại giá trị của tài sản, thông qua mức giá còn lại của tài sản cố định, lựa chọn hình thức, thủ tục,..

Bước 4: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà có công chứng (theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở)

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sang tên cho cá nhân mua nhà.

Bước 6: Doanh nghiệp ghi giảm tài sản cố định theo quy định tài Điều 35 Thông tư 200/2014/TT-BTC

Theo đó,

"a) Trường hợp nhượng bán tài sản cố định dùng vào sản xuất, kinh doanh, ghi:

Nợ các TK 111, 112, 131,...

Có TK 711 - Thu nhập khác (giá bán chưa có thuế giá trị gia tăng)

Có TK 3331 - Thuế giá trị gia tăng phải nộp (33311).

Nếu không tách ngay được thuế giá trị gia tăng thì thu nhập khác bao gồm cả thuế giá trị gia tăng. Định kỳ kế toán ghi giảm thu nhập khác đối với số thuế GTGT phải nộp.

- Căn cứ Biên bản giao nhận tài sản cố định để ghi giảm tài sản cố định đã nhượng bán:

Nợ TK 214 - Hao mòn tài sản cố định (2141) (giá trị đã hao mòn)

Nợ TK 811 - Chi phí khác (giá trị còn lại)

Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (nguyên giá).

- Các chi phí phát sinh liên quan đến nhượng bán tài sản cố định được phản ánh vào bên Nợ TK 811 "Chi phí khác"."

Bước 7: Tính số thuế TNDN phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC:

"Điều 17. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

...

2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%)."

Trường hợp này, công ty không có chức năng kinh doanh bất động sản, nên căn nhà này không phải là hàng hóa nên không phải kê khai, nộp thuế GTGT theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC.

Theo đó, khoản 3 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định: 

"3. Tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế GTGT bán tài sản.

Ví dụ 16: Ông A là cá nhân không kinh doanh bán 01 ô tô 4 chỗ ngồi cho ông B với giá là 600 triệu đồng thì ông A không phải kê khai, tính thuế GTGT đối với số tiền bán ô tô thu được.

Ví dụ 17: Ông E là cá nhân không kinh doanh thế chấp 01 ô tô 5 chỗ ngồi cho ngân hàng VC để vay tiền. Đến thời hạn phải thanh toán theo hợp đồng, Ông E không thanh toán được cho ngân hàng VC nên tài sản là ô tô thế chấp bị bán phát mại để thu hồi nợ thì khoản tiền thu được từ bán phát mại chiếc ôtô thế chấp nêu trên không phải kê khai, tính thuế GTGT."

 

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về thắc mắc của chị, cảm ơn chị đã tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê.

Trân trọng

Bộ phận tư vấn luật thuế.